20161228 박주민의원 주택임대차보호법 개정안 공동 발의 - 계약갱신청구권, 임대료 인상률 상한제, 표준임대료제

[죤코_석동]

순서

1)보도자료

2)기자회견 사진

3)개정법안 핵심 내용

4)더불어민주당 박주민 의원 대표발의, 주택임대차보호법 개정안

CC20161228_보도자료_주택임대차보호법개정안발의기자회견.hwp

박주민의원·참여연대, 서민주거안정 위한 민생입법 주택임대차보호법 개정안 공동발의

계약갱신청구권, 임대료 인상률 상한제, 표준임대료제 도입 시급

20대 국회는 서둘러 전월세 대란 및 주거 불안부터 해소해야

기자회견 일시·장소: 12월 28일(수), 오전 10시, 국회 정론관

1. 더불어민주당 박주민 의원·

주거권네트워크(전국세입자협회, 서울세입자협회, 민달팽이유니온, 집걱정없는세상, 민주노총, 민변 민생경제위원회, 서울주거복지센터협회, 참여연대 등 125개 주거·시민사회단체로 구성)

·참여연대 민생희망본부는 2016년 12월 28일 오전 10시, 국회 정론관에서 공동으로 기자회견을 열어, 세입자의 주거안정을 위한 △계약갱신청구권, △임대료 인상률 상한제, △지역별 표준임대료 제도를 도입하는 것을 골자로 하는 주택임대차보호법 개정안을 발의했다.

2. 우리나라의 주택보급률은 2008년에 100%를 넘어섰지만, 전체가구 중 자가점유 가구의 비율은 지속적으로 하락해, 2014년 기준 전체 가구 대비 임차가구의 비율은 46.4%, 수도권의 임차가구 비율은 54.1%, 특히 수도권 저소득층의 임차가구 비율은 64.7%를 기록했다. 단기 임대차와 전월세 가격 폭등으로 인한 임차가구의 주거 불안정과 가계부담의 심화는 단순히 임차가구의 고통에만 머물지 않고, 우리 경제의 민간소비와 내수경제의 위축으로 연결되고 우리사회의 계층 간 위화감이 심화되어 사회통합에 큰 장애를 주고 있을 뿐더러, 청년 세대의 삶을 어렵게 하는 중요 원인 중 하나이므로 사회적 차원의 해결이 절실한 상황이다.

3. 이에 더불어민주당 박주민 의원은 “주택임대차 계약기간이 만료되었을 때 임차인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 만들어 계속거주권을 보장해야한다.”라고 밝혔다. 또한 박 의원은“계약이 갱신되는 경우에도 임대료 증액청구는 5% 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하여 할 수 없도록 법에 명시해, 임차인의 주거비 부담을 완화해야 한다.”라고 말했다. 뿐만 아니라, 박 의원은 “시·도지사가 지역사회에서 용인되는 수준의 합리적인 표준임대료를 산정 및 고시해, 분쟁조정위원회에서 이를 기준으로 분쟁을 조정하도록 해야 한다.”라고 주장했다.

4. 주거권네트워크·참여연대 민생희망본부를 비롯한 시민사회는 수년째 계약갱신청구권, 임대료 인상률 상한제, 표준임대료 등 선진국에서 시행 중인 임대차 안정화 제도를 우리나라도 도입할 것을 요구했다. 그러나 역대 국회에서 정부·여당은 임대차 안정화 제도의 도입을 완강히 거부했다. 임대료 인상을 규제하는 방안이 도리어 임대료 폭등을 불러일으킬 수 있다는 이유 때문이다. 한편 독일, 프랑스, 영국, 일본, 미국(뉴욕시, LA, 워싱톤 D.C) 등의 OECD 선진국은 대도시를 중심으로, 임대차 안정화 제도를 이미 오래 전부터 시행해왔다. 우리나라도 OECD 선진국과 마찬가지로 전월세 가격이 지금과 같은 수준으로 폭등하기 전에 임대차 안정화 제도를 도입해야 했으나, 정부·여당의 반대에 가로막혀 집 없는 서민·중산층의 주거비 부담만 가중되어 온 것이다. 지금이야말로 주택임대차보호법을 개정해야 할 때다. 20대 국회는 시급히 집 없는 서민·중산층의 주거비 부담을 완화할 수 있는 방안을 도입해야 한다. 끝. 

<법안의 주요내용>

임차인에게 귀책사유가 있지 않는 한 임대인은 계약갱신 거절 못한다

▲임차인이 3기에 해당하는 차임을 연체하거나 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차하는 경우 ▲임대인의 동의 없이 임차주택의 전부나 일부를 전대한 경우 ▲임차인이 임차주택의 전부나 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 ▲임차주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 등 임차인에게 일정한 책임이 있지 않는 한 임대인은 임대차기간이 끝나기 2~6개월 사이에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 거절하지 못함.

임대료 증액의 범위 제한

임대인의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 1/20 이하의 범위에서 대통령령으로 별도로 정하도록 함. 또 증액은 임대차계약 또는 최종 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 함.

표준임대로 산정 및 고시

지자체장은 표준임대료를 작성해 고시함. 표준임대료는 시장의 거래 가격을 기초로 주책의 위치와 종류, 면적, 성상 등 부동산의 중요 요소들을 반영해야 하며, 1년 이내의 주기를 두고 고시하도록 함. 한편 주택임대차분쟁조정위원회는 분쟁의 조정에 이 표준임대료를 활용함.

임차인의 초과 차임이나 보증금의 반환 청구권 인정

임차인이 법으로 정하는 증액비율을 초과해 차임이나 보증금을 지급하더라도 이를 돌려받을 수 있도록 반환 청구권을 보장함.

더불어민주당 박주민 의원 대표발의, 주택임대차보호법 개정안

주택임대차보호법 일부개정법률안

( 의원 대표발의)

의 안 번 호			발의연월일 : 발 의 자 :

제안이유

우리나라 전체가구 중 주택의 자가 점유율은 2008년 56.4%, 2010년 54.3%, 2012년 53.8%, 2014년 53.6%로 지속적으로 하락하는 반면, 임차가구 비율은 점점 늘어나고 있음. 이는 중산층 또한 높은 주택가격과 주거비 부담 문제로 심각한 위기를 겪고 있음을 증명함. 이러한 임차가구의 주거불안정과 가계부담의 심화는 단순히 임차가구의 고통에만 머물지 않고 우리 경제의 민간소비와 내수경제의 위축으로 연결되고 우리사회의 계층 간 위화감이 심화되어 사회통합에 큰 장애를 주고 있을 뿐더러, 후속세대의 재생산을 어렵게 하는 중요 원인 중 하나이므로 사회적 차원의 해결이 절실한 상황임.

현재 우리나라 국민들이 겪고 있는 단기임대차로 인한 주거 불안정과 임대료의 지속적 상승이나 단기간의 급속한 폭등에 대처하기 위해, 독일, 프랑스, 영국, 일본, 미국의 뉴욕시 LA시, 워싱톤 D.C 등의 해외 선진국은 대도시를 중심으로, ‘임대차 갱신-공정임대료–분쟁조정제도-인상률 상한선’의 체계를 갖춘 임대차 안정화(Lease Stabilization) 정책을 이미 오래 전부터 시행하고 있음. 나라마다 조금씩 차이는 있지만, 해외의 임대차 안정화 정책은 공통적으로 임대차 갱신제도를 통한 장기안정 임대차를 지향하면서, 임대차 갱신 시에는 물가인상이나 임대인의 조세·공과금 부담의 변경이나 경제사정의 변화 등을 감안하여 지방자치단체가 임대료를 조정하기 위한 가이드라인으로 고시하는 표준임대료로 임대료 조정을 하도록 하거나, 임대차 갱신 시 임대료를 조정함에 있어서 그 인상폭이 지나치게 높지 못하도록 인상률 상한선을 둠.

이에 주택임대차 계약기간이 만료되었을 때 임차인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 하며, 갱신된 경우에도 증액청구는 현재 「주택임대차보호법시행령」에서 정하고 있는 5% 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하여 할 수 없도록 하며, 시·도지사가 지역사회에서 용인되는 수준의 합리적인 표준임대료를 산정 및 고시하고 이 표준임대료를 기준으로 시ㆍ도에 설치된 분쟁조정위원회에서 분쟁을 조정하도록 함으로써 집 없는 서민·중산층의 주거비 부담을 완화하고자 함.

주요내용

가. 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 이를 거절하지 못하도록 하되, 임차인이 3기(期)에 해당하는 차임액을 연체하는 등 일정한 사유가 있는 경우 임대인이 임차인의 계약갱신 요구에 응하지 않을 수 있도록 함(안 제6조제1항 내지 제2항 신설).

나. 임대인의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 5% 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하지 못하도록 법률에서 명시하고, 임대차계약 또는 최종의 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 함(안 제7조제1항 및 제2항 신설).

다. 주택 임대차 거래에 참고할 수 있는 표준임대료를 조사하기 위해 시·도에 주택임대료산정위원회를 둘 수 있고, 시·도지사는 1년 이내의 주기마다 지역별 표준임대료를 산정 및 고시하도록 함(안 제7조의3, 제7조의4, 제7조의5 신설).

라. 임차인이 제7조제1항에 따른 증액비율을 초과하는 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조제2항에 반하여 임의로 차임 또는 보증금을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있도록 함(안 제10조제2항 신설).

마. 조정위원회는 보증금 및 차임 등과 관련한 분쟁을 조정할 경우, 표준임대료를 기준으로 판단하도록 함(안 제21조제3항 신설).

법률 제 호

주택임대차보호법 일부개정법률안

주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제6조제1항부터 제3항까지를 각각 제3항부터 제5항까지로 하고, 같은 조에 제1항 및 제2항을 각각 다음과 같이 신설한다.

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기(期)의 차임액(借賃額)에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

4. 임차인이 임차주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

5. 임차주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

6. 임대인이 임차주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

7. 임대인이 임차주택에 실거주하여야 할 객관적 사유가 있는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 제1항의 경우 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

제6조제3항(종전의 제1항) 중 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에”를 “제1항의 기간 이내에”로 한다.

제6조제4항(종전의 제2항) 중 “제1항의 경우”를 “제1항 및 제3항의 경우”로 한다.

제6조제5항(종전의 제3항) 중 “2기(期)의”를 “3기(期)의”로, “제1항”을 “제3항”으로 한다.

제6조의2의 제목 중 “묵시적 갱신의 경우”를 “갱신의 경우”로 하고, 같은 조 제1항 중 “제6조제1항에 따라”를 “제6조제1항 및 제3항에 따라”로, “제2항에도”를 “제4항에도”로 한다.

제7조 제목 외의 부분을 제1항으로 하고, 같은 조 제1항(종전의 제목 외의 부분) 단서 중 “증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을”을 “증액청구는 약정한 차임이나 보증금(이하 “차임등”이라 한다)의 20분의 1 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을”로 하며, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설한다.

② 제1항 및 제6조제3항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 최종의 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

제7조의3을 다음과 같이 신설한다.

제7조의3(표준임대료) ① 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사, 특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 한다)와 지방자치단체는 임대인과 임차인이 주택 임대차 거래에 참고할 수 있는 표준임대료를 작성하여 고시할 수 있다.

② 제1항의 표준임대료는 주택 임대차 시장의 거래 가격을 기초로 주택의 위치와 종류, 면적, 성상 등 주택의 차임 및 보증금에 영향을 미치는 중요 요소들을 반영하여 일반적으로 승인된 전문적인 원칙에 따라 작성 및 고시하여야 하며, 이를 변경할 때에도 시장의 변화에 맞추어 1년 이내의 주기로 고시하여야 한다. 표준임대료의 산정방법에 관한 세부적 기준은 대통령령으로 정한다.

③ 주택임대차분쟁조정위원회는 주택의 보증금과 차임에 관한 분쟁의 조정에 있어서 표준임대료를 활용할 수 있다.

제7조의4를 다음과 같이 신설한다.

제7조의4(주택임대료산정위원회) ① 제7조의3의 표준임대료를 조사 및 산정하기 위해 특별시․광역시․도 및 특별자치도(이하 “시․도”라 한다)에 주택임대료산정위원회(이하 “산정위원회”라 한다)를 두며, 산정위원회의 운영 및 활동과 관련된 사항은 대통령령에 따른다.

② 위원회의 위원장은 시․도지사로 하며, 위원장 1명을 포함한 30명 이내의 위원을 둘 수 있다.

③ 기타 위원의 임기, 자격, 구성 및 위원회 운영과 관련된 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

제7조의5를 다음과 같이 신설한다.

제7조의5(주택임대차 정보 체계) ① 국토교통부장관 및 시·도지사는 주택의 차임과 보증금, 주택의 위치와 종류, 면적, 성상 등 주택의 차임과 보증금에 영향을 줄 수 있는 요인 등의 관계 등 주택 임대차에 대한 정보를 체계적으로 수집하여 구축할 수 있다.

② 제1항의 주택임대차 정보 체계의 구축, 운영 등에 필요한 사항은 국토교통부장관령으로 정한다. 다만, 시·도지사가 지방임대차 행정에 필요하다고 판단하여 국토교통부장관령이 정하는 사항 이상의 사항을 포함하는 정보체계를 구축하고자 할 경우 그에 관한 사항은 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 의한다.

제10조 제목 외의 부분을 제1항으로 하고, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설한다.
② 임차인이 제7조제1항에 따른 증액비율을 초과하는 차임 또는 보증금을 지급하거나, 제7조제2항에 반하여 임의로 차임 또는 보증금을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.

제21조제1항 중 같은 조 제3항을 제4항으로 하며, 같은 조에 제3항을 다음과 같이 신설한다.

③ 제1항에 따른 조정 신청 중 제14조제2항제1호 및 제3호에 해당하는 경우에는 당사자가 합당한 사유와 증빙자료를 첨부하여 신청해야 하며, 조정위원회는 산정위원회에서 공포한 표준임대료를 기준으로 판단해야 한다.

부 칙

이 법은 공포한 날부터 시행한다.

신·구조문대비표

현 행	개 정 안
제6조(계약의 갱신) <신 설> <신 설> ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.	제6조(계약의 갱신) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기(期)의 차임액(借賃額)에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 4. 임차인이 임차주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 5. 임차주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 6. 임대인이 임차주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 7. 임대인이 임차주택에 실거주하여야 할 객관적 사유가 있는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대인이 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 제1항의 경우 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ③ -----제1항의 기간 이내에 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. ④ 제1항 및 제3항의 경우-----------------------. ⑤ 3기(期)의------------------------------------------------------------------------------------제3항을-----------------.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② (생 략)	제6조의2(갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항 및 제3항에 따라------------------------제4항에도------------------------------------------------------------------. ② (현행과 같음)
제7조(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <신 설>	제7조(차임 등의 증감청구권) ①-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------증액청구는 약정한 차임이나 보증금(이하 “차임등”이라 한다)의 20분의 1 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 -------------. ② 제1항 및 제6조제3항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 최종의 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
<신 설>	제7조의3(표준임대료) ① 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사, 특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 한다)와 지방자치단체는 임대인과 임차인이 주택 임대차 거래에 참고할 수 있는 표준임대료를 작성하여 고시할 수 있다. ② 제1항의 표준임대료는 주택 임대차 시장의 거래 가격을 기초로 주택의 위치와 종류, 면적, 성상 등 주택의 차임 및 보증금에 영향을 미치는 중요 요소들을 반영하여 일반적으로 승인된 전문적인 원칙에 따라 작성 및 고시하여야 하며, 이를 변경할 때에도 시장의 변화에 맞추어 1년 이내의 주기로 고시하여야 한다. 표준임대료의 산정방법에 관한 세부적 기준은 대통령령으로 정한다. ③ 주택임대차분쟁조정위원회는 주택의 보증금과 차임에 관한 분쟁의 조정에 있어서 표준임대료를 활용할 수 있다.
<신 설>	제7조의4(주택임대료산정위원회) ① 제7조의3의 표준임대료를 조사 및 산정하기 위해 특별시․광역시․도 및 특별자치도(이하 “시․도”라 한다)에 주택임대료산정위원회(이하 “산정위원회”라 한다)를 두며, 산정위원회의 운영 및 활동과 관련된 사항은 대통령령에 따른다. ② 위원회의 위원장은 시․도지사로 하며, 위원장 1명을 포함한 30명 이내의 위원을 둘 수 있다. ③ 기타 위원의 임기, 자격, 구성 및 위원회 운영과 관련된 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.
<신 설>	제7조의5(주택임대차 정보 체계) ① 국토교통부장관 및 시·도지사는 주택의 차임과 보증금, 주택의 위치와 종류, 면적, 성상 등 주택의 차임과 보증금에 영향을 줄 수 있는 요인 등의 관계 등 주택 임대차에 대한 정보를 체계적으로 수집하여 구축할 수 있다. ② 제1항의 주택임대차 정보 체계의 구축, 운영 등에 필요한 사항은 국토교통부장관령으로 정한다. 다만, 시·도지사가 지방임대차 행정에 필요하다고 판단하여 국토교통부장관령이 정하는 사항 이상의 사항을 포함하는 정보체계를 구축하고자 할 경우 그에 관한 사항은 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 의한다.
제10조(강행규정) (생 략) <신 설>	제10조(강행규정) ① (현행 제목 외의 부분과 같음) ② 임차인이 제7조제1항에 따른 증액비율을 초과하는 차임 또는 보증금을 지급하거나, 제7조제2항에 반하여 임의로 차임 또는 보증금을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.
제21조(조정의 신청 등) ① ~ ② (생 략)	제21조(조정의 신청 등) ① ~ ② (현행과 같음)
<신 설>	③ 제1항에 따른 조정 신청 중 제14조제2항제1호 및 제3호에 해당하는 경우에는 당사자가 합당한 사유와 증빙자료를 첨부하여 신청해야 하며, 조정위원회는 산정위원회에서 공포한 표준임대료를 기준으로 판단해야 한다.