(내용 추가)둔촌주공아파트 현장 분위기 및 향후 예상 일정, 조합원 입주권 매매시세

[조폭마누라]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~~입니다.

일단 괄호 열고 시작하겠습니다. 시국이 시국인지라 글쓰기가 상당히 두려운데요(?) 기다리는 분들이 있어서요. 혹시 본인과 생각이 다르더라도 조폭마누라의 독백이려니 생각하고 너그러이 이해해 주시면 감사하겠습니다.

((((((((((6월도 어느덧 중반을 치닫고 있습니다. 좀 있으면 장마철이 시작될텐데 아직 공사재개의 실마리가 보이지 않아 걱정입니다. 국토부, 서울시, 강동구청의 둔촌주공아파트재건축정비사업조합(이하 조합) 합동실태조사는 협의 없음(일부 자료 미제출)으로 나왔지만 그렇다고 바로 공사재개에 들어가는 것은 아닙니다. 조합과 시공사업단의 협상이 전제되어야 합니다.

다음은 실태조사 이후 발표한 서울시 중재안입니다.(2022년 05월 27일)

이에 둔촌주공아파트 재건축조합(=자문위원)은

"전체적으로는 서울시 중재안에 저희는 수용 입장이지만 이대로는 아니고요. 전체적으로는 동의한다, 이런 입장입니다."라고 했습니다.(YTN 2022년 06월 04일 인터뷰 내용 발췌)

조합의 답변을 보면 전제적으로는 서울시 중재안을 수용하지만 이대로는 아니다. 전체적으로 동의한다.라고 했습니다. 그럴 수 밖에 없는 것이 ①~⑩에서 일부 조항은 조합에게 유리하게, 또 다른 조항은 시공사업단에게 유리하게 되어 있습니다. 조합은 세부 절차 및 일부 조정만 이루어지면 수용하겠다고 뜻을 비췄지만 그 세부 절차 및 일부 조정이 시공사업단과 대치사항에 놓인 중요 사안이라면 쉽게 협의가 이루어질 수 없기에 그 세부 절차 및 일부 조정이 전체를 차지하는 것으로 해석돼 서울시 중재안을 수용할 수 없다로 읽혀지는데 저의 잘못된 해석일까요?

아를테면 독소 조항에 대한 방어차원으로 조합이 항상 주장했던 법적 절차 등을 확인하고 세대 내 마감재 및 공용부, 조경 고급화, 지연된 공사의 지체상금 지불 대상 등이 관철될 시 수용하겠다는 뜻으로 읽혀집니다. 그렇다면 서울시 중재안 ①~⑩이 조합과 시공사업단 양측의 입맛에 맞아야 하고, 동시 패션으로 진행되어야 할텐데 가능할지 모르겠습니다. 서울시가 예정에도 없는 민간재건축 싸움에 갑작스럽게 끼어들어 짧은 시간에 중재안을 만들다보니 양측의 의견이 제대로 반영되지 않았고, 협상기간 및 관계기관의 인허가 사항도 체크하지 못해 졸속 중재안이 되었는데요 이대로는 중재가 어려워 보입니다. 6월말쯤 2차 중재안을 내놓는다고 하는데 양측의 의견을 잘 조율해서 실현가능한 협상안을 내놓았으면 좋겠습니다. 지금이라도 제3자(서울시)를 빼고 조합과 시공사업단이 조금씩 양보해서 협상하면 좋으련만 저만의 야무진 꿈인가요? 아휴~~정말로~

조합의 입장과 달리 시공사업단은

조합이 소송을 취하하고 기존 변경 계약을 인정해야 된다고 주장하며 거부 의사를 밝혔습니다. 지난 5월 31일에 4개사 의견을 종합하여 서울시 중재안에 대한 답변서를 서울시에 제출했습니다. 답변서는 내용이 길어서 패스합니다.

서울시 중재에도 불구하고 조합과 시공사업단은 끝을 알 수 없는 파국으로 치닫고, 설상가상(雪上加霜)으로 집안 싸움까지 벌어졌습니다.

'둔촌주공 조합 정상화위원회(이하 정상위)'에서는 조합집행부 해임을 위해 해임 발의에 착수했고,

'둔촌주공조합원모임(이하 조합원모임)'에서는 이에 질세라 해임 발의 조합원에 대해 조합원 제명 및 현금 청산하겠다고 문자를 발송하며 맞불을 놨습니다. 예상 결과는 노코멘트 하겠습니다. 

재개발 재건축 단지에서 시공사 교체라던지 조합집행부(또는 조합장) 교체가 종종 일어나는 일이라고 하지만 공사재개가 시급해서 서울시 중재를 요청해 놓고 집안싸움이라니 중재자에 대한 예의가 아닌 것 같습니다. 어쨌거나 조합원들은 입주일자 지연, 추가부담금 증가 증의 문제가 발생하는 등 상황이 엄중하고 책임이 따르는 만큼 의사 결정에 신중함을 보여야 할 것입니다.

이런 상황에서도 뭐가 이쁘다고 서울시는 6월말쯤 또 다시 중재안을 발표한다고 합니다. 양측의 이견이 얼마나 좁혀질지는 지켜봐야 할 것입니다. 개인 간의 문제라면 대가리가 깨지고 코피가 터지는 한이 있어도 직접 부딪혀서 해결할텐데 단체와 단체의 대립이다 보니 치고 박고 싸울 수도 없는 노릇이고 참 답답합니다. 거기에 공공기관까지 개입하게 된다면 일처리가 늦어 속 터지는 느림의 미학(?)을 체험하게 되지 않을까 우려됩니다. 누차 말씀드리지만 양측이 조금씩 양보해서 해결하는 방법이 진행도 빠르고 최선의 대안이 아닐까 생각합니다.

▲비대위(둔촌주공 조합 정상화 위원회) 해임발의에 대항하는 둔촌주공 조합원모임 문자인데요 불편하시면 삭제하겠습니다.

공인중개사랍시고 의견 내기도 무서운 시절이라 여기까지만 하겠습니다.

사실과 다른 내용이나 의견이 다른 분은 댓글 달아주시면 참고하겠습니다.

일단 6월말쯤 발표 예정인 서울시 중재안 기다려봐야 할 것입니다.

6월 발표 예정인 분양가상한제 개편(완화)안도 기다려야 합니다.(6월 21일 발표 예정)

시공사업단의 타워크레인 철거예정 시점이 7월로 미뤄진 것은 다행인데, 사업비 대출 7000억원 만기 연장이 될지 걱정입니다. 그 전에 극적 타결 기대해 봅니다.

일부 대주단의 반대로 사업비 대출 7000억원 만기 연장 불가 판정을 받았습니다. 조합은 갚을 능력이 안되고, 종국에는 시공사업단이 상환(대위변제)하게 될텐데 어찌 결정될지는 좀더 지켜봐야 할 것입니다. 8월 23일 사업비 대출만기 도래 전에 극적 타결이 되었으면 좋겠는데 가능성 있을까요? 간절히 바라면 이루어진다고 하니 협상되기를 간절히 빌어봅니다.

5930세대에서 지하 3층, 지상 최고 35층, 85개동, 12032세대의 국내 최대 규모의 대단지로 탈바꿈하는 올림픽파크 포레온(둔촌주공아파트)에 2023년 8월 입주의 꿈은 날아갔지만 인고의 시간을 견디고 나면 입주하게 될 것입니다. 개인적인 생각인데요 되도록 빠른 협상을 해서 공사재개하면 입주가 24년 말이나 25년 초쯤 될 것 같은데......암튼 좋은 소식 들려오기를 기다려 봅니다. ))))))))))

괄호 닫습니다. 독백이라고 해놓고 남들 다 보게 게시하는 것은 뭡니까? 버럭!!!

★☎〓둔촌주공 재건축사업 향후 예상 일정

2022.07~ 분양가상한제 심사(사업시행인가 경미한 변경)

2022.08~ 공사재개(시공사업단 협의에 따라 일정 변동)

2022.09~ 관리처분계획(변경)인가를 위한 총회(조합원 간 평형 변경 및 일반분양 세대수 변경)

2022.10~ 분양 승인

2022.11~ 입주자 모집공고

2022.12~ 계약금(분양가 20%)

※조합의 향후 예상 일정을 살펴보면, 공사개재 데드라인을 8월 중으로 잡은 것 같습니다. 물론 시공사업단과의 협의가 전제되어야 하겠죠? 말도 많고 탈도 많은 만큼 기깔나게 마무리가 되었으면 좋겠습니다.

★☎〓둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온) 총 분양 세대수

○ 아파트: 지하 3층~지상 35층, 85동 12032세대

○ 상가: 5호선상가, 9호선상가, 일반상가 2곳

○ 시공사: 현대건설(주간사), 현대산업개발, 롯데건설, 대우건설 컨소시엄

○ 34평 25평 조합원은 로열동, 로열동 배정. 일반분양 저층 또는 서향 배정

○ 37평 43평 45평 50평 55평 58평 64평 66평은 모두 조합원분양. 일반분양 없음.

○ 발코니 확장 및 시스템 샷시 등 옵션 조합원은 무상, 일반분양은 본인 비용 부담하에 선택 가능

○ 일반분양은 34평 이하 25평 22평 18평 14평이며 전부 가점제. 분양일정은 미정

○ 보류지 19세대에서 120세대 변경으로 일반분양 세대수 4685세대로 변경 예정(2022.04.16. 임시총회 상정안건 중 제2호 안건 보류지 추가확보의 의결의 건)

☎★〓둔촌주공아파트-올림픽파크 포레온-입지(교통, 교육, 생활편의시설)

○ 교통-단지내 지하철 5호선, 9호선 개통으로 더블역세권

○ 학군-단지내 초중고교 유치로 학부모 선호도가 아주 높음

○ 생활편의시설-중앙구립도서관, 어린이도서관, 문화센터, 키즈카페, 수영장, 스쿼시, 골프연습장, 농구장 등 체육시설, 사우나, 스카이라운지, 야외수영장, GX룸, 게스트하우스, 조식서비스 등 각종 커뮤니티 시설 건립으로 생활 편리

○ 녹지공간-단지내 산책로, 근린공원 2곳, 일자산, 강동그린웨이, 성내천, 올림픽공원, 석촌호수 등 아주 많음

○ 기타-단지 건너 편에 재래시장, 인근에 롯데백화점 잠실점, 현대백화점 천호점, 이마트, 코스트코 하남점 ,아산병원, 강동성심병원 위치함. 소위 말하는 역세권, 학세권, 병세권, 녹세권, 상세권입니다.

☎★〓둔촌주공 전체 부동산 매물 중 가장 저렴한 조합원 입주권 매매 시세

○ 매수 시 필요자금(현금)=매매가격-이주비 대출 및 이자-이사비용+취득세

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(또는 환급금)=입주 시 일괄정산

○ 이주비 이자 입주 시 정산으로 매수비용 3000만원~6000만원 절감 효과

○ 착공 전까지 10년보유 5년거주 1주택자만 전매가능(매수인은 주택 수 관계없이 매수 가능)))))

○ 착공 3년 후 준공이 안될 시 3년 이상 보유자 예외 전매허용(22년 12월 3일~준공 전까지))))

○ 기존주택+둔촌주공 입주권=기존주택 매도 시 상황에 따라

①일시적 2주택 비과세 ②다주택자 중과 유예(2022.05.10~2023.05.09일까지 일반세율)))))

○ 둔촌주공입주권+신규주택=둔촌주공 매도 시 상황에 따라

①일시적 2주택 비과세 ②대체주택 비과세 ③다주택자 일반세율 양도차익의 6%~45%(양도세 중과 없음)))))

○ 둔촌주공 매수 시 2022년 2월 28일 계약분부터 자금조달계획서 제출

○ 둔촌주공 매수 시 취득세 4.6%(무주택자, 1주택자, 다주택자 모두 동일 세율)))))

○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음(준공 전까지)))))

○ 둔촌주공 재건축초과이익환수금 없음(초기 재건축 단지 대비 수억원 수익 예상)))))

○ 우리은행, 기업은행, 신한은행, 하나은행 등 이주비 대출 승계 가능. 매수 시 은행 상담 요함(무주택자, 1주택자 처분조건)

○ 추가부담금 및 환급금은 20년 1월 16일 관리처분계획변경인가 기준 비례율 138.62%, 평당 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정

○ 둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 58평 복층 및 64평 66평 펜트하우스 매매시세

○ 둔촌주공 18평+18평(39㎡+39㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

이상 2022.06.14.드림공인 조폭마누라의 둔촌주공 현장 분위기 및 조합원 입주권 매매시세~~~브리핑이었습니다.

이런 와중에도 25평 배정 매물은 거래됐고, 34평, 37평, 43평 배정 매물 등 일부 매물에서 가격 조정에 들어갔습니다. 매도 희망가격을 고수하는 분들이 대다수이지만 공사중단 기간이 길어지면 일정 부분 조정이 되지 않을까 예상해 봅니다.

협상이라는 것이 짚고 넘어가야 할 조항이 많아 쉬운 일은 아니지만 그렇더라도 협상할 수 있는 방안을 만들어 하루빨리 공사재개가 이루어졌으면 하는 바램입니다.

#둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

#둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인 02-478-9800 ☎010-9133-8705으로 연락바랍니다.

매도, 매수 계획이 있으신 분은 연락바랍니다.

저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

#둔촌주공 드림공인 위치 - 02-478-9800 010-9133-8705

서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

둔촌아파트 정문(한전) 건너편 성내동 우체국 옆 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

건물 뒷편에 무료주차 가능합니다.

드림공인중개사

서울특별시 강동구 양재대로 1311

[dream박대표]

조합이 조합장 이름으로 공식 입장을 밝힌 문자입니다.
예상했던대로~~~입니다.ㅜㅜ
이주비 대출은 주택담보대출로 개인이 알아서 해결하고,
신용대출 성격인 사업비 대출은 연장 불가라는 통보입니다.

사업비 대출 연장은 조합과 시공사업단이 협상을 끝내고 공사가 재개되어야 가능할 것입니다.
만기가 8월이라 아직 시간은 있지만 조만간 결정의 시간을 가져야 하지 않을까 싶습니다.

사업비 대출 만기 도래 전에 양측이 협상을 하면 금상첨화지만, 협상이 안된다면 울며 겨자 먹기로 시공사업단이 변제하지 않을까 예상됩니다. 조합원 1인당 1억원 상당의 자금 차출은 실현 불가능하니까요.
그 다음 수순이 발생하면 안되는데......절대 안될 겁니다. 절대 안오기를 기원합니다.
그렇게 되면 생각하기 싫은 상황이 전개될 수도 있으니 조합에서 백번 양보해서 조율하고 협상하고 공사재개하면 좋겠습니다. ((((((((((억울하지만 조합원들 생각하면 지는 것이 이기는 것이다 뭐 이런~~))))))))))

[dream박대표]

이 싯점에서 모로 가도 서울만 가면 된다는 속담이 생각나는 것은 왜인지?
아마도 공사중단, 유치권 행사, 사업비 대출 연장 불가 판정 때문이겠죠?
어쨌거나 조합은 중심을 잡고 무조건, 기필코, 네버 조합원들에게 손해가 나지 않는(유리한) 해결책을 내놓아야 할 것입니다. 그리고 상황에 따라 주장하는 바가 달라지는 조합의 스텐스는 여러가지 면에서 바람직하지 않다는 생각을 해봅니다.

넋두리가 길었는데요 진정으로 공사재개를 바란다면 빠른 협상이 답이 아닐까 생각합니다.

[조폭마누라]

[조폭마누라]