생활 | 누수문제 재발로 피해 확대, 소장의 직무태만 방치한 입대의 책임? | 광주아파트총연합회

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■ 누수문제 재발로 피해 확대, 소장의 직무태만 방치한 입대의 책임?

부산지법,

☞ 입주민 손해배상 청구 ‘기각’

지난 2016년 8월경 아파트를 매수한 A씨는 공실인 아파트를 왕래하며 관리하던 중 2017년 초순경 누수가 발생한 사실을 확인했다.

누수로 인해 주방 싱크대 위쪽 벽지 및 천장에 얼룩이 생기고 주방에서 벌레까지 나온 것.

이에 A씨는 2017년 6월경 훼손된 벽지를 새롭게 도배하고 7월 말경 아파트에 입주했다. 하지만 누수문제가 재발했다.

이후 A씨는 2018년 8월경 아파트 관리사무소장 등과 함께 누수가 발생한 원인이 B호의 싱크대 배수관과 아파트 중앙배관 사이의 결속이 끊어져 발생한 것을 확인, 소장이 보수공사를 완료했다.  

 
이와 관련해 A씨는 “2017년 초순경부터 소장 및 입대의에 누수가 발생했음을 알리면서 문제해결을 여러 차례 요청했음에도 문제를 방치했고, 이로 인해 누수문제가 해결된 2018년 8월경까지 약 1년 8개월간 벽지의 오염과 악취, 벌레 등의 문제로 도배비용 160만원, 살충제 2만원, 주방 천장 재도배비용 40만원, 싱크대 하단 재시공 비용 20만원 등을 지출했고 극심한 정신적 고통도 겪었다”고 주장했다.

 
그러면서 “누수는 아파트 공용부분인 비트 내 중앙배관에서 발생한 것으로 소장은 누수의 원인을 밝히고 공유부분 하자로 인한 것임이 확인된 경우 보수해야 할 의무가 있었다”며 “입대의는 소장에 대한 적정한 지휘·감독권을 행사할 의무가 있었음에도 누수에 관한 소장의 직무태만을 방치함으로써 손해를 가했으므로 재산상 손해배상으로 100만원, 위자료로 50만원을 배상하라”고 청구했다.  

하지만 법원은 이 같은 A씨의 청구를 모두 받아들이지 않았다. 

부산지방법원 민사1부(재판장 김정도 부장판사)는 최근 입주자 A씨가 입대의를 상대로 제기한 손해배상 청구소송 항소심에서 A씨의 항소를 기각, 원고 패소 판결을 내렸다. 

재판부는 “누수는 B호의 싱크대 배수관과 비트 내 공동배관 사이의 결속이 끊어져 발생한 것으로 직접적으로 파손된 부위는 B호의 전유부분에 속하는 싱크대 배수관 부분”이라며 “이로 인한 손해배상 책임을 아파트 소장이나 입대의가 부담한다고 보긴 어렵다”고 밝혔다. 

또한 “A씨 주장과 같이 누수 원인이 공용부분에 속하는 비트 내 공동배관의 하자로 인한 것이라 하더라도 이는 아파트 준공 후 약 35년이 경과한 배관의 노후화가 직접적인 원인이어서 이러한 하자에 대해 소장이나 입대의에 어떤 고의나 과실 등 귀책사유가 있다고 볼 수도 없다”고 못 박았다. 

이와 함께 “A씨는 소장 및 입대의가 직무를 태만히 해 누수로 인한 피해가 확대됐다고 주장하나, C호가 누수의 원인이 아님이 밝혀진 이후 추가로 상층부 가구를 일일이 확인하는 것이 쉽지 않았고 특히 누수 원인으로 밝혀진 B호의 경우 1인 가구로 입주민이 부재중인 시간이 대부분이고 싱크대에서의 물 사용량도 매우 적어 누수 확인이 어려웠던 점을 고려할 때, 장기간 누수문제가 해결되지 않았다는 사정만으로 소장이나 입대의가 직무를 태만히 했다고 단정하긴 어렵다”고 판단했다. 

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자yellow@hapt.co.kr

■ 지시 불응 이유로 관리소장 사무실 출입막은 입주자대표회장에

부산지법 판결

☞ ‘벌금형’ 선고

지시에 따르지 않았다며 관리소장의 사무실 출입을 막고 자물쇠를 교체해 관리업무를 방해한 아파트 입주자대표회장에게 법원이 벌금형을 선고했다.

부산지방법원 제2형사부(재판장 황현찬 부장판사)는 최근 자신의 지시를 따르지 않았다는 이유로 관리소장의 사무실 출입을 막는 등 관리업무를 방해한 혐의로 기소된 부산 북구 A아파트 입주자대표회장 B씨에 대한 업무방해 항소심에서 “피고인 B씨를 벌금 70만원에 처하고 공소사실 중 관리직원의 컴퓨터 비밀번호를 임의로 바꿔 업무방해한 점은 무죄”라는 1심 판결 중 무죄 부분을 검사의 공소사실변경에 따라 파기하면서도, 무죄인 점은 유지하고 B씨의 항소를 기각했다.

입주자대표회장 B씨는 2016년 5월 관리소장이 자신의 지시에 따르지 않고 근무를 태만히 한다는 이유로 소장이 출근하지 않은 틈을 타 당직자로부터 관리소장실 열쇠를 받아 출입문을 시정했다.

또 적법한 절차를 거치지 않고 일방적으로 ‘입주자대표회장이 직권으로 관리업무를 관리 및 감독한다’는 취지의 알림 공고문을 출입문에 붙이고 며칠 동안 관리소장으로 하여금 소장실 출입을 하지 못하게 했다.

그해 7월에는 관리소장실 출입문 자물쇠를 임의로 교체한 후 출입문을 시정해 하루 동안 관리소장실 출입을 막아 관리소장의 관리업무를 방해했다.

이에 대해 B씨 측은 “관리소장이 근무를 태만히 해 이를 바로잡고자 관리소장실 출입을 하지 못하게 한 것이므로 이는 정당행위”라고 주장했다.

하지만 1심 재판부는 “관리소장이 근무를 태만히 했다고 하더라도 법적 절차를 모두 생략한 채 관리실 출입을 막아야 할 정도로 급박한 사정이 있었다고 볼 수 없고 피고인 B씨가 관리업무를 방해할 당시 관리소장의 업무를 대신할 방법도 마련돼 있지 않았다”며 “피고인 B씨가 업무방해행위 이후 관리소장을 상대로 직무집행방해가처분을 신청했으나 기각결정을 받은 점 등을 종합하면 피고인 B씨의 업무방해행위는 정당행위로 인정할 수 없다”면서 받아들이지 않았다.

다만, ‘2016년 7월 다음날 예정돼 있던 감사 해임에 대한 선거관리 업무를 방해할 목적으로 투표용지 및 선거인 명부 등을 관리하던 관리직원의 컴퓨터 비밀번호를 임의로 변경한 뒤 관리소장과 입주민이 항의해 비밀번호를 알려줄 것을 요구하자 언성을 높이며 이를 거부하는 등 경찰관의 상황 중재 때까지 비밀번호를 알려주지 않아 관리소장 및 선거관리위원회의 업무를 방해했다’는 공소사실에 대해서는 무죄로 봤다.

1심 재판부는 “관리직원이 법정에서 대표회의 감사가 비밀번호를 변경한 것이라고 진술했고 입주민은 수사기관에서 피고인 B씨가 비밀번호를 바꾸게 했다고 진술하다가 법정에서 감사가 변경한 것으로 알고 있다고 진술해 피고인 B씨가 직원의 컴퓨터 비밀번호를 임의로 변경했다고 인정하기 부족하다”고 설명했다.

B씨와 검사 모두 항소를 제기한 가운데 검사는 “피고인 B씨와 대표회의 감사는 감사 해임 선거 관리 업무를 방해할 목적으로 직원 컴퓨터 비밀번호를 변경하기로 공모했다”며 공소장변경허가신청을 했다.

그러나 2심 재판부는 유죄 부분에 대한 B씨의 항소를 기각하면서 “사건 당시 대표회의 감사가 직원 컴퓨터 비밀번호를 변경한 사실은 인정되나, 이에 관해 피고인 B씨의 기능적 행위지배가 있다거나 감사와 공모해 이 행위를 했음을 인정하기에 부족하다”면서 컴퓨터 비밀번호 임의 변경에 대해서는 무죄를 선고했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자gh1231@aptn.co.kr

■ 회의참석 인원으로 의결정족수 변경 안 돼

질의: 회의 의결정족수
관리규약상 정원 19명 중 3분의 2 이상인 13명으로 입주자대표회의가 구성된 경우 회의에 참석한 사람의 과반수로 의결할 수 있는지.

회신: 회의 참석 인원에 따라 의결정족수 변경되지 않아
입주자대표회의는 대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결하며, 해당 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원의 과반수 찬성으로 의결한다(공동주택관리법 시행령 제4조 제3항).

해당 공동주택의 관리규약상 정원 19명 중 3분의 2 이상인 13명이 선출됐다면, 의결정족수는 7명이며, 회의참석 인원에 따라 의결정족수가 변경되는 것은 아니다.

<전자민원, 주택건설공급과. 2020. 3. 6.><국토교통부 제공>

※ 일부 법령 및 규정 등의 관리정보자료는 공동주택관리정보망(gamis)메뉴의 정보마당이나 관리자료 등에서 검색 확인 할 수 있습니다.

2. 공동주택관리법령(4. 24일) 시행 일부 개정 조문 등.    

- 첨부파일 :  공동주택관리법령(4. 24일) 시행 일부 개정 조문 등