↑위에 질문하신 인천시 부평구 청천동 아파트형 공장 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2016타경19598*

이 물건은 인천시 부평구 청천동 아파트형 공장 경매물건 입니다.

1.권리분석결과

답변:본건의 건물 등기부를 열람한 결과 2007년07월30일 

국민은행의 근저당이 말소기준 권리가 되어 낙찰 시

전부 소멸 되므로 건물 등기부상으로는 법적인 문제가

없습니다.

2.임차인 관계건

답변: 본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서를 열람한 결과 본건은

임차인 미상으로 나와 있으며 소유자겸 채무자인 하성스틸주식회사는

조회결과 이미 법인등기가 해산간주 되어있고 더구나 경기도 화성시

장안면 수촌리 소재의 땅과 공장도 땅은 2016타경 683(물건번호1번)으로

이미 경매 낙찰되었고 물건번호 2번 공장도 경매대기(변경)상태 입니다.

더구나 아래 법원자료 사진을 보면 전기세 체납 통고서와

법원 우편물 등기안내가 그냥 방치 되어있고

특히 이곳↑에는 공실 입니다 라는 문안이 보여 현재는 공실 상태로 추정 됩니다.

따라서 장기간 방치로 인한 상당한 관리비 연체금액과 내부에 혹시 있을

하성스틸주식회사의 사무실 집기 문제도 철저한 조사가 필요해 보입니다.

3.최종결론:본건은 인접 부동산에 급매물 시세를 알아 보시고

가격 차이가 크지 않다면 가급적 다음 회차에 입찰하십시오.

이유:본건은 지하2층+지상12층의 건물 내 11층 1111호의

사무실 이며 2005년5월18일 건축되어 약12년 경과하였으며

아래---감정평가서 사진 상 외관은 상당히 양호해 보입니다.

또한 인천도시철도1호선 갈산 역 4번출구가 도보 약 7분거리에 자동차 5분 이면 

경인고속도로 부평IC에 도착 가능 합니다.더구나 본건 토지도 수출 국가산업

단지에 포함되어 입지는 좋은 편이며

무엇보다 남쪽으로 대우지엠 부평공장이 서쪽으로는 국가산업단지가 북쪽으로는

롯데칠성음료와 이랜드파크식품 부평공장등이 소재하여 대우지엠이나 산업단지와

관련하여 제조및 하청작업을 하는 업체를 대상으로 월세를 받거나 직접 이와 관련한

사업체를 운영 하기에 적합 합니다.

또한  네이버 부동산자료에 의하면 본건과 같은 평형 9층이 보증금 2000/월150만원에

매물로 나와있어 본건도 비슷한 월세를 받을 수 있다면 연수익률 5%를 노려 볼만도 합니다.

하지만, 위에서도 언급하였지만 본건은 장기간 방치로 인하여 상당한 연체관리비와

각종 공과금(전기세 등등)의 추가 인수가 우려되고 거기에 더해 만약 사무실 내부에

하성스틸에서 방치한 집기가 있다면 이를 처리하는데도 상당한 금액의 법적 시간적

비용이 발생하게 됩니다.

따라서 위에 올려드린 부동산중개업소를 방문하여 부평우림라이온스밸리의

정확한 급매물 시세를 직접 확인해 보시고 본건보다 조건이 유리하면 급매물로

구입 하시고 만약 급매물이 없다고 한다면 제가 추정하기에는 본건 감정가격이

시세와 거의 비슷해 보이니 만약 이번 회차에 낙찰 받는 다면 연체관리비 인수와

사무실내 집기및 물품 처리비용을 감안할때 오히려 시세보다 비싸게 사는 결과가 되니

가급적 본건은 다음 회차에 입찰하시기 바랍니다.

*PS:관리비 연체의 경우 이론상으로는 공용과 전유부분을 따져 공용부분만 지불하면

되지만 실무에서는 관리비 지급을 거부하면 관리사무소에서 여러 가지 방법으로

보복을 하기 때문에 차라리 연체된 관리비를 전액 지급하고 그 금액만큼 낙찰 액을

깎는 방향으로 처리 하시기 바라며 또한 본건의 경우 건축물 대장을 확인하니 당초

공장(일반공장)으로 분양 된 것을 하성스틸에서 업무시설(사무소)로 변경 하였습니다.

물론 사무실로 월세를 받는 것도 좋지만 위성 사진상 공장으로 운영하는 것이

제 개인적으로는 더욱 좋아 보이니 이점도 인근 부동산중개업소를 방문하여

사무실이 유리한지 공장이 유리 한지도 반드시 확인 하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림.