서울시 중재로 둔촌주공재건축조합과 시공사업단 협상 및 공사재개 물꼬 트이나? 조합원 입주권 매매시세 알아보기

[조폭마누라]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~~입니다.

연일 주룩주룩 비가 내리는 장마철입니다. 이러다가도 햇빛 쨍쨍 비추는 시간에는 언제 그랬냐는듯이 습도가 장난 아니게 높습니다. 고온다습한 우리나라 여름철 기후의 특징이라고 할 수 있겠습니다. 예고없이 찾아오는 불쾌지수는 개나 줘버리고 일부러라도 좋은 생각하시면 좋겠습니다.(견사랑 엄빠님들 화내실라?ㅋㅋㅋㅋ))))) 불 난 집에 눈치없이 쌩뚱맞은 소리한다고 말씀하시겠지만 눈앞에 펼쳐진 난국을 타개하기 위해서는 그간의 기대치는 지하실까지 내려놓고 최대한 이성적인 상태를 만들어야 할 것입니다.

각설하고 기승전 공사재개가 급선무인데요 이게 말처럼 쉽지 않다는 것입니다. 개인적으로 빠른 공사재개가 조합원들의 손해(=추가분담금)를 최소화하는 방법이라고 생각합니다만 복잡미묘한 사안들을 떠안고 있는 조합장 및 이사, 감사, 자문위원 등 조합집행부의 생각은 다를 수도 있겠습니다. 한 줄기 희망을 걸었던 분양가상한제 개편안이라도 잘 나왔으면 좋았으련만 예상했던대로 조금 상승입니다. 전국민이 바라보고 있는 상황에서 둔촌주공 조합원들만을 위한 특혜는 있을 수도 있어서도 안되는 일이니까요. 억울한 면이 많지만 행정구역이 강동구라는 것을 탓할 수 밖에요.

국토부는 지난 6월 21일 분양가상한제 개편안에서 정비사업 분양가를 산정할 때 불가피하게 발생하는 비용인

▲세입자 주거 이전비

▲영업손실 보상비

▲명도 소송비(변호사 수임료, 인지대 등)

▲기존 거주자 이주를 위한 금융비(이주비 대출 이자 등)

▲총회 운영비 등 필수 비용을 적정 수준으로 반영할 수 있도록 제도를 개편했습니다.

한국부동산원을 통해 시뮬레이션을 한 결과 재개발·재건축 등 각 정비사업장 분양가가 약 1.5%~4% 상승 예상된다고 합니다. 최종적인 분양가는 지자체(강동구청)의 분양가심사위원회 심의에 따라 결정되겠지만 한국부동산원의 추정치와 크게 달라지지 않을 것이라는 것이 분양시장의 중론입니다. 하여 각종 언론매체에서는 분양가상한제 개편안의 최대 4% 적용할 때 둔촌주공 3.3㎡당 일반분양가가 기존 3550만원에서 3692만원 상승할 것으로 예상하고 있습니다. 3692만원이라는 숫자가 어디에서 나왔는가 하면 2019년 12월 7일 관리처분계획변경 총회(2020년 1월 16일 관리처분계획변경 인가) 당시 적용했던 일반분양가인데요 평당 공사비를 493.5만원, 조합원분양가 2751.6만원, 비례율은 138.62%였습니다. 공사중단 사태에 있는 둔촌주공은 협상 후 공사재개 되면 공사비 인상은 불가피한 상황인데 가장 중요한 기본형 건축비(철근, 시멘트 등) 인상 건은 반영률이 너무 적지 않나 생각됩니다.

서울시, 국토부 등 정부 당국 입장에서도 12032세대 입주 물량을 간과할 수 없지만 위에서도 언급했듯이 둔촌주공 조합원만을 위한 특화된 분양가를 산정할 수 없었고, 한국부동산원을 통해 최대한 형평성을 재고한 분양가를 산정했을 것으로 생각되지만 모가지 길게 빼고 기다린 보람이 없으니 아쉬울 따름입니다. 어쨌든 자자체 분양가심사위원회 심의에서 3692만원 보다는 조금은 더 높은 가격에 책정되면 좋겠다는 희망은 버릴 수가 없네요. 지금이 7월이고 조합과 시공사업단의 협상까지는 시일이 좀더 걸릴 것으로 9월 표준지 공지지가 상승분까지 반영된다면 둔촌주공 일반분양가가 3692만원보다는 높아질 것으로 예상됩니다. 그럼 일반분양은 언제하나구요? 협상만 된다면 가까운 미래에 분양가 상승의 요인이 발생한다 해도 두 번 다시 소탐대실의 과오를 범하지 말아야 할 것입니다. 순리대로 분양에 임해야 한다고 생각합니다.

지난 6월 28일 제95차 긴급 대의원회의 상정 안건입니다. 모두 통과됐는데요 일부 안건은 이 시국에 긴급하게 필요했는가 라는 의구심이 듭니다. 협상을 끝낸 후에 안건으로 상정했으면 모양새가 좋았을텐데 발등에 떨어진 불(=사업비 대출)도 끄지 못하는 상황에서 조합원들의 반감을 사는 성급한 일처리가 아니었을까 판단해 봅니다.

비대위 둔촌주공 조합 정상화위원회는 혼란스런 시국을 틈타 현조합 해임발의에 이어 8월 현조합 해임총회를 준비 중에 있습니다. 도시정비법(제43조 제4항)에 의하면 조합 임원의 변경 및 해임을 의결하는 총회는 전체 조합원 10분의 1이 요구하면 소집이 가능합니다. 총회에서 전체 조합원 과반수 참석, 참석 조합원의 과반수 의결을 거치야 조합 임원 변경 및 해임이 가능합니다. 현조합 출범이 2여년 되는 상황에서 해임이 쉬운 일은 아닙니다만 초심을 잃어버린 조합에 대한 경고 이상의 효과는 있을 것으로 보여집니다. 조합은 오직 조합원들의 이익을 위해 존재해야 하는 집단이어야만 하거늘 그렇지 않으면 언제든지 해임 카드를 꺼낼들 수 있다는 강한 메세지이기도 합니다. 그 이상의 효과는 상황 발생 후에 뚜껑을 열어봐야 알 것입니다. 

둔촌주공 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)을 위한 서울시 중재안의 현주소는?

①차 중재안의 불발은 익히 알고 계실 것이고, ②차와 ③차, ④차 중재안에 이어 ⑤차 중재안이 나온 것으로 알고 있는데요 기존의 중재안을 토대로 어느정도 유추해 볼 수 있을 것 같습니다.

조합은 전체적으로는 수용하고 아주 중요한 일부는 수용하지 않았을 것으로 보입니다.

반면에 시공사업단은 일부 수용하고, 대부분은 수용하지 않았을 것으로 예상해 봅니다.

어찌보면 조합이 양보한 듯한 양상이지만 협상이라는 것이 단 한 가지만 틀어져도 안되기에 아직까지는 평행선이라고 하겠습니다. 언론에서 협상 된듯 협상이 안된 중재안이라고 하는데 협상이 안된 것이 정확한 표현입니다.

서울시의 중재 노력으로 ▲갈등의 시발점이었던 5600억원 증액 건은 조합원 부담으로 합의(한국부동산원 검증) ▲조합은 공사변경계약 무효확인 소송 취하(합의 15일 이내)하고, 시공사업단은 조합원 이주비대출 이자 한시적으로 유이자 대여방안 잠정 합의 ▲마감재 고급화 등 설계 변경에 따른 공사비 증액 비용 조합원이 부담하기로 하는 등 이견이 많이 좁혀진 상황입니다. 계약서 내용처럼 착공 전후로 일반분양을 마쳤으면 아무런 문제가 없었을텐데 이런저런 이유로 일반분양이 늦어진 탓에 억울하겠지만 사업비 대출 7000억원을 갚을 능력을 상실한 조합에서 많이 내려놓은 모양새입니다.

양측의 이견이 좁혀지지 않는 문제는 공사재개 시점과 상가 분쟁인데요

▲독립정산제였던 기존 상가단체의 pm사 리츠인홀딩스와 현조합이 신설한 통합상가위원회 분쟁

▲조합은 소 취하 및 총회 의결 후 선공사재개, 시공사업단은 설계를 포기하거나 최종 실시설계도사를 받기 전까지는 공사재개를 할 수 없다는 입장입니다. 다군다나 9호선 상가는 아파트 2개동 아래를 차지하고 있어 상가 분쟁 해소 및 설계가 확정되지 않으면 또 다른 갈등의 씨앗을 낳을 수 있기 때문입니다. 내년 8월이면 도착할 서울(=준공)을 돌고돌아돌아서 고되고 험한 길로 기어가는 모양새인데요 늦어도 조합의 사업비 대출 만기가 도래하는 8월 전후에는 어떤 식으로든 결론이 날 것으로 예상해 봅니다. 조합이 백기투항하면 모양 빠지고, 시공사업단이 대위변제하고 구상권 청구 및 경매 실행은 더더욱 아니될 말씀입니다. 둘다 마음에 안들지만 후자가 발생하는 일은 절대 없었으면 좋겠고, 조합원들에게 손해가 덜한 쪽으로 해결되면 좋겠습니다.

그리고 제가 지난 시세동향에서도 말씀드렸는데요 협상되더라도 공사기간 내내 사업대행자를 사이에 두고 양측이 불편한 동거를 하지 않을까 우려됩니다. 서울시 중재안의 내용처럼 SH(서울주택도시공사), LH(한국토지주택공사) 등을 사업대행자로 하여 전권을 위임하게 되면 조합과 시공사업단, 사업대행자 SH 및 LH가 3자가 함께 하는 사업이 될 것으로 갈등은 덜하겠지만 절차상의 문제로 공기지연의 등의 문제가 발생할 수도 있겠습니다. 이 문제는 양측의 이견만 합치된다면 해결 방안이 나오겠죠? 나올 겁니다.

☎★〓둔촌주공 전체 부동산 매물 중 가장 저렴한 조합원 입주권 매매 시세

○ 매수 시 필요자금(현금)=매매가격-이주비 대출 및 이자-이사비용+취득세

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(또는 환급금)=입주 시 일괄정산

○ 이주비 이자 입주 시 정산으로 매수비용 3000만원~6000만원 절감 효과

○ 착공 전까지 10년보유 5년거주 1주택자만 전매가능(매수인은 주택 수 관계없이 매수 가능)))))

○ 착공 3년 후 준공이 안될 시 3년 이상 보유자 예외 전매허용(22년 12월 3일~준공 전까지))))

○ 기존주택+둔촌주공 입주권=기존주택 매도 시 상황에 따라

①일시적 2주택 비과세 ②다주택자 중과 유예(2022.05.10~2023.05.09일까지 일반세율)))))

○ 둔촌주공입주권+신규주택=둔촌주공 매도 시 상황에 따라

①일시적 2주택 비과세 ②대체주택 비과세 ③다주택자 일반세율 양도차익의 6%~45%(양도세 중과 없음)))))

○ 둔촌주공 매수 시 2022년 2월 28일 계약분부터 자금조달계획서 제출

○ 둔촌주공 매수 시 취득세 4.6%(무주택자, 1주택자, 다주택자 모두 동일 세율)))))

○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음(준공 전까지)))))

○ 둔촌주공 재건축초과이익환수금 없음(초기 재건축 단지 대비 수억원 수익 예상)))))

○ 우리은행, 기업은행, 신한은행, 하나은행 등 이주비 대출 승계 가능. 매수 시 은행 상담 요함(무주택자, 1주택자 처분조건)

○ 추가부담금 및 환급금은 20년 1월 16일 관리처분계획변경인가 기준 비례율 138.62%, 평당 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정

○ 둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 58평 복층 및 64평 66평 펜트하우스 매매시세

○ 둔촌주공 18평+18평(39㎡+39㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

이상 2022.07.04.드림공인 조폭마누라의 둔촌주공 현재 상황 및 조합원 입주권 매매시세~~~브리핑이었습니다.

한 때는 재건축의 최대 수혜지로 손꼽혔던 둔촌주공이 시대를 잘못 만나 오늘날 공사중단이라는 난관을 맞아 퇴로를 못찾고 헤매고 있는데요 그렇다고 수익성이 아주 떨어지는 단지는 아닙니다. 타 재건축 단지 대비 수익이 너무도 컸던 탓에 지금의 이 사태(추가분담금 증가)를 받아들이기 힘들 뿐입니다. 설상가상으로 금리인상과 전반적인 부동산 시장 약세로 둔촌주공 시세도 동반 하락하는 양상을 보이고 있지만 이 난국을 타개하고 공사재개해서 입주하게 되면 세간을 떠들썩하게 했던 명성(?)에 걸맞게 이름값(둔촌주공아파트=올림픽파크 포레온) 하게 될 것입니다.

참고로 위의 둔촌주공 급매물 시세가 헬리오시티나 파크리오 등의 시세 대비 다소 높게 형성되어 있는데요 일부 매물을 제외한 대부분의 매물은 출시 당시 가격입니다. 적극 매수 의사를 보이신다면 최대한 조율해 보겠습니다.

#둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

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서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

성내동 우체국과 국민은행(GS주유소)사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

건물 뒷편에 무료주차 가능합니다.

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서울특별시 강동구 양재대로 1311