금융감독 당국이 30일 발표한 ‘3·30조치’의 주요 내용은 6억원 이상 고가 아파트 구입 돈줄을 강력하게 죄는 것이다. 이 조치의 핵심은 다음달 5일부터 주택투기지역에서 6억원이 넘는 아파트 구입자 대출가능 금액을 아파트 값은 물론 개인 소득도 함께 평가, 산정토록 한 것이다.
이번 조치는 낮은 대출금리를 지렛대로 삼아 아파트 투기를 일삼는 세력을 차단하겠다는 것이 기본 취지다. 하지만 일반 서민들의 대출을 사실상 가로막아 내집 마련이나 내집 넓히기의 꿈을 앗아가는 것 아니냐는 논란도 일고 있다.
◆DTI(총 부채상환 비율) 개념 전면 시행=이번 조치에는 지난해 8·31조치에서 모습을 드러낸 DTI개념이 전면 시행된다. DTI는 한마디로 ‘연간 원리금 상환/연소득’이다. 정부는 연소득에서 매년 갚아야 할 은행 연리금이 40%가 넘지 않는 선으로 대출금을 줄이겠다는 것이다. 주택담보대출 한도 규제 대상은 서울 강남과 분당, 용인 등 주택투기지역에 소재하는 시가 6억원 초과 아파트(주상복합아파트 포함)다. 이들 지역에서 시가 6억원이 넘는 아파트를 새로 구입하면서 담보대출을 받을 경우 대출한도 기준에 기존의 LTV(담보인정비율) 외에 ‘DTI 40% 이내’ 조건이 추가된다.
◆대출 가능 금액 얼마나 되나=실제 금감원이 제시한 사례를 보면 연 소득이 5000만원인 사람이 15년 만기 장기대출로 시가 6억원짜리 아파트를 살 경우 ‘DTI 40%’를 적용받으면 2억원밖에 대출받지 못한다. 현재 LTV 60% 기준으로는 3억6000만원을 받을 수 있다. 이 사람이 3년 만기 단기대출을 받을 경우에는 5000만원밖에 받지 못한다. 현재 LTV 40%를 적용받으면 2억4000만원을 대출받을 수 있다. 대출 가능 금액이 1억9000만원 줄어드는 것이다.
또 이 사람이 시가 8억원이 넘는 아파트를 살 경우 앞으로 3년 만기 단기대출 가능 금액은 역시 5000만원에 불과하다. 지금까지는 같은 조건에 있을 경우 3억2000만원까지 대출이 가능했다. 이번 조치로 대출 가능 금액이 2억7000만원이나 줄어든 셈이다.
◇정부가 30일 주택담보대출 추가 규제안을 내놓음에 따라 앞으로 투기지역에서의 주택담보대출을 통한 고가 아파트 매입이 어려워질 전망이다. 사진은 지난해 3월 경기도 화성 동탄신도시 3차분양 모델하우스 개장 첫날 내방객들이 모델하우스를 둘러보는 모습. 세계일보 자료사진
◆연 소득 적을수록 불리=이번 조치는 연 소득이 많을수록 유리하고 적을수록 불리하다. 실제로 연 소득 5000만원인 사람이 시가 6억원짜리 아파트를 구입할 경우 3년 만기 단기대출로 지금까지 2억4000만원을 빌릴 수 있었지만 앞으로는 1억9000만원이 줄어들어 5000만원밖에 빌리지 못한다. 연 소득 7000만원인 사람은 대출 가능 금액이 1억7000만원 줄어들고, 연 소득 1억원인 사람은 1억4000만원만 감소하는 반면 연 소득 3000만원인 사람은 2억1000만원이나 감소한다.
금감원 비금융감독국 장현기 팀장은 “규제대상이 고가 아파트라 일반 서민의 내집 마련과는 거리가 있다”며 “이번 조치가 시행되는 다음달 5일 이전에 은행과 법률상 구속력이 있는 대출계약을 체결하면 이번 규제 대상에서 제외된다”고 설명했다.