↑위에 질문하신 경기도 수원시 장안구 송죽동 빌라 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2016타경506839*

이 물건은 경기도 수원시 장안구 송죽동 빌라 경매물건 입니다.

1.권리분석결과

답변:본건 건물 등기부를 열람한 결과 2015.09.08 서울신용보증

재단의 가압류가 말소기준 권리가 되어 낙찰시 전부 소멸 되므로 

건물 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서/전입세대열람내역서를 확인한 결과

말소기준권리이전(1995년10월12일)전입한 대항력 있는 임차인 문석헌이 기재되어

있으며 문석헌은 배당요구 신청을 하였지만 미배당 보증금 전액을 낙찰자가

인수해야 합니다.

3.최종결론:본건은 입찰을 깨끗이 포기하시기 바랍니다.

이유: 본건의 약점은 첫째 대항력 있는 임차인 문석헌의 배당문제입니다.

점유관계조사서와 매각물건명세서 자료를 보면 문석헌은 일반적인 임차인과 다르게

1997년4월3일 전입하여 3천만원에확정일자를 받고 1999년4월3일로 주민등록이 말소되었다가

2007년4월30일 다시 전입을 하고 보증금을 5,000만원으로 증액 하면서 2015년9월2일에야 다시

확정일자를 받았습니다.

문석헌이 이렇게 주민등록을 복잡하게 만든 것은 아마도 소유자(채무자)인 고지산이

금융권의 대출을 받으려고 본 빌라를 담보로 제공할 때 선순위 임차인이 거주하면

대출이 불가능하기에 문석헌에게 요청하여 주민등록을 일시 말소 하였다가 다시

전입신고 한 것으로 보입니다.

그런데 문제는 문석헌의 이러한 두건의 전입과 확정일자가 모두 말소기준권리 이전에

전입과 확정일자를 받아 대항력이 있다는 것입니다.

즉,다시말해 경매 낙찰대금에서 문석헌의 보증금 50,000,000원이 전액 배당되지 않으면

나머지 미배당 보증금 잔액을 전부 낙찰자가 인수해야 하는데 만약 이번회차 최저 입찰

가격 13,110,000원에 moss회원님이 낙찰을 받는다고 가정하면 주택임차법상

매각금액의 2분지1 한도 내에서 배당 가능한 금액에다 경매신청비용을 공제하여

문석헌에게 배당 예상되는 약600만원을 제외한 나머지 약4,400만원을

moss회원님이 고스란히 인수해야 한다는 것입니다.

두 번째는 개발호재가 없다는 것입니다.

본건의 경우 위 인공위성 사진에서도 보이지만 북쪽으로 영동고속도로가 위치하고 주변에

학교가 세 곳(경기과학고/수일초등학교/수일중학교)이나 인접하여 상대보호구역으로

지정된 상태에다 토지의 용도지역도 '제1종일반주거지역'이라 향후 개발 가능성이

희박 합니다.

세 번째는 상당한 내부수리비용과 원상복구비 지출예상 문제입니다.

본건은 1990년4월23일 건축(사용승인)되어 약 27년 이 경과한 낡은 빌라의

지층이라 기본적인으로 화장실 수리와 도배장판은 물론이고 아래 자료사진에서 처럼

임차인 문석헌은 들어가는 계단 입구는 물론이고 대문에도 각종 페인트와

부착물을 덕지덕지 사용하여 상당히 시각상 혼란을 주고 있습니다.

만약  moss회원님이 낙찰을 받아 매매나 임대를 하려면 이러한 것들을 전부

원상 복구(철거)해야 하는데 문석헌의 경우 외부뿐만 아니라 빌라 내부에도

이런저런 페인트 작업과 인테리어를 해놓았을 가능성이 매우 높습니다.

따라서 이러한 혼란스럽고 지저분한 인테리어 철거와 내부수리를 하려면 최소한

약 500~600만 원 정도의 비용이 추가로 지출 예상 되는데 본건의 경우 선순위

임차인 문석헌으로 인하여 대출이 한 푼도 안 나오고 미배당 보증금 4,400만원 인수에다

내부수리 및 원상복구 비용 500~600만원을 추가 부담 하면서 까지 낙찰을 받아야 할

이유가 전혀 없는 물건이니 본건은 입찰을 깨끗이 포기하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림.

[moss]

바쁜신대 너무 감사 드립니다. 휴일 저녁 즐거운 시간 되세요 꾸벅 고맙 습니다 ~~~.한가지 의문점은 지하 1층에 보증금 5천만원 상식적으로 이해가 안돼내요 계약서가 없으면 어떻게 되나요?

[러브정/정의덕]

본건의 경우 법원 문건접수내역을 보면 2016년9월28일 문석헌이 법원에 계약서를 제출하고 권리신고를 한 것으로
보입니다.따라서 5,000만원의 보증금이 납득 안된다면 결국엔 낙찰받고 명도소송을 통해 밝힐 수 밖에 없는데
명도소송시 시간과 비용이 추가 되므로 더욱 손해가 커지는 물건이 되버립니다.참고 부탁드립니다.^^러브정/정의덕 올림.

[러브정/정의덕]

아울러 대항력은 계약서가 있고 없고의 문제가 아니라 주민등록전입날자가 말소기준권리보다 먼저 전입 하였는가로
결정 되는 것 입니다.문성헌은 확정일자는 두번 이나 받았지만 주민등록은 1995년10월12일 전입하였기 때문에
대항력이 생기는 것 입니다.^^러브정/정의덕 올림.

[moss]

자세하게 설명해 주셔서 감사드립니다 많이 도움이 되었 습니다. 좋은 하루 보내세요. 고맙 습니다 ~~~

[해결사]

권리분석 한번 명확하게 정리 잘 해 주시네요 ㅎㅎ 다른 사람에게도 도움이 많이 될 듯 합니다.

[러브정/정의덕]

해결사회원님 칭찬 댓글 감사 드립니다.정회원 등업도 완료 하였습니다.^^러브정/정의덕 올림.