(매매시세 수정)2022.08.09.둔촌주공 향후 재건축사업 추진 일정 및 조합원 입주권 매매시세

[조폭마누라]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~~입니다.

입추도 지났는데 뭔 놈의 비가 이리 내리는지 짓다만 둔촌아파트 떠내려가게 생겼습니다. 비 맞고 마르고 양생기간 길어지면 튼튼해진다는데 제발 그랬으면 좋겠습니다. 상황이 상황인지라 여러분들이 재밌어 하는 사설(넋두리) 연재는 생략하고 본론으로 들어가겠습니다.

★〓둔촌주공 향후 재건축 사업 추진 일정

둔촌주공은 공정율 52% 상황에서 4월 15일 시공사업단의 공사중단 실행 이후 4월 16일 조합 정기총회가 있었습니다. 가결된 상정 안건에서 5600억원 공사비 증액, 마감재 변경, 상가 문제 등 투명성 결여로 조합원들에게 불이익이 예상되자 조합장 사퇴 및 조합집행부 사퇴(사퇴 의향서 제출) 등 많은 사건사고를 겪으며 2년여 기간동안 허송세월을 보냈습니다. 사태 수습을 위한 비대위(조합 정상화위원회)가 결성되고, 조합 임원과 정상위 위원이 원팀 구성하여 사업정상화위원회(이하 '사정위')가 출범하는 등 공사재개의 기틀을 마련하는 중입니다. 사정위는 공사재개를 최우선 순위에 두고 산적해 있는 현안 문제를 해결하는 과정에서 시공사업단과 협상을 이끌어낼 것으로 조만간 재건축사업 추진 에상 일정을 공개할 것입니다. 개인적으로 향후 일정을 예상해봤습니다.

2022년 8~9월~ 서울시 중재안 9개 항목중 8개 항목 협의(미협의 상가부분) 및 임원 선출을 위한 선거관리위원회 구성

2022년 9~10월~ 분양가 심의 신청 및 임원 입후보 절차 진행, 총회 준비

2022년 10~11월~ 임시총회 개최 및 공사재개 예상

2022년 11~12월~ 일반분양가 승인 신청 (및 조합원 동호수 추첨)

2022년 12월~2023년 1~2월~ 관리처분계획변경 총회 및 조합원 동호수 추첨, 일반분양 승인 및 입주자모집공고

2024년 12월~2025년 1~2월 준공 및 입주 예상

※공사재개 전에 해결해야 할 쟁점 상황

1. 7월 만기였던 조합원 이주비 대출 6개월 연장 상태입니다.

2. 8월 23일 만기 사업비 대출 7000억원은 시공사업단 대위변제 예정▶조합은 대주단에 만기 연장 요청▶시공사업단도 대주단에 6개월 연장 요청▶대위변제 기간 만료 전에 사업정상화위원회와 시공사업단의 협상이 잘되면 연장 가능성 있음.

3. 사업비 대출 만기 연장이 안될 시 일반분양을 통해 금융부담을 종식시킬 예정이라고 합니다.

4. 조합은 상가 문제에 대하여 현 통합상가위원회가 리츠인홀딩스와 지속적으로 협의할 것을 요구하며, 8월 15일까지 협상에 진전이 없을 경우 재건축사업의 지분 96%를 가진 아파트 조합원의 입장에서 안건 법률적 검토, 의견 수렴을 거쳐 현 상가대표단체(이*헌 위원장) 승인을 취소하고 해지된 PM계약서를 원상복구하는 안건을 총회에 상정할 예정이라고 합니다.

5. 10월 개최 예정인 임시총회에서 3월 21일 공사도급변경계약 무효 소송 확인 소송을 취하하고, 4월 16일 조합원 정기총회에서 제1호 안건 공사계약변경의 건 취소 의결의 건을 다시 취소할 예정입니다.

6. 보류지 19세대에서 120세대(101세대 추가) 변경의 건은 거론되지 않았는데 총회에서 29세대로 변경할 예정입니다.

7. 사업정상회원회는 상가 문제 협의 등 현안 문제가 이행이 안될 시 아파트 조합원의 뜻에 따라 사퇴의향서 제출한 조합집행부 전원 사퇴, 해임 발의를 통한 해임총회 진행 및 조합집행부 선출 등을 재검토 할 예정입니다.

☎★〓둔촌주공(올림픽파크 포레온) 총분양 세대수

○ 아파트: 지하 3층, 지상 7층~35층, 85동 12032세대

○ 상가: 5호선상가, 9호선상가, 일반상가 2곳

○ 시공사: 현대건설(주간사), 현대산업개발, 롯데건설, 대우건설 컨소시엄

○ 34평 25평 조합원은 로열동, 로열동 배정. 일반분양은 저층 또는 서향 배정

○ 37평 43평 45평 50평 55평 58평 64평 66평은 모두 조합원분양. 일반분양 없음.

○ 발코니 확장 및 시스템 샷시 등 옵션 조합원은 무상, 일반분양은 본인 비용 부담하에 선택 가능

○ 일반분양은 34평 이하 25평 22평 18평 14평이며 전부 가점제. 분양일정은 미정

※4월 16일 총회에서 120세대로 변경된 보류지는 10월 총회에서 다시 29세대로 변경할 예정입니다.

☎★〓둔촌주공 전체 부동산 매물 중 가장 저렴한 조합원 입주권 매매 시세

○ 매수 시 필요자금(현금)=매매가격-이주비 대출 및 이자-이사비용+취득세

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(또는 환급금)=입주 시 일괄정산

○ 이주비 이자 입주 시 정산으로 매수비용 3000만원~6000만원 절감 효과

○ 착공 전까지 10년보유 5년거주 1주택자만 전매가능(매수인은 주택 수 관계없이 매수 가능)))))

○ 착공 3년 후 준공이 안될 시 3년 이상 보유자 예외 전매허용(22년 12월 3일~준공 전까지))))

○ 기존주택+둔촌주공 입주권=기존주택 매도 시 상황에 따라

①일시적 2주택 비과세 ②다주택자 중과 유예(2022.05.10~2023.05.09일까지 일반세율)))))

○ 둔촌주공 입주권+신규주택=둔촌주공 매도 시 상황에 따라

①일시적 2주택 비과세 ②대체주택 비과세 ③다주택자 일반세율 양도차익의 6%~45%(양도세 중과 없음)))))

○ 둔촌주공 매수 시 2022년 2월 28일 계약분부터 자금조달계획서 제출(증빙제출 안함)))))

○ 둔촌주공 매수 시 취득세 4.6%(주택수에 관계없이 모두 동일 세율)))))

○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음(준공 전까지)))))

○ 둔촌주공 재건축초과이익환수금 없음(초기 재건축 단지 대비 수억원 수익 예상)))))

○ 우리은행, 기업은행, 신한은행, 하나은행 등 이주비 대출 승계 가능 여부 은행 상담 요함(무주택자, 1주택자 처분조건)

○ 추가부담금 및 환급금은 20년 1월 16일 관리처분계획변경인가 기준 비례율 138.62%, 평당 조합원분양가 2751.6만원, 일반분양가 3550만원으로 산정

○ 둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 50평(134㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 58평 복층 및 64평 66평 펜트하우스 매매시세

○ 둔촌주공 18평+18평(39㎡+39㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

이상 2022.08.09.드림공인 조폭마누라의 둔촌주공 향후 재건축사업 예상 추진 일정 및 조합원 입주권 매매시세~~~브리핑이었습니다.

전반적인 부동산 시장 약세와 둔촌주공 시공사업단의 공사중단 및 유치권 행사 이후 호가 대비 큰 폭의 하락을 보였던 둔촌주공은 조합 사업정상회위원회 출범으로 공사재개 가능성이 예상되자 급매물 위주로 2건 거래됐습니다. 시세보다 싸게 거래됐는데요 상가 관련 문제 및 공사재개 시점, 공기지연으로 인한 추가분담금 증가 리스크를 떠안고 거래된 매물로 쉬운 결정은 아니었을 것입니다.

매수자들이 선호하는 대단지 신축 아파트라는 점,

단지내로 연결되는 교통(지하철 5호선, 9호선)호재로 직주접근성이 좋은 점,

단지내 초중고교 유치로 맹모들의 선호도가 높은 지역이라는 점,

단지내 커뮤니티 시설 최다 건립으로 생활편의시설이 많은 점이 매수 결정의 요인으로 작용하지 않았나 생각됩니다.

다른 지역으로 갈아타거나 개인적인 사정으로 매도 계획이 있는 분이라면 수요가 있을 때에 처분하시는 것도 나쁘지 않아 보입니다.

#둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

#둔촌주공 입주권 매매시세 및 급매물(저가매물)은

둔촌주공 드림공인 02-478-9800 ☎010-9133-8705으로 연락바랍니다.

매도, 매수 계획이 있으신 분은 연락바랍니다.

저희 드림공인으로 연락주시면 매매에서 잔금(소유권이전등기) & 사후 관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

#둔촌주공 드림공인 위치 - 02-478-9800 010-9133-8705

서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

성내동 우체국과 국민은행(GS주유소)사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

건물 뒷편에 무료주차 가능합니다.

드림공인중개사

서울특별시 강동구 양재대로 1311

[dream박대표]

둔촌주공 11월 공사재개...조합 시공사 상가PM사 합의문 작성
https://m.cafe.naver.com/dcforeon/2510

[dream박대표]

2022.08.17. 공사도급변경계약 무효 확인의 소 취하 했습니다.

[dream박대표]

당일(2022.08.17.) 공사도급변경계약 무효 확인의 소 취하서 접수증 발급받았습니다..

[dream박대표]

대주단에서 8월 23일 만기되는 사업비 대출 7000억원 연장 불가 통보를 했습니다.

일부 대주단의 반대로 사업비 대출 만기 연장이 무산된 것은 아쉽지만 급한 불은 껐습니다.
조합은 시공단에서 제안한 단기 유동화 증권 ABSTB(자산 유동화 전자단기사채)를 66일간 발행해 사업비 대출 만기에 우선 활용하겠다는 방침입니다. 만기일로부터 약 두 달간 대출 상환을 막을 수 있으며 발행 증권사는 BNK투자증권·SK증권·부국증권·키움증권입니다.

이에 따라 조합은 BNK투자증권·SK증권·부국증권·키움증권 등 증권사를 통해 단기 유동화 증권 ABSTB(자산 유동화 전자단기사채)를 발행해 자금을 조달해 기존 사업비를 갚고, 대주단을 새로 구성해 재융자(리파이낸싱)를 추진할 계획입니다.

​조합은 오는 20일 긴급 대의원회를 열고 사업비 대출 만기 상환을 위한 ABSTB 발행을 의결할 예정에 있습니다.