명도만 생각합니다.
법무법인 명도 김예소 컨설턴트입니다.
임대차분쟁이 발생되면 임대인은 보통 명도소송을 하게 됩니다.
기본적으로 명도소송과 부동산점유이전금지가처분을 함께 진행해야 한다고 알고는 있지만 왜 해야 하는지에 대해서는
잘 모르실 수 있습니다.
사례를 통해 설명드려 보겠습니다.
임대인은 임차인의 차임연체가 지속되어 더 이상 임대차계약 관계를 유지할 수 없게 되었습니다.
주변 지인들을 통해 명도소송을 진행해야 함을 알게 되어 법원에 임차인을 상대로 건물인도 청구의 소를 제기하였고, 이후 법원의
승소 판결을 받게 되었습니다.
이후 강제집행까지 진행하게 되었는데 집행관이 강제집행을 위해 목적물 내부에 들어가 보니 임차인이 아닌 제3자가 점유하고 있는 상황이 확인되었고, 이에 점유 변경을 사유로 강제집행이 불능되었습니다.
이런 경우 목적물을 인도받기 위해서는 집행 당시 알게 된 제3자에 대하여 명도소송을 처음부터 다시 진행해야 하기 때문에 시간적인 부분 및 비용적인 부분에 있어 임대인에게 추가적인 손해가 발생됩니다.
바로 이런 경우를 대비할 수 있는 것이 ‘부동산점유이전금지가처분’입니다.
부동산점유이전금지가처분은 명도소송 후 강제집행까지 진행될 때 채무자의 점유가 변동되어도 소송을 다시 할 필요가 없게 하는 안전장치라고 생각하시면 이해하기 쉬우실 것 같습니다.
부동산점유이전금지가처분의 큰 효과는
① 현재 점유자를 정확하게 파악 가능,
② 이후 강제집행 시 점유자가 변동되어도 명도소송을 처음부터 다시 진행하는 것이 아닌 ‘승계집행문’ 발급절차를 밟아 제3자에 대하여 강제집행 가능,
③ 점유자를 바꿀 경우 형사처벌 가능 하다는 것입니다.
이렇기 때문에 강제집행 진행 시 점유자 변동에 대한 리스크가 큰 명도소송의 경우에는 부동산점유이전금지가처분 절차를 밟는 것은 어쩌면 당연하면서도 꼭 거쳐야 하는 절차라고 생각합니다.
막연한 명도소송, 이름부터 복잡한 부동산점유이전금지가처분, 강제집행까지. 명도 관련 사건을 전문으로 하는 법무법인 명도와 함께 빠르고 확실한 결과를 얻어가시는 건 어떠실까요?
감사합니다.
※ 참조
■ 민사집행법 제27조(집행판결)
①집행판결은 재판의 옳고 그름을 조사하지 아니하고 하여야한다.
②집행판결을 청구하는 소는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하면 각하하여야 한다. [개정 2014.5.20]
1. 외국법원의 확정재판등이 확정된 것을 증명하지 아니한 때
2. 외국법원의 확정재판등이 민사소송법 제217조의 조건을 갖추지 아니한 때
■ 민사집행법 제28조(집행력 있는 정본)
①강제집행은 집행문이 있는 판결정본(이하 "집행력 있는 정본"이라 한다)이 있어야 할 수 있다.
②집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보(이하 "법원사무관등"이라 한다)가 내어 주며, 소송기록이 상급심에 있는 때에는 그 법원의 법원사무관등이 내어 준다.
③집행문을 내어 달라는 신청은 말로 할 수 있다.
■ 민사집행법 제29조(집행문)
①집행문은 판결정본의 끝에 덧붙여 적는다.
②집행문에는 "이 정본은 피고 아무개 또는 원고 아무개에 대한 강제집행을 실시하기 위하여 원고 아무개 또는 피고 아무개에게 준다."라고 적고 법원사무관등이 기명날인하여야 한다.
■ 민사집행법 제31조(승계집행문)
①집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다. 다만, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나, 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다.
②제1항의 승계가 법원에 명백한 사실인 때에는 이를 집행문에 적어야 한다.