수도권의 여섯번째 신도시인 화성 동탄신도시가 내달 1일 청약에 들어간다. 분양가 문제를 놓고 우여곡절을 겪은 만큼 청약 결과가 어떻게 나올지 소비자는 물론 건설업계의 이목이 온통 동탄에 쏠려 있다.
분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 등 5곳이 1기 신도시라면 동탄은 판교ㆍ김포ㆍ파주 등 2기 신도시의 첫 주자다. 이곳에 청약하기 위해 서울 동시분양 등에 알짜 단지가 나와도 청약통장을 아껴둔 이들이 많다.
특히 시범단지는 ‘청약전쟁’이 예상된다. 시범단지는 토지공사가 현상공모를 통해 공사에 참가할 건설업체를 뽑았다. 그만큼 단지설계ㆍ배치 등에서 신도시를 선도할 잠재가치를 지녔다.
‘한국형 센트럴파크’
273만평 규모의 동탄신도시는 2007년 말에 완공되는데, 4만가구가 들어선다. 예상 인구만 12만여명이다. 분당ㆍ일산 다음으로 큰 규모다. 수원ㆍ오산ㆍ용인과 이웃한 수도권 남부의 거점도시다. 지난 2001년 4월 택지개발지구로 지정돼 2003년 3월 터닦기에 들어갔다.
동탄신도시에는 분당 등 1기 신도시보다 훨씬 많은 녹지가 조성된다. 도시의 24.3%인 66만평을 녹지로 꾸민다. 분당 19.3%, 일산 22.5%보다 높다. 인구밀도는 ha당 135명으로 분당 198명, 일산 175명, 과천 274명보다 낮다. 그만큼 쾌적하다.
동탄신도시의 백미는 센트럴파크다. 프랑스 파리 등 외국의 유명 도시처럼 도심을 가로지르는 대규모 녹지다. 동쪽 반석산과 서쪽 귀봉산을 잇는 11만3000평이며 길이 2.1㎞, 너비 200m로 여의도공원(1.2㎞)의 두 배에 이른다. 우리나라에서 가장 긴 공원이 되는 것이다.
센트럴파크는 자연환경이 좋은 귀봉산 부근 생태공원에서 시작된다. 동쪽으로 갈수록 인공미를 가미해 반석산 부근에서는 음악분수ㆍ연못ㆍ조형물이 장관을 이룬다. 40㎞에 이르는 자전거도로는 신도시 안에 거미줄처럼 깔려 센트럴파크와 만난다.
수도권 남부 주거축이 변한다
동탄신도시는 아직은 검증된 주거지가 아니다. 서울 강남권과의 거리도 멀다. 교통망도 그리 좋은 편이 아니다. 화성ㆍ용인 일대의 난개발 후유증도 무시할 수 없다. 하지만 정부가 ‘2기 신도시의 첫 모델’이라고 규정할 정도로 깊은 관심을 보이는 곳이다.
건설교통부는 체계적인 개발을 위해 국내 최초로 MP(Master Planner)제도를 도입했다. 계획 단계에서부터 완공 때까지의 모든 계획을 미리 짜는 것이다. 지금은 허허벌판이지만 아파트 입주가 끝나는 2008년 이후에는 분당-용인-화성으로 이어지는 새로운 주거 축이 탄생할 것이다.
앞으로 경기권의 대표 주거지는 판교-분당-용인 축과 화성-수원 축의 투톱으로 재편될 가능성이 크다. 판교가 강남을 대체할 고급 주거지로 우뚝 서면 아파트 수명이 낡은 분당과 난개발에 시달리는 용인의 선호도는 점차 떨어질 것이다. 반면 화성-수원 축은 분당선 연장구간(분당 오리역~수원역)의 2008년 개통과 동탄신도시 완공 시점에 맞춘 도로망 확충으로 인기가 높아질 전망이다.
관건은 교통ㆍ교육환경
교통이 가장 큰 문제다. 지금 기준으로 보면 화성은 수도권의 변두리다. 이런 곳에서 어떻게 서울까지 출퇴근할 수 있을까, 하는 의문마저 든다. 그러나 인구 12만명의 신도시가 들어서면 교통 인프라 확충은 필연적으로 뒤따른다.
민간 업체들이 땅을 조성한 아파트 단지가 아니므로 공공기관과 정부가 기반시설을 책임지게 돼 있다. 그래서 계획도시의 선도호가 높은 것이다.
교통여건이 개선되려면 서울로 이어지는 양재∼영덕∼동탄고속도로를 비롯해 광역도로 3곳 및 간선도로 9곳이 계획대로 아파트 입주 전 개설돼야 한다. 철도를 이용한 교통망도 강화된다.
국철 1호선이 연장 개통되고 동탄 인근에 병점역ㆍ세마역ㆍ영통역이 신설된다. 올 연말까지 경부선 복복선전철화 사업이 마무리되면 동탄신도시 인근의 병점역을 통해 서울 도심까지 가는 시간이 단축된다.
동탄에는 고등학교 5곳, 중학교 7곳, 초등학교 14곳 등 총 31곳의 학교가 들어서는데 특수목적고와 자립형 사립고도 유치 여부도 일급 주거지가 되기 위해 갖춰야 할 필요충분 조건이다.
분양 어떻게 하고 청약 전략은
한꺼번에 분양하지 않고 시범단지부터 나눠 분양한다. 오는 9∼10월에는 1단계 지역에서 1만3624가구가 분양된다. 1만2316가구의 2단계 지역 분양은 내년 1∼2월로 잡혀 있다. 공급 방식은 용인 동백지구처럼 동시분양이다. 동시에 여러 단지에 중복 청약할 수 없다.
전체 물량 중 전용면적 85㎡(25.7평) 이하는 70%를 무주택자에게 우선 공급한다. 무주택 우선공급을 하고 남은 물량은 주택 신청자격 1ㆍ2ㆍ3순위 순으로 분양한다.
또 평형별로 30%는 최초 입주자 모집공고일 기준으로 화성시 지역에 일정기간 거주한 사람에게, 나머지는 수도권 지역 주민에게 공급한다. 이를 지역우선 공급이라 한다. 20만평 이상의 택지지구는 분양 물량의 30%를 지역 주민들에게 먼저 공급하도록 돼 있다.
첫째, 화성시에서 1년 이상 살았고, 1순위 무주택 우선순위인 경우 원하는 평형에 적극 청약해야 한다. 당첨 확률이 매우 높다.
무주택 우선공급 비율이 75%로 높아진 데다, 지역 순위에 떨어져도 일반 1순위와 다시 경합해 한번의 청약으로 당첨기회가 여러차례 주어진다. 서울과 수도권 기타 지역의 통장 보유자도 실망할 필요는 없다. 전체 물량 70%가 이들에게 돌아간다.
둘째, 분양가는 중소형은 680만∼740원 선, 일부 50평대는 760만∼790만원대로 당초 업체 계획보다는 10% 가량 내렸다. 분양가와 별도로 구입해야 하는 플러스옵션 품목이 많은 것을 감안하면 평당 20만∼30만원이 더 들어 부담스러운 가격대다.
하지만 신도시 프리미엄과 주거기능을 감안하면 입주 시점에는 어느 정도의 투자수익률이 예상된다. 분당 등의 사례에서 보듯이 대규모 신도시에 대한 주거가치 평가는 일반 단지와 다른 각도에서 접근해야 한다.
단순 가격만 놓고 보면 신도시의 내재가치를 간과할 수 있다. 다만 동탄은 투기과열지구로서, 청약 규제가 있고 분양권 전매가 소유권이전등기 때까지 금지되므로 길게 보고 청약전략을 짜야 한다.
마지막으로 시범단지에 선보인 업체들은 브랜드 선호도가 높은 만큼 단지 규모나 마감재 등을 따지는 것은 무의미하다. 그보다는 공원을 끼고 있는지, 중심상업지구와 맞붙어 있는지, 분양가가 조금이라도 싼 지를 살피는 게 현실적이다.
평당 가격은 20평대는 우남종건(704만원), 30평대는 삼성물산(686만원)이 가장 싸다. 중도금 납부조건은 월드건설·반도와 우남종건이 이자후불제를 적용해 초기 자금부담을 줄일 수 있다.
평면 구조는 포스코·월드·반도가 30평대에 3.5베이와 4.5베이(발코니 쪽에 방 2개·거실·주방을 배치한 구조)를 선보여 채광과 통풍 기능을 높였다. 한화건설도 33평형을 4베이로 내놨다. 삼성물산은 천장 높이를 기존 아파트보다 30㎝ 높은 260㎝로 설계해 개방감을 높였다.
객관적인 입지여건은 11만여평에 이르는 중앙공원(센트럴파크)과 학교가 가까운 월드·우남종건이 좋은 편이다.
첫댓글 다른 사이트에 있는 어떤 기자의 분석자료입니다. 참조하시기 바랍니다.