질의응답(4)

[경매박사황경진]

작성자

  황경진

작성일

2004-06-06 오전 11:51:08

조   회

6

추   천

0

제   목

작성자	황경진	작성일	2004-06-06 오전 11:51:08	조   회	6	추   천	0
제   목	질의응답(4)
잔금납부일 전에 잔금을 납부하면 세입자의 배당도 빨리 이루어 지는지요? ------------------------- 실무에 의하면 배당기일은 대개 잔금납부일로부터 4주 안의 날로 정하도록 되어 있습니다. 따라서 대금지급기한내에 대금을 빨리 납부할 수록 그만큼 배당기일도 앞당겨 지겠지요.., ========================================== 세부사항은 아래와 같습니다(2동짜리 임대아파트였습니다) 가.1995년11월29일 토지에 대한 근저당권설정 / 채권자 주택은행 / 채권최고액 86억 나.1997년12월13일 건물에 대한 근저당권 추가설정(담보물을 토지에 추가) 채권자 주택은행 / 채권최고액 86억 다.2001년8월4일 임의경매개시결정 / 채권자 주택은행(집합건물 등본에만 기록된것으로 보아 건물 부분만 경매신청을 한것 같음-토지등본에는 경매개시에 대한 내용 없음) 라.2001년12월 홍길동이 101동 101호 낙찰 - 홍길동으로 소유권이전 등기 마.2001년 12월 건물에 대한 근저당권 설정 / 채권자 국민은행 바.2002년 9월 임의경매개시 결정 / 신청자 국민은행 사.2003년 5월 시그마가 101동 101호 낙찰 * 얼마전 등기부 등본을 보다가 토지에 대한 주택은행 근저당권이 완전히 말소되지 않았다는 것을 알았습니다 - 가번 근저당권변경/임의경매로 인한 낙찰/포기할지분 10000분의30(101동105호) - 이런식으로 몇개의 지분만 말소가 되었음(대부분은 그대로 살아았음) 질문 1.아파트 전체가 경매로 넘어가 각각 다른 소유가로 낙찰이 되었는데 저당권이 왜 몇몇 지분만(101동105호,101동107호 등등) 말소가 되었는지? 2.이런경우에 제가 토지에 걸려있는 저당권을 말소시킬수 있는 방법은? - 방법이 있다면 말소시키는데 돈은 얼마나 드는지? 3.토지의 저당권을 말소시키지 않을때 받을수 있는 불이익은? - 아파트 매매나 기타 다른 애로점 부탁드립니다 행복하시구요...^^ 문제의 핵심은 이렇습니다 토지에 근저당권 설정후 /건물이 신축되어 /건물에 근저당권이 추가되었을 경우 채권자가 건물 근저당 설정 일자를 기준으로 경매신청을 하였을때 낙찰후 토지에 설정되어 있는 근저당권이 말소 가능한지? - 경매의 감정평가서엔 토지부분에 대한 가격이 포함됨 ---------------------------------------- 이 경우 건물만 경매에 부쳐진 것이 아니라 토지 및 건물이 함께 경매에 부쳐진 경우에 해당하므로 토지 근저당 역시 말소됩니다. ============================================================================ 수고하십니다. 다름이 아니오라 임의경매 사건에서 낙찰자가 재경매 기일 전까지 잔금을 납부하지 못했으나 재경매 당일 가보니, 채권자가 경매를 취하시켜 버렸는데, 입찰 보증금을 돌려 받을수 있는지 요?(낙찰자가). ----------------------------------------------------- 재매각명령후 매각절차가 취소되거나 경매신청이 적법하게 취하된 때에는 매각절차의 속행이 없어진 결과가 되므로 전의 매수인(낙찰인)은 매수신청 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. =================================================================== 2003년 10월에 경매 물건 낙찰로 명도소송을 진행 하던중 2004년 2월 21일 다른 전입자가 발생했습니다. 판결문은 2004년 3월 12일 선고 되어서 집행문부여신청,송달증명원 정리된 시점은 4월15일 입니다. 직장생활을 하다 보니 조금 늦어서 이제서야 명도 신청서를 내러 가게되었습니다. 가기전에 혹시나해서 다른 전입자 확인을 했더니 2월 21일 자로 다른 전입자가 생겼습니다. 그대로 강제집행 신청서를 작성하고 진행이 가능한지 아니면 새로 생긴 전입자에게 다시 명도 소송을 진행해야 하는지요 ? 그리고 명도소송하면서 주소변경못하게 하는 가처분 몰라서 못했습니다. 지금이라도 진행하고 새로 생긴 사람대상으로 명도 소송해야 하는건지요 ? 아님 현재 명도대상만 강제집행하고 일부 점유하면서 명도소송을 진행할수 있는지요 ? 또한 위장 전입일 경우 사기로 사법처리가 가능한지요 ? 넘 많은 부분 문의해서 죄송합니다. 전 재산이 걸린 문제라 부탁점 드립니다. 꾸뻑... 좋은 하루 되셔요~~ ------------------------------------------------- 1. 명도소송을 제기하기 전 또는 명도소송과 동시에 반드시 하여야 하는 것이 바로 점유이전금지 가처분입니다. 왜냐하면 우리 민사소송법은 '당사자 승계주의'를 취하고 있기 때문에 소송중에 당사자가 바뀌면 그 제3자를 상대로 소송을 다시 제기하여야 하기 때문입니다. 2. 위장전입자가 확실한 경우 최근 사례로 보아 형사처벌도 가능할 것으로 보입니다만 그 죄의 성립은 사안에 따라 구체적으로 판단하여야 할 것으로 보입니다. ================================================================== 안녕하세요. 질문이 있어서 이렇게 글을 올림니다. 1. 토지의 공시지가는 평당 720,000만원이고 실제 거래가는 80-90만원정도 합니다. 그 위에 2층건물이 있는데 1층 전용면적은 34평이고 2층 전용면적은 12평입니다. 보존등기는 93년 10월이고 익산의 남중동의 건물입니다. 대지는 약 150평입니다. 건물의 시세는 어느정도로 하면 매매가 가능할까요? 대지는 약1억2천만원정도로 하고 건물과 합처진 값은 과연 어느정도로 해야 2-3달 내에 팔릴수 있을까요? 약 1억4천정도로 하면 매매가 가능할까요? 제가 너무 높은 가격을 잡았나요? 집앞에는 폭이 약4-5m정도의 도로가 있습니다. 2. 건물과 토지는 약60평대가 가장 잘 팔리는 것으로 알고 있습니다. 이 대지는 약150평이나 되는 데 그래서 잘 안팔린다라고 그러더군요 진짜 잘 안팔립니까? 참고로 이토지는 삼각형토지입니다 --------------------------------------------- 익산지역의 부동산 가격을 잘 알지 못하니 뭐라 답해드릴 수가 없군요~. 다만 토지는 현재의 거래상황 또는 시세도 중요하지만 주변 변화전망, 개발가능성, 토지효율성 등 여러가지 요인들이 복합적으로 검토된 후 매매가액 또는 거래가능성이 점쳐지는 것입니다. 삼각형토지는 다른 정방형토지보다 그 토지 효율성이 다소 떨어지는 것으로 매각시 약점요인으로 작용하는 것이 일반적입니다. ========================================================== 안녕하십니까? 경매에 이제 첫발을 들여놓은 신입 입니다. 사건번호 : 2003타경12242 권리분석 부탁드립니다. ( 2002-60671  2002-60671 과 중복사건) - 소유자가 한동일氏 인데... 채무자가 김창자 (전 소유자) 입니다. 이해가 안됩니다.  2002-60671  2002-60671 채무자는 한동일氏 인데  2003-12242  2003-12242 채무자는 김창자氏 입니다. 질문1)  2002-60671  2002-60671 과 중복사건이라는데 어떻게 이렇게 될 수가 있는지요? 질문2) 현재 소유자와 채무자가 다른데 낙찰 후 문제가 없는지요? 질문3) 본 사건의 종합적인 분석을 부탁드립니다. ----------------------------------------- 1. 당초 김창자를 채무자겸 소유자로 하는 근저당이 설정되었다가 김창자에게서 2001년 9월 16일 한동일에게로 소유권이 이전되면서 채무자는 김창자 그대로 남고 소유자 한동일이 물상보증인(담보제공자)으로 새로이 관계가 설정된 사건입니다. 2. 채무자와 소유자가 다른 경우에도 일반 경매물건과 별반 차이는 없으므로 일반적인 권리분석 절차를 거쳐 입찰여부를 판단해도 크게 문제될 것은 없습니다. ================================================================== 평택지원 2004 856 신축한 공장 공사대금입니다. 감정평가서 에는 건물금액이 포함되여 있읍니다. --------------------------------------- 건물가액이 평가되어 경매감정가액에 포함되었으나, 태연종합건설(주)로부터 909,640,128원의 유치권신고가 들어와 있는 물건이네요~. 현장조사시 유치권자 또는 공장관계자를 만나는 등의 탐문조사를 통해 유치권금액에 대한 정확한 조사가 이루어져야 할 것으로 보입니다 =============================================================== 사건번호  2003-47385  2003-47385 에 대하여 낙찰후 문제가 없는지와 의뢰시 수수료외에 추가비용이 발생할게 없는지 분석 부탁드립니다. -------------------------------- 경매물건 취득컨설팅에 관한 문의는 물건소재지 각 지사 또는 3487-9912로 하시면 자세한 상담을 받으실 수 있습니다 ================================================= 현재 경매를 받아서 등기까지 완료하였고 인도명령까지 접수해서 판결문을 받은 상태입니다. 현재 그집은 말도 할수없이 지저분하고 6개월전에 집을 비운상태인데 주변에서도 연락처를 모릅니다. 인도명령을 누구를 상대로 하여야 하는지요 전기는 한전에서 계량기를 철거한 상태이고 까스도 끊겨 있는데 그집에 신혼살림을 차려야 하는데 시간이 없어서 어떠한 절차를 밟아야 하는지요 법무사에서 저에 사정을 알고 일단 상황 그대로 사진으로 찍어놓고 증인이 될수있는 주민 입회하에 들어가라는데 가능한지요 참고로 문은 열려있고 집안은 쓰레기장이라고 보면됩니다. 좋은 의견 부탁드립니다. 그집이 비워 있는것은 우체부 아저씨도 알고 있어요 ----------------------------------------- 여러가지 정황으로 보아도 공실이고 내부에 보관할 만한 가치가 있는 짐도 없는 상태 같군요.., 법무사가 조언한대로 지역주민 또는 공실인 것을 알고 있는 우체부원(아님 다른 공무원)입회하에 임의로 문을 개방하여도 될 듯 합니다. ============================================== 상가를 낙찰받아 경락대금을 납부하고 등기이전까지 되어있는 상태입니다. 상가 2,3층은 공실인 상태고 지하와 1층은 영업은 하고 있지 않지만 기물이 있는 상태로 되어있습니다. 공사를 위해 실측하려는고 공용부와 공실인 곳을 보고자 하는데 이런 상태에서 상가의 문을 따고 들어가도 될지요. 답변 부탁드립니다. ------------------------------------ 상가가 공실이고 내부에 보관된 짐이 없는 것이 확실하다면 임의로 문을 개방하는 것이 가능하지만 만약에 내부에 보관된 짐이 있다면 인도명령 신청을 통한 강제집행이라는 정상적인 절차를 밟아야 합니다. ================================================= 경매물건에로 배당신청을 하지 않은 선순위가 있는 것을 알고 선순위자를 만나 전세금을 인수 하기로 하고 낙찰을 받았는데... 선순위자가 전세금 이외의 이사비용등 부대비용을 과다하게 요구하며 이사를 가지 않을 경우 언제까지 전세기간이 보장이되며 강제 퇴거방법은 없는지요... 그리고 선순위 세입자가 근저당권부 질권을 설정하였는데 이것은 어떻게 되는지요 ------------------------------------------------------- 1. 선순위 임차인은 남아 있는 임대차기간 동안 계속 거주할 수 있습니다. 다만 계약기간이 만료된 선순위 임차인이라면 보증금의 지급과 동시에 명도를 주장할수 있으며 거부시에는 보증금 공탁후 명도소송절차를 거쳐 강제집행에 들어가시면 됩니다 이때 발생된 비용에 대하여는 임차인에게 청구할수 있습니다. 2. 채권담보부 질권등은 그 원인된 채권에 부종하는 것이기 때문에 근저당이 소멸하면 당연히 소멸하는 것입니다 =========================================================== 소액임대차로1600만원에 전세들어 있는 세입자입니다 이번에 경매가 진행중인데 낙찰대금이 거의3400만원정도 나올듯합니다 만약에 저말고 친구명의로 낙찰에 참여해서 낙찰이 된다면 친구는 낙찰대금지급의무가 생기는데 저희가 친구한테 합의를 해준다면 친구가 낙찰대금지급에서 저희가 배당받을 금액만큼을 상계해서 법원에 대금지급이 가능한가 궁금합니다 ----------------------------------------- 상계신청은 낙찰자가 배당받을 채권자인 경우에 가능한 것으로 사례와 같은 방법은 인정되지 않습니다. 상계신청을 할 거라면 회원님명의로 직접 받으면 되지 굳이 그런 방법을 취할 필요가 있을까요? =========================================================== 저는 경매에 참여하여 연립아파트를 구매하고 십습니다. 그러나 낙찰후 어떤 경우에 세입자에 전세금을 낙찰자가 물어 주어야하고,어떤경우는 세입자에게 물어주지 않아도 되는지, 어디서 어떤부분을 정확히 확인하는 것이 낙찰후 문제없이 참여할 수있는지 쉽게 가려켜 주세요, -------------------------------------------------- 예컨대 임차인이 저당권, 가압류등(말소기준권리라고 함)보다 앞서 대항력(전입신고+점유)을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 법원으로부터 배당을 받지 못하거나 배당요구를 하지 않은 경우 그 임차인에 대한 보증금은 낙찰인이 인수하여야 합니다. 반대로 말소기준권리 이후 대항력을 갖춘 임차인은 후순위 임차인으로서 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 낙찰인은 후순위 임차인의 보증금을 부담하지 않아도 됩니다 ==================================================== 낙찰받고 후순위 임차인이 선순위 근저당을 납부를 했을경우에 ... 낙찰 받은 사람은 경매 취소를 요구할수 있나요? 혹시 안되는 경우도 있나요? 그러니까..보증금 날리는 수도 있나요? --------------------------------------------- 이른바 대위변제의 경우에 해당하는 사례입니다. 대위변제가 있는 경우 낙찰자는 잔금납부 전이라면 매각허가결정에 대한 취소를 신청할 수 있습니다. 대위변제로 인하여 낙찰인의 부담이 가중되는 경우 이러한 매각허가결정취소는 받아들여지는 것이 일반적입니다. ========================================================================= 경매로 5월7일 일자로 잔금납부를 끝마친 사람입니다. 다름이 아니오라 전소유자는 이미 부채로 인해 도망을 간 상태고 현 재 점유하고 있는 사람은 소유자의 아들인데 매각허가 결정일 이후부터 계속적으로 방문해보았지만 안에 있음에도 불구하고 문을 열어주지도 않고 물론 없을때도 있었겠지만 아무튼 연락도 해오지도 않고 애를먹이고 있습니다 (참고로 말씀 드리면 동사무소에서 확인한 결과 전소유자와 대항력없는 임차인 각각 1명씩 전입신고가 되있는 상태며, 임차인은 살고있지 않은 상태입니다) 내용증명을 보내봤지만 다시 반송돼서 되돌아오고... 아들 (미성년자가아님) 을 상대로 인도명령 신청을 해야겠는데, 저로서는 아들의 이름을 알길이 없으니 참으로 깝깝합니다. 경매의 꽃은 합의라고도 하는데 합의할 생각도 없는것 같고 그냥 눌러 살 생각을 하고 있는것 같습니다. 이러다 말겠지 하는 생각으로... 저도 하는일이 있기에 만사를 제쳐두고 24시간을 매달릴수도 없는 상황이기에 이렇게 글을 올립니다 답변 부탁드립다. 그리고 인도대상명령의 대상자는 전소유자인지, 아들을 상대로 해야하는건지도 아님 전입되있는 임차인 (1명 살고 있지않음) 을 포함해서 3명을 상대로 해야하는지도 정확하게 알고싶습니다. -------------------------------------- 이 경우 인도명령의 상대방은 전소유자이되 그 효력은 가족에게 미치므로 아들을 상대로하는 별개의 인도명령 신청은 필요할 것 같지 않습니다. 다만 전소유자를 상대로 하는 인도명령에 의한 강제집행 불능시 집행불능조서를 첨부하여 다시 직접점유자를 상대로 인도명령을 신청하여야 합니다. * 인도명령대상이 되는 채무자, 소유자의 범위: 채무자, 소유자 및 그 가족, 동거인, 피용인, 직원등(다만 그중 별도의 점유권원이 인정된 자는 제외) ============================================================== 1. 공장을 낙찰 받았는데요 평가에서 제외된 기계들이 공장안에 있습니다. 그 기계 처리 방법에 대해 자세한 정보 부탁 드립니다. 2. 기존에 길로 이용되던 땅을 개인 소유라며 막아버린 답니다. 어찌해야 되나요. -------------------------------------- 1. 공장기계류가 경매에서 제외된 물건이라면 일반 건축물의 인도명령에서와 같이 인도명령을 통한 강제집행으로 공장기계류를 법원이 지정한 일정장소에 보관하여야 합니다. 2. 출입가는 길이 수년간 사용했던 길이라면 법적으로는 관습상 도로로 인정되어 별 문제가 없겠지만 최근 사이에 통행으로 인하여 도로처럼 되었다면 그 길은 도로라 할 수 없으므로 토지소유자가 통행을 제한하여도 이의를 제기 할 수 없습니다. 기타 자세한 사항은 관할 시, 군, 구청에 문의해 보시기 바랍니다. ============================================================================ "황수미"라는 소유자(채무자)가 03.04.15일에 아파트를 소유하였는데, 동사무소에서 주소별 세대열람을 확인하니 "황수미"라는 사람은 전혀 전입신고가 되어 있지 않고 "방순원"이라는 사람이 03.04.15 보다 빠른 03.04.02에 이 전입신고가 되어 있습니다. (물론 등기부등본에는 "방순원"이라는 사람은 전혀 등재되어 있지 않습니다.) 혹시 이런 경우 방순원이란 사람은 법적인 권리가 있는지? 또한 부동산 명도시 낙찰자에게 미칠 영향이 어떤 것이 있는지 알려주세요 ---------------------------------------- 소유자가 거주하지 않고 임대를 하고 있다면 당연히 전입이 안되었을 수도 있겠지요~. 반대로 03년 4월 2일에 전입한 방순원은 임차인일 가능성이 많겠구요~. 따라서 본 건은 방순원이 임차인으로서 대항력을 갖추고 있는 지, 아니면 소유자와의 가족 또는 부부관계인지등을 좀더 정확하게 조사하여야 할 것으로 보입니다 ============================================== 안녕하세요, 경매초보라서 고견 부탁드립니다. 아파트 경매를 응찰할려구 하는데 말소기준권리인 근저당권설정(2002년12월30일)의 후순위에 소유권이전청구권가등기(2003년1월11일)가 되어있는 물건인데요, 제가 배우기로는 후순위 가등기는 말소되는 것으로 아는 데 문제는 등기부등본상에 소유권이전청구권가등기의 등기원인란에 ＇2002년 12월28일 매매예약＇으로 기재되어 있습니다. 여기서 궁금한것이 등기접수일 기준으로 보았을때는 가등기가 근저당권보다 후순위인데 등기원인의 매매예약일이 근저당설정일 보다 앞서는데 문제가 없이 말소되는 것인지요?(다른곳에 상담하니 등기접수일 기준이라던데...) 매매예약이란 어떤 경우인지 궁금합니다. 두서없이 적어서 죄송하구요 날짜가 임박해서 빠른 답변 부탁드립니다 ------------------------------------- 등기부상의 순위는 그 설정원인이 발생한 날(예컨대 사안의 매매예약일)이 아니라 설정일, 즉 등기일을 기준으로 합니다. 따라서 최초근저당보다 뒤어 설정등기된 소유권이전청구권보전가등기는 낙찰로 인해 소멸되는 권리입니다. ======================================================= 안녕하세요? 물건 확인 중에 대법원 경매정보에 실린 내용과 차이가 있어 확인 요청합니다. 사건번호  2003-62279  2003-62279 인데, 법원경매정보에는 면적이 대지579평방미터로 되어 있으나, 부동산 태인에는 279평방미터로 되어 있군요. ---------------------------- 확인결과 회원님 지적사항대로 579평방미터가 맞습니다. 경매정보팀에 수정의뢰하여 조속히 처리하도록 하겠습니다 ========================================================= 전에는 입찰보증금이 법원의 최저경매가의 10%가 아니라 본인의 입찰금액의 10% 였는데 지금은 법원 최저경매가의 10% 인가요?.... 그리고 그외에 달라진것이있다면 좀 알려주세요... 수고하세요 -------------------------------------------- 그간 구민사소송법 강제집행편에 의하던 경매절차가 2002년 7월 1일 부터 민사집행법으로 독립되면서 경매제도에 상당한 변화를 가져오게 되었습니다. 민사집행법 시행으로 달라진 경매제도의 몇가지 예를 들면 다음과 같습니다. 1. 입찰보증금: 입찰가의 10% 최저매각가의 10%로 변경 2. 배당요구의 종기: 낙찰허가기일까지를 첫매각기일 이전의 일정한 날로 변경 3. 대금납부방법: 대금지급기일제를 대금지급기한제로 변경하여 대금이 마련되면 기한내 언제든지 납부가능 4. 항고보증금 공탁대상의 확대: 채무자, 소유자에서 모든 항고인으로 확대 5. 인도명령대상자의 확대: 채무자, 소유자, 압류등기이후의 점유자에서 채무자, 소유자, 기타 권원이 없는 점유자로 확대 등등등.., 이외 자세한 내용은 구민사소송법과 현행 민사집행법을 참고하여 비교하시기 바랍니다 ======================================================== 수고많으십니다. 얼마전에 부천에 빌라를 낙찰받았습니다. 전세금이 2천만원있는 세입자인데 최우선 배당을 받을수 있는 세입자입니다. 그런데 이 세입자가 명도를 해주는 조건으로 이사비용과 함께 앞으로 계약할 전세보증금을 저희한테 빌려달라구 합니다. 빌려줬다가 받는다는 보장도 없구... 이럴경우 명도소송을 할 경우 배당금에서 소송비를 제할수 있다고 하는데 확실한 답변부탁드립니다. ---------------------------------- 임차인을 상대로 하는 명도소송이나 인도명령은 배당이 종료된 이후에나 가능하기 때문에 명도소송을 전제로 그 소송비용을 배당금에서 제한다는 것은 절차상 맞지 않습니다. 다만 명도소송 진행시 소장에는 청구취지의 하나로 소송비용은 피고의 부담으로 한다는 내용을 기재하고 있으므로 결국 명도소송의 상대방이 부담하게 되겠지요~. ------------------------------ 1. 임차인이 채무자라는 이유로 임차인의 지위가 부정되는 것은 아닙니다. 따라서 순위에 따라 배당을 받을 수도 있고 선순위 임차인의 경우 그 지위에 기하여 낙찰인에게 대항력을 행사할 수도 있습니다. 다만 사례의 경우 채무자인 임차인은 최초근저당설정일보다 나중에 전입한 후순위 임차인으로서 낙찰인에게 대항할 수 없습니다. 2. 법원의 송달 또는 통지는 이해관계인에게만 행해지게 됩니다. 이해관계인은 등기부상의 권리자만이 아니라 유치권자, 법정지상권자와 같은 부동산위의 권리자로서 권리신고를 한 자 또는 채무명의를 가지고 배당요구종기내에 배당요구를 한 자도 포함됩니다. =================================================== 경매초보입니다. 대항력이 없는 임차인이나, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 바로 뒷순위에 해당됩니다. 정상적으로 배당을 받을 수 있다고 가정하면, 전액을 배당받을 수 있는 세입자가 있습니다. 그러나, 불행히도 이 세입자는 배당요구종기를 지나 배당을 요구하였는바, 배당을 받을 수 있는지요? 만일, 받을 수 없다면, 최종순위까지 배당을 다하고 남는 잔여액이 있을 경우, 그때라도 배당을 받을 수 있는지요 ------------------------------------------ 우리 민법은 권리위에 잠자는 자를 보호하지는 않습니다. 따라서 배당요구기간내에 배당요구를 하지 않았다면 확정일자에 따른 우선변제를 받을 수 없으며, 또한 우선변제력이 없는 일반채권자로서 배당잔액이나마 채권비율대로 안분배당을 받기위해서도 배당요구는 필요합니다 =============================== 제가 법원 경매계에 물어보니까... 대금 미납으로 20%로 재경매에 나온것은 제가 낙찰을 받아서 잔금 납부하기 전까지 ..원 낙찰자가 잔금과 이자를 납부해버리면 제가 낙찰받은게 취소되는 경우도 있다고 하더군요.. 어떤게 맞는 건가요? -------------------------------- 똑 같은 답을 되풀이하게 하는 군요~. 아래글에서도 답변해드렸듯이 낙찰자는 대금지급기한내에 대금을 납부하지 못하였더라도 재경매기일 3일 전까지 대금을 완납(지연이자, 절차비용 포함)하면 재경매절차는 취소됩니다. 다만 위 3일 전의 이후라도 재경매기일 전에 낙찰자가 대금납부를 원할 경우 재경매기일을 변경하여 대금납부를 허가하는 것이 실무례입니다 ============================================== 2003타경8881(1) (서산 ) 단독주택 경매받은 사람입니다. 현재 강제경매로 등기부등본상에는 이상이 없는데, 경매물건명세서에는 42제곱미터는 입찰제외라 쓰여있고, 현재 하나는 구옥이라 폐허됬구 하나는 현재거주하고 있어요. 현 거주자가 입찰제외므로 집값을 터무니없이 말하고 있음. 강제집행을 신청했더니 집행관사무실에서 입찰제외므로 못하겠다구 합니다. 이럴때 어떻게 해야할까요? 지료청구밖에 없는건가요? 지료를 청구한다면 법적으로 얼마정도 인가요?(낙찰가의 몇%로 결정되고 있는건가요) 부탁드립니다 ---------------------------- 경매에서 제외되는 입찰외 건물 또는 제시외 건물의 경우에는 토지낙찰로 그 소유자를 달리하면 건물에 대한 법정지상권이 성립될 수 있습니다. 법정지상권이 성립하면 건물의 견고여하에 따라 30년 또는 15년 동안 토지소유권행사에 제약을 받게 되는 데요~. 이 기간 동안 토지 낙찰인은 지상건물소유자를 상대로 지료를 청구할 수 있으며, 그 지료는 여러가지 상황에 따라 달리 산정될 수 있어 일률적으로 말씀드릴 수는 없으나 토지감정평가액의 6~7% 정도에서 결정된 예가 있습니다 ================================================================================== 소유원이전청구권가등기"에 대해 질문합니다. 1.소유권이전청구권 가등기 => 2000년 6월 28일, 등기원인 매매, 권리자 (갑) 2. 소유권 이전 => 2000년 10월30일, 등기원인 매매, 소유자(을) 3. 위 2번 소유권 이전청구권의 이전 => 2000년 11월 24일 등기원인 양도 권리자 (을) 현재(을) 경매집행 중 (2000년 12월18일 근저당에 의해) 이럴경우 경매시에 소유권으로인한, 문제가 일어날 소지가 있는지 없는지 알아봐 주시고 현재 거기에 있는 임차인에 대한 권리와 낙찰자가 인수해야하는 것에 대해 한번더 알려주시면 감사드리겠습니다. (청주  2003-13355  2003-13355 ) ---------------------------------------------- 1. 사안의 경우에서 처럼 소유권~보존가등기가 최초근저당설정일보다 앞서 설정되어 있다면 낙찰로 인해 말소되지 않고 낙찰인에게 인수되기 때문에 주의를 요하는 물건입니다. 2. 제시한 사건번호상의 임차인은 전입(사업자등록)을 하지 않은 대항력 없는 상가임차인으로서 인도명령에 의한 강제집행 대상이 됩니다. =========================================== 전입자가 있음에도 불구하고 보증금에 대한 파악이 안된 경우에는 임대차관계가 아닌 단순 전입자 인지 , 실제 임대차계약서를 작성하에 임차를 했을 경우 들은 경매계에서 7일전부터 물건분석 서류들을 보면 다 확인할수 있는 사항들인가요? 어떤 기준으로 위에 것을 확인하는 것인지 ...상세한 답변 부탁드립니다. 집주인이 상세히 알려 줄리도 없고 입찰자들은 법원의 서류만 가지고 확인해야 하는데 만약 법원서류에서 임대차계약서가 없는 경우는 그냥 이 물건은 입찰을 하지 않아야 되는건가요? 상세한 답변 부탁드립니다... 수고하세요... --------------------------------- 1. 법원에 비치된 매각물건명세서에는 임대차현황조사서가 첨부되어 있으며, 조사된 임대차내역이 기재되어 있고 또한 선순위 임차인이 있는 경우 이에 대한 내용도 아울러 기재되어 있습니다. 선순위 임차인이 있음에도 불구하고 이 기재가 누락되었다면 낙찰불허가사유가 될 수 있습니다. 2. 임대차관계가 불명확한 경우 경매진행자료를 가지고 해당 동사무소에서 주민등록등본을 열람할 수 있습니다. 소유자나 채무자외 다른 사람이 전입되어 있다면 임차인의 가능성을 염두에 두어야 하나, 소유자나 채무자외 기타 전입자가 없다면 임차인이 없는 것으로 보아도 되겠지요 ==================================================== 낙찰대금을 대금 지급기일까지 납부 못했을 경우, 재경매 3일전까지 지연이자라던가..기타 제비용과 함께 납부하면 된다고 알고 있는데요.. 차순위 신고자가 있는경우에는 어떻게 되는지 궁금합니다.... 차순위 신고자가 있다면..재경매 3일전까지라는건 의미가 없어지는거겠죠?? 차순위 신고자가 대금납부를 하면....... 이전 낙찰자는 보증금만 날리게 되는게 맞나요?? ---------------------------------- 매각허가를 받은 차순위매수신고인도 매각대금을 납부하지 않아 재매각절차가 진행될 경우에는 재매각기일 3일전까지 최고가매수인과 차순위매수신고인 중 먼저 매각대금을 납부한 매수인이 매각목적물의 소유권을 취득하게 됩니다 =========================================================== 낙찰됐는데 대금미납으로 다시 경매에 나온경우. 제가 새로낙찰받게 되면 잔금 납부전에 원래 낙찰받았던 사람이 이자와 잔금을 내버리면 저는 낙찰이 취소되 버리나요? 궁금하네요.. 다음주에 하는 경매에서 두개정도가 그런게 있는데...이런것은 해야 하나요? 말아야 하나요? 그러니까..제가 낙찰받고 잔금 납부하기 전까지 원래 낙찰 받아서 대금 미납됐던 사람이 이자와 잔금을 내버리면 그사람에게 소유권이 넘어가는지요 --------------------------------- 원 낙찰자는 대금납부기한이 지나더라도 재경매기일 3일 전까지 대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지 대금에 대한 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연이자와 절차비용을 지급하면 재경매절차는 취소됩니다 =================================================== 소 유 전경철 98.01.22 근 저 흥국생명보험 02.03.15 1억1700만 소유가등 원용모 02.08.23 압 류 안양세무서 02.09.23 가 압 하나은행 (채권관리팀) 03.01.06 934만 가 압 현대캐피탈 (강북채권센타) 03.03.08 1566만 가 압 농협 (안양과천시지부) 03.04.17 696만 가 압 우리카드 (특수관리팀) 03.08.22 1489만 임 의 흥국생명보험 03.10.01 청구:90,000,000 위사건에서 소유등기가 맘에 걸립니다. 어떻게 처리되어지는지 궁금합니다 --------------------- 사안의 소유권~가등기는 앞서 설정된 근저당보다 나중에 설정된 것으로 최초근저당을 말소기준권리로 하여 함께 말소대상이 되므로 낙찰자에게 인수되지 않습니다. ========================== 안녕하세요. 토지상에 건물이 세워져 있으나,어떤 이유로 인하여 건물이 준공허가를 득하지 못했기 때문에 건물에는 등기부가 없읍니다.토지 등기부에는 근저당이 설정되어 있읍니다. 위와 같은 상태에서 토지권저당에 기하여 경매가 진행되는 경우, 말소 기준권리를 알아 보고 싶읍니다. 새로운 민사집행법에 따르면,이런 경우 경매법원이 미등기 건물에 보존등기를 경료하여 토지권저당권자의 임의경매시 건물을 토지와 함께 매각 처분하도록 되어 있는것 같은데,그렇다면 본 사례에서 말소기준권리는 경매법원이 건물보존등기을 한 후 건물에 경매기입등기를 한 일자가 말소기준권리가 된다고 봐야 할 까요. 그 일자가 말소기준권리일자로 인정된다면, 건물 경매기입등기 이전의 세입자는 낙찰자에게 대항력 있는 임차인이 될 것이고 ,이경우 대부분의 세입자가 대항력있는 임차인의 지위를 가질것 같아 질문드립니다. --------------------------- 사례와 같이 토지에 대하여 1순위 저당권이 설정되고, 그 후 건물이 신축되어 임차인이 대항력을 갖춘 다음 건물에 1순위 저당권이 설정된 경우 그 건물의 낙찰자에게 대항할 수 있는지의 여부는 건물만을 기준으로 합니다. 따라서 임차인에게의 말소기준권리는 건물에 설정된 저당권이 되므로 임차인은 대항력을 취득하게 됩니다 ====================================================== 5년차임대 아파트 인데 근 저당권자보다 선순위 임차인 입니다 그리고 확정일자도 근 저당권자보다 우선입니다 배당요구서를 내 놓은 상태 입니다 임차인인 제가 경매를 받고자하는데 상계신청을 지금은 안 받아 주고 아파트 전체 경매가 끝난 후에 상계 신청을 하라고 합니다 그게 타당할 수가 있는지 판사님 마음이라는 데요 그럴수 있나요? 다른 사람이 낙찰을 받으면 낙찰자가 선순위 보증금을 줘야 되나요? 선순위 임차인이 낙찰을 받을려고 하는데 다른 입찰자 들에게 대항력이 있게되나요? ------------------------------ 1. 임차인등 채권자가 낙찰을 받는 경우에는 배당받을 금액범위내에서 상계신청할 수 있습니다. 상계신청하는 경우에는 배당기일은 대금납부일과 동일한 날로 지정됩니다. 다만 하나의 사건번호에 여러개의 물건이 각각 개별경매진행되는 경우에는 그 물건 모두가 낙찰되어야 배당기일이 지정되므로 실무상 상계신청이 받아들여지지 않을 수 있습니다. 2. 임대주택 역시 주택임대차보호법이 적용됩니다. 따라서 선순위 임차인으로서 확정일자를 부여받았다면 후순위 권리자에 앞서 우선 배당받을 수 있으며, 확정일자가 없어 배당받지 못한 금액이 있다면 이를 낙찰자에게 인수시킬 수 있습니다 ===================================================================== 안녕하세요..갑갑한 마음에 글을 올립니다. 몇일전에 법원에서 배당금 신청을 하라는 연락이왔더군요.. 1순위로 은행에 25,200,000의 근저당이 잡혀있고 2순위는 전세계약자인 저로서 전세금은 30,000,000입니다. 감정금액은 대략50,000,000정도 되는것 같은데 제생각엔 은행의 근저당 금액을 상환하고 제가집을 사면 경매하는것 보다 낳지 않을까요.. 가르쳐주세요.. 그리고 등기부등본에 카드회사에서 가압류를 걸어놓은게 있는데 저한테 어떤피해가 있는는지도 궁금합니다. ------------------------------------ 사안에서 전세권자가 1순위근저당채권을 대위변제하면 그 근저당은 말소되고 전세권자가 1순위 임차인으로서의 지위가 확보되기 때문에 법원으로부터 배당을 받거나 배당받지 못한 보증금을 낙찰인에게 인수시킬 수도 있습니다. 그러나 대위변제는 그 실익이나 시점을 정확히 따져보고 실행하여야 합니다. 즉 낙찰예상가액, 대위변제할 금액, 배당액 등 여러가지 요인을 종합적으로 판단하여 대위변제하는 것이 낫다고 판단이 들 때 하여야 하는바, 일반적으로 대위변제는 선순위채권액이 대위변제할 채권자의 채권액보다 아주 소액인 경우에 그 실익이 있다고들 합니다. 따라서 위 사안의 경우는 선순위채권자의 채권액과 바로 다음순위의 전세권자의 채권액이 거의 비슷한 경우로서 대위변제의 실익이 없다고 판단됩니다 ============================================================= (2003타경26145) 6,500만원에 입찰하려고 하는데 적당한지요. 혹 낙찰 후 인수 해야 하는 것은 없는지, 그리고 임차인들이 각각 어느정도씩 배당 받을 수 있는지 상세한 답변을 부탁드립니다. ----------------------------- 제시된 자료상으로는 특별한 문제는 없어 보입니다만 경매취득 관련 구체적인 내용은 저희 각 지사나 본사 컨설팅담당( 02-3487-0094  02-3487-0094 )에 문의하시기 바랍니다 ========================================= 저는 부동산태인의 도움을 받아 처음으로 경매에 응시하여 아파트 1개를 낙찰받았습니다. 낙찰 받은후 아파트에 살고 있는 사람(주인)과 접촉하여 낙찰 받았다고 통보하고 이사를 정중히 부탁드렸습니다. 그런데 그사람이 연락할때마다 돈을 수없이 요구하여 이사비용 포함 100만원을 주기로 약속했습니다. (참고로 아파트는 2,500만원에 낙찰받았습니다. 시골에 위치함) 그리고 나서 그사람은 사전에 돈을 부쳐줄것을 요구하여 이사가는 날 직접 드리겠다고 하였더니 화를 내면서 마음대로하라면서 절대 집을 비워줄 수 없다고 하고 '개자식' 욕을 하면서 마음대로 하라는 것입니다. 전화연락은 두절상태지만 현재 그 사람은 아파트에 살고 있습니다. 제가 어떻게 하면 빠른 시일내 아파트를 인도받을 수 있을까요? - 참고사항 - * 아파트에 살고 있는 사람은 처가 아닌 다른 여자랑 살고 있고 아주 비정상적인 생활을 하고 있는 것으로 알고 있습니다. (이혼해서 혼자살다가 다른 여자랑 살고 있는 듯하고 나이도 50대라서 상대하기 곤란) * 그사람이 다른 사람에게 전세를 주었다고 하면서 돈(1000만원)을 요구하기도 하였습니다. 감정평가서나 다른 서류에 일체 대항력이 있는 사람도 없는 상태입니다. * 부동산태인에서 권리분석한 것에 따르면 인도명령대상자도 없고 명도소송 대상자도 없습니다. * 아파트 주소에는 주민등록상 아무도 거주하고 있지 않습니다. * 만약 강제집행시 아파트 집기류를 부숴버릴 것 같은 느낌을 받고 있습니다. * 몇번 전화통화하고 느낀 것은 성질이 못된 사람이라 판단되고 현재 무직자로서 될대로 되라는 식의 못된 사고방식을 지니고 있는 사람으로 판단됩니다. 빠른 시간안에 제가 어떻게 해야 될지 알려주시면 감사하겠습니다. 그리고 인도명령, 명도소송, 각종 기간과 절차에 대해 자세히 알려주시면 더욱 감사히.... (사건번호는 청주지법2003타경7657입니다) -------------------------------- 낙찰이 되고 난 후 또는 대금 납부후 낙찰인은 한번쯤 소유자, 임차인 등 점유자를 만나 그 명도의 용이성등을 가늠해보고 명도가 용이하지 않겠다 싶으면 먼저 인도명령을 신청해 놓은 상태에서 명도협의를 하는 것이 위와 같이 발생할 수 있는 명도지연에 따른 손해를 단축시킬 수 있는 방법중의 하나입니다. 불행히도 사안의 경우에는 이러한 조치없이 명도를 진행하려다 점유자의 명도거부에 직면하였는데요~, 지금이라도 점유자를 상대로 인도명령을 신청하는게 좋을 듯 합니다. 인도명령 신청서에 낙찰증명원, 낙찰대금완납증명원 및 부동산목록 5부를 첨부하여 신청하면 되고, 인도명령결정이 나면 결정문정본에 송달증명원을 첨부하여 강제집행신청서와 함께 집행관사무실에 강제집행을 신청하면 됩니다. 인도명령 신청에서 결정이 나기까지는 대개 1주일에서 2주정도 소요되고, 집행신청후 집행일자가 잡히기 까지는 15일에서 한달 정도 소요됩니다. 즉 인도명령 신청에서 집행날자가 잡히기까지는 대개 1개월 ~ 2개월 정도 소요되나, 각급 법원 및 집행관 사무일정에 따라 다소 늦어질 수도 있습니다. ============================================================== 지상권설정 1988.1.1 (30년간) 지상권자 1989.1.1 소유권보존등기 (건물) 상기 부동산 ( 토지 제외 건물)이 경매 에 나왔을시 토지소유자가 지상권설정을 근거로 낙찰자에게 대항할수 있는 근거가 있나요 ------------------------------------------ 사안의 경우 지상권은 그 지상의 건물을 소유하기 위하여 설정된 것으로 낙찰로 인하여 말소되지 않으므로 그 지상권은 낙찰인에게 인수됩니다. ================================================================ 안녕하십니까 궁금해서 글올립니다 배댱등록 등기일이무슨뜻입니까 그리고 선순의 채권자가 어떤경우는 소멸하고 남아있는 경우도 있는대 차이가 무엇인지요 -------------------------------- 배당등록등기일이란 말은 저도 처음 보는 말인데요., 어디에 그런 용어가 나와 있는지 적시해주시면 참고하겠습니다. 그리고 선순위 채권자, 예컨대 선순위 임차인의 경우 보증금을 전액배당 받으면 낙찰인에게 그 임차권을 주장하지 못하지만 일부라도 배당받지 못한 경우에는 낙찰인에게 그 보증금을 부담시킬 수 있으므로 그 범위에서 임차권은 소멸되지 않고 남게 됩니다. ============================== 안녕 하세요. 문의합니다.  2003-5669  2003-5669 [ 1~6] 사건인데 총 6가구로된 다세대이며 소유자는 한사람이고 6가구 전체가 경매로 나왔는데 채무자는 디아이텍스타일이며 기업은행에 220,00만원 부채가 있는데 이 중에 하나를 낙찰받을시 소유자나 채무자가 6가구 전체를 합산금액이 채무를 변제하고 남을것 같은데 혹시 낙후 문제 발생가능성이 없는지 궁금합니다. --------------------------- 경매진행 상황으로 보아 개별경매진행되는 6건 모두 최저경매가가 감정가의 64%까지 떨어졌기 때문에 채권자가 채권액을 회수하기 위해서는 6건 모두가 낙찰되어야 가능할 것 같습니다. 이렇듯 경매사건은 하나이되 경매는 물건번호별로 개별진행되는 경우에는 배당 역시 6건 모두 낙찰되어야 진행되므로 입찰자로서는 낙찰받고 이후 잔금납부를 한다하더라도 배당이 늦어지는 만큼 소유권행사가 늦어질 수 있다는 것을 감안하여야 할 것으로 보입니다. 또한 자료상 '토지별도등기' 사항이 있으니, 토지별도등기에 관한 내용을 구체적으로 검토한 후 입찰에 응하시기 바랍니다. ================================================ 1. 본 경매물건이 도로로 편입되어 있어나 수십년간 도시계획의 시행이 되지 않아 사유재산을 침해하는 경우에 낙찰자는 국가 또는 지자제를 상대 매수 청구가 가능한지 1.현황은 맹지이나 도시계획이 시행되면 도로에 접하는 나대지가 있을시 동 나대지에 건물을 신축하려는 건축주는 도로에 접해있는 타인의 토지(도시계획상 도로편입) 소유주의 동 의 또는 매수 없이 준공검사가 날수 있는지 (장래에 도로가 나는것으로 판단)여부 --------------------------------------- 1. 현행 국토의계획및이용에관한법률 제47조 및 제48조에 의하면 도시계획시설로 지정된지 10년이 지날 때까지 사업이 시행되지 않은 토지 중 지목이 대인 토지의 소유자에게는 대지의 매수를 청구할 수 있는 매수청구권을 부여하고, 지정 후 20년이 경과하도록 도시계획이 시행되지 않고 있는 토지에 대해서는 도시계획결정이 자동으로 실효되도록 규정하고 있으므로 위 요건에 해당하는 경우에는 국가 또는 지자체를 상대로 매수청구권을 행사할 수 있습니다. 2. 도시계획이 시행된 경우에는 별문제가 없겠지만 그렇지 않은 경우에는 건축허가는 나더라도 건축허가 조건으로 착공을 위한 그 인접토지 소유자의 토지사용승낙을 득하여야 한다거나, 도시계획시행시점으로 준공시점을 맞출 것 등을 내세울 수 있습니다.

잔금납부일 전에 잔금을 납부하면
세입자의 배당도 빨리 이루어 지는지요?
-------------------------
실무에 의하면 배당기일은 대개 잔금납부일로부터 4주 안의 날로 정하도록 되어 있습니다. 따라서 대금지급기한내에 대금을 빨리 납부할 수록 그만큼 배당기일도 앞당겨 지겠지요..,
==========================================
세부사항은 아래와 같습니다(2동짜리 임대아파트였습니다)
가.1995년11월29일 토지에 대한 근저당권설정 / 채권자 주택은행 / 채권최고액 86억
나.1997년12월13일 건물에 대한 근저당권 추가설정(담보물을 토지에 추가)
채권자 주택은행 / 채권최고액 86억
다.2001년8월4일 임의경매개시결정 / 채권자 주택은행(집합건물 등본에만
기록된것으로 보아 건물 부분만 경매신청을 한것 같음-토지등본에는
경매개시에 대한 내용 없음)
라.2001년12월 홍길동이 101동 101호 낙찰
- 홍길동으로 소유권이전 등기
마.2001년 12월 건물에 대한 근저당권 설정 / 채권자 국민은행
바.2002년 9월 임의경매개시 결정 / 신청자 국민은행
사.2003년 5월 시그마가 101동 101호 낙찰

* 얼마전 등기부 등본을 보다가 토지에 대한 주택은행 근저당권이 완전히
말소되지 않았다는 것을 알았습니다
- 가번 근저당권변경/임의경매로 인한 낙찰/포기할지분 10000분의30(101동105호)
- 이런식으로 몇개의 지분만 말소가 되었음(대부분은 그대로 살아았음)

질문
1.아파트 전체가 경매로 넘어가 각각 다른 소유가로 낙찰이 되었는데 저당권이
왜 몇몇 지분만(101동105호,101동107호 등등) 말소가 되었는지?
2.이런경우에 제가 토지에 걸려있는 저당권을 말소시킬수 있는 방법은?
- 방법이 있다면 말소시키는데 돈은 얼마나 드는지?
3.토지의 저당권을 말소시키지 않을때 받을수 있는 불이익은?
- 아파트 매매나 기타 다른 애로점

부탁드립니다
행복하시구요...^^
문제의 핵심은 이렇습니다
토지에 근저당권 설정후 /건물이 신축되어 /건물에 근저당권이 추가되었을 경우
채권자가 건물 근저당 설정 일자를 기준으로 경매신청을 하였을때
낙찰후 토지에 설정되어 있는 근저당권이 말소 가능한지?
- 경매의 감정평가서엔 토지부분에 대한 가격이 포함됨
----------------------------------------
이 경우 건물만 경매에 부쳐진 것이 아니라 토지 및 건물이 함께 경매에 부쳐진 경우에 해당하므로 토지 근저당 역시 말소됩니다.
============================================================================
수고하십니다. 다름이 아니오라 임의경매 사건에서 낙찰자가 재경매 기일 전까지 잔금을 납부하지

못했으나 재경매 당일 가보니, 채권자가 경매를 취하시켜 버렸는데, 입찰 보증금을 돌려 받을수 있는지

요?(낙찰자가).
-----------------------------------------------------
재매각명령후 매각절차가 취소되거나 경매신청이 적법하게 취하된 때에는 매각절차의 속행이 없어진 결과가 되므로 전의 매수인(낙찰인)은 매수신청 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
===================================================================
2003년 10월에 경매 물건 낙찰로 명도소송을 진행 하던중 2004년 2월 21일 다른 전입자가
발생했습니다.
판결문은 2004년 3월 12일 선고 되어서 집행문부여신청,송달증명원 정리된 시점은 4월15일 입니다.
직장생활을 하다 보니 조금 늦어서 이제서야 명도 신청서를 내러 가게되었습니다.
가기전에 혹시나해서 다른 전입자 확인을 했더니 2월 21일 자로 다른 전입자가 생겼습니다.
그대로 강제집행 신청서를 작성하고 진행이 가능한지 아니면 새로 생긴 전입자에게 다시 명도 소송을
진행해야 하는지요 ?

그리고 명도소송하면서 주소변경못하게 하는 가처분 몰라서 못했습니다.
지금이라도 진행하고 새로 생긴 사람대상으로 명도 소송해야 하는건지요 ?

아님 현재 명도대상만 강제집행하고 일부 점유하면서 명도소송을 진행할수 있는지요 ?

또한 위장 전입일 경우 사기로 사법처리가 가능한지요 ?

넘 많은 부분 문의해서 죄송합니다.

전 재산이 걸린 문제라 부탁점 드립니다.

꾸뻑... 좋은 하루 되셔요~~
-------------------------------------------------
1. 명도소송을 제기하기 전 또는 명도소송과 동시에 반드시 하여야 하는 것이 바로 점유이전금지 가처분입니다. 왜냐하면 우리 민사소송법은 '당사자 승계주의'를 취하고 있기 때문에 소송중에 당사자가 바뀌면 그 제3자를 상대로 소송을 다시 제기하여야 하기 때문입니다.

2. 위장전입자가 확실한 경우 최근 사례로 보아 형사처벌도 가능할 것으로 보입니다만 그 죄의 성립은 사안에 따라 구체적으로 판단하여야 할 것으로 보입니다.
==================================================================

안녕하세요.
질문이 있어서 이렇게 글을 올림니다.
1. 토지의 공시지가는 평당 720,000만원이고 실제 거래가는 80-90만원정도 합니다.
그 위에 2층건물이 있는데 1층 전용면적은 34평이고 2층 전용면적은 12평입니다. 보존등기는 93년 10월이고 익산의 남중동의 건물입니다. 대지는 약 150평입니다. 건물의 시세는 어느정도로 하면 매매가 가능할까요? 대지는 약1억2천만원정도로 하고 건물과 합처진 값은 과연 어느정도로 해야 2-3달 내에 팔릴수 있을까요? 약 1억4천정도로 하면 매매가 가능할까요? 제가 너무 높은 가격을 잡았나요? 집앞에는 폭이 약4-5m정도의 도로가 있습니다.
2. 건물과 토지는 약60평대가 가장 잘 팔리는 것으로 알고 있습니다. 이 대지는 약150평이나 되는 데 그래서 잘 안팔린다라고 그러더군요 진짜 잘 안팔립니까?
참고로 이토지는 삼각형토지입니다
---------------------------------------------
익산지역의 부동산 가격을 잘 알지 못하니 뭐라 답해드릴 수가 없군요~.

다만 토지는 현재의 거래상황 또는 시세도 중요하지만 주변 변화전망, 개발가능성, 토지효율성 등 여러가지 요인들이 복합적으로 검토된 후 매매가액 또는 거래가능성이 점쳐지는 것입니다.

삼각형토지는 다른 정방형토지보다 그 토지 효율성이 다소 떨어지는 것으로 매각시 약점요인으로 작용하는 것이 일반적입니다.
==========================================================
안녕하십니까?
경매에 이제 첫발을 들여놓은 신입 입니다.

사건번호 : 2003타경12242 권리분석 부탁드립니다. ( 2002-60671  2002-60671 과 중복사건)

- 소유자가 한동일氏 인데... 채무자가 김창자 (전 소유자) 입니다. 이해가 안됩니다.
 2002-60671  2002-60671 채무자는 한동일氏 인데  2003-12242  2003-12242 채무자는 김창자氏 입니다.

질문1)  2002-60671  2002-60671 과 중복사건이라는데 어떻게 이렇게 될 수가 있는지요?

질문2) 현재 소유자와 채무자가 다른데 낙찰 후 문제가 없는지요?

질문3) 본 사건의 종합적인 분석을 부탁드립니다.
-----------------------------------------
1. 당초 김창자를 채무자겸 소유자로 하는 근저당이 설정되었다가 김창자에게서 2001년 9월 16일 한동일에게로 소유권이 이전되면서 채무자는 김창자 그대로 남고 소유자 한동일이 물상보증인(담보제공자)으로 새로이 관계가 설정된 사건입니다.

2. 채무자와 소유자가 다른 경우에도 일반 경매물건과 별반 차이는 없으므로 일반적인 권리분석 절차를 거쳐 입찰여부를 판단해도 크게 문제될 것은 없습니다.
==================================================================
평택지원 2004 856
신축한 공장 공사대금입니다.
감정평가서 에는 건물금액이 포함되여 있읍니다.
---------------------------------------
건물가액이 평가되어 경매감정가액에 포함되었으나, 태연종합건설(주)로부터 909,640,128원의 유치권신고가 들어와 있는 물건이네요~.

현장조사시 유치권자 또는 공장관계자를 만나는 등의 탐문조사를 통해 유치권금액에 대한 정확한 조사가 이루어져야 할 것으로 보입니다
===============================================================
사건번호  2003-47385  2003-47385 에 대하여 낙찰후 문제가 없는지와 의뢰시 수수료외에
추가비용이 발생할게 없는지 분석 부탁드립니다.
--------------------------------
경매물건 취득컨설팅에 관한 문의는 물건소재지 각 지사 또는 3487-9912로 하시면 자세한 상담을 받으실 수 있습니다
=================================================
현재 경매를 받아서 등기까지 완료하였고 인도명령까지 접수해서 판결문을 받은 상태입니다.
현재 그집은 말도 할수없이 지저분하고 6개월전에 집을 비운상태인데 주변에서도 연락처를 모릅니다.
인도명령을 누구를 상대로 하여야 하는지요
전기는 한전에서 계량기를 철거한 상태이고 까스도 끊겨 있는데 그집에 신혼살림을 차려야 하는데
시간이 없어서 어떠한 절차를 밟아야 하는지요
법무사에서 저에 사정을 알고 일단 상황 그대로 사진으로 찍어놓고 증인이 될수있는 주민 입회하에
들어가라는데 가능한지요
참고로 문은 열려있고 집안은 쓰레기장이라고 보면됩니다.
좋은 의견 부탁드립니다.
그집이 비워 있는것은 우체부 아저씨도 알고 있어요
-----------------------------------------

여러가지 정황으로 보아도 공실이고 내부에 보관할 만한 가치가 있는 짐도 없는 상태 같군요.., 법무사가 조언한대로 지역주민 또는 공실인 것을 알고 있는 우체부원(아님 다른 공무원)입회하에 임의로 문을 개방하여도 될 듯 합니다.
==============================================

상가를 낙찰받아 경락대금을 납부하고 등기이전까지 되어있는 상태입니다.
상가 2,3층은 공실인 상태고 지하와 1층은 영업은 하고 있지 않지만 기물이 있는 상태로 되어있습니다.
공사를 위해 실측하려는고 공용부와 공실인 곳을 보고자 하는데 이런 상태에서 상가의 문을 따고 들어가도 될지요.
답변 부탁드립니다.
------------------------------------
상가가 공실이고 내부에 보관된 짐이 없는 것이 확실하다면 임의로 문을 개방하는 것이 가능하지만 만약에 내부에 보관된 짐이 있다면 인도명령 신청을 통한 강제집행이라는 정상적인 절차를 밟아야 합니다.
=================================================
경매물건에로 배당신청을 하지 않은 선순위가 있는 것을 알고 선순위자를 만나 전세금을 인수 하기로 하고 낙찰을 받았는데...
선순위자가 전세금 이외의 이사비용등 부대비용을 과다하게 요구하며 이사를 가지 않을 경우
언제까지 전세기간이 보장이되며 강제 퇴거방법은 없는지요...
그리고 선순위 세입자가 근저당권부 질권을 설정하였는데 이것은 어떻게 되는지요
-------------------------------------------------------
1. 선순위 임차인은 남아 있는 임대차기간 동안 계속 거주할 수 있습니다. 다만 계약기간이 만료된 선순위 임차인이라면 보증금의 지급과 동시에 명도를 주장할수 있으며 거부시에는 보증금 공탁후 명도소송절차를 거쳐 강제집행에 들어가시면 됩니다 이때 발생된 비용에 대하여는 임차인에게 청구할수 있습니다.

2. 채권담보부 질권등은 그 원인된 채권에 부종하는 것이기 때문에 근저당이 소멸하면 당연히 소멸하는 것입니다
===========================================================
소액임대차로1600만원에 전세들어 있는 세입자입니다
이번에 경매가 진행중인데 낙찰대금이 거의3400만원정도 나올듯합니다
만약에 저말고 친구명의로 낙찰에 참여해서 낙찰이 된다면
친구는 낙찰대금지급의무가 생기는데 저희가 친구한테 합의를 해준다면
친구가 낙찰대금지급에서 저희가 배당받을 금액만큼을 상계해서 법원에 대금지급이 가능한가 궁금합니다
-----------------------------------------
상계신청은 낙찰자가 배당받을 채권자인 경우에 가능한 것으로 사례와 같은 방법은 인정되지 않습니다.

상계신청을 할 거라면 회원님명의로 직접 받으면 되지 굳이 그런 방법을 취할 필요가 있을까요?
===========================================================
저는 경매에 참여하여 연립아파트를 구매하고 십습니다.
그러나 낙찰후 어떤 경우에 세입자에 전세금을 낙찰자가 물어 주어야하고,어떤경우는
세입자에게 물어주지 않아도 되는지,
어디서 어떤부분을 정확히 확인하는 것이
낙찰후 문제없이 참여할 수있는지 쉽게 가려켜 주세요,
--------------------------------------------------
예컨대 임차인이 저당권, 가압류등(말소기준권리라고 함)보다 앞서 대항력(전입신고+점유)을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 법원으로부터 배당을 받지 못하거나 배당요구를 하지 않은 경우 그 임차인에 대한 보증금은 낙찰인이 인수하여야 합니다.

반대로 말소기준권리 이후 대항력을 갖춘 임차인은 후순위 임차인으로서 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 낙찰인은 후순위 임차인의 보증금을 부담하지 않아도 됩니다
====================================================
낙찰받고 후순위 임차인이 선순위 근저당을 납부를 했을경우에 ...

낙찰 받은 사람은 경매 취소를 요구할수 있나요? 혹시 안되는 경우도 있나요?

그러니까..보증금 날리는 수도 있나요?
---------------------------------------------
이른바 대위변제의 경우에 해당하는 사례입니다. 대위변제가 있는 경우 낙찰자는 잔금납부 전이라면 매각허가결정에 대한 취소를 신청할 수 있습니다.

대위변제로 인하여 낙찰인의 부담이 가중되는 경우 이러한 매각허가결정취소는 받아들여지는 것이 일반적입니다.
=========================================================================
경매로 5월7일 일자로 잔금납부를 끝마친 사람입니다. 다름이 아니오라 전소유자는 이미 부채로 인해 도망을 간 상태고 현 재 점유하고 있는 사람은 소유자의 아들인데 매각허가 결정일 이후부터 계속적으로 방문해보았지만 안에 있음에도 불구하고 문을 열어주지도 않고 물론 없을때도 있었겠지만 아무튼 연락도 해오지도 않고
애를먹이고 있습니다 (참고로 말씀 드리면 동사무소에서 확인한 결과 전소유자와 대항력없는 임차인 각각
1명씩 전입신고가 되있는 상태며, 임차인은 살고있지 않은 상태입니다) 내용증명을 보내봤지만 다시 반송돼서
되돌아오고... 아들 (미성년자가아님) 을 상대로 인도명령 신청을 해야겠는데, 저로서는 아들의 이름을 알길이 없으니 참으로 깝깝합니다. 경매의 꽃은 합의라고도 하는데 합의할 생각도 없는것 같고 그냥 눌러 살 생각을 하고 있는것 같습니다. 이러다 말겠지 하는 생각으로... 저도 하는일이 있기에 만사를 제쳐두고 24시간을 매달릴수도 없는 상황이기에 이렇게 글을 올립니다 답변 부탁드립다.
그리고 인도대상명령의 대상자는 전소유자인지, 아들을 상대로 해야하는건지도 아님 전입되있는 임차인 (1명 살고 있지않음) 을 포함해서 3명을 상대로 해야하는지도 정확하게 알고싶습니다.
--------------------------------------
이 경우 인도명령의 상대방은 전소유자이되 그 효력은 가족에게 미치므로 아들을 상대로하는 별개의 인도명령 신청은 필요할 것 같지 않습니다.

다만 전소유자를 상대로 하는 인도명령에 의한 강제집행 불능시 집행불능조서를 첨부하여 다시 직접점유자를 상대로 인도명령을 신청하여야 합니다.

* 인도명령대상이 되는 채무자, 소유자의 범위: 채무자, 소유자 및 그 가족, 동거인, 피용인, 직원등(다만 그중 별도의 점유권원이 인정된 자는 제외)
==============================================================
1. 공장을 낙찰 받았는데요
평가에서 제외된 기계들이 공장안에 있습니다.
그 기계 처리 방법에 대해 자세한 정보 부탁 드립니다.

2. 기존에 길로 이용되던 땅을 개인 소유라며 막아버린 답니다.
어찌해야 되나요.
--------------------------------------
1. 공장기계류가 경매에서 제외된 물건이라면 일반 건축물의 인도명령에서와 같이 인도명령을 통한 강제집행으로 공장기계류를 법원이 지정한 일정장소에 보관하여야 합니다.

2. 출입가는 길이 수년간 사용했던 길이라면 법적으로는 관습상 도로로 인정되어 별 문제가 없겠지만 최근 사이에 통행으로 인하여 도로처럼 되었다면 그 길은 도로라 할 수 없으므로 토지소유자가 통행을 제한하여도 이의를 제기 할 수 없습니다. 기타 자세한 사항은 관할 시, 군, 구청에 문의해 보시기 바랍니다.
============================================================================
"황수미"라는 소유자(채무자)가 03.04.15일에 아파트를 소유하였는데,
동사무소에서 주소별 세대열람을 확인하니
"황수미"라는 사람은 전혀 전입신고가 되어 있지 않고
"방순원"이라는 사람이 03.04.15 보다 빠른 03.04.02에 이 전입신고가 되어 있습니다.
(물론 등기부등본에는 "방순원"이라는 사람은 전혀 등재되어 있지 않습니다.)

혹시 이런 경우 방순원이란 사람은 법적인 권리가 있는지?
또한 부동산 명도시 낙찰자에게 미칠 영향이 어떤 것이 있는지 알려주세요
----------------------------------------
소유자가 거주하지 않고 임대를 하고 있다면 당연히 전입이 안되었을 수도 있겠지요~.

반대로 03년 4월 2일에 전입한 방순원은 임차인일 가능성이 많겠구요~.

따라서 본 건은 방순원이 임차인으로서 대항력을 갖추고 있는 지, 아니면 소유자와의 가족 또는 부부관계인지등을 좀더 정확하게 조사하여야 할 것으로 보입니다
==============================================
안녕하세요, 경매초보라서 고견 부탁드립니다.
아파트 경매를 응찰할려구 하는데 말소기준권리인 근저당권설정(2002년12월30일)의 후순위에 소유권이전청구권가등기(2003년1월11일)가 되어있는 물건인데요, 제가 배우기로는 후순위 가등기는 말소되는 것으로 아는 데 문제는 등기부등본상에 소유권이전청구권가등기의 등기원인란에 ＇2002년 12월28일 매매예약＇으로 기재되어 있습니다. 여기서 궁금한것이 등기접수일 기준으로 보았을때는 가등기가 근저당권보다 후순위인데 등기원인의 매매예약일이 근저당설정일 보다 앞서는데 문제가 없이 말소되는 것인지요?(다른곳에 상담하니 등기접수일 기준이라던데...)
매매예약이란 어떤 경우인지 궁금합니다.
두서없이 적어서 죄송하구요 날짜가 임박해서 빠른 답변 부탁드립니다
-------------------------------------
등기부상의 순위는 그 설정원인이 발생한 날(예컨대 사안의 매매예약일)이 아니라 설정일, 즉 등기일을 기준으로 합니다.

따라서 최초근저당보다 뒤어 설정등기된 소유권이전청구권보전가등기는 낙찰로 인해 소멸되는 권리입니다.
=======================================================
안녕하세요? 물건 확인 중에 대법원 경매정보에 실린 내용과 차이가 있어 확인 요청합니다.
사건번호  2003-62279  2003-62279 인데, 법원경매정보에는 면적이 대지579평방미터로 되어 있으나, 부동산 태인에는 279평방미터로 되어 있군요.
----------------------------
확인결과 회원님 지적사항대로 579평방미터가 맞습니다.

경매정보팀에 수정의뢰하여 조속히 처리하도록 하겠습니다
=========================================================
전에는 입찰보증금이 법원의 최저경매가의 10%가 아니라 본인의 입찰금액의 10% 였는데 지금은
법원 최저경매가의 10% 인가요?....
그리고 그외에 달라진것이있다면 좀 알려주세요... 수고하세요
--------------------------------------------
그간 구민사소송법 강제집행편에 의하던 경매절차가 2002년 7월 1일 부터 민사집행법으로 독립되면서 경매제도에 상당한 변화를 가져오게 되었습니다. 민사집행법 시행으로 달라진 경매제도의 몇가지 예를 들면 다음과 같습니다.

1. 입찰보증금: 입찰가의 10% 최저매각가의 10%로 변경

2. 배당요구의 종기: 낙찰허가기일까지를 첫매각기일 이전의 일정한 날로 변경

3. 대금납부방법: 대금지급기일제를 대금지급기한제로 변경하여 대금이 마련되면 기한내 언제든지 납부가능

4. 항고보증금 공탁대상의 확대: 채무자, 소유자에서 모든 항고인으로 확대

5. 인도명령대상자의 확대: 채무자, 소유자, 압류등기이후의 점유자에서 채무자, 소유자, 기타 권원이 없는 점유자로 확대 등등등..,

이외 자세한 내용은 구민사소송법과 현행 민사집행법을 참고하여 비교하시기 바랍니다
========================================================
수고많으십니다.
얼마전에 부천에 빌라를 낙찰받았습니다. 전세금이 2천만원있는 세입자인데 최우선 배당을 받을수 있는 세입자입니다. 그런데 이 세입자가 명도를 해주는 조건으로 이사비용과 함께 앞으로 계약할 전세보증금을 저희한테 빌려달라구 합니다. 빌려줬다가 받는다는 보장도 없구... 이럴경우 명도소송을 할 경우 배당금에서 소송비를 제할수 있다고 하는데 확실한 답변부탁드립니다.
----------------------------------
임차인을 상대로 하는 명도소송이나 인도명령은 배당이 종료된 이후에나 가능하기 때문에 명도소송을 전제로 그 소송비용을 배당금에서 제한다는 것은 절차상 맞지 않습니다.

다만 명도소송 진행시 소장에는 청구취지의 하나로 소송비용은 피고의 부담으로 한다는 내용을 기재하고 있으므로 결국 명도소송의 상대방이 부담하게 되겠지요~.
------------------------------
1. 임차인이 채무자라는 이유로 임차인의 지위가 부정되는 것은 아닙니다. 따라서 순위에 따라 배당을 받을 수도 있고 선순위 임차인의 경우 그 지위에 기하여 낙찰인에게 대항력을 행사할 수도 있습니다. 다만 사례의 경우 채무자인 임차인은 최초근저당설정일보다 나중에 전입한 후순위 임차인으로서 낙찰인에게 대항할 수 없습니다.

2. 법원의 송달 또는 통지는 이해관계인에게만 행해지게 됩니다. 이해관계인은 등기부상의 권리자만이 아니라 유치권자, 법정지상권자와 같은 부동산위의 권리자로서 권리신고를 한 자 또는 채무명의를 가지고 배당요구종기내에 배당요구를 한 자도 포함됩니다.
===================================================

경매초보입니다.
대항력이 없는 임차인이나, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 바로 뒷순위에 해당됩니다.
정상적으로 배당을 받을 수 있다고 가정하면, 전액을 배당받을 수 있는 세입자가 있습니다.
그러나, 불행히도 이 세입자는 배당요구종기를 지나 배당을 요구하였는바, 배당을 받을 수 있는지요?

만일, 받을 수 없다면, 최종순위까지 배당을 다하고 남는 잔여액이 있을 경우,
그때라도 배당을 받을 수 있는지요
------------------------------------------
우리 민법은 권리위에 잠자는 자를 보호하지는 않습니다. 따라서 배당요구기간내에 배당요구를 하지 않았다면 확정일자에 따른 우선변제를 받을 수 없으며, 또한 우선변제력이 없는 일반채권자로서 배당잔액이나마 채권비율대로 안분배당을 받기위해서도 배당요구는 필요합니다
===============================
제가 법원 경매계에 물어보니까...

대금 미납으로 20%로 재경매에 나온것은 제가 낙찰을 받아서 잔금 납부하기 전까지 ..원 낙찰자가 잔금과 이자를

납부해버리면 제가 낙찰받은게 취소되는 경우도 있다고 하더군요..

어떤게 맞는 건가요?
--------------------------------
똑 같은 답을 되풀이하게 하는 군요~. 아래글에서도 답변해드렸듯이 낙찰자는 대금지급기한내에 대금을 납부하지 못하였더라도 재경매기일 3일 전까지 대금을 완납(지연이자, 절차비용 포함)하면 재경매절차는 취소됩니다.

다만 위 3일 전의 이후라도 재경매기일 전에 낙찰자가 대금납부를 원할 경우 재경매기일을 변경하여 대금납부를 허가하는 것이 실무례입니다
==============================================
2003타경8881(1) (서산 ) 단독주택 경매받은 사람입니다. 현재 강제경매로 등기부등본상에는

이상이 없는데, 경매물건명세서에는 42제곱미터는 입찰제외라 쓰여있고, 현재 하나는 구옥이라

폐허됬구 하나는 현재거주하고 있어요. 현 거주자가 입찰제외므로 집값을 터무니없이 말하고 있음.

강제집행을 신청했더니 집행관사무실에서 입찰제외므로 못하겠다구 합니다.

이럴때 어떻게 해야할까요? 지료청구밖에 없는건가요? 지료를 청구한다면 법적으로 얼마정도

인가요?(낙찰가의 몇%로 결정되고 있는건가요) 부탁드립니다
----------------------------
경매에서 제외되는 입찰외 건물 또는 제시외 건물의 경우에는 토지낙찰로 그 소유자를 달리하면 건물에 대한 법정지상권이 성립될 수 있습니다.

법정지상권이 성립하면 건물의 견고여하에 따라 30년 또는 15년 동안 토지소유권행사에 제약을 받게 되는 데요~. 이 기간 동안 토지 낙찰인은 지상건물소유자를 상대로 지료를 청구할 수 있으며, 그 지료는 여러가지 상황에 따라 달리 산정될 수 있어 일률적으로 말씀드릴 수는 없으나 토지감정평가액의 6~7% 정도에서 결정된 예가 있습니다
==================================================================================
소유원이전청구권가등기"에 대해 질문합니다.
1.소유권이전청구권 가등기 => 2000년 6월 28일, 등기원인 매매, 권리자 (갑)
2. 소유권 이전 => 2000년 10월30일, 등기원인 매매, 소유자(을)

3. 위 2번
소유권 이전청구권의 이전 => 2000년 11월 24일 등기원인 양도 권리자 (을)

현재(을) 경매집행 중 (2000년 12월18일 근저당에 의해)

이럴경우 경매시에 소유권으로인한, 문제가 일어날 소지가 있는지 없는지
알아봐 주시고

현재 거기에 있는 임차인에 대한 권리와 낙찰자가 인수해야하는 것에 대해
한번더 알려주시면 감사드리겠습니다. (청주  2003-13355  2003-13355 )
----------------------------------------------
1. 사안의 경우에서 처럼 소유권~보존가등기가 최초근저당설정일보다 앞서 설정되어 있다면 낙찰로 인해 말소되지 않고 낙찰인에게 인수되기 때문에 주의를 요하는 물건입니다.

2. 제시한 사건번호상의 임차인은 전입(사업자등록)을 하지 않은 대항력 없는 상가임차인으로서 인도명령에 의한 강제집행 대상이 됩니다.
===========================================

전입자가 있음에도 불구하고 보증금에 대한 파악이 안된 경우에는
임대차관계가 아닌 단순 전입자 인지 , 실제 임대차계약서를 작성하에 임차를 했을 경우 들은
경매계에서 7일전부터 물건분석 서류들을 보면 다 확인할수 있는 사항들인가요?

어떤 기준으로 위에 것을 확인하는 것인지 ...상세한 답변 부탁드립니다.

집주인이 상세히 알려 줄리도 없고 입찰자들은 법원의 서류만 가지고 확인해야 하는데 만약 법원서류에서 임대차계약서가 없는 경우는 그냥 이 물건은 입찰을 하지 않아야 되는건가요?

상세한 답변 부탁드립니다... 수고하세요...
---------------------------------

1. 법원에 비치된 매각물건명세서에는 임대차현황조사서가 첨부되어 있으며, 조사된 임대차내역이 기재되어 있고 또한 선순위 임차인이 있는 경우 이에 대한 내용도 아울러 기재되어 있습니다. 선순위 임차인이 있음에도 불구하고 이 기재가 누락되었다면 낙찰불허가사유가 될 수 있습니다.

2. 임대차관계가 불명확한 경우 경매진행자료를 가지고 해당 동사무소에서 주민등록등본을 열람할 수 있습니다. 소유자나 채무자외 다른 사람이 전입되어 있다면 임차인의 가능성을 염두에 두어야 하나, 소유자나 채무자외 기타 전입자가 없다면 임차인이 없는 것으로 보아도 되겠지요
====================================================
낙찰대금을 대금 지급기일까지 납부 못했을 경우,
재경매 3일전까지 지연이자라던가..기타 제비용과 함께 납부하면 된다고 알고 있는데요..

차순위 신고자가 있는경우에는 어떻게 되는지 궁금합니다....
차순위 신고자가 있다면..재경매 3일전까지라는건 의미가 없어지는거겠죠??
차순위 신고자가 대금납부를 하면.......
이전 낙찰자는 보증금만 날리게 되는게 맞나요??
----------------------------------
매각허가를 받은 차순위매수신고인도 매각대금을 납부하지 않아 재매각절차가 진행될 경우에는 재매각기일 3일전까지 최고가매수인과 차순위매수신고인 중 먼저 매각대금을 납부한 매수인이 매각목적물의 소유권을 취득하게 됩니다
===========================================================
낙찰됐는데 대금미납으로 다시 경매에 나온경우.

제가 새로낙찰받게 되면 잔금 납부전에 원래 낙찰받았던 사람이 이자와 잔금을 내버리면 저는 낙찰이

취소되 버리나요?

궁금하네요..

다음주에 하는 경매에서 두개정도가 그런게 있는데...이런것은 해야 하나요? 말아야 하나요?

그러니까..제가 낙찰받고 잔금 납부하기 전까지 원래 낙찰 받아서 대금 미납됐던 사람이 이자와 잔금을

내버리면 그사람에게 소유권이 넘어가는지요
---------------------------------
원 낙찰자는 대금납부기한이 지나더라도 재경매기일 3일 전까지 대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지 대금에 대한 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연이자와 절차비용을 지급하면 재경매절차는 취소됩니다
===================================================
소 유 전경철
98.01.22
근 저 흥국생명보험
02.03.15
1억1700만
소유가등 원용모
02.08.23
압 류 안양세무서
02.09.23
가 압 하나은행
(채권관리팀)
03.01.06
934만
가 압 현대캐피탈
(강북채권센타)
03.03.08
1566만
가 압 농협
(안양과천시지부)
03.04.17
696만
가 압 우리카드
(특수관리팀)
03.08.22
1489만
임 의 흥국생명보험
03.10.01
청구:90,000,000

위사건에서 소유등기가 맘에 걸립니다. 어떻게 처리되어지는지 궁금합니다
---------------------
사안의 소유권~가등기는 앞서 설정된 근저당보다 나중에 설정된 것으로 최초근저당을 말소기준권리로 하여 함께 말소대상이 되므로 낙찰자에게 인수되지 않습니다.
==========================
안녕하세요.
토지상에 건물이 세워져 있으나,어떤 이유로 인하여 건물이 준공허가를 득하지 못했기 때문에 건물에는 등기부가 없읍니다.토지 등기부에는 근저당이 설정되어 있읍니다.
위와 같은 상태에서 토지권저당에 기하여 경매가 진행되는 경우, 말소 기준권리를 알아 보고 싶읍니다.
새로운 민사집행법에 따르면,이런 경우 경매법원이 미등기 건물에 보존등기를 경료하여 토지권저당권자의 임의경매시 건물을 토지와 함께 매각 처분하도록 되어 있는것 같은데,그렇다면 본 사례에서 말소기준권리는 경매법원이 건물보존등기을 한 후 건물에 경매기입등기를 한 일자가 말소기준권리가 된다고 봐야 할 까요.
그 일자가 말소기준권리일자로 인정된다면, 건물 경매기입등기 이전의 세입자는 낙찰자에게 대항력 있는 임차인이 될 것이고 ,이경우 대부분의 세입자가 대항력있는 임차인의 지위를 가질것 같아 질문드립니다.
---------------------------
사례와 같이 토지에 대하여 1순위 저당권이 설정되고, 그 후 건물이 신축되어 임차인이 대항력을 갖춘 다음 건물에 1순위 저당권이 설정된 경우 그 건물의 낙찰자에게 대항할 수 있는지의 여부는 건물만을 기준으로 합니다.

따라서 임차인에게의 말소기준권리는 건물에 설정된 저당권이 되므로 임차인은 대항력을 취득하게 됩니다
======================================================
5년차임대 아파트 인데 근 저당권자보다 선순위 임차인 입니다

그리고 확정일자도 근 저당권자보다 우선입니다 배당요구서를 내 놓은 상태 입니다

임차인인 제가 경매를 받고자하는데 상계신청을 지금은 안 받아 주고 아파트

전체 경매가 끝난 후에 상계 신청을 하라고 합니다

그게 타당할 수가 있는지 판사님 마음이라는 데요 그럴수 있나요?

다른 사람이 낙찰을 받으면 낙찰자가 선순위 보증금을 줘야 되나요?

선순위 임차인이 낙찰을 받을려고 하는데 다른 입찰자 들에게 대항력이 있게되나요?
------------------------------
1. 임차인등 채권자가 낙찰을 받는 경우에는 배당받을 금액범위내에서 상계신청할 수 있습니다. 상계신청하는 경우에는 배당기일은 대금납부일과 동일한 날로 지정됩니다.

다만 하나의 사건번호에 여러개의 물건이 각각 개별경매진행되는 경우에는 그 물건 모두가 낙찰되어야 배당기일이 지정되므로 실무상 상계신청이 받아들여지지 않을 수 있습니다.

2. 임대주택 역시 주택임대차보호법이 적용됩니다. 따라서 선순위 임차인으로서 확정일자를 부여받았다면 후순위 권리자에 앞서 우선 배당받을 수 있으며, 확정일자가 없어 배당받지 못한 금액이 있다면 이를 낙찰자에게 인수시킬 수 있습니다
=====================================================================
안녕하세요..갑갑한 마음에 글을 올립니다.
몇일전에 법원에서 배당금 신청을 하라는 연락이왔더군요..
1순위로 은행에 25,200,000의 근저당이 잡혀있고
2순위는 전세계약자인 저로서 전세금은 30,000,000입니다.
감정금액은 대략50,000,000정도 되는것 같은데 제생각엔 은행의 근저당
금액을 상환하고 제가집을 사면 경매하는것 보다 낳지 않을까요..
가르쳐주세요..
그리고 등기부등본에 카드회사에서 가압류를 걸어놓은게 있는데 저한테 어떤피해가 있는는지도 궁금합니다.
------------------------------------
사안에서 전세권자가 1순위근저당채권을 대위변제하면 그 근저당은 말소되고 전세권자가 1순위 임차인으로서의 지위가 확보되기 때문에 법원으로부터 배당을 받거나 배당받지 못한 보증금을 낙찰인에게 인수시킬 수도 있습니다.

그러나 대위변제는 그 실익이나 시점을 정확히 따져보고 실행하여야 합니다. 즉 낙찰예상가액, 대위변제할 금액, 배당액 등 여러가지 요인을 종합적으로 판단하여 대위변제하는 것이 낫다고 판단이 들 때 하여야 하는바, 일반적으로 대위변제는 선순위채권액이 대위변제할 채권자의 채권액보다 아주 소액인 경우에 그 실익이 있다고들 합니다.

따라서 위 사안의 경우는 선순위채권자의 채권액과 바로 다음순위의 전세권자의 채권액이 거의 비슷한 경우로서 대위변제의 실익이 없다고 판단됩니다
=============================================================
(2003타경26145)

6,500만원에 입찰하려고 하는데 적당한지요.

혹 낙찰 후 인수 해야 하는 것은 없는지, 그리고 임차인들이 각각
어느정도씩 배당 받을 수 있는지 상세한 답변을 부탁드립니다.
-----------------------------
제시된 자료상으로는 특별한 문제는 없어 보입니다만 경매취득 관련 구체적인 내용은 저희 각 지사나 본사 컨설팅담당( 02-3487-0094  02-3487-0094 )에 문의하시기 바랍니다
=========================================
저는 부동산태인의 도움을 받아 처음으로 경매에 응시하여 아파트 1개를 낙찰받았습니다.
낙찰 받은후 아파트에 살고 있는 사람(주인)과 접촉하여 낙찰 받았다고 통보하고 이사를 정중히 부탁드렸습니다. 그런데 그사람이 연락할때마다 돈을 수없이 요구하여 이사비용 포함 100만원을 주기로 약속했습니다.
(참고로 아파트는 2,500만원에 낙찰받았습니다. 시골에 위치함)
그리고 나서 그사람은 사전에 돈을 부쳐줄것을 요구하여 이사가는 날 직접 드리겠다고 하였더니 화를 내면서
마음대로하라면서 절대 집을 비워줄 수 없다고 하고 '개자식' 욕을 하면서 마음대로 하라는 것입니다.
전화연락은 두절상태지만 현재 그 사람은 아파트에 살고 있습니다.
제가 어떻게 하면 빠른 시일내 아파트를 인도받을 수 있을까요?
- 참고사항 -
* 아파트에 살고 있는 사람은 처가 아닌 다른 여자랑 살고 있고 아주 비정상적인 생활을 하고 있는 것으로
알고 있습니다. (이혼해서 혼자살다가 다른 여자랑 살고 있는 듯하고 나이도 50대라서 상대하기 곤란)
* 그사람이 다른 사람에게 전세를 주었다고 하면서 돈(1000만원)을 요구하기도 하였습니다. 감정평가서나
다른 서류에 일체 대항력이 있는 사람도 없는 상태입니다.
* 부동산태인에서 권리분석한 것에 따르면 인도명령대상자도 없고 명도소송 대상자도 없습니다.
* 아파트 주소에는 주민등록상 아무도 거주하고 있지 않습니다.
* 만약 강제집행시 아파트 집기류를 부숴버릴 것 같은 느낌을 받고 있습니다.
* 몇번 전화통화하고 느낀 것은 성질이 못된 사람이라 판단되고 현재 무직자로서 될대로 되라는 식의
못된 사고방식을 지니고 있는 사람으로 판단됩니다.
빠른 시간안에 제가 어떻게 해야 될지 알려주시면 감사하겠습니다.
그리고 인도명령, 명도소송, 각종 기간과 절차에 대해 자세히 알려주시면 더욱 감사히....
(사건번호는 청주지법2003타경7657입니다)
--------------------------------
낙찰이 되고 난 후 또는 대금 납부후 낙찰인은 한번쯤 소유자, 임차인 등 점유자를 만나 그 명도의 용이성등을 가늠해보고 명도가 용이하지 않겠다 싶으면 먼저 인도명령을 신청해 놓은 상태에서 명도협의를 하는 것이 위와 같이 발생할 수 있는 명도지연에 따른 손해를 단축시킬 수 있는 방법중의 하나입니다.

불행히도 사안의 경우에는 이러한 조치없이 명도를 진행하려다 점유자의 명도거부에 직면하였는데요~, 지금이라도 점유자를 상대로 인도명령을 신청하는게 좋을 듯 합니다.

인도명령 신청서에 낙찰증명원, 낙찰대금완납증명원 및 부동산목록 5부를 첨부하여 신청하면 되고, 인도명령결정이 나면 결정문정본에 송달증명원을 첨부하여 강제집행신청서와 함께 집행관사무실에 강제집행을 신청하면 됩니다.

인도명령 신청에서 결정이 나기까지는 대개 1주일에서 2주정도 소요되고, 집행신청후 집행일자가 잡히기 까지는 15일에서 한달 정도 소요됩니다. 즉 인도명령 신청에서 집행날자가 잡히기까지는 대개 1개월 ~ 2개월 정도 소요되나, 각급 법원 및 집행관 사무일정에 따라 다소 늦어질 수도 있습니다.
==============================================================
지상권설정 1988.1.1 (30년간)
지상권자 1989.1.1 소유권보존등기 (건물)

상기 부동산 ( 토지 제외 건물)이 경매 에 나왔을시 토지소유자가 지상권설정을 근거로 낙찰자에게
대항할수 있는 근거가 있나요
------------------------------------------
사안의 경우 지상권은 그 지상의 건물을 소유하기 위하여 설정된 것으로 낙찰로 인하여 말소되지 않으므로 그 지상권은 낙찰인에게 인수됩니다.
================================================================
안녕하십니까
궁금해서 글올립니다 배댱등록 등기일이무슨뜻입니까

그리고 선순의 채권자가 어떤경우는 소멸하고 남아있는 경우도 있는대 차이가 무엇인지요
--------------------------------
배당등록등기일이란 말은 저도 처음 보는 말인데요., 어디에 그런 용어가 나와 있는지 적시해주시면 참고하겠습니다.

그리고 선순위 채권자, 예컨대 선순위 임차인의 경우 보증금을 전액배당 받으면 낙찰인에게 그 임차권을 주장하지 못하지만 일부라도 배당받지 못한 경우에는 낙찰인에게 그 보증금을 부담시킬 수 있으므로 그 범위에서 임차권은 소멸되지 않고 남게 됩니다.
==============================
안녕 하세요.
문의합니다.
 2003-5669  2003-5669 [ 1~6] 사건인데 총 6가구로된 다세대이며 소유자는 한사람이고
6가구 전체가 경매로 나왔는데 채무자는 디아이텍스타일이며 기업은행에 220,00만원 부채가 있는데
이 중에 하나를 낙찰받을시 소유자나 채무자가 6가구 전체를 합산금액이 채무를 변제하고 남을것 같은데
혹시 낙후 문제 발생가능성이 없는지 궁금합니다.
---------------------------
경매진행 상황으로 보아 개별경매진행되는 6건 모두 최저경매가가 감정가의 64%까지 떨어졌기 때문에 채권자가 채권액을 회수하기 위해서는 6건 모두가 낙찰되어야 가능할 것 같습니다.

이렇듯 경매사건은 하나이되 경매는 물건번호별로 개별진행되는 경우에는 배당 역시 6건 모두 낙찰되어야 진행되므로 입찰자로서는 낙찰받고 이후 잔금납부를 한다하더라도 배당이 늦어지는 만큼 소유권행사가 늦어질 수 있다는 것을 감안하여야 할 것으로 보입니다.

또한 자료상 '토지별도등기' 사항이 있으니, 토지별도등기에 관한 내용을 구체적으로 검토한 후 입찰에 응하시기 바랍니다.
================================================
1. 본 경매물건이 도로로 편입되어 있어나 수십년간 도시계획의 시행이 되지 않아 사유재산을 침해하는 경우에
낙찰자는 국가 또는 지자제를 상대 매수 청구가 가능한지
1.현황은 맹지이나
도시계획이 시행되면 도로에 접하는 나대지가 있을시
동 나대지에 건물을 신축하려는 건축주는 도로에 접해있는 타인의 토지(도시계획상 도로편입) 소유주의 동
의 또는 매수 없이 준공검사가 날수 있는지 (장래에 도로가 나는것으로 판단)여부
---------------------------------------
1. 현행 국토의계획및이용에관한법률 제47조 및 제48조에 의하면 도시계획시설로 지정된지 10년이 지날 때까지 사업이 시행되지 않은 토지 중 지목이 대인 토지의 소유자에게는 대지의 매수를 청구할 수 있는 매수청구권을 부여하고, 지정 후 20년이 경과하도록 도시계획이 시행되지 않고 있는 토지에 대해서는 도시계획결정이 자동으로 실효되도록 규정하고 있으므로 위 요건에 해당하는 경우에는 국가 또는 지자체를 상대로 매수청구권을 행사할 수 있습니다.

2. 도시계획이 시행된 경우에는 별문제가 없겠지만 그렇지 않은 경우에는 건축허가는 나더라도 건축허가 조건으로 착공을 위한 그 인접토지 소유자의 토지사용승낙을 득하여야 한다거나, 도시계획시행시점으로 준공시점을 맞출 것 등을 내세울 수 있습니다.