재건축 50계명

[나무공]

*재건축 투자자가 알아야 할 것들 50가지

1. 재건축은 조합원들이 보유한 토지를 일반분양자들에게 매각한 돈으로 건물을 짓는 사업이다.

2. 재건축의 경제성은 일반분양과 인허가에서 나온다.

3. 재건축을 하고 싶다면 인허가권자와 대립하지 마라

4. 진행하고자 하는 재건축이 인허가권자의 입장과 불일치 하면 인허가권자가 바뀔때까지 기다려라

5. 규제는 영원하지 않다.

6. 인허가에서 법적 상한이라는 것은 내 권리가 아니라 인허가권자의 권한이다.

7. 얻기만 하는 협상은 없다. 
내가 꼭 필요한 것이 있다면 상대방이 원하는 것을 내주어야만 한다.

8. 시간은 재건축 조합의 편이 아니다.

9. 재건축 사업을 추진하기 좋은 시기는 주택가격이 하락하는 침체기다. 

10. 주택경기 침체기에는 공급도 없고 인허가도 쉽다.

11. 현 시점의 재건축 사업장들은 최대한 빠르게 인허가를 진행해야 한다.

12. 주택경기가 침체되는 경우 분양가 상한제가 풀릴 가능성이 있으니 관리처분 인가 직전에서 기다리는게 좋은 전략이다.

13. 재건축의 경제성 중 가장 중요한 일반분양은 조합원들이 부담하는 사업비를 충당하는 가장 중요한 수입이다.

14. 재건축 사업의 수익성은 총 사업비 중에서 일반분양으로 보전되는 금액이 결정한다.

15. 공사비는 총 사업비의 2/3다.

16. 평당 공사비가 1천만원이라고 35평 공사비가 3.5억원은 아니다.

17. 국평(35평, 84제곱미터) 아파트의 전용면적은 25평이고 계약면적은 50평이다.

18. 대한민국 건설사는 절대 손해보지 않는다.

19. 무상제공은 무상제공이 아니다.
 다 사업비에 포함되어 있다.

20. 우리 아파트는 랜드마크니까 특별히 좋은 조건을 주겠지라는 착각은 버려라. 

21. 대형 사업장일 수록 평당공사비는 싸다.

22. 조합원들이 최소한의 지능과 지식은 있어야 돈에 환장한 놈들이 설치지 못한다.

23. 대부분의 조합장과 임원들은 건설사업과 계약을 제대로 모른다.

24. 재건축 조합을 상대하는 대기업 건설사들은 산전수전 다 겪은 전문가들이다.

25. 조합이 명백하게 범죄를 저지른 상황이 아니라면 교체하는건 손해다.

26. 대부분의 비대위는 남이 해먹는것 배 아픈 쓰레기다.

26. 비대위의 거짓된 말에 홀려서 1년 허비하면 강남 재건축은 최소 1년에 조합원 1인당 5천만원은 뱉는다고 생각해라.

27. 조합원들은 대부분 아무생각이 없다. 조합이 알아서 좋은 계획을 세워서 진행해주길 바란다.

28. 정상 국가는 2-3%의 인플레이션을 추구한다.

29. 따라서 한번 올라간 공사비는 절대 떨어지지 않는다.

30. 특히 한번 올라간 인건비는 절대 하락하지 않는다.

31. 공사비에서 중요한건 공산품인 재료비보다 인건비다.

32. 금융비용을 무시하면 큰코다친다.

33. 세상은 2차원이 아니라 3차원이다. 

34. 바닥 면적을 못늘리면 층고를 높이는게 진짜 고급화다.

35. 분상제가 있다면 일반분양 개수에 집착하지말고 상가조합원한테라도 나눠주고 속도를 높여라.

36. 일반분양자들이야말로 진정한 프리라이더다.

37. 수영장, 물놀이장 같은 커뮤니티는 대부분의 주민들의 돈으로 일부가 혜택을 누리는 나쁜 시설이다. 

38. 커뮤니티가 좋다고 고급주택이 되는게 아니라 살기 좋아야 고급주택이 된다. 

39. 이제는 1층에 아파트 분양해서 단지내 동선이 나쁜 아파트는 싸구려 주택이다.

39. 주차장면은 많으면 많을수록 좋다. 남으면 창고로도 변경 가능하다.

40. 조경에 투자를 아끼지 마라. 조경만큼 중요한 커뮤니티는 없다.

41. 조경에 힘준다고 고가의 나무를 심는건 눈먼돈 빼먹는 놈들한테 좋은 병신짓이다.

42. 건설사의 조감도와 입찰때의 모습에 속지마라.

43. 엘리베이터는 삶의 질에 매우 중요하다. 3개 라인에 2개 이상의 대형 엘리베이터는 필수다.

44. 그래도 아직은 정부 눈치를 많이 
보는 건설사가 재건축 건설사로는 최고다.

45. 남향으로 한강뷰 아닌 이상 창호 크기에 집착하지 마라. 
단열이 더 중요하다.

46. 게스트하우스는 일부가 독식하는 나쁜 시설이다. 
시간이 지나면 급격히 노후화된다. 게스트하우스가 필요하면 근처 호텔을 이용해라.

47. 토지의 지하도 아파트의 자산이고, 지하의 면적은 용적률이랑 상관없다. 단지를 입체적으로 생각해라. 
다 아파트의 자산이 되고 가격에 전가된다.

48. 소모적 인테리어 자재에 집착하지 마라. 
어차피 5년 10년 쓰면 교체해야하는 소모품이다. 
유럽산 주방, 이태리 대리석은 건설사 마진이나 높이지 실생활에 미치는 영향은 별로 없다. 

49. 아파트의 전력설비에 투자해라. 전기차가 일반화되고 집안에서 돌아가는 대부분의 물건들은 전기다. 
전기 품질이 나쁘면 가전도 빨리 망가진다. 
각 세대별로 충분한 전력을 사용할 수 있도록 미래를 준비해야 좋은 아파트다.

50. 조합을 대신하는 용역비 아끼지 마라. 
설계와 건설관리에 돈을 충분히 쓰면 시공사들한테 덜 휘둘리고 좀더 나은 건축물을 지을 수 있다. 
시공비는 수천억, 수조 쓰면서 수백억 쓰는 용역비에 집착하는 병신짓은 할수록 손해다.

(디시인사이드의 부동산 갤러리에서)