Q) 임차인의 건물 파손을 이유로 계약갱신요구를 거부할 수 있나요. 광주변호사

[변호사 김덕은]

Q) 임차인의 건물 파손을 이유로 계약갱신요구를 거부할 수 있나요.

문) 저는 2년 계약으로 상가를 임차해서 설렁탕집을 운영하고 있습니다. 임대차기간이 끝나기 3개월 전쯤 임대인에게 계약갱신을 하겠다고 통보 하였습니다. 그런데 임대인은 제가 식당을 운영하는 과정에서 제가 가스관 및 간판 설치를 위해 건물에 구멍을 뚫고 지하층으로 연결되는 철제 난간을 절단하여 그곳 바닥을 부엌의 일부로 사용한 것을 거론하며 제가 건물을 파손하였으니 계약갱신요구를 거절하겠다고 합니다. 임대인의 계약갱신요구 거절은 정정당한 가요?

답) 상가건물의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년(2018. 10. 16. 개정된 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우라면 10년)을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.(상가건물임대차보호법 제10조) 다만 임대인은 상가건물임대차보호법이 정하고 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

상가건물임대차보호법이 임차인에게 5년 내지 10년의 범위 내에서 계약갱신요구권을 부여하고 있는 취지는, 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과다함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 한다면 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임대차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하려는 데 있습니다.

따라서 임대인의 갱신요구 거절사유는 임차인의 보호를 위해 엄격하게 해석하는 경향이 있습니다.

상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서 제5호는‘임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우’를, 제8호는‘임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’를 임대인의 갱신요구 거절사유로 규정하고 있습니다.

귀하의 경우 가스관 및 간판 설치를 위해 건물에 구멍을 뚫었고 철제 난간을 절단하는 등의 행위를 하였는데 이와 같은 경우 귀하가 고의나 중대한 과실로 건물의 전부 또는 일부를 파손한 경우나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에 해당하는지 살펴봐야 합니다.

서울서부지방법원은 이와 유사한 사건에서“① 임차인은 이 사건 점포에서 설렁탕 등을 판매하는 식당을 운영하기 위하여 천장과 내벽에 각 도배지를 시공하고, 우측벽 고정창 상단부의 유리를 절단한 후 배기휀을 설치하였으며, 주방 좌측 기존 샷시 유리창을 철거한 다음 하부에는 샌드위치 판넬을, 상부에는 하이샷시 창문을 각 설치하였다. ② 임차인은 이 사건 건물의 배면 지하실 입구 통로부분에 철제문 1개, 이사건 건물의 배면 통로 우측부분에 샌드위치 판넬지붕을 각 설치하였고, 지하층으로 연결되는 철제 난간을 절단하여 그곳 바닥에 냉장고와 가마솥을 놓고 이를 음식점 영업을 위한 부엌의 일부로 사용하고 있다. ③ 임차인 이 사건 건물 좌측의 주차장에 있던 화단을 철거한 후 그곳에 가건물을 설치하여 사용하다가 임대인의 항의를 받고 이를 철거하였다. ④ 임차인은 이 사건 건물의 배면 외벽에는 가스관을 설치하였는데, 이로 인하여 이 사건 건물의 배면 외벽의 화강석 4장에는 구멍이 생긴 상태이고, 좌측면 외벽의 화강석 3장에도 뚫린 구멍을 메운 흔적이 있는데, 이는 임차인이 임대인의 동의를 얻지 아니하고 가스관을 설치함으로써 발생한 것이다. 또한, 이 사건 건물의 전면 외벽의 화강석에도 간판을 설치하는 과정에서 8개의 구멍이 발생하였다. ⑤ 이 사건 건물의 우측면에 있는 주차장 외벽에 화강석 2장이 깨져 있다.

이는 이 사건 점포에서 설렁탕 등을 판매하는 식당을 운영하기 위한 부득이한 행위로 보이고... 임차인이 가스관 및 간판 설치를 위하여 이 사건 건물의 배면과 좌측, 전면의 화강석에 구멍을 뚫어 이 사건 건물을 일부 훼손하였다고 하더라도...이 사건 건물의 안전이나 미관을 훼손한다고 보기 어렵고...간판 설치를 위하여 불가피한 것으로서 차후 임대차종료시 적은 비용으로 원상회복이 가능할 것으로 보인다. 따라서 임차인이 이 사건 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손하였다고 보기 어렵다... 임차인으로서 의무를 현저히 위반하였다거나 그 밖에 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있다고 보기 어렵다”며 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 상가건물임대차보호법 소정의 없다고 판시한 바 있습니다(서울서부지방법원 2006. 11. 1. 선고, 2006가합3158 판결 참조).

따라서 귀하의 경우, 귀하가 가스관 및 간판 설치를 위해 건물에 구멍을 뚫었다고 해도 차후 임대차 종료시 적은 비용으로 원상회복이 가능해 보이고 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우로 보기도 어렵고 이와 같은 사유만으로 임차인으로서 의무를 현저히 위반하였다거나 그 밖에 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있다고 보기 어렵다 할 것입니다.

귀하는 상가건물임대차보호법이 보장하고 있는 5년 내지 10년의 범위 내에서 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있고 임대인의 갱신요구 거절은 정당한 사유가 없다 할 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은