해외부동산정보 (필리핀)

[토지정보]

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•  매매 계약 절차 및 계약서 작성
  
  1. 매매 목적을 생각.
  
  
  2. 매매 위치 선정 및 주변 환경 확인
  
      - 학교, 상점, 쇼핑 몰, 교통량 또는 교통수단
  
  
  3. 목적에 맞는 상가 또는 콘도/빌리지 선정 및 건물 내부 및 교통 여권 확인
  
  
  4. 부동산업자 또는 직접 소유주 확인및 매매 계약서 확인
  
      - 소유주가 직접 내용을 작성하는 경우가 있기 때문에 계약 전 꼭 자세히 읽어 보아야함.
  
  * 영어가 서툴다면 주위에 영어잘 하는 사람을 동행하여 확인 하거나, 믿을 만한 부동산 투자 관련 회사 직원의 도움을 받아 관련 일을 처리. (필리핀은 부동산 거래 시 판매자가 부동산컨설턴트에 커미션을 지불 가기 때문에 구매자의 부담액은 본인의 이동경비뿐임)
  
  
  5. 등기부 등본 및 권리 관계 확인
  
  
  6. 임차주택 또는 상가/콘도의 사용용도에 대해서 계약서상에 정확히 확인
  
  
  7.매매금 지급방법 (현금 / 수표) 결정
  
      - 매매금 지급방법은 건설 회사와 분양 회사에 따라 많은 종류가 있습니다.
  
      - 예를 들어
  
        1) 예약금 250,000페소에 1,2,3년 할부 지급
        2) 전액 지불시 혹은 80% 지불 후 입주 시 나머지 20% 지불 시 할인혜택.
        3) 예약금 얼마에 10,20년 상환 분활 등
  
        매매금 지불 방법은 회사에 따라 종류가 틀립니다.
  
      - 외국인들이 사용하는 가장 일반적인 방법은 수표 책을 만들어서 정해진 날짜에 자동으로 분양회사로
        돈이 입금되게 하는 방법을 많이 사용합니다.
  
  
  8. 부동산 구매 시 구비서류
  
  1) Deed of Sale(매도 증서)
  2) Title( 소유권 증서)
  3) Documentary Tax Receipt( 인지세 납세 증서)
  4) Capital Gain Tax Receipt (부동산 양도 납세 증서)
  5) BIR Tax Clearance (국세 납세 증서)
  6) Realty Tax Clearance (부동산세 납세 증서)
  7) Tax Declaration (고정자산 신고서)
  8) Tax Clearance (지방세 납세 증서)
  9) 그 외
  
  
  9. 입주 혹은 권리행사
  
      - 매매금이 문제없이 지불이 되었고 서류에 문제가 없을 시 입주 및 본인 자산에 대한 권리행사를 할 수가 있습니다.
  
  Tip) 영어의사 소통이 자유로우시고 필리핀에 이미 적응하신 분들은 직접 판매자와 거래 하시기를 바랍니다. 도움이 필요 하심 현지 믿을 만한 친구나 부동산업자의 소개로 진행절차를 진행하시길 권합니다.
  
<자본 소득세(Capital Gains Tax)>

범위: 부동산업에 종사하지 않는 일반인들에 의한 자산의 판매

최종 세금율 : 6 %

납부 장소 및 일자 :

판매자 거주지의 BIR 지역 사무소 (판매 증서에 판매자의 TIN 이 필요함)에 판매 증서의 공증일로부터 30 일 이내에 납부
 
예외 

자연인의 주된 거주 주택의 판매는 다음의 조건에 따른다.

1. 판매 대금은 새로운 주택 구입에 사용하여야 한다.

2. 새 거주처의 획득 혹은 건축은 판매 혹은 처분일로부터 18 개월 이내에 하여야 한다.

3. BIR 서장은 납세자로부터 판매 혹은 처분일로부터 30 일 이내에 그 사실을 통보 받아야 한다.

4. 동 세금의 과세 예외는 10 년에 한 번씩 주어진다

5. 판매 혹은 처분 대금을 완전히 사용을 하지 않았을 경우에는 사용되지 않은 부분에 대한 자본 소득세가 부과된다.


<인지세>

범위 : 모든 부동산의 판매

세율 : 1,000 페소 당 15 페소 혹은그 비율대로(1.5 %)


납부 장소 및 일자 :
판매자 거주지
BIR 지역 사무소 (판매 증서에 판매자의 TIN 이 필요) 에 판매 증서 공증 월로부터 5 일 이내


<원천 징수 세>
범위:

1. 부동산업에 종사하는 것으로 등록이 된 개인의 자산 판매
2. 합명회사 혹은 주식회사의 자산 혹은 자본 자산의 판매
 
세율:

0 %   : 판매자가 공영 주택 (현재 최대 300,000 페소) 거래에 종사하는 것으로 HLURB 에 등록된 경우

1.5 % : 판매 가격이 500,000 페소를 넘지 않고 판매자가 상시 부동산업에 종사하는 것으로 HLURB 에 등록되고 확인되는 경우

3 %    : 판매가가 50만 페소 ~ 200만 페소이고 판매자가 부동산업에 종사하는 것으로 HLURB 에 등록되고 확인되는 경우

5 %    : 판매가가 200 만 페소를 넘고 판매자가 부동산업에 종사하는 것으로 HLURB 에 등록되고 확인되는 경우

6 %    : 판매자가 상시 부동산업에 종사하지 않는 경우. 이 경우 자본 소득세와 세율이 같음

10 %  : 부동산 브로커에게 소득 지불 경우


납부 장소 및 일자

판매자 거주지 BIR 지역 사무소 (판매 증서에 판매자의 TIN 필요) 에 판매 증서의 공증 일자 후 30 일 이내에 납부.
 

“상시 종사” 의 확인

판매자 혹은 양도인이 부동산업에 상시 종사하고 있는 것으로 간주되기 위하여는 HLURB 혹은 HUDCC 에 등록하는 것으로 충분하다. 만약 판매자/양도인이 거기에 등록이 되어있지 않다면 다른 만족할 만한 증거 (예를 들어, 금액에 상관없이 작년도에 최소 6 건의 세금 납부가 필요한 부동산을 거래 하였다는) 를 제출함으로써 부동산업에 종사하고 있다는 것을 증명할 수 있다. 그럼에도 불구하고 본 규정의 목적상, 은행은 상시 부동산업에 종사하고 있는 것으로 간주하지 아니 한다.

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