펜션은 주택인가요, 주택이 아닌가요?
펜션의 사전적 정의는 '민박의 가정적 분위기와 호텔의 편의성을 갖춘 소규모의 고급 숙박시설'이다(표준국어대사전, 국립국어원). 그리고 법률상 펜션은 숙박시설을 운영하고 있는 자가 자연∙문화 체험관광에 적합한 시설을 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업 또는 관광객의 숙박∙취사와 자연체험관광에 적합한 시설을 갖추어 해당 시설의 회원, 공유자나 그 밖의 관광객에게 제공하거나 숙박 등에 이용하게 하는 업을 말한다(관광진흥법 시행령 제2조, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제251조, 농어촌정비법 제2조). 하지만 일상 생활에서는 다양한 종류의 주택형 숙박시설을 펜션이라고 부르기도 한다.
통상 펜션에 대한 정의 또는 분류가 일상생활에서 문제가 되는 경우는 많지 않다. 그런데 이 펜션을 두고 세법적인 판단이 필요할 때는 자주 문제가 된다. 예를 들어 1채의 펜션을 소유하면서 운영하다가 양도를 한 경우, 납세자 입장에서는 이 펜션을 주택으로 보고 1세대 1주택 비과세를 주장할 수 있다. 반대로 납세자가 다른 주택을 양도할 때 이 펜션을 주택이 아닌 것으로 보고 다른 주택을 비과세로 주장할 수도 있다
그러면 펜션은 과연 주택인가, 주택이 아닌가? 여기에서 세법상의 쟁점은 펜션으로 사용한 주택을 주택으로 볼 것인가 주택이 아닌 것으로 볼 것인가 이다. 이에 대해 과세당국은 건축법 및 주택법상 주택이라도 거주보다 숙박이 목적이고 상시 주거목적으로 사용하지 않은 펜션은 주택에서 제외하고 있다. 다만 펜션의 운영상 일부를 주거의 목적으로 이용하는 경우에는 상가와 주택이 혼합된 상가겸용주택으로 본다.
따라서 펜션의 경우 세법상 실질과세원칙에 따라 해당 건축물을 통상적인 펜션으로 숙박업에 이용한 상태에서 매도하였다면 주택이 아닌 숙박시설로 보고 세금을 계산한다. 즉 1주택 비과세를 받을 수 없으며, 대신 다른 주택을 양도할 때는 주택수에 포함시키지 않는다. 펜션의 일부에서 상시 주거용으로 거주도 하고 다른 일부를 숙박업인 펜션으로 운영한 경우에는 상가겸용주택의 경우를 준용한다. 상가겸용주택의 경우와 같이 주택의 면적과 상가의 면적을 비교하여 일부 주택 일부 상가로 안분하여 양도세를 계산한다. 이때는 주택부분에 대해 1주택 비과세가 적용될 수 있으며, 다른 주택을 양도할 때는 주택수에도 포함된다.
결과적으로 펜션과 같이 이용 형태가 다양한 경우에는 항상 주의가 필요하다. 세법은 실질과세원칙에 따라 양도 당시의 상황을 종합적으로 판단하기 때문이다. 따라서 주택인지 여부 또는 주택수 포함 여부가 불분명한 펜션의 경우에는 항상 양도 전에 한번 더 따져보는 자세가 필요하다.
스포츠서울, 신한은행부동산투자자문센터, 우병탁 과장