변화하는 토지시장 알아보기

[이석빈]

①땅시장 변수는 보상금

수도권 개발사업 수익성 악화 예상

wkpark@joongang.co.kr">박원갑 기자    2006/01/16

주택 못지않게 규제가 심한 분야가 바로 토지다.

외지인 소유의 농지·임야에 대해 양도소득세가 실거래가로 부과되고, 거주 요건 강화로 취득이 까다로운 게 규제의 뼈대를 이룬다. 투자심리가 위축돼 시장이 조용할 것이라는 게 전문가들의 전망이다.

다만 군사시설보호구역 해제 지역, 기업·혁신도시 등 개발 예정지 주변은 개발 기대심리나 대체취득 수요로 국지적 상승세를 띨 가능성이 있다.

3월부터는 토지거래 허가구역에서 비농업인이 농지나 임야를 매입할 때 사전 거주기간(전 세대원)이 6개월에서 1년으로 늘어난다. 토지거래 위반 신고 포상제(토파라치)가 도입되고 허가대로 토지 활용하지 않으면 공시지가 5∼10% 이행강제금이 부과된다. 허가구역은 수도권과 충청권을 중심으로 전국토의 22%에 이른다.

토지 분할 제한 대상이 도시지역에서 비도시지역까지 확대되고 주택·토지투기지역에서는 토지분할이 아예 금지된다. 시세차익을 노린 기획부동산의 땅 쪼개 팔기에 제동을 걸기 위해서다. 공간과 토지연구소 원구연 소장은 “개발이 어려운 허가구역내 땅은 매물이 늘면서 값도 빠질 것”이라고 말했다.

허가구역·투기지역에서 제외된 곳도 녹녹지 않다. 올해부터 외지인 소유의 농지·임야는 양도세 실거래가, 내년부터 양도세율 60%가 적용돼 차익을 얻기가 어려워진 것이다.

그동안 규제 무풍지대로 외지인 수요가 많았던 경기도 가평·양평·연천,강원도 홍천·춘천 일대의 경우 투자 메리트가 많이 줄었다. 경기도 양평의 한 중개업자는 “양도세 실거래가 부과를 앞둔 지난해 매물이 나오면서 1차 하락했는데 올해 2차 하락할 가능성이 있다”고 말했다.

개발사업자는 농지를 전용할 때 부담하는 농지보전부담금도 감안해야 한다. 부과기준이 농지 조성원가에서 이달 22일부터 공시지가의 30%로 바뀌어 땅값이 비싼 수도권은 부담금이 최고 5배 늘어날 것으로 예상된다.

다만 정부는 서울 주변등 땅값이 비싼 지역 농지의 부담금이 과도하게 증가할 것으로 보고 상한액을 ㎡당 5만원으로 정했다.

지난 1일부터 부활된 개발부담금제도 개발사업자에겐 부담이다. 택지·골프장등 30종 개발사업때 시행자에게 개발 전후 땅값 차액의 25% 부과하는 것이다.

서울부동산컨설턴트 정용현 사장은 “개발부담금제에 이어 농지보전부담금까지 올라가 수도권 관리지역(옛 준농림지)의 개발사업 수익성이 악화할 것”이라고 말했다.

행정·기업·혁신도시 등의 보상금은 토지시장의 변수로 작용할 것 같다. JMK플래닝 진명기 사장은 “보상금이 본격적으로 풀리면 개발 예정지 주변 땅값이 상승할 가능성이 있다”고 말했다. 다만 허가구역내 부재지주의 보상금 1억원 초과분을 채권으로 지급하는 데다 거래 규제도 심해 예전보다는 상승 압박 크지 않을 것으로 보인다.

인천 강화,경기도 김포·원당·고양 등은 3월 군사시설 보호구역에서 해제되면 들썩일 가능성이 있다. 김포의 한 중개업자는 “지난 노태우정권때 북방외교 바람으로 접경지역 땅값이 크게 올랐는데 그때보다 못하지만 개발 기대심리로 호가가 강세를 보일 것”이라고 말했다.

올해 토지·전원주택·펜션 이슈및 투자 전략
구분		내용	영향 및 투자전략
토지	세제 강화	＊비사업용 토지，부재지주 농지·임야 양도세 실거래가 -1월 1일 시행 ＊비사업용 토지등，양도세율 60％ 중과 및 장기보유특별공제 배제 -2007년 1월 시행	＊보유·양도세 중과로 토지시장 위축 전망 ＊양도세 중과 제외되는 가구당 1000㎡이하의 주말·체험농지 활기 가능성 ＊기대수익률 낮추고 철도·도로 개통 예정지 장기투자
	개발부담금제 부활	＊택지·골프장 등 개발 사업때 시행자에게 개발 전후 땅값 차액의 25％ 부과 -1월 1일 시행	＊개발 이익 환수로 개발사업 위축 예상 ＊아파트·상가 분양가 인상 가능성
	농지보전 부담금	＊농지보전부담금（옛 대체농지조성비）부과기준 농지조성원가→개별공시지가 30％ -상한액 ㎡당 5만원 -1월 22일 농지전용허가 신청분부터 적용	＊땅값 비싼 수도권 도시주변 농지전용 때 부담금 늘고，지방은 낮아질 듯 -수도권은 22일 이전，지방은 22일 이후 신청 유리
	허가구역내 땅 취득·이용규제	＊외지인 농지·임야 취득때 세대원 전원 토지 소재 시·군 사전거주 6개월→1년 ＊허가대로 땅 활용하지 않으면 공시지가 5∼10％ 이행강제금 부과 ＊토지거래 위반 신고 포상제（토파라치）도입 -3월 시행	＊외지인 허가구역 땅 투자 크게 줄듯 ＊위장전입 단속 강화 가능성 경계
	토지 보상	＊기업·혁신·행정도시，택지개발지구 보상금 많이 풀릴 듯 ＊부재지주 1억원 초과 채권지급 의무화 -허가구역과 연접한 시·군·구에서 이뤄지는 택지，도시개발사업 등의 수용때 적용 -3월 시행	＊막대한 보상금으로 개발주변지역 땅값 들썩일 가능성 ＊다만 대토 가능지역 전국 확대로 예전보다 상승압박 크지 않을 듯
	땅 쪼개 팔기 제한	＊토지 분할 제한 대상 비도시지역까지 확대 ＊주택·토지투기지역에서는 토지분할 금지 -3월 시행	＊시세차익을 노린 기획부동산 땅 쪼개 팔기 제동 ＊공동투자자 법 시행이전 분할 검토
	군사시설 보호 구역 해제	＊전국 139곳 7146만평 해제 또는 완화-3월 1일 시행	＊군사시설보호구역 많은 인천 강화·경기 김포·원당·고양 등 개발 활기 예상
전원 주택	농어촌 주택등 세제완화	＊농어촌 주택 양도세 비과세 혜택 2008년말까지 연장 -읍·면 지역 대지 200평 이하，건물연면적 45평 이하，취득시 기준시가 7000만원 이하 대상 ＊농업진흥지역 밖 주말농장에 짓는 건평 33㎡이하 주택 농지보전부담금 50％ 감면 -1월 22일 시행	＊농어촌 10∼30평 소형주택 각광 예상 ＊종전 전원주택（대지면적 100평 이상）은 위축 -허가구역내 대지 75평 넘으면 취득후 3년간 전매 제한 영향
펜션	농어촌 민박 규정 강화	＊농어촌 민박 지정받으려면 현지 거주하고 건물 연면적 150㎡이하로 지어야 ＊법시행（지난해 11월 5일）이전 운영자，객실수 7실 이하로 맞춰 올 5월 4일까지 지자체로부터 민박지정을 받아야 민박영업 가능	＊단지형 펜션 위축，소규모 개별 펜션 명맥 유지 예상
자료：재정경제부·건설교통부·농림부·국방부

저작권자: 중앙일보 조인스랜드

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②주말주택에 눈길

펜션업계 구조조정 계기 될듯

wkpark@joongang.co.kr">박원갑 기자   2006/01/16

전원주택이나 펜션은 찬바람이 불 것으로 보인다.

전원주택은 기름값 인상, 펜션은 농어촌 민박 자격 강화 등으로 지난해에 이어 올해도 큰 관심을 끌지 못할 것으로 예상된다. 설상가상으로 허가구역에선 전매제한까지 겹쳤다.

경기도 용인·충남 태안등의 허가구역에서 기존 전원주택이나 펜션은 전매제한 대상이 많다. 지난해 11월부터 도시지역 밖 250㎡(약 75평), 도시지역 내 녹지지역 100㎡(약 30평)를 넘어서는 전원주택이나 펜션을 짓거나 매입할 때 취득후 3년간 되팔지 못한다.

충남 태안의 A공인 이모 사장은“전원주택 매물이 제법 나와 있지만 사려는 사람이 드물다”며 “일부지역 전원주택은 소화불량에 시달릴 것”이라고 말했다.

그러나 용인 양지면 한 중개업자는 “교육여건이 비교적 나은 일부 단지형 전원주택은 수요층이 두터워 큰 영향이 없을 것”이라고 전했다.

소규모 농어촌 주택이나 주말농장용 소형 주택(주말주택)은 인기를 끌 것 같다. 양도세나 농지보전 부담금이 감면 또는 면제되는 혜택이 주어지기 때문이다.

읍·면지역에 있는 농어촌 주택은 양도세 비과세 혜택이 당초 2005년말에서 3년간(2008년말까지)연장된다. 대지 200평 이하,건물연면적 45평이하,취득시 기준시가 7000만원 이하이어야 한다.

농업진흥지역 밖에 주말농장에 짓는 소형주택(주말주택)은 건평 33㎡(10평)이하일 경우 농지보전부담금도 50% 감면된다. 전문가들은 강원도 횡성·홍천·영월, 충북 음성 등 토지거래허가구역에서 제외된 지방의 주말주택 수요가 늘 것으로 예상한다.

내집마련정보사 김영진 사장은 “서울·수도권에서 차로 1시간 30분∼2시간 이내에 도착할 수 있는 지역이 주말주택용으로 인기를 끌 것”이라고 말했다.

펜션은 농어촌 민박 자격 강화의 충격이 당분간 계속될 전망이다. 정부는 지난해 11월 5일부터 농어촌 민박 지정받으려면 현지 거주하고 건물 연면적 150㎡(45평)이하 단독주택이나 다가구주택이어야 한다고 규정해놓고 있다.

법시행 이전 운영자는 객실 수를 7실 이하로 맞춰 올 5월 4일까지 지방자치단체로부터 민박지정을 받아야 민박영업 가능하다. 7실이 넘으면 이때까지 숙박업으로 등록해야 하고 숙박업이 들어서지 못하는 곳에 건축됐다면 문을 닫아야 한다.

이런 규제로 한동안 수익형 상품으로 각광을 받았던 단지형 펜션은 문을 닫거나 공사를 중단한 곳이 많다.평창의 한 펜션 전문중개업자는 “펜션매물이 몰래 나오지만 매기가 끊겼다”며 “당분간 펜션업계가 심한 구조조정 몸살을 앓을 것으로 보인다”고 말했다.

저작권자: 중앙일보 조인스랜드

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③투자 틈새 있다

양도세 매물 나오면 노릴 만

wkpark@joongang.co.kr">박원갑 기자    2006/01/16

외지인의 양도세 중과 유예기간인 올해 매물이 많이 나올 것으로 예상되므로 실수요자들은 이런 매물을 적극 노려해볼만하다.

다만 개발 행위가 가능한 물건을 골라야 한다. 국민은행 박합수 PB부동산 팀장은 “도로가 막힌 맹지나 평야지대 농업진흥지역 농지는 개발이 어려워 자칫 애물단지가 될 수 있다”고 말했다.

전국 곳곳에서 들어설 혁신도시와 기업도시 주변 지역도 주목 대상이다. 하지만 땅값이 너무 오른데다 허가구역이나 토지투기지역으로 묶인 곳이 많아 섣불리 투자하는 것은 좋지 않다.

보상에 따른 대토 수요를 노리고 개발 예정지 주변을 미리 매입하는 것은 조심해야 한다. 대토 허용지역이 전국으로 확대되면서 수요가 분산될 수 있어서다.

개통을 앞둔 도로·철도 주변도 노려볼만하다. 연내 개통될 서울외곽순환고속도로 일산∼퇴계원 구간 주변,경원선 복선전철(의정부∼동두천 소요산) 인근의 경우 개통효과가 기대되는 곳이다.

하지만 주변이 대부분 허가구역으로 묶여 있다. 한빛부동산문화원 안종현 원장은“경매로 토지를 낙찰하면 허가구역에서도 허가받지 않아도 되므로 적극 이용해볼만하다”고 말했다.

땅값이 비싼 수도권에서 농지전용에 따른 부담금을 낮추려면 개정농지법 시행일인 이달 22일 이전 전용허가를 신청하는 게 좋다. 반면 땅값이 싼 지방은 22일 이후로 늦추는 게 유리하다.

3월말 토지 분할 제한 대상이 비도시지역으로 확대될 경우 공동 투자자들은 재산권 행사에 어려움을 겪을 수 있다. 아름부동산 이상준 사장은 “토지를 분할 예정이라면 서로 합의해 법 시행이전에 분할해놓는 것이 좋다”고 말했다.

경기도 광주·용인(일부)·남양주, 인천 강화도, 충남 태안 일대 허가구역내 전원주택은 환금성이 제약된다는 점을 감안해야 한다. 이들 전원주택에 딸린 토지는 100평 이상이어서 전매제한 대상이기 때문이다.

농어촌주택의 경우 실수요 차원에서 접근하는 것이 좋다. 세금 감면이나 주5일 근무제 확대에 따른 수요 증가에도 불구하고 시세차익을 거두기가 쉽지 않기 때문이다.

대정하우징 박철민 사장은“펜션의 경우 농어촌민박 자격 강화에다 공급과잉 휴유증까지 겪고 있지만 중장기적으로 농원이나 낚시터 등 특색을 갖춘 펜션 등은 주목해볼만하다”고 말했다.

저작권자: 중앙일보 조인스랜드

[우와경(변대갑)]

좋은 자료 감사합니다

[구봉도(수석) 031-486-9600]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[럭셔리정]

유익한정보 감사합니다. 스크랩 해 갈게요

[럭셔리정]

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