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[부동산재테크1번지 TF팀]

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강남권 압박에 인접지역 풍선효과.. '수용성' 들썩

12·16 대책에 수도권 곳곳서 '마용성' 닮은꼴 상승일로

최근 2~3년간 가장 많이 회자된 부동산 신조어는 ‘마용성’(마포·용산·성동)과 ‘노도강’(노원·도봉·강동)이었다. 9·13 대책을 위시해 정부가 강남 집값에 대한 핀셋 규제를 천명하면서 풍선효과로 집값이 급등한 지역이 차례로 주목받은 덕분이다. 강남 집값이 의도대로 잡히진 않았지만 이들 지역의 ‘갭 메우기’는 꾸준히 진행됐고, 현 정부 들어 서울 84㎡ 아파트값은 평균 4억원 가까이 올랐다.

정부는 이에 시장진입 수요 압박은 물론 전세대출 규제까지 총망라한 12·16 대책을 꺼내들어 서울 부동산 중위층을 겨냥한 ‘갭투자’ 타격에 돌입했다. 9·13 대책 때와 마찬가지로 강남 부동산 호가가 내려가는 시장 반응이 관측됐지만, 반대급부로 경기 남부권에 투자 수요가 몰리며 시장이 또 한 번의 풍선효과로 들썩이고 있다. 이번에 등장한 신조어는 ‘수용성’(수원·용인·성남)이다.

경기 남부 대표도시인 수용성 지역은 강남 접근성이 좋은 대규모 위성도시 중 대표주자 격이다. 신축 물량을 중심으로 시세 급등이 관측되더니 급기야 구축과 재개발 아파트까지 수요가 몰리고 있다. 업계 관계자들은 이 같은 급등세가 마용성 지역의 그것과 유사하다고 평가한다. 강남을 겨냥하던 수요가 규제 여파에 의해 주변 지역으로 번졌고, 최고가 경신이 이어지다 평균가 상승으로 귀결되는 양태를 답습하고 있어서다. 10억원대 아파트가 속속 등장하더니 어느새 ‘여기가 이 가격이라고?’ 놀라게 만드는 주변 시세가 고착화되는 분위기는 지난해 마용성 지역에서 관측됐던 시장 반응과 놀랄 만큼 닮아 있다.

신분당선 등 개발 호재가 많은 수원이 수용성 신규 열기로는 첫손에 꼽힌다. 일단 규제 자체가 조정대상 지역으로 묶여 있는 팔달구 외에는 해당사항이 없다. 대출 및 청약 제한의 문턱이 낮으니 매매는 물론 주소지를 옮겨 청약 대박을 노리는 3040 수요도 꾸준히 답지하고 있다.

일단 영통구를 중심으로 84㎡ 기준 10억원대에 진입한 단지가 속속 등장하고 있다. 지난해 말 9억원 초반, 올해 초 9억원 중반에 거래되더니 한 달 사이 10억원을 돌파한 원천동 광교호반베르디움 등이 이에 해당한다. 광교신도시 인근 신축 단지들도 대부분 10억원이 넘는 금액에 거래가 이뤄지고 있다.

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청약 과열도 심상치 않다. 지난해 팔달6구역 ‘힐스테이트 푸르지오 수원’이 70점대 후반 경쟁률을 기록하며 커트라인 상승을 주도했고 커트라인이 급상승하자 아예 거래 가능한 입주권을 찾는 수요도 크게 늘었다. 팔달 재개발지역 인근 공인중개업자는 “분양가에 육박하는 프리미엄이 붙어도 대기 수요가 꾸준하다”며 “상품성은 분명한 물건들이지만 오르긴 너무 올랐다”고 분위기를 전했다.

신분당선 광교~호매실 노선 예비타당성조사가 통과한 장안구 호매실지구 일대, 스타필드와 KT&G 부지 등이 예정된 화서역 일대 분양권도 프리미엄만 4억원 넘게 호가하고 있다. 팔달구를 제외한 수원 비규제 지역은 추첨제 60%를 노리는 수요자들이 몰리면서 청약 과열은 물론 분양권, 입주권 가격 역시 한동안 뜨거울 전망이다.

용인과 성남은 탁월한 강남 접근성을 바탕으로 이미 높은 집값을 형성하고 있던 지역들이다. 하지만 그간 정체돼 있던 일부 미분양 단지, 거래 개시와 함께 최고가를 찍고 있는 신축 매물들, 기존 안정적 가격대를 유지하던 구축 아파트까지 최근 꾸준한 가격 상승으로 재조명받고 있다.

3호선 연장이 확정된 용인 수지의 경우 성복동 ‘성복역 롯데캐슬 골드타운’은 전용 84㎡ 물량이 올해 초 11억원 후반대에 거래돼 불과 석 달 만에 3억원 넘게 올랐다. 인근 ‘e편한세상수지’ 역시 입주 2년차를 맞아 8억~9억원대 매매가 이뤄지더니 올 들어 10억~12억원대로 호가가 껑충 뛰었다. 일종의 ‘정부 가이드라인’이라 할 수 있는 9억원을 훌쩍 뛰어넘으며 준강남권임을 시세로 입증하는 모양새다. 수지 일대에 내년까지 대단지 입주가 이어질 예정인 가운데 과거 미분양 단지들도 수억원의 웃돈에도 불구하고 매물이 말라가고 있다.

성남의 경우 분당이 연말 잇따른 최고가 거래로 분위기를 탔다. 소형부터 대형까지 면적 불문 최고가 행진이 이어지며 84㎡ 기준 10억원을 훌쩍 상회하는 매물이 넘쳐나 판교와의 격차를 줄여나가고 있다. 위례신도시도 최근 거래가가 9억원 라인을 가뿐히 뛰어넘고 있다. ‘위례자연앤래미안e편한세상’은 전용 84㎡가 12억8000만원에 거래돼 지난해 상반기 9억원대에서 6개월여 만에 3억원 이상 올랐다.

수용성으로 상승세가 옮겨갔다고 해서 서울 비강남 지역 풍선효과가 멈춘 것은 아니다. 특히 올 상반기 분양권 전매 제한이 해제되는 단지들의 분양권 가격이 크게 뛰어 프리미엄이 수억원에 달할 것이 기정사실화되고 있다.

상반기 전매 제한이 풀리는 서울시내 단지는 송파구 거여동 ‘e편한세상 송파 파크센트럴’, 영등포구 신길동 ‘힐스테이트 클래시안’, 은평구 수색동 ‘DMC 롯데캐슬 더 퍼스트’, 은평구 응암동 ‘녹번역 e편한세상 캐슬’, 은평구 응암동 ‘백련산 해모로’ 등 총 11곳이다. 부동산 큐레이션 서비스 경제만랩의 분석에 따르면 해당 아파트들은 분양가 대비 평균 4억원 상당 가격 상승이 이뤄진 것으로 확인됐다.

2017년 11월 분양한 ‘e편한세상 송파 파크센트럴’ 전용 84㎡는 지난해 12월 분양가(8억1000만원) 대비 4억원 가까이 오른 12억1000만원에 입주권이 거래됐고, 오는 6월 전매 제한이 해제된다. 영등포구 신길동에 위치한 ‘힐스테이트 클래시안’ 전용 84㎡도 분양가가 7억3000만원 수준이었지만 지난해 11월 입주권이 11억5000만원에 거래됐고 역시 6월에 매매가 가능해진다.

오대열 경제만랩 리서치팀장은 “입주권 가격 상승은 민간택지 분양가상한제의 영향”이라며 “전매 제한이 풀리면 (추가적인) 가격 상승이 이뤄질 것으로 보인다”고 전망했다.