부동산대출 빨리 갚는법 / 상담사례

[월드]

예전에 월 저축여력이 200만원인데 대출원리금을 상환하느라 매월 140만원씩 대출상환을 하고 있어 자녀학자금과 노후준비를 할 수 없어 스트레스를 받고 있는 맞벌이부부를 상담한 적이 있습니다. 부인이 공무원이라서 직장의 안정성은 높은 편이었으나 대출상환에 대한 부담으로 최근 주식투자를 해서 손해를 많이 본 상태였습니다.

주택을 구입한 가정 중 대출을 받지 않은 경우가 거의 없습니다. 월급을 모아서 구입하기는 수도권의 주택가격이 너무 비싸다는 것을 의미합니다. 따라서 어쩔 수 없이 대출을 받아야 하지만 대출을 받을때는 구매하고자하는 아파트 가격의 절반을 넘지 않는 범위내에서 받아야만 가계의 안정성을 유지할 수 있습니다. 예를들어 3억원의 아파트를 구입하는데 1.5억원을 대출받았고 이자율이 6%라면 월 이자부담은 75만원이 됩니다. 이는 평균적인 맞벌이부부 소득의 1/3을 넘지 않는 수준이 된다. 그렇다면 대출금 1.5억원을 어떻게 갚아야 할까요?

대출은 빨리 갚아야합니다. 빚을 지고는 돈을 모으고 불려나갈수 없습니다.

하지만 대출을 이용하지 않고 구매를 할 수 없는 것이 주택이므로 주택구입을 위해 받은 대출도 빨리 상환하는 것이 향후 자산을 불려나가는데 막대한 영향을 미치게 됩니다.

1.5억원을 대출받았다면 단순히 계산해도 매년 1,000만원씩 15년간 갚아야한다. 열심히 저축해서 대출을 모두 갚고 나면 은퇴가 코앞에 닥치게 된다는 말이됩니다. 그렇다면 어떻게 대출은 어떻게 활용하는 것이 좋을까요?

돈의 효용가치, 즉 구매력에 대한 문제로 1억원을 지금 갚는 것과 20년 후에 갚는 것에 대한 돈의 효용성 문제를 한번 따져볼 필요가 있습니다. 5%의 물가상승률을 기준으로 보면 우리나라는 통계적으로 15년이 지나면 화폐의 가치가 절반으로 떨어지게 됩니다. 즉, 지금의 1억원은 15년이 지나면 액면가치는 똑같은 1억원이라고 해도 실질적인 화폐의 구매력은 5,000만원 정도로 줄어들게 된다는 것입니다.

이는 10년전과 지금의 1만원의 가치를 생각하면 이해가 쉬울 것입니다. 요즘은 1만원으로 하루를 생활하기도 빠듯할 만큼 1만원의 가치가 떨어진 것입니다. 이것이 바로 물가의 힘입니다. 따라서 이러한 물가상승에 대한 돈의 가치하락을 극복하여 실질적인 돈의 구매력을 유지하기 위해 다양한 투자수단을 찾게 되는 것입니다.

주택과 관련한 대출에 대한 부분도 마찬가지입니다. 미국의 경우는 20년 만기 일시상환이 있습니다. 이는 1억원을 지금 대출받아 주택을 구입하고 20년동안은 대출에 대한 이자만 내고 20년후에 원금 1억원을 갚으면 됩니다. 20년동안 물가상승률 3%를 적용하면 20년후에는 1억원의 실질가치는 4,000만원정도로 실제로는 1억이 아닌 4,000만원만 갚으면 된다는 이야기가 됩니다. 그동안 1억원이라는 화폐의 가치를 유지하면서 자산을 불려나갈 수 있는 시간적인 여유와 다양한 투자의 기회를 잡을 수 있게 되는 것입니다.

미국의 경우 대부분의 뮤추얼펀드가 15년 이상 장기로 운영하는 형태로 대출상환을 위한 원금을 장기간 투자하여 만기에 상환할 자금을 마련하게 되면 당장의 부담을 줄이고 대출만기까지 투자를 할 수 있는 투자재원과 시간적인 여유를 가질 수 있어 돈의 효용가치를 높일 수 있습니다.

그렇다면 우리나라의 경우는 어떨까요? 지금까지 우리는 열심히 대출을 갚아왔습니다.

과거에는 열심히 대출을 상환하는 방식이 유효했습니다. 왜냐하면 투자를 하여 얻을수 있는 수익과 대출금리의 수준이 큰차이가 나지 않았기 때문입니다.즉, 금리의 수준이 높았다는 이야기입니다.

하지만 최근 저금리 기조가 지속되고 향후 과거처럼 10%대 이상의 고금리로 회귀할 가능성이 매우 낮아 저금리의 기조가 지속될 것으로 보이는 앞으로의 경제상황을 감안한다면 우리나라도 이러한 대출상환의 방법을 적극적으로 활용해야 할 때입니다.

어차피 한정된 소득으로 주택도 마련해야하고 자녀교육도 시켜야하고 노후준비도 해야 하는데 주택구입에 따른 대출상환에 매달리다보면 나머지 부분들을 준비하기가 어렵고 대출상환에도 시간이 많이 걸리게 됩니다.

3년전 필자로부터 이러한 대출상환의 방법을 듣고 적극적으로 운영을 하고 있는 분들이 있고 아주 잘 운영되어 오고있다. 그중 한분은 월 저축액의 대부분을 대출상환에 올인 하다보니 자녀는 커서 곧 대학을 가게되어 등록금도 준비해야하고 노후준비도 마음만 급해져 스트레스를 받게되자 대출을 받아 주식투자에 나섰다가 손실이 커져 고민하던 차에 필자와 상담을 하게 되었습니다.

운영현황을 살펴보니 매월 대출 원리금상환으로 140만원씩 부담을 하다보니 추가적인 저축여력이 없는데 가족여행도 가고싶고 아들 대학 등록금 마련을 위해 저축도 하고 싶고 본인의 노후준비도 하지 못하고 있는 상황이었습니다.

그래서 대출의 조건을 바꿔 이자만 부담하도록 거치기간을 길게 가져가도록 하여 이자 70만원정도만 내고 나머지 40만원으로 아들 등록금 마련과 가족여행 그리고 노후준비와 대출상환을 위한 펀드투자 등으로 나누고 필요자금에 맞게 규모를 늘려가고록 해드렸더니 너무나 좋아했습니다.

하지만 이러한 대출상환 방법은 저금기기조에 따른 투자가 병행이 되어야하므로 전문가와 함께 주기적인 점검을 하는 것이 필수적입니다. 이와같은 대출상환 플랜에서 가장 중요한 것은 금리수준과 투자수익의 관리입니다. 만약 금리수준이 투자수익을 상회하게 되면 이러한 플랜은 무의미하게 되기때문입니다. 이러한 경우는 투자를 중단하고 그동안 투자했던 자금으로 대출을 갚아 대출원금을 줄이고 원리금을 상환하는 방식으로 운영을 하면 되고 금리의 수준이 크게 변하지 안거나 낮아지게 되면 거치기간을 연장하여 투자를 지속하면 됩니다.

예를들어 1억원을 20년간 6%로 대출을 받아 상환을 한다고 가정했을때 매월 부담하는 대출이자는 50만원정도가 되며 원금은 상환비중은 35만원정도가 된다. 원금상환을 위한 35만원을 10년간 투자를 한다고 할 때 매년 10%의 수익을 얻을 수 있는 투자안으로 운영한다면 10년후 약 7,363만원정도가 12%로 운영한다면 약 8,255만원 정도의 자금이 만들어집니다. 이렇게 자금을 모아서 한꺼번에 갚게 되면 20년간 상환해야 하는 대출을 보다 빠른시일 안에 상환할 수 있게 됩니다.

이러한 대출상환플랜을 통해 대출금도 빨리갚고 월 저축여력도 만들어 자녀학자금, 은퇴자금 등 필요한 목적자금들을 함께 만들어 나갈수 있는 것입니다.

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