10억 내라고? 집값 상승이 부른 분양전환 임대아파트의 그림자

[두문불출]

결론 부터 말씀드립니다.

우리는 판교 의 10 년차 분양 갈등과 많이 다릅니다.

판교 는 수도권 으로 서울이라 해도 이상할게 없는 곳 입니다.

당연히 서울 의 집값은 오르고 

지방의 집값은 오르지않고 미분양 이 속출하고 있다는 현실 입니다.

부영의 이중근 회장이 이 싯점에 분양을 해 주겠다고 

먼저 나서는 이유를 생각 해 봅시다.

10 년 분양방식을 피하고 5년차 방식으로 또는 터무니없이 비싼가격이 아닌 가격 으로 

해 줄려는 의도가 있다 .....라고 "아주 선의로"해석 하고 받아들이고 싶습니다.

우리는 한 번도 경험해 보지 못한 분양절차를 가고 있습니다.

부영 이 10 년차 임대아파트를 5 년차에 분양 해 준 예도 없거나 드물고 

임차인이 요구 하지도 않았는 데......해 주겠다고 나서는 것도 선례가없고 

모든 것이 파격 그 자체로 .....정신을 차릴 수 없을 정도 입니다.

지금 까지 카페 나 카톡에서 제가 주장해온 것 처럼 

우리가 원하는 것은 무엇이고 

부영 이 필요로 하는 것은 무엇인지를 생각 해 보고 

우리가 줄 수 있는 것과 부영 이 줄수 있는 것은 무엇인지

부영이 바라는 것이 무엇인지에 대한 성찰이 있으면 ....."분양" 은 성공 할 것 입니다.

분양전환 임대아파트란?

분양전환 임대아파트는 입주자가 일정 기간 임차해서 살다가 향후 분양전환 시 분양받을 수 있는 아파트를 말합니다. 공급 주체에 따라 공공임대와 민간임대로 구분되며 분양받을지 여부를 스스로 선택할 수 있고 5~10년 살아본 이후 선택하기 때문에 아파트 가격 하락의 위험성도 피할 수 있습니다. 기존 임대 입주자에게 1순위로 분양 받을 수 있는 우선권이 주어지며 임대 입주자가 분양받기를 포기하면 일반인에게 분양 기회가 돌아갑니다. 

분양전환 임대아파트는 시세보다 저렴하게 임대할 수도 있고, 분양의 우선권이 주어지기 때문에 인기가 많죠. 그러나 최근에 분양전환 임대아파트에 몇 가지 문제가 발생했는데요. 어떤 문제일까요?

시세보다 저렴하다며…

가장 큰 갈등 요인으로 드러난 문제점은 높은 수준의 분양가입니다. 큰 갈등을 빚고 있는 한 예가 최근 임대기간이 만료되어 분양전환의 시점을 맞이한, 판교에 위치한 10년 공공임대주택인데요. 이곳은 분양가산정을 하는 과정에서 문제가 발생했습니다. 10년 임대아파트는 감정평가액의 약 85~90%에 분양 전환가가 산정되는데요. 이 아파트가 위치한 판교의 집값은 10년간 크게 상승했기 때문에 분양전환 아파트의 분양가도 높게 산정된 것이죠. 입주민들이 높은 분양가 때문에 분양을 받기가 어려워진 것입니다. 입주민들은 10년 새 급등한 이 지역 아파트 시세에 따른 분양가 책정은 부당하다며 주택 구매자금 부담이 너무 크다고 토로합니다. 그러나 국토부는 사실상 정책 변화는 당분간 어렵다는 뜻을 피력했는데요. 이로 인해 판교의 10년 공공임대주택의 갈등 문제는 당분간 계속 지속될 것이라 전문가들은 예측하고 있습니다.

분양을 왜 안 해줘요

분양가를 둘러싼 갈등은 분양 지연으로 이어지기도 합니다. 2007년 경기도 안성시에서 분양한 D아파트가 그 예인데요. 5년 공공임대 후 분양전환 조건’을 내걸어 입주자를 모집한 이 아파트는 임대 의무기간이 끝난 2012년 분양가를 둘러싼 갈등으로 2년 뒤인 2014년이 돼서야 분양 절차가 이뤄졌습니다. 이와 같이 분양전환 임대아파트지만 분양전환이 연기되어 분양이 되지 않는 문제도 발생하고 있으며, 앞으로 많은 임대주택이 분양전환을 앞두고 있기 때문에 이런 문제는 더 증가할 것이라는 우려의 목소리도 나오고 있습니다.

분양전환 할 때 가격 산정 기준은?

앞서 서술한 분양전환 임대아파트의 문제의 공통점은 무엇일까요? 바로 분양가, 가격입니다. 분양가는 어떻게 산정되는 것일까요? 분양전환 임대아파트의 분양가는 위 이미지의 표와 같이 산정됩니다. 다만 민간임대는 공공임대와 조건은 동일하지만 민간임대는 임대 보증금, 임차인 자격, 분양 시기 등을 사업자가 임의로 정할 수 있습니다. 또한 분양가를 입주자 모집공고 시점을 기준으로 계산하죠.

심각한 분양전환 주택 문제, 정부도 대책 마련 중!

이처럼 분양전환 임대아파트의 분양전환가격(분양가)을 산정하는 방법에서 갈등이 빚어지며 분양전환에 따른 실효성 논란도 일고 있는데요. 특히 10년 공공임대주택의 산정기준이 문제가 되고 있죠. 논란이 불거지면서 정부도 이에 대한 대책 마련에 나섰습니다. 국회와 국토부 관계자에 따르면 정부는 분양전환 가격과 관련된 입법을 준비하고 검토 중이라고 하는데요. 그러나 일각에서는 2016년까지 총 3만3,407가구가 이미 분양전환이 됐기 때문에 형평성 문제가 제기될 수 있으며, 분양조건 변경은 한국토지주택공사(LH)가 리츠를 통해 공급한 10년 공공임대주택에 투자한 투자자의 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있어 쉽지 않을 것이라 보고 있습니다.

이 문제를 어떻게 해결해야 할까

분양전환 임대아파트의 취지는 바람직한 임대주택 정착과 주거안정을 위한 것이었습니다. 그러나 시장의 가격이 변화하면서 현재 많은 문제를 만들고 있는데요. 이에 정부는 대책을 마련하고 있지만 형평성, 안정성 등의 문제를 해결해야 합니다. 건설사나 임대아파트 입주자 누구의 손도 들어줄 수도 없는 노릇이죠. 때문에 정부가 어떠한 판단을 내려 현명하게 이 문제를 해결해 나갈지 귀추가 주목됩니다.