[참고] 목동 아파트 전세 갱신하면서

[니멋대로]

목동에서 11년째 살고 있는 40대 초반 가장입니다.

오피스텔 > 27평 아파트 > 32평 아파트로 갈아타며 쭉 전세로 살아오면서 대체로 무난하게 전세도 구하고, 집주인들도 대부분 무난한 분들이셨던지라 전세란 게 참 편리하고 좋은 제도라고 생각하면서 살아오고 있습니다.

지금 살고 있는 아파트는 지난 4년간 전세값 올리지 않고 살아오다가 이번에 만기가 되면서 1억을 올려 주고 갱신을 하게 되었습니다.

사실 4년 전 지금 살고 있는 아파트를 처음 발견했을 때 그냥 확~ 사버릴까 하는 생각도 살짝 들었었죠.

대출도 1억 미만이면 될 것 같았고, 무엇보다 집사람이 너무 마음에 들어했거든요.

말이 32평이지 집주인께서 베란다 2군데를 터놓은데다 집안 구조가 막힌 데가 없는 지라 보는 사람들마다 38명이냐, 41평이냐 물어볼 정도고...

정남향에다 전방에 비교적 트인 곳이라 바람이 잘 들어서 지난 4년간 에어컨 틀어본 기억이 손꼽을 정도..

그런데 결정적으로 두가지 이유 때문에 그냥 전세로 계약했습니다.

우선 제가 그동안 초창기부터 이 곳 까페에 가입하고 경제시평을 구독해 오면서 나름대로의 확신을 가졌기 때문이고,

두번째 이유는 그 당시가 한창 이명박 대통령 당선이 거의 기정사실화되어가던 시점이었기 때문입니다.

2MB의 살아온 과정을 조금만 들여다보면, 가카께서는 이 나라 경제의 마이너스 요인이지, 절대 플러스 요인이 아니라는 점이 너무 쉽게 드러나더군요.

그럼에도 "경제를 살린다"라는 구호가 유권자들에게 그 정도로 광범위하게 먹히는 현상이 저로서는 너무 신기했었죠.

저는  2MB 당선이 확실시 되던 그 해 가을 무렵 주식형 펀드는 다 환매해버렸습니다.

암튼, 그렇게 전세계약하고나서 전세값 인상없이 속편하게 4년간 살다가 최근 목동아파트 전세시세가 폭등했기 때문에 대충 1억 정도는 올려줘야겠거니.. 생각하던 차에 예상대로 주인한테서 연락이 왔죠

제가 곰곰히 생각해보니, 전세 1억을 올려주면 전세금+대출 비중이 얼추 현재 시세의 60%가 살짝 넘어간다는 사실이 부담스럽더라구요.

게다가 그 동안 상당히 짭짤하게 수익을 올리던 투자처에서 현금 1억원을 빼내서 주려니 그 기회비용이 너무 아깝기도 하고....

그래서 제가 먼저 집주인에게 인상분 1억을 차라리 월세로 받으시면 어떻겠냐고 제안했습니다.

우리 집주인도 이 집 빼고는 딱히 큰 재산이나 신통한 수입원이 없는 분인지라, 월 70 정도의 월세수입이라면 나쁘지 않은 제안이라고 생각했었거든요.

저의 제안에 집주인은 처음엔 조금 놀라는 듯 하다가, 그 제안이 상당히 마음에 들었던 모양입니다.

그런데 며칠 뒤에 전화를 해서는 그냥 보증금 1억을 올려달라고 하더군요.

얘기인 즉, 집주인이 전세로 살고 있는 아파트도 거의 그 금액만큼 전세가 올랐기 때문에 1억을 받지 않으면 자신들도 이사를 가야할 판이라고 하더군요.

그래서 결국 전세금 1억 올려주기로 계약은 했는데, 그 동안 혹시나 해서 주변 전세시세와 동향을 좀 알아봤습니다.

정리해서 말씀드리자면,

1. 목동 아파트 전세 시세는 정말 "겁나게" 올랐습니다.

저희가 이번에 2억6천에서 1억 오른 3억6천에 계약을 했는데, 바로 며칠 뒤 4억짜리가 나오자마자 당일날 계약이 됐고...

지금 현재 4억4천만에 전세물건이 딱 하나 나와 있습니다.

분위기상 4억4천에 나가기는 좀 힘들 것 같고, 4억2천 정도에는 나갈 것 같아 보여요..

목동 이 동네는 대체로 10년 혹은 그보다 훨씬 오래전부터 들어와서 장기간 살아오신 분들이 많고 한번 들어오면 이사를 잘 안 나가요...

게다가 학군 프리미엄 때문에 전세 수요는 강한데 반해, 신규 아파트 공급은 그리 많지 않아 전세는 매매가 대비 항상 높은 편이었습니다.

2. 하우스푸어 많습니다.

위에서 말씀드린 대로 인상된 전세금이 매매가 대비 60%를 넘는 게 마음에 많이 걸려서, 잠시 다른 반전세(전세+월세) 물건을 좀 찾아봤습니다.

다른 동네는 모르겠는데, 목동에는 예상보다 월세 전환비율이 높지 않은 것인지 의외로 월세로 나온 게 잘 없더군요.

제가 기대했던 대출이 없거나 5천만원 미만인 30평대 아파트 중에서 전세2억 정도에 월세 100만원 정도인 물건은 하나도 못 찾았습니다.

비교적 오래되고 평수가 작은 아파트는 월세 물건이 제법 있는데, 그런 건 원래 제쳐놓은 상태였고...

대부분의 경우, 집주인들도 만만찮게 비싼 전세를 살고 있는 관계로 세입자한테 인상된 전세금을 받지 못하면 자신이 살고 있는 집 전세금도 못 올려주는 경우가 많아보였습니다.

사실 목동이라는 동네 자체가 강남이나 여의도만큼 럭셔리하게 사는 곳은 아녔지요.

대체로 서울 기준으로 중간보다 살짝 높은 정도의 수입과 생활 수준이고, 대체로 동네가 조용하면서 차분한 편인데..

최근 하이페리온을 위시한 고급 주상복합들이 들어오면서 반쯤 강남 분위기가 돼버렸습니다.

3. 목동 전세시세를 떠받치는 건 태반이 학군 프리미엄인 듯 합니다.

솔직히 목동이 어딜 봐서 학군이 좋고 교육여건이 좋다는 건 지 저는 당최 모르겠습니다만...

암튼 대치동 엄마들이 목동엄마들을 벤치마킹한다는 루머가 있을 정도니 그냥 그러려니 합니다.

머 그런 건 있더군요.

제 큰 애가 이번에 초등 입학했는데, 1학년 전체를 통틀어 영어학원에 다니지 않는 유일한 "문제 아동"입니다... ㅎㅎ

제가 우리 아이를 영어학원에 보내지 않는 이유는...

제 자신이 지난 16년 동안 미국계 IT회사만 5군데 다니면서 누구보다 영어의 중요성을 뼈저리게 느끼고 있기 때문입니다.. ^^

제 생각에 우리나라의 어린이 대상 영어학원은.... 영어를 가르치는 방법 중 가장 ROI가 낮습니다.

때문에 저는 전혀 다른 방식으로 영어를 가르칩니다.

암튼 목동은 학군이 좋다고 합디다.

목동 인근에 사는 지인들이 모두 목동입성을 원하는데, 이유를 물어보면 학군 때문이랍니다.

사실 저는 그냥 그런가보다 합니다만, 그런 게 목동 전세가를 떠받치는 요인인 건 확실해 보입니다.

아무튼 목동에만 한정지어 제 생각을 말씀드리자면,

1. 매매가격 올라갈 일은 없어 보인다. 지금 살고 있는 아파트도 4년 전 대비 1억5천 하락.

2. 전세가격은 엄청스레 올랐고 오늘 이 시각도 급상승 중... 하지만 거의 꼭지라는 느낌이 강하게 옴

3. 하지만 전세가격에 한해서 얘기하자면, 전세가가 꼭지를 지나도 하락은 다른 지역 대비 상대적으로 완만할 듯

왜냐하면 비슷한 평형수의 강남,대치 아파트들에 비해 "상대적으로" 저렴한 시세이고,

상당히 오랜 기간 동안 인프라나 환경이 개선되어 온 지라 여러모로 괜찮은 주거지로서 가치는 있음.

4. 하지만 또 한편으로는, 오래 된 목동 아파트 소유주들의 평균적인 소득이나 자산 수준이 강남 수준과는 거리가 있고 잠재적으로 하우스푸어에 해당되는 비율이 낮지는 않으므로 대세하락기에 매매가는 상당한 도전을 받지 않을까...

그냥 가볍게 목동 소식 전해드리려던 게 길어졌네요..

오늘 저축은행 발표났죠?

우리 모두 잘들 살아남읍시다...

주말 잘 마무리하시고 힘찬 한 주 시작하시길...

[박준명]

잘 읽었습니다. 제 생각엔 전세가가 올라도 상한이 있지 않을까 싶습니다. 집주인의 자산상태를 모르는 상태에서 집 값보다 더 비싼 전세로 들어가는 사람은 아마 없을 겁니다. 일반적으로 대형평형, 고가 아파트의 경우는 경매로 나올 때 처음은 유찰되는 경우가 많아서 매매가 대비 60~70%, 소형 평형은 한번에 낙찰되는 경우가 많아서 80% 정도가 상한선이 아닐까 싶습니다. 요즘 매매가 대비 전세가가 60% 선에 올라오는 경우가 많은 경우를 봐선( 제 아파트도 그렇습니다.) 조금 있으면 천장에 다가가는거죠. 그쯤되면 세입자 입장에서 전세보다는 월세를 선호하게 될 거고, 집 값이 오르지 않는 상황에선 집주인도 버티기 힘들겠죠...

[니멋대로]

그렇죠. 매매가는 이미 3~4년 전에 상한가 쳤고, 전세가는 지금이 꼭지라고 보여집니다. 그런데 최근에 대충 둘러보니 전세가+대출 비율이 60% 언저리면 그나마 양반이더군요. 부동산업자들도 80% 정도까지는 전혀 문제없다.. 요즘 대출없는 집이 어딨냐.. 이런 분들이 더 많았습니다.

[뚜러뻥]

맞습니다.
80%가 무슨 대세인양 괜찮다고들 부추기더군요.
수도권 아파트 낙찰가가 시세 대비 80% 이하로 깨진지가 언젠데 말입니다.
아닌건 아니라고 해야 하는데 아닌걸 억지로 맞다고 하니 문제입니다.
우격다짐도 정도껏 해야지...

[니멋대로]

아, 제 경우를 정확히 말씀드리자면, 매매시세 6억 정도인데 전세금이 3억6천이므로 60%. 거기에 대출이 3,000 정도 있으니까 그것까지 합치면 65%쯤 되는 것이죠. 그런데 그 대출은 집주인께서 계속 원리금상환을 해오고 계셔서 조만간 대출은 거의 소멸될 예정입니다.

[높이날고]

아 답변이 없으시길레 지웠는데 ..답변 감사합니다..

[니멋대로]

네.. ^^

[덕만맘]

잘 읽었습니다.

[도니스]

잙읽었습니다. 말씀중에 영어 가르키는 roi가 비교적 높은 방법이 있다고 하셨는데 가르켜 주실수 있을까요?

[니멋대로]

제 무식하고 짧은 소견으로는... 영어는 반복/암기가 최고입니다.
동기부여가 가장 중요한데, 어린애들은 아무래도 부모의 동기가 투사되는 경우인지라 일단 논외로 하고..

요즘 아이들이 좋아할 만한 영어 컨텐츠는 너무 많아요..
그 중에서 적당해 보이는 걸 골라서 아이와 함께 소리내서 읽어주는 겁니다. 하루 최소 30분에서 1시간 매일매일...
단 엄마 아빠들부터 즐기면서 하셔야 합니다. 부모님들이 즐길 자신이 없으시면 그냥 학원으로 고고씽~

그리고 문장을 반복해서 통째로 외우는 것...

요즘 iPad에 좋은 앱을 받아서 활용해 볼까 생각해보고 있는 중인데, 애들이 iPad 끼고 살까봐 아직은 보류 중입니다.

[dubliner]

학원안보내는 맘중의 하나로, "잠수네 아이들의 소문난 영어공부법"이란 책을 추천합니다. 읽어보시면 학원 안보내고 집에서 하는 영어공부법을 아실수 있을겁니다.

[vacancy]

ipad비추입니다. ^^ 스마트기기들이 우리 뇌를 잠식합니다. ^^

[Bettakim]

잘읽었습니다.

[Jerry-Kim_003]

실감나는 이야기 잘 읽었습니다. 전 대기업 제조업체에 다니는 30대후반(미혼/모친봉양)입니다. 저와 비슷한 생각/자산운용을 하시는 분을 포럼에서 만나서 반갑습니다. 추정컨데, 님께서 사시는 집은 등기부등본이 깨끗할 것(은행대출/질권설정 없음)으로 보이네요. 등기부등본 깨끗한 전세사는 것이 중요한 시대!

[니멋대로]

등기부가 상대적으로 깨끗한 편입니다. 100% 깨끗한 물건은 여태 딱 하나 봤습니다.
그런데 제가 원하는 집과는 워낙 거리가 멀어서 패스~
아무튼 가급적 2년, 4년 후에 별로 후달릴 일이 없게끔 등기부 깨끗한 집을 나름 고른 것 같습니다.

[MB몰락과희망]

저도 잘 읽었습니다.

[별~~]

저도 목동에서 2000년부터 거주해왔습니다. 중간에 해외나갔던거 빼면 결혼후 쭉 목동 살았죠.
매매가 대비 전세가가 높다는건 20평대 얘기신가요? 전 30평대 보유했었는데, 7-8억 갈때도 전세 2억정도밖에 안했어요.
30평대는 2006년 12억찍고 지금은 20%이상 떨어졌습니다.

[별~~]

전세가가 높아진건 2006년쯤 이후 매매가가 오르지 않게된 이후라고 봅니다. 30평대 12억할때도 전세가가 3억 안넘었거든요.
저도 보유 아파트 팔고 전세로 작년에 목동에 계속 사는데 작년 3억2천, 올해는 4억 육박했더군요.
매매가가 더 빠질수록 전세가는 더 오를거라고 봅니다. 저희도 내년 재계약에 오를거라는 예상..

[cross]

음 그럼 결국 폭락론자들 때문에 전세가가 오르는거 군요 음 좋은데 사시네요~

[니멋대로]

아, 정확히 말씀드리자면, 제가 사는 곳은 14단지 근방, 신정2동에 있는 아파트입니다.
신시가지 아파트들은 말씀하신대로 높은 매매가 대비 전세가는 꽤나 싼 편이었죠.
저희 처가집이 14단지라 내용을 좀 아는데, 신시가지 아파트 시세 추이는 말씀하신 대로입니다.

제가 4년 전쯤 처가 어른들한테 지금 시세 꼭지점인데 당장 파시고 금통장에 몰빵하시라고 말씀드렸었는데...
미친 놈 취급 받았습니다... ^^

[별~~]

그러시군요. 저는 이대병원쪽.. 앞단지에서 왔다갔다 살았습니다. 4년전 처분하고 금사라고 하셨다면 혜안(?)을 가지셨네요. 아마 그때 그렇게 했으면 지금 평생 놀고먹을 재산이 되어있겠죠. 저도 2006년 팔자했다가 마누라한테 싸다구맞을뻔했습니다. ^^
글고.. cross어린이님.. 어른 말씀나누시는데 끼는거 아니란다.응?

[니멋대로]

이대병원쪽 앞단지라면 4,5년 전에 매매가가 특히 강했었죠.
제가 직접 들은 바로, 5단지 30평대 오전에 11억 나왔다가 오후에 13억으로 올렸는데, 강남에서 온 돈많은 매입자가 현장에서 폰뱅킹으로 13억 전액입금하고 매매했다죠...
그리고 혜안(?)이 있었던 게 아니라 부동산에 매몰되지 않았던 덕에 다른 여러 옵션들을 편견없이 살펴볼 수 있었고, 그 중 Gold가 눈에 띄었던 거죠.. ^^

[Jerry-Kim_003]

cross님 : 폭락론자땜시, 전세가가 오르는 것이 아니구요, 금리나 낮아서 전세가가 오르는 겁니다. 2007년 정책금리가 5.00~5.25% 왔다 갔다 해고, 이 정부 초기 정책금리도 그러했슴담. 당장 정책 금리 5.00%로 올리면, 전세값 폭락하고 / 급매물 쏟아져 나옵니다. 물론, 그래서 이 정부가 정책금리 올리는 것을 주저하는 것이기도 하구요.

[별~~]

5단지 시세를 관심있게 몇년째 보고 있거든요. 실거래가 사이트에서 최고가는 2006년 12억몇천이었을거에요.아마 13억얘기는 루머였을듯.그당시 12억넘게 주고 사신분,지금 파셨을지 아닐지 모르겠지만,꽤 손해보셨을거에요.
제리킴님, 정확한 지적이시네요.근데 저분은 못알아들을거에요. 알려줘봐야 좋은소리 못듣을걸요.

[joynine9]

목동 소식이라 반갑게 읽었어요. 저는 20평 소형평수라 이웃이라고 하기엔 너무 멀지만요~^^;

[화곡역]

머지않아 대한민국 역전세대란이 일어날듯 한데여...가계부채1000조 돌파...그때가 되면 집주인이 전세금 돌려주지 못하는 상황이 와서 완전 아비귀환 상태가 되겠지요...

[dubliner]

학원안보내는 맘중의 하나로, "잠수네 아이들의 소문난 영어공부법"이란 책을 추천합니다. 읽어보시면 학원 안보내고 집에서 하는 영어공부법을 아실수 있을겁니다. 저도 외국회사 다니는사람으로, 영어의 중요성을 누구보다 잘 알지만 우리나라 영어교육은 정말 투자대비 효과는 없다고 봅니다.

[지서아빠]

눈팅회원입니다. 앞에 니멋대로님 말씀에 정답이 나와있습니다. 굿이 덧붙이자면 반복입니다. 제딸이 초딩2년입니다. 학원은 태권도하고 피아노 빼곤 보낸적이 없습니다. 전부 집에서 합니다. 흥미를 끌기위해 재미있는 그림책(시디포함)으로 시작하면 발음이 원어민 수준이 되더군요..단계별로 조금씩 그림을 빼고 글자가 많은걸로 넘어가면 됩니다. 제딸은 지금 roald dahl을 읽고 있습니다. 내년에는 해리포터로 넘어간다는군요(마누라 말씀이 ;;).. 아참 애들이 좋아하는 동물관련 영어 잡지도 좋습니다. 얼마전 재미로 인터넷에서 무료 제공하는 고등학교 레벨 테스트했는데 한개정도 틀리더군요..물론 영어로 일기를 씁니다.

[지서아빠]

즉, 발음은 시디로 교정하고(엄마 아빠의 수준으로는 해결이 안됩니다 ;;) 모르는 단어는 처음엔 찾아주고 나중엔 그냥 무조건 듣고 읽게 했습니다. 그러다 보면 저절로 뜻을 알게 되더군요. 한국말로 꼭 집어서 이야긴 못하고 어떤뜻인지는 알게 됩니다. 아이를 키우면서 참 신기 하더군요.. 물론 너무 많은 단어가 한문장에서 모르면 안되지만 수준별로 하기에 모르는 단어가 그리 많이 나오지는 않습니다. 영어는 반복과 습관입니다. 단지 아쉬운점은 7살까지는 영어로 이야길 많이 했는데..
주변에서 왕따를 당하다 보니 말을 영어로 안하기 시작하더군요..참고로 저는 지방 소도시에 살고 있습니다. ^^;; 시작은 2살부터 했습니다.

[CHANEL♥]

시황잘읽었습니다. 선구안이 뛰어나신 분이시네요. 바로, 이런 피부로 와닿는 시황들이 큰 도움이 됩니다. 이론만 보고선 절대 변화의 흐름에 대처할수가 없거든요.
2년후에는 조만간 반전세형태로 가실분이군요. 현명하십니다.^^

[rererere]

좋은글 잘 읽었습니다. 학군프리미엄이라는게 제가 사는 지방에도 존재하긴 해요

[rosemari]

실감나는 상황설명이시네요.. 전세가 추이가.. 와 닿습니다. 저도 강남 끝자락,이곳도 비슷하구요, 20년된 아파트, 20평형, 3억5천. 30평대 전세 4억아래~~이것도 2낸내로 급등한 결과, 목동이랑 비슷합니다~~ 저학년딸.. 학원 안보내는.. 유일한 아줌마인데.. 별로 걱정이 안되는게 문제ㅋㅋㅋ 부족하다고 느껴질때, 보내려구요.. 그냥 영어책 읽어주고 쉬운 DVD 슬쩍 같이보고 있습니다~~

[빨간돌들]

잘 봤습니다.
생활속 얘길 평이하게 잘 쓰셨네요.
이런 문장력이 부럽다는...

[니멋대로]

과찬이십니다. 몸 둘 바를 모르겠네요 ^^

[게토]

마음에 큰 뜻을 품었지만 무리하지 않고 욕심내지 않고 차분히 한걸음 한걸음 전진하시는 분 같습니다. 내공도 상당하시고요...잘 읽었습니다.

[니멋대로]

부끄럽습니다 *^^*

[dubliner]

잘 읽었습니다. 저도 비슷한 가격대로 사는사람으로서 보면 월세는 별로없어요. 집가격이 비싼곳일수록 전세금을 레버리지로 하고 대출이 많이 있기때문이줘. 아직도 우리나라에서 월세가 대세로되기 힘든 한가지 이유줘.

[니멋대로]

그렇죠...
때문에 금융경색이 시작되면(이미 시작된 듯) 대형평수가 먼저 무너질 듯 하네요

[그린나래]

역전세대란이 언제쯤 올까요? 지방에 소형 평수인데 대출금도 있고 전세가는 현 매매가의 60%고 대출금은 설정금액이 거의 30%랍니다. 재건축아파트라 투기자금이 많이 몰려 가격이 정말 말두 안되게 올랐네요. 2년만 살 예정으로 들어가는데 계속 고민되네요. 낼모레 계약은 하기로했는데...서울경기권보단 여긴 부동산경기도 1~2년 늦게 체감하게 되서 좀 늦지않을까해서 이번에 들어가려고해요. 2년후에 반전세로 갈 예정인데 잘한 결정일까요? 서울권에 비하면 작은돈이지만 저희에겐 전재산이다보니 갈등이 많이 되네요. 그렇다고 현재 월세를 내는건 부담되는 상황이거든요. 전세매물도 거의없어 간신히 구했는데...ㅠㅠ

[니멋대로]

역전세란이 언제 올 지 예측하는 건 인간의 영역이 아닌 듯 하구요...
전세금+대출설정액이 90%에 육박하는 집은 제가 보기에 잠재적으로 리스크가 커보입니다
님의 결정에 좋은 쪽으로든 나쁜 쪽으로든 영향을 주는 것 같아 말씀드리기 조심스럽습니다만....
2년 후 전세금이 위험해질 수도 있다고 가정한다면...

[니멋대로]

당장 아까워 보이고 부담스러운 월세를 전세금을 지키기 위한 보험금으로 생각해 볼 수도 있지 않을까 합니다.
그리고 월세 전환한 부분만큼의 뭉치돈이 확보되므로 월세를 마냥 아깝다고 생각하실 필요는 없을 듯 하네요

[CHANEL♥]

너무 호의적으로 잡으셨습니다. 중대형같은경우 수요와 감가상각이 크기때문에 전세금+대출금액 60%정도가 가장 이상적일듯 싶습니다. ^^

[단무지1]

좋은글 정말 잘 읽었습니다. 감사합니다.