오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 18-3.

[해야해야]

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[40/45] 달빛 산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 16일 04시 59분

​1.

세계, 국민경제의 상존한 불확실성은 국내외 금융, 실물 시장에 대한 예측과 전망들을 더욱 어렵게 합니다. 주식, 부동산 시장을 막론하고 장래 가격 예상, 수급 예상 등 불확실 투성이고 각 나라 별, 각 지방 별로 천차만별하기에 더더욱 예측, 전망이 어렵습니다.

우리나라 부동산 시장에 국한해도 각 지방, 지역별 가격, 수요, 공급에 관한 각종의 변수나 물량 추이가 천차만별인데, 각종 개발 후 정부의 부동산 관련 정책 등의 악재, 변수들까지 감안하며 더더욱 어렵습니다.

그럼에도 위 언급 등등까지 여 때 숱하게 되풀이되었던, 큰 틀로서, 국토 균형발전, 건강하고 지속 가능한 국민경제의 안정적 성장과 안전, 국민의 자산 증가, 이를 위한 국민경제 선순환 구조 구축 등등을 위한 목적, 취지. 그 부분, 세부적인 내용 중 하나로 부동산 관련 정책, 제도, 법 개폐, 부활 제안을 위해 불가피하게, 최소 중기적으로라도, 예측, 전망해야만 하기 때문에 정부, 정치권에 경제 과제 부여 작업은 계속될 수밖에 없습니다.

이하, 결론 위주로, 장래 부동산 시장에 대한 피상적이고 개략적으로 나마, 아주 조심스러운 예측들 이어갑니다.

​중장기적인 우리나라 부동산 시장의 결론적 전망입니다. 

지금부터 몇 년 후인 2015 내외부터 또 2015년부터 몇 년 후 2018년 내외까지의 중장기적 예측, 전망에 대해. 먼저, 정책제안을 하게 된 가장 주요한 동기를 제공한 우리나라 전월세 중장기적인 예측 혹은 전망부터. 미래에 이선호 될지언정 현재 국민 다수가 가장 선호하는 주거 형태인 아파트.

신규 아파트, 공공이든 민간이든 임대주택 등 입주 물량 넘쳐나고 재고 주택 물량이 폭증할 때까지 전국 평균 전 월세값은 꾸준히 상승할 것으로 보입니다. 민주화 이후, 각종 양극화 고착화, 심화, 분배의 불공정 등등의 국가, 사회 구조적인 원인으로 인해 달리 뾰족한 방법은 없는 가운데, 사회, 경제적 약자층 들인 우리나라 빈민, 서민층의 주거 불안정과 고통은 날로 증가할 수밖에 없습니다.

전월세 시장은 매매 시장의 예시 기능도 있지요? 부차적으로 경제적으로 하위 계층들의 평균, 한계소비성향은 높은데 과도하게 증가하는 전 월세값으로 인해 내수, 소비까지 국민경제에 부정적일 수밖에 없습니다.

나라, 공기업 빚으로 가장 이상적인 공공임대주택 공급은 한계를 가질 수밖에 없고.. 그런 까닭에 임대주택 공급 총량을 늘리기 위해 부동산 활성화 정책부터 주거비 보조, 주택 바우처, 폐, 공가 활용 임대주택 제공, 다주택자 중과세 폐지, 임대 사업 등록 유인책 등등까지. 심지어 극약 처방인 전월세상한제와 계약갱신청구권제까지 조심스레 정책제안을 할 수밖에 없는 까닭입니다.

객관적 사실을 위주로 2022년 12월, 2021년 12월, 2020년 12월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2022년 12월 29일 부동산 단신 3.

서울시 건축위원회는 서초 신동아아파트 재건축 사업(변경)과 송파 한양3차아파트 재건축사업 건축계획안을 통과시켰다. 한신공영은 경기도 성남 중원구 금광동 가로주택정비사업과 부산 금정구 청룡1구역 재건축정비사업'을 수주했다. 한신공영은 올해 부산에서 '사하오성맨션 소규모 재건축', '대연역 가로주택정비사업', '청룡1구역 재건축정비사업' 등도 수주했다.

강남구 개포자이프레지던스 3375가구, 서초구 반포래미안원베일리 2990가구, 강남구 디에이치퍼스티어 6702가구 등의 서울 아파트 입주물량과 경기도 성남시 e편한세상금빛그랑메종(5320가구), 산성역자이푸르지오(4774가구) 등의 입주물량은 집값, 전월세값 동반 하락에 영향을 미칠 것으로 보인다.

내년 2월 경기도와 서울에서 공급될 공공분양 아파트 추정 분양가는 전용면적 59㎡ 기준으로 고양창릉이 3억9778만원으로 가장 높고, 남양주양정역세권이 3억857만원으로 가장 싸다. 강동고덕강일은 3억5538만원, 남양주진접2는 3억1406만원 선이다. LH 한국토지주택공사는 부천원종 B2블록 신혼희망타운 공공분양을 공급한다.

이달 분양한 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축 단지)은 분양가가 더 높은 아현동 마포더클래시보다 저조한 청약 성적을 냈다. 경기도 광명시 철산자이 더 헤리티지·호반써밋 그랜드 에비뉴 두 단지의 청약 참패에도 광명시 △광명1R(3585가구) △광명2R(3344가구) △광명4R(1957가구) △광명5R(2878가구) △철산10·11(1490가구) 등의 분양이 예정돼 있다. 인천시 연수구 ‘래미안 송도역 센트리폴’을 분양한다.

부산 해운대구 해운대구 중동 엘시티더샵의 3.3㎡당 분양가 2730만 원보다 높은 3000만 원의 수영구 남천동 남천자이 1순위 평균 경쟁률이 53.77 대 1을 기록했다. 부산지역 월세 고가 100위권 아파트는 해운대구 우동(마린시티) 해운대두산위브더제니스, 아이파크, 경동제이드, 중동 엘시티, 용호동 W 등 대부분 해운대구 중동과 우동, 남구 용호동에 있다.

2021년 12월 29일 부동산 단신 3.

부산 해운대구 마린시티의 커튼월 외관 적용처럼 상징성 더하는 외관특화... 강원도 강릉시 ‘강릉자이파인베뉴’, 경남 진주 초전동 ‘더샵 진주피에르테’는 외관 설계가 특징이다. 외관특화의 인천 송도국제도시 ‘더샵 송도아크베이’를 선보인다. 또, '대기업 낙수효과'가 기대되는 경기도 평택시 '힐스테이트 평택 더퍼스트', 충남 천안시 '호반써밋 포레센트'를 분양한다. 청수지구 '행정타운 센트럴 두산위브' 전용면적 84.98㎡는 분양가 대비 1억4700만원 올랐다.

서울 민간 사전청약은 '도심공공주택 복합사업' 지구가 대상이다. 내년 12월경 증산4구역, 신길2구역, 연신내역, 방학역, 쌍문역 동·서측 등에서 사전청약을 시작한다. 서울 외 지역에서는 1분기는 인천검단, 화성동탄2 등에서 1만2000가구를, 2분기는 의왕월암, 남양주진접2 등에서 6400가구를 공급한다. 이어 3분기 수원당수, 인천영종 등 4200가구, 4분기 시흥하중, 인천계양 등 1만1600가구가 사전청약을 진행할 계획이다.

내년에는 은평구 증산4구역 등 서울에서도 사전청약이 처음으로 이뤄진다. 이어, 도심 공공주택 복합사업지 네 곳(증산4·방학역·연신내역·신길2구역)에서도 사전청약이 시작될 예정이다. 충남 아산시 ‘아산 한라비발디 스마트밸리’는 평균 9.93대1, ‘김해율하더스카이시티 제니스&프라우’도 평균 22.0대1, 경기 평택시 영신지구에 ‘평택지제역자이’도 평균 30.5대1의 청약경쟁률을 기록했다. 서울 마포구 마포 뉴매드’를 분양한다.

2020년 12월 29일 부동산 단신 3.

올해 서울 아파트 최고가 거래 '한남더힐', 부산은 '해운대 엘시티'...서울시 용산 한남더힐은 올해 지난 9월4일 243.64㎡(이하 전용면적)이 77억5000만원에 거래돼 최고가를 기록했다. 최고가 2위는 서울 성동구 성수동1가 갤러리아 포레(271.38㎡)와 강남구 강남구 압구정동 현대 7차 아파트(245.2㎡)로 각각 7월, 10월에 67억원에 거래됐다.

4위는 강남구 청담동 효성빌라 청담101(A동) 226.74㎡로 지난달 26일 62억원에 거래됐다. 5위는 강남구 삼성동 아이파크 195.388㎡로 지난 2월 57억원에 손바뀜했다. 이어 Δ상지리츠빌카일룸(210.5㎡) 56억5400만원 Δ타워팰리스1차(222.48㎡) 55억5000만원 Δ아크로리버파크(178.94㎡) 55억원 Δ로덴하우스웨스트(273.68㎡) 54억5000만원 Δ타워팰리스3차(235.74㎡) 54억2500만원 등이 고가에 거래됐다.

최고가 전세 아파트는 서초구 반포동의 아크로리버파크...국민 평형대 전용 84㎡ 기준으로 살펴보면 래미안대치팰리스는 지난 10월 21일 20억2000만원(14층)에 거래돼 사상 최초로 아파트 전용 84㎡의 전세 보증금이 20억원을 돌파했다. 이어 서초구 반포동 아크로리버파크가 지난달 20억원(3층)에 전세 거래됐다.

부산 해운대 엘시티더샵은 지난 2월 45억600만원에 거래되며 올해 부산 전체 최고 거래가를 기록했다. 이어 해운대두산위브더제니스 222.59㎡가 지난달 36억964만원에, 해운대아이파크 221.14㎡이 지난달 34억원에 계약됐다. 이외에도 해운대구의 아파트들이 대부분 상위권을 차지했다. 구체적으로 Δ용호동 더블유(180.73㎡) 29억원 Δ남천동 삼익비치타운(148.2㎡) 26억5000만원 Δ우동 대우월드마크센텀(217.78㎡) 26억원 Δ재송동 더샵센텀스타(244.67㎡) 25억3636만원 Δ우동 트럼프월드마린(217.95㎡) 25억원 Δ우동 대우마리나1차(191.8㎡) 22억2000만원 순이다.

수도권에서는 성남시 분당구의 강세가 이어졌다. 경기도 성남시 분당구 정자동 분당파크뷰 244.65㎡가 지난 6월 35억원에 실거래됐다. 백현동 판교푸르지오그랑블 139.72㎡도 지난 9월 30억2000만원에 손바뀜했다. 고양시 일산동구 요진와이시티 244.36㎡는 지난달 30억원에 매매가 이뤄지며 30억원대에 진입했다. 인천에서는 송도동 더샵퍼스트월드 244.6㎡가 지난 9월 35억원에 손바뀜하며 인천 최고가를 기록했다.

대구는 수성구 범어동 두산위브더제니스 204.07㎡가 25억5000만원에, 대전은 유성구 도룡동 스마트시티2단지 189.49㎡가 22억원에 매매가 이뤄지며 각 지역 최고가를 기록했다. 광주는 서구 화정동 광주화정아이파크2단지 218.43㎡가 1월 20억1501만원에 거래됐다.


“파주 운정에 이런 열기는 처음”…끝나지 않은 ‘풍선효과’...가장 떠들썩한 곳은 GTX 운정역(가칭) 예정지 인근 아파트다. 동패동 ‘운정신도시아이파크’는 전용면적(이하 전용) 85㎡가 11월 8억4500만원에 거래됐다. 목동동 ‘운정센트럴푸르지오’ 전용 85㎡는 같은 달 무려 9억1000만원에 실거래됐다.

충남 천안 성성동 ‘천안푸르지오레이크사이드’ 분양권은 10월부터 12월 15일까지 100여 건이 거래됐다. 전용 85㎡ 분양권이 12월 6억9635만원에 매매돼 신고가를 달성했다. 이 아파트 전용 85㎡ 분양가는 3억9000만~4억3100만원이었다. 울산 신정동 ‘문수로2차 아이파크 1단지’ 전용 85㎡는 10월 12억원에 거래되며 올해 초보다 두 배 가까이 올랐다.
창원 용지아이파크도 9.55억, 부산 명지더에듀팰리스도 7.3억으로 올랐다.

‘로또전세’된 SH 장기전세... ‘반값 반포자이’에 174 대 1 각축전... 174 대 1의 경쟁률을 기록한 반포자이 전용면적 84㎡A의 경우 장기전세 보증금이 7억3500만원으로 책정됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 11월 같은 면적의 전세 매물은 평균 9억9675만원에 거래됐고 현재 입주가 가능한 전세 매물의 가격은 13억5000만원에서 14억원으로 장기전세 보증금의 두 배가 넘는다.

공급이 적고 입지여건이 좋은 일부 단지의 경우 100 대 1이 넘는 경쟁률이 나타나기도 했다. 서울 성동구 ‘왕십리 주상복합’ 전용면적 38㎡는 1가구 공급에 262명이 몰려 최고 경쟁률을 기록했다. 서울 구로구 ‘천왕이펜하우스4단지’ 전용면적 84㎡(181 대 1)과 서울 서초구 ‘반포 자이’ 전용면적 84㎡(174 대 1)이 뒤를 이었다.

분상제 여파… 올 서울 아파트 분양 절반도 못해...2020년 분양에 나선 서울 청약 경쟁률은 평균 77 대 1로 전국(평균 청약 경쟁률 27.4 대 1)에서 가장 높았다. 청약 경쟁률 상위 20개 단지 중 ‘고덕아르테스미소지움’(537.08 대 1), ‘DMC SK뷰 아이파크포레’(340.27 대 1), ‘서초자이르네’(309.83 대 1) 등이 이름을 올렸는데 이 중 미소지움과 자이르네가 분상제 적용 아파트다.

직방이 민간 건설사 상위 300개 업체를 대상으로 조사한 결과 2000채 이상 대단지 분양은 부산 동래구 온천동 ‘래미안 포레스티지’(4043채), 서울 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’(2990채), 서울 동대문구 이문동 ‘래미안’(이문1재개발, 2904채) ‘둔촌올림픽파크에비뉴포레’(둔춘주공재건축, 1만2032채) 등이 예정돼 있다.