임대주택리츠에 대한 불합리한 규제가 개선됩니다

[INSU]

9일부터 ｢부동산투자회사법 시행령｣ 개정 시행
임대주택리츠에 대한 불합리한 규제가 개선됩니다

◇ 임대주택리츠·자산관리회사에 대한 규제 합리화
◇ 투자자 교육 등 협회 역할 확대를 통한 투자자 보호 강화

□  국토교통부(장관 노형욱)는 5월 3일 국무회의에서 ｢부동산투자회사법 시행령｣ 개정안이 의결되어, 5월 9일부터 공포‧시행된다고 밝혔다.

   * 부동산투자회사(리츠): 주식회사 형태로 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산 간접투자기구(REITs: Real Estate Investment Trusts)

  ** 자산관리회사: 부동산투자회사(리츠)로부터 자산의 투자‧운용업무를 위탁수행

< 부동산투자회사(리츠) 및 자산관리회사(AMC) 구조도 >

□ 이번 개정안은 업계의 경영 부담을 완화하는 한편, 투자자‧종사자 교육 등에 관한 협회 역할을 확대함으로써 업계의 자율규제 및 투자자 보호를 강화하는 내용을 담고 있다.

□ ｢부동산투자회사법 시행령｣ 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

❶ 임대주택리츠의 임대보증금 관련 규제 개선
 
 ㅇ  리츠는 자산의 70% 이상을 현금 등이 아닌 부동산으로 구성하도록 규제하고 있으나, 임대보증금으로 유입된 현금은 규제대상 제외
 
❷ 자산관리회사의 자기자본(70억) 요건 미달 시 인가취소 규정 합리화
 
 ㅇ 신설 또는 운영 중 일시적으로 자기자본 요건에 미달된 경우에는 자산관리회사 인가 취소의 예외사유로 규정
 
❸ 투자자 보호 등을 위한 협회 역할 확대
 
 ㅇ  협회 업무로 리츠 투자자 교육 및 업계 종사자 준법‧윤리교육 등을 추가하고, 자산운용전문인력에 대한 변경관리 업무를 위탁
 
❹ 리츠에 대한 공적 투자자* 범위에 “교정공제회” 추가
 
  * 모든 리츠는 일반국민 공모의무가 있으나, 국민연금 등 연기금 투자 시 공모 면제

 1) 임대주택리츠의 임대보증금 관련 규제 개선

 ㅇ  리츠의 부동산자산 비율* 산정 시 임대보증금은 자산에서 제외함으로써 부득이한 부동산자산 비율규정 위반을 방지한다.

    * 리츠는 총 자산의 70% 이상을 “부동산”으로 구성하지 않는 경우 영업인가 등을 취소하거나, 형사처벌 대상으로 규정(｢부동산투자회사법｣ 제25조, 제42조, 제51조)

  - 임대주택리츠는 주택을 임대하고 받은 보증금 중 일부를 현금으로 보유하는데, 일시적으로 임대보증금 유입이 급증하면 자산 중 현금비율이 높아져 부동산자산 비율 규정을 위반하는 경우가 있었다.

    * ‘20년 하반기 상시모니터링 검사에서 6개 임대리츠가 동 규정 위반으로 적발

  -  임대보증금은 운영상 부득이 발생할 뿐 아니라 향후 임차인에게 반환예정인 자산임을 고려하여, 앞으로는 자산구성비율 산정 시 임대보증금을 제외함으로써 임대주택리츠의 운영부담을 완화한다.

 2) 자산관리회사의 자기자본 요건 미달 시 인가취소 규정 합리화

 ㅇ 자산관리회사가 자기자본 요건(70억원)에 미달하더라도 아직 설립인가 후 2년 이내이거나, 2년 연속 미달한 것이 아니라면 인가취소 사유에 해당하지 않는 것으로 개선한다.

  -  현재 사업개시 초기*이거나 일시적 실적 악화로 불가피하게 자기자본이 미달된 경우에도 예외 없이 인가취소 사유로 규정함에 따라, 오히려 수탁 중인 리츠의 투자자 피해로 이어질 수 있는 불합리가 있었다.

   * 신설 회사는 최초 리츠 수탁을 통한 매출 발생 전에도 인건비 및 투자자산 사전조사 등 초기 비용지출이 필요함에 따라 자기자본이 감소할 가능성이 큼

  -  앞으로는 자산관리회사 운영상 불가피한 자기자본 미달의 경우 인가취소의 예외로 규정함으로써 투자자 피해를 방지할 계획이다.

   *  유사 입법례인 ｢자본시장법｣은 자기자본 요건의 70%만 유지하도록 하며, 특정 연도말에 요건 충족 시 이를 다음연도까지 인정하는 완화요건 적용 중

 3) 투자자 보호 등을 위한 협회 역할 확대

 ㅇ 최근 리츠시장이 성장하며 국민 관심도 증대되는 가운데, 건전한 시장질서 확립을 위해 업계가 스스로 노력할 수 있도록 협회의 업무 및 역할을 확대한다.

  - 바람직한 투자문화 조성을 위해 일반 투자자에 대한 교육과 업계 종사자에 대한 준법‧윤리교육을 협회 사무로 새롭게 도입한다.

  - 특히 현재 국토부에서 직접 수행하고 있는 자산운용전문인력의 변경관리 업무를 협회에 위탁함으로써, 그간 협회에서 수행하던 전문인력 데이터베이스 관리 업무의 효율화가 기대된다.

 4) 리츠에 대한 공적 투자자 범위에 “교정공제회” 추가

 ㅇ  2015년 ｢교정공제회법｣ 제정으로 설립된 교정공제회*도 리츠의 공모의무가 면제되는 공적 투자자 범위에 포함한다.

   * (가입대상) 교정공무원 등, 회원 수 약 1.5만명, 자기자본 2,155억원(’20년)

  -  현재 국민연금, 군인공제회 등 연기금이 투자하는 리츠의 경우 공공성을 인정하여 여러 완화규정*을 적용 중이나, 교정공제회는 이를 적용받지 못해 리츠 투자에 대한 제약이 있었다.

   * 리츠의 공모의무 면제, 1인 주식소유 상한(50%) 예외, 등록제(일반 리츠는 인가제) 등

  -  앞으로는 교정공제회도 타 연기금과 동일한 완화규정을 적용받아 자금 운용 방식을 다양화할 수 있게 되고, 이에 따라 리츠 시장에도 추가 투자가 유입될 것으로 예상된다.

□  국토교통부 진현환 토지정책관은 “최근 몇 년 간 리츠시장이 급격히 성장하고 있는 점을 감안하여, 투자자 보호‧업계 발전에 걸림돌이 되는 불합리한 규제가 없는지 적극 살펴보고 지속적으로 개선해 나갈 예정”이라고 밝혔다.

 ㅇ  이번에 시행되는 시행령 개정안은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)에서 확인할 수 있다.