창업 특집_카페창업 성공전략(1)

[커피문화원/권영정]

특집_카페창업 성공전략

입지선정 및 상권분석 핵심은 유동인구 동선 파악!

카페창업을 생각하게 되니 길을 다니면서 있는 상가들은 죄다 보게 된다. ‘저 자리는 테이크아웃이 딱인데.’, ‘여기다 하면 괜찮을

것 같은데.’ 신기한건 아주 목이 좋아 보이는 위치임에도 불구하고 몇 달에 한 번씩 업종이 바뀌는 자리가 있고, 별로 눈에 띄지 않

아서 손님이 없을 것 같은데도 꾸준히 영업을 하고 있는 가게도 있다. 왜 그럴까? 왜 내 생각과 다를까? 여기까지 생각하니 내가

카페 자리로 찍어놓았던 곳도 왠지 불안하다. 그래서 카페창업 이전에 가장 중요한 것이 있다. 카페 운영의 성공과 실패를 가르는

입지선정과 상권분석이다. / 도움말|J&J컨설팅 어대영 팀장 02-3218-4630, Coffee MBA 02-562-8332

카페창업에 있어 가장 중요한 것이 상권분석과 입지선정이라고 할 수 있다. 그런데 의외로 많은 창업 준비자들이 이 부분을 막연

하게만 생각하고, 입지선정에 제대로 된 계획과 목표를 가지고 있지 않다. J&J컨설팅 어대영 팀장은 “막연하게 카페를 창업하려는

사람들은 어디가 좋다는 확신이 들면 그 이외의 지역이나 다른 곳은 마음에 두지 않으려는 경향이 있다. 하지만 내 마음에 쏙 드는

물건이 내가 원하는 시기에 쉽게 나타나주지는 않는다”며 “좋은 자리를 확보하는 방법은 최대한 지역을 구분하지 말고 어디든 좋

은 자리가 나타났다고 하면 쫓아다니는 것이다. 그게 여의치 않다면 원하는 지역 범위 내에서 좋은 자리가 나타날 때까지 몇 달,

몇 년이고 탐색하고 기다리는 수밖에 없다”고 말한다. 지나가다 보면서 ‘저기면 좋을텐데…’와 같은 막연한 생각은 금물이다. 더 정

확하게, 훨씬 꼼꼼하게 분석하고 생각해 보아야 한다. 카페창업을 결심했다면 우선 얼마나 투자할 수 있는지 자본금을 정확하게

따져보고, 테이크아웃 중심으로 할 것인지 사이드 메뉴를 중심으로 할 것인지 등에 대한 구체적인 답변이 나와야 한다.

잘되는 카페를 만들기 위한 입지선정의 최우선 원칙은 ‘유동인구의 동선을 파악하라!’이다.  

1. 번화가

흔히 번화가라고 일컫는 곳은 종로, 명동, 강남역, 코엑스몰, 신촌 등이다. 유동인구가 많고 구매력도 높기 때문에 카페를 하기에

최적의 입지이다. 하지만 개인이 창업을 하기에는 힘든 곳이다. 보증금, 권리금, 월세 등 투자비용이 너무 많이 들기 때문이다. 보

통 이런 곳들은 대형 프랜차이즈 업체들이 브랜드를 대중에게 알리기 위한 안테나숍으로 반드시 들어선다. 실제로 이러한 프랜차

이즈들은 비싼 월세에 적자가 나더라도 그 자리에 입점해 운영하는 것을 고집한다. 단순히 수익을 노리기보다 홍보효과에 중심을

두어 운영하는 것이기 때문이다.

여기까지 보면 개인이 창업하기에 감히 엄두가 나지 않는 곳이라 생각하고 단념할 수도 있지만 잘 살펴보면 어느 정도 감당이 되

는 괜찮은 자리라고 할 만한 곳이 있다. 바로 대형 프랜차이즈 매장들이 입점해 있는 메인스트리트에서 살짝 비껴 있으면서 동선

이 살아 있는 보물 같은 곳이다. 흔히 나오지는 않지만 좀 더 저렴하면서 번화가의 유동인구를 흡수할 수 있어 꾸준히 지켜보면서

욕심을 내 볼 수 있다.

2. 대학가·학원가

홍대나 이대, 신촌처럼 이미 번화가인 곳이 아니라 노량진, 숙대, 한양대, 중앙대처럼 재학생들이 고객의 주를 이루는 곳을 말한

다. 이곳은 가격에 상당히 민감한 입지이다. 주 고객층이 학생, 수험생 등이기 때문에 그 무엇보다 부담 없는 메뉴 가격이 가장 중

요하다. 대학·학원가 상권은 오히려 프랜차이즈들은 입점해서 성공하기 쉽지 않지만 개인 창업자들은 뚜렷한 특징이 있으면 운영

하기 어렵지 않다. 개성 있는 분위기나 저렴한 가격, 메뉴의 푸짐한 양 등 확실하고 독특한 콘셉트가 있으면 학생이나 수험생들의

발길을 사로잡을 수 있다.  이곳은 입지 특성상 한 번 입소문이 나면 명소가 되는 것은 순식간이고, 그 인기 또한 오랫동안 유지될

수 있다.

학원가보다는 대학가의 소비가 높은 편이지만 대학가는 방학이 있다는 사실을 염두에 두어야 한다. 때문에 개학 동안 매출을 올려

놓지 못하면 힘들 수가 있다. 물론 신촌이나 홍대, 대학로 등은 개학, 방학 상관없이 꾸준히 소비층이 있는 편이지만 권리금이 높

기 때문에 쉬이 엄두를 낼 수 있는 입지는 아니다.

학원가는 테이크아웃 매장의 경우 저렴한 가격대를 특징으로 내세우는 곳이 많으며, 실내 매장을 운영하려 할 경우는 평수를 넓혀

공부나 스터디를 할 수 있는 분위기를 만드는 것도 중요하다.

3. 대로변·역세권

흔히 대로변·역세권은 장사하기 쉬울 것처럼 보이나 생각보다 쉽게 운영되지 않는 곳도 많다.

큰 길에 있다고 해서, 역 근처에 있다고 해서 무조건 잘 되는 것은 절대 아니다. 카페를 열기

에 적당한 입지인가는 동선이 살아 있느냐 죽어 있느냐에 따라 다르다. 같은 역, 같은 출구도

사람들의 움직임에 따라 살아있는 동선이 있고, 죽어있는 동선이 있다.

주변의 살아있는 동선을 파악하기 위한 가장 쉬운 방법은 내가 생각한 위치 근처에 버스정류

장이나 횡단보도가 있는지 살펴보는 것이다. 버스정류장, 횡단보도처럼 필연적으로 사람들이

모이는 곳이 곳은 많은 유동인구만큼 눈에 띄기도 쉽다.

또 대로변은 도로의 폭이 너무 크면 그만큼 차량 통행량이 많기 때문에 시끄럽고 여유로운

느낌을 받을 수 없다. 개인 카페의 입지

로는 대로변보다 대로변에서 살짝 빠진, 그러나 유동인구의 유입이 많은 길 초입이 좋다.

4. 오피스가

오피스가는 광화문, 시청, 여의도, 강남대로, 테헤란로 등을 대표적으로 꼽을 수 있다. 당연한

이야기이지만 직장인이 주 고객층이고 이들이 고정고객이므로 직장인을 타깃으로 카페의 콘

셉트를 잡아야 한다.

오피스가의 직장인은 대부분 20대 중반에서 30대 후반까지로 생각하면 된다. 따라서 젊은 층

이 선호하는 메뉴 위주로 세팅하는 것이 좋다. 또 평일, 점심시간이 매출을 올리기 가장 좋은

때이므로 이 시간을 잘 활용해야 한다. 그러나 이 이외의 저녁 시간대나 주말 등에는  특수매

출을 기대하기 어려우므로 나머지 시간에 손님을 끌어당길 수 있는 아이템 개발이 필요하다.

예전에는 여성을 타깃으로 운영하는 카페가 많았지만 요즘은 남성고객도 많고 또 오피스가

특성상 상대적으로 남성의 비율이 높

고, 구매력도 높은 편이므로 남녀 직장인을 고루 배려하는 아이템이 필요하다. 또, 카페에

앉아 커피를 즐기는 손님보다 테이크아

웃 손님의 비중이 더 높기 때문에 10평 미만의 테이크아웃 매장도 해볼 만하다.

5. 주택가·아파트

주택가나 아파트 단지는 큰돈을 벌 수 있는 장소는 아니다. 하지만 창업의 부담이 적기 때문

에 초보자나 여성들에게 추천할만한 입지이고, 카페운영 경험을 쌓고자 하는 사람에게도 추

천할 만하다.

유동인구가 아주 많은 곳은 아니지만 이곳에도 분명한 최적의 장소가 있다. 동네의 버스정류

장, 횡단보도, 시장이나 마트 입구, 쇼핑타운 등 사람들이 모이는 곳이다. 아파트 같은 경우는

아파트가 얼마나 오래된 곳인지 아는 것도 중요하다. 대부분의 주거지역에서 보이는 프랜차

이즈 매장들이 있는데 베이커리, 도넛, 아이스크림 매장들이 그곳이다. 이런 매장 주위에 입

점한다면 성공할 확률이 높다. 특히 마땅한 제과점이 없는 동네라면 베이커리카페로, 프랜차

이즈 제과점이 있다면 커피가 중심이

되는 카페로 콘셉트를 잡는 것도 요령이다.

또한 주 고객이 동네 주민들과 주부들이니 단순한 테이크아웃

으로 성공하기는 어렵고, 오랜

시간 머무를 수 있고 편안한 공간을

만드는데 비중을 두어야 한다. 주택가나 아파트 상권이라면 핸드메이드, 즉석제조 쪽으로

가는 것이 바람직하고 커피강좌 등을 동

반하면 매출에 도움이 될 수 있다. 수강자들을 통해 손님이 많지 않은 오전의 공간을 활용을 할 수

있고 다른 곳과 차별화 돼 카페

운영에도 도움이 된다.

6. 특수상권

특수상권이란 대형 쇼핑몰이나 백화점, 멀티플렉스 등의 상권을 말하며 인숍(In shop)으로 입점할 수 있다. 항상 일정한 유동인구

가 있고, 매출의 일정액을 보장할 수는 있지만 카페의 특색을 살려 운영하거나 단골손님을 만들기에는 어렵다. 또 아무리 많은 고

객이 들어와도 그만큼의 수수료를 지불해야하기 때문에 생각보다 수익이 남지 않는다는 생각이 들 수도 있다.

지금까지 입지별 특징에 대해 살펴봤는데, 아무리 목이 좋은 곳을 골랐다 하더라도 층에 따라서도 매출이 달라질 수 있으니 건물

내 점포 위치에 따른 특징에 대해서도 파악하는 것이 중요하다.

1. 지하1층

지하1층은 카페 자리로 좋은 입지가 아니다. 지하1층을 카페로 하면 번화가 같은 중심상권에

서 해야 실패할 확률이 적다. 지하1층에서 카페를 운영할 수밖에 없다면 개성 있고 독특한 콘

셉트로 가야 한다.

인도풍 카페처럼 지하의 어두운 분위기와 적절히 어울려 이국적인 느낌을 주는 것 등이 그 예

이다. 지하의 장점은 빛이 들어오지 않는 밀폐된 공간에 천장이 높다는 것이다. 이 둘의 특징

을 충분히 살려 인테리어를 구상하면 공간의 특성상 이색적인 분위기를 만들기는 쉽다. 대신

안락한 느낌을 주어야 하고, 셀프서비스는 절대로 하면 안 된다. 커피메뉴 뿐만 아니라 식사

나 술도 가능하게 해서 메뉴의 다양성을 추구하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

지하1층 매장의 적정 임차비용은 지상2층과 3층의 중간선이면 적절하다고 볼 수 있는데, 지하 특유

의 답답함을 줄이기 위해 환기

시설을 갖춰야 하며 가능하면 공간이 넓은 것이 좋다. 매장으로 연결된 계단은 일직선이어야

하고 높이는 15m가 거부감이 없다.

2. 지상1층

다른 업종도 마찬가지이지만 카페를 하기에는 1층이 최적의 입지이다. 지상1층은 지하나 2층

보다 30~50% 이상의 매출이 추가로 발생할 수 있는 이상적인 공간이다. 1층은 테이크아웃과

테이블서비스를 병행할 수 있는 점포로, 최적의 입지라고 볼 수 있다. 또한 다른 층에 비해 메

뉴를 선택하는데 시간적으로 여유롭지 못하다는 것을 감안해 빠르게 서브될 수 있는 메뉴를

구성하는 것이 바람직하다.

3. 지상2층

지상2층 역시 좋은 입지가 아니다. 1층 매장과 똑같은 넓이, 똑같은 설비, 똑같은 인력을 배치

도 1층에 비해 2~3배가 바쁘다. 2층이기 때문에 테이크아웃이 어렵고 셀프서비스를 하기에

는 위치적 조건이 불리하다. 따라서 1층보다 훨씬 바쁘고 힘들게 운영되지만 매출은 그에 못

미칠 수가 있다.

지상2층은 계단의 위치가 무엇보다 중요하다고 할 수 있는데 계단은 전면에서 경사가 완만해

야 하고, 높이는 15m를 넘지 않는 것이 좋으며 입구 계단이 전면이 아닌 옆이나 뒤에 있는 것

은 피하는 것이 좋다.  

알맞은 입지를 구하기 위한 필수적인 요소가 상권조사가 필수이다. 상권조사는 매물점포를

중심으로 1차, 2차, 3차 상권으로 나눠 경쟁점포 확인, 가격대, 유동인구 등을 조사하는 것을

말한다.

1차 상권은 약 500m 이내의 거리(고객의 70% 정도), 2차 상권은 1km 이내의 거리(고객의

20%), 3차 상권은 2km 이내의 거리(고객의 10%)를 말하며, 어느 상권이냐에 따라 투자금액

과 매출액 등에 큰 차이가 나기 때문에 매우 중요하다.   

<그림1>

1. 인구 및 세대 수 조사

여러 점포를 둘러봐도 어떤 곳이 더 좋을지 결정하기 어려울

때가 많다. 그럴 경우에는 내가 선정한 점포를 지나가는 유동

인구가 얼마나 되는지를 먼저 파악하면 된다. 여러모로 마음

에 드는 점포가 나타났어도 유동인구가 없다면 그 곳은 가치

없는 공간이다. 유동인구를 조사하는데 있어서 포인트는 인구

및 세대수, 소비관계, 상권관계 등을 확인해야 한다는 것이다.

점포가 위치한 상권의 형태와 규모를 파악하고 상권 주위의

인구수를 계산하면 대략적인 잠재고객수를 알 수 있다. 인구

수 조사는 성별과 연령별로 나눠서 조사하면 되는데 조사는

개인이 하기 힘들기 때문에 동사무소나 관할구청을 이용하면

보다 편하다. 통계청 인터넷 홈페이지에서도 각 시군구별로

세대수, 인구수 등 많은 자료들을 찾아볼 수 있다.

2. 통행인수 조사

통행인수 조사 외에 통행인의 흐름, 통행 목적 등을 정확히 조사

해야 한다. 아무리 통행이 빈번한 지역이라고 해도 통행인의 목적

이 카페와 맞지 않다면 실제로 매출로 이어지기 힘들기 때문이다.

시간대별 통행량 등의 조사를 통해 매출을 가늠하고 그에 맞는

영업 전략을 구성

해야 한다. 통행량 조사는 시간대별, 성별, 연령별

로 체크리스트를 만들어 정확성을 위해 여러 번 조사하는 것이

좋다. 하지만 이 조사는 개인이 혼자서 하기 어렵기 때문에 아르바

이트생을 고용해 진행하는 것이 효율적이다.

3. 소비관계 조사

유사업종의 매출을 통해서 나의 예상매출액을 산정해 볼 수 있다. 매장 근처의 동종업종의 추이를 살펴보고 점포 위치 상권 내 고

객의 소비동향과 구매행동을 살핀 후 객단가를 설정한다.

또한 상권내 주변 상가가 발전이 계속되는 곳인지, 쇠퇴기에 접어든 상권인지도 잊지 말고 파악해야 한다. 계약 후 무탈하게 카페

운영을 하기 위해서는 입주예정 점포의 과거영업은 어땠는지, 건물주는 어떤 사람인지 등 사소한 부분까지도 꼼꼼하게 챙겨야 한다.

4. 교통망 현황조사

교통망 조사는 도로변에 입점하려는 매장에게는 매우 중요한 사항이다. 매장 부근의 정류장, 전철역 등을 살피고 인도의 폭이 어

느 정도인지 등도 살피는 것이 좋다. 인도가 넓으면 보행자가 편한 마음을 갖게 되므로 구매 의욕을 일게 하며, 카페의 경우라면

매장 앞에 테라스를 설치해 고객을 유도하는 마케팅 전략도 필요하다. 그러나 차도와 인도가 구분되지 않아 부산하거나 차량 흐름

이 빠른 곳은 피하는 것이 좋다.

5. 상권도 작성

상권도란 예정 점포의 위치를 약도 형식으로 그리는 것을 말하며, 이는 상권조사를 정확하게 하고 추후에 상권을 재분석하기 위해

필요한 절차이다. 가능하다면 점포의 위치와 상호, 업종 등을 기재하고 도로 폭, 차량 진행방향, 횡단보도 등을 표시한 상권도를

그려두는 것도 좋다.

출처 : 월간커피(www.coffeero.com)

[장장]

좋은 글 감사해요