올림픽파크 포레온 모델하우스(견본주택) 임장기 & 84㎡(34평형) 둔촌주공 조합원 입주권 매매시세와 일반분양 비교

[조폭마누라]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~~입니다.

어느덧 2022년도 12월로 접어들었습니다. 세월 참 빠릅니다. 장기간 코로나 팬데믹으로 국내외 경기 침체, 금리인상, 가격하락으로 전반적인 부동산 시장 상황은 빨간불입니다. 화물연대 파업은 왜 또?

하필이면 이 시기에 분양 일정이 잡혔지만 이미 시작한 갈 길은 가야 하기에 둔촌주공은 오늘도 입주를 향해 달립니다. 25년 1월 입주 예정이니 아직은 장거리 마라톤입니다. 걱정할 단계는 지났지만 그렇더라도 정신줄 꽉 잡고 따라 오십시요. 졸졸졸졸~~~

●○올림픽파크 포레온(둔촌주공) 향후 재건축 일정

둔촌주공이 3기 집행부로 교체되면서 2022.10.15. 공사재개를 위한 임시총회를 성황리에 마무리 짓고

2022.10.17. 재착공으로 입주를 향한 긴 여정이 시작됐습니다.

○ 22.11.16. 일반분양가 발표(3.3㎡당 평균 분양가 3829만원)

○ 22.11.25. 입주자모집공고를 내고 22.12.01. 모델하우스를 오픈했습니다.

○ 22.12.05~12.08. 특별분양, 1순위, 2순위 일반분양 청약

○ 22.12.15. 청약 당첨자 발표

○ 22.12.22.(목요일) 관리처분계획(변경) 조합원 임시총회

○ 23.01.초~중순 일반분양 계약 실시

○ 23.01.중순 조합원 동호수 추첨(한국부동산원 전산 추첨)

○ 23.02. 조합원 분양계약 실시

○ 24.11.~25.01.13. 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 입주 예정되어 있습니다.

백문이 불여일견이라고 평형별, 타입별 구조도 확인하고, 논란의 주방뷰도 확인하고 싶어서 인터넷으로 예약 신청해서 어제(2022.12.02.) 모델하우스에 다녀왔습니다. 오후 13시 30분 타임이었는데 예약제로 운영해서인지 붐비지 않고 편하게 관람할 수 있었습니다.

▲▼모델하우스 가는 길입니다. 공사현장에 휀스에 올림픽파크 견본주택 가는 길이라고 친절하게 표시되어 있습니다. 지하철5호선, 9호선(모델하우스에서는 먼데 공사현장 둘러볼 수 있음)을 이용하거나 승용차 이용 시 모델하우스 주차장에 주차 가능합니다. 신분증 확인 후 입실 가능하며 1인 1명 동반 가능합니다.

모델하우스에 입장하자마자 2층으로 안내되어 49㎡A, 59㎡A, 84㎡D, 84㎡A 타입 순으로 관람합니다. 상대적으로 관심도가 높은 59㎡A, 84㎡ 타입에 사람들이 몰렸습니다. 많은 분들이 볼 수 있도록 예쁘게 찍어 카페, 블로그에 올리려고 호기롭게 휴대폰을 꺼내 들었습니다. 각 잡고 힌 컷 찍었습니다.

그런데 웬걸 견본주택 직원 분이 한 말씀하십니다.

"사진 찍으시면 안됩니다."라고. 흑흑ㅠㅠ

안그래도 사람들 때문에 시야가 가려 찍기 어려웠는데 어쩌라고?

그래도 사진 몇 장은 건지고 싶어 살짝 찍었습니다. 또 걸렸습니다. 흑흑ㅠㅠ

"사진 찍으시면 안됩니다!" 나만 따라다니시나? (버럭!!!))))) 조폭마누라 이내 포기하고 맙니다.Ccccc......

쇠가슴 조폭마누라 서너장 찍힌 휴대폰 뺏길까봐 못찍습니다. 남들은 잘도 찍어 오던데 나는 왜 못찍는지???ㅠㅠ

평형별, 타입별 내부 구조를 찍고 싶었는데 눈에만 담았습니다. 다시 용기를 내서 단지 조감도를 찍었습니다. 꼴(?ㅋ)에 각각의 모서리 각도에서 바라보며 찍었습니다.(이것도 두어장 찍다가 걸렸지만ㅋㅋ)

홈페이지에 있는 책자도 아무지게 챙겨왔습니다. 나이 드니 종이로 인쇄된 책자를 들여야봐야 제대로 본 것 같아서 챙겨왔는데 간단한 것만 나와 있어 디테일한 부분은 홈페이지 참고하시는 것이 좋겠습니다.

마지막으로 논란의 주방뷰 사진을 찍었습니다.

내부 사진 촬영 불가라고 했지만 뺏길 때 뺏기더라도 주방뷰는 포기 못합니다.ㅋㅋ

'사진 찍으시면 안돼요!' 소리 듣고도 촬영을 해야만 했던 조폭마누라는 무슨 이유에서???

저야 단지 앞 사무실에서 매일 바라볼 수 있는 곳이 301동~304동 주방뷰입니다. 조합원 및 일반분양 청약 대기자 여러분들의 긍금증을 해소시켜 주기 위해 찍었습니다. 휴대폰 뺏길까봐 콩당거리며 이짓을 했습니다.ㅋㅋㅋㅋ

자칭타칭 둔촌주공 홍보대사로서 올림픽파크 포레온의 장점 홍보해서 분양 흥행에 도움주려고 찍겠다는데 왜 못찍게 하는지 정말 바부탱이들입니다.

▲어쨌든 이렇게 찍었습니다. 잘 찍었죠?ㅋㅋㅋㅋ

지하철 5호선 상가쪽에서 바라본 올림픽파크 포레온입니다. 5호선 상가 옆 단지 중앙에 어린이공원, 문화센터, 둔촌초등학교, 근린공원 등이 있습니다. 한산초중이 있는 풍성로쪽에는 조망권 등을 이유로 대체로 층수가 낮은데요 단지 뒷편에 신설학교 및 근린공원 등이 있습니다.

▼3단지 랜드마크 동(301동~304동)이 있는 쪽은 초고층 35층이 자리잡고 있습니다.

말말말말 많은 논란의 주방뷰 84㎡E 타입입니다.

모델하우스에는 49㎡A, 59㎡A, 84㎡A, 84㎡D, 109㎡A(조합원용으로 오픈 안함)만 있고, 전국민 관심사인 84㎡E 타입은 외벽, 주방 창문 부분만 별도로 설치해서 전시했습니다.

▼아래 사진은 84㎡E+84㎡E와 84㎡E+59㎡C 타입인데요 외벽과 외벽 사이 거리는 가깝지만 집 내부에서 보면 양쪽 집 다 씽크대가 놓여 있어 악수를 하거나 소금 빌려주고 할 거리는 아닙니다.

절대로! Never!!

암튼 서울 안가본 사람이 이긴다니까요. 둔촌주공 안가보신 분들이 이깁니다.

▼▼아래 사진에서 보면 창문이 아주 작습니다, 넓은 부분은 불투명창(에칭유리)이고 개폐 가능한 창문은 방충망이 설치되어 있고, 건너편과는 비대칭입니다. 일부러 씽크대 위로 기어올라가 들여다보지 않는 한 보이지 않습니다. 언젠가 TV에서 방영되었던 미치지 않고서야(?) 라는 드라마 제목처럼 미치지 않고서야일부러 씽크대에 기어올라가 남의 집을 들여다 보겠습니까? 따라서 사생활 침해 걱정은 안하셔도 됩니다. 지금도 그리 생각하시는 분은 모델하우스 다녀오시도록!!!

주방뷰는 사생활 침해 희박하다. 배려 차원에서 공사비를 더 투입해서 환기창을 만들었다고 결론 내리면 되겠습니다.

●○올림픽파크 포레온 일반분양 일정

둔촌주공(올림픽파크 포레온)은 분양가상한제 지역으로 입주자모집공고일(2022.11.25.)을 기준으로 해서

당첨자 발표일 2022.12.15.(목)로부터 8년 전매제한,

최초 입주일로부터 2년 계속해서 실거주,

당첨자발표일로부터 10년 재담첨 금지입니다.

입주자모집 공고를 내년으로 미뤘으면 좋았으련만 내년 1월 19일 도래하는 사업비 대출과 그놈의 밀린 기성금 때문에 일정을 미룰 수 없었습니다. 계획대로라면 2020년 초에 일반분양을 했어야 했고, 그랬으면 오늘날 자금 난에 시달릴 이유도 없었습니다. 늦긴 했지만 정상적인 일정 소화를 위해서는 先일반분양, 後조합원 동호수 추첨이 최선의 선택입니다. 선택의 여지가 없는 최선의 일정이라고 표현하는 것이 맞겠습니다.

여기에서 질문!!

당해 1순위 청약 자격이 무주택자, 1주택자라고 되어 있고, 1주택자 소유자 가점제 불가라고 되어 있습니다.

말이야? 방구야? 도대체 된다는 것인지? 안된다는 것인지 알 수가 없습니다.

오늘도 청약이 안되면 조합원 입주권 매수한다고 하시며 1주택자 분양 가능성을 물어보십니다. 아이구 정말로~~~~

모델하우스 상담 직원이 가능하다고 했다는데 맞는 말인지 확신이 들지 않아 전화한 모양입니다. 청약홈 홈페이지에서 모의청약 해보라고는 했는데 직업이 공인중개사가 몰라서 되겠나 싶어 입주자모집공고문 살펴봤습니다. 64장씩이나 돼서 아직 안읽어봤거든요. 귀차니즘 조폭마누라는 오늘도 딱 필요한 부분만 찾아봅니다.

1순위 청약에서 1주택자 가점제 불가라 함은 가점제 청약은 안된다는 뜻으로 추첨제가 없는 둔촌주공은 '1주택자 소유자는 1순위 청약이 불가하다' 라고 해석됩니다. 2순위 청약은 가능하겠습니다. 왜 쉬운 말을 어렵게 써 놓는지 모르겠습니다. 아래 물음표(?) 부분 이해가 되시나요?

각 평형별 분양가라던지 계약금(20%), 중도금(60%), 잔금(20%) 불입 방법 등은 분양사무실에 문의하시거나  올림픽파크 포레온 홈페이지 참고하시기 바랍니다.올림픽파크 포레온 (olympicpark-foreon.com)

●○올림픽파크 포레온 단지 배치도 및 커뮤니티 시설

▲올림픽파크 포레온 배치도입니다.

둔촌주공-올림픽파크 포레온-은 지하 3층~지상 최고 35층에 85개동 12032세대로 단일단지로는 단국이래 최대 규모입니다. 신도시급이라고 하겠습니다.

단지내 지하철 5호선 둔촌동역, 9호선 둔촌오륜역이 연결되어 있고,

단지내 초중고교(둔촌초, 위례초, 동북중고교, 신설학교) 유치로 One-Stop 교육이 가능한 단지입니다.

▼▼단지내 커뮤니티 시설입니다.

피트니스, 경노당, 어린이집, 골프연습실, 스크린골프 연습실, 북카페, 독서실, 문화교실, 수영장, 사우나, 스카이라운지, 스카이 힐링센터, 스카이 게스트룸, 중앙도서관, 게스트룸 등이 있습니다. 마트는 기존 GS마트와 농협 하나로마트 입점합니다. 영화관은 눈을 씻고 찾아봐도 안보입니다. 평면도 등 그외 자세한 것은 올림픽파크 포레온 홈페이지 참고하시기 바랍니다.

▼둔촌주공 단지내 공사현장입니다. 둔촌아파트 기존 정문으로 우측이 2단지, 좌측이 3단지입니다.

▼▼ 아래 사진은 2단지입니다. 4단지는 뒷쪽에 위치해 있습니다.

이렇듯 분양시기가 늦어진 탓에 조합원 분양(동호수 추첨) 전에 입주자모집 공고 및 일반분양을 하고 조합원 분양에 들어갑니다. 혹자는 자금 사정이 얼마나 급하면 이렇게 서두르냐고 하겠지만 사정이 있었습니다. 누차 말씀드렸지만 제때 일반분양을 안한 탓입니다. 못한 게 아니고 안한 탓입니다. 하지만 문제 없습니다. 잘차상 하자없고 조합원 분양 구간과 일반분양 구간이 다르기 때문에 순서가 바뀌어도 문제되지 않습니다.  조합원 분들이 동호수를 못받아 답답하다는~~~

84㎡(34평형) 이하 평형에서 조합원 분양 구간을 제외한 구간을 일반분양하고,

84㎡(34평형) 초과 평형인 95㎡(37평형), 109㎡(43평형), 134㎡(50평형) 등은 모두 조합원 분양입니다. 일반분양 없습니다. 대형평형 선호하시는 분들은 매매 형식을 통해 조합원 입주권 구입하시면 됩니다.

●○둔촌주공 조합원 입주권과 일반분양 84㎡(34평형) 단순 비교 분석

구분	입주권(조합원 분양)	분양권(일반분양)
전매제한	없음	당첨일로부터 8년 전매제한
실거주 요건	없음	2년(바로 실입주/전세 안됨)
재당첨 제한	없음(전세 가능)	당첨일로부터 10년
84㎡ 실매물 매매가격	14억원	최저 12.96억원~최고 13.204억원
추가분담금	1.95억원	없음
옵션	발코니 확장 및 샷시 등 무상(약 1.1억원)	발코니 확장 및 샷시 등 유상(약 +1.1억원)
층향(동호수) 프리미엄	약 1억원	없음(조합원 입주권 대비 1억원 저렴)

2022.12.03.현재 둔촌주공 부동산 시장에 출시된 매물의 매매가격에 추가분담금, 옵션, 동호수 프리미엄을 단순 비교분석한 것으로 조합원 입주권과 일반분양 시세에 별반 차이가 없습니다. 여기에는 취득세 등이 빠져 있지만 전매제한 등의 제한 규정을 생각하면 조합원 입주권 구입도 괜찮은 선택이 될 것입니다.

○●둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온) 총세대수-12032세대

○ 아파트: 지하 3층, 지상 7층~35층, 85동 12032세대

○ 상가: 5호선상가, 9호선상가, 일반상가 2곳

○ 시공사: 현대건설(주간사), 현대산업개발, 롯데건설, 대우건설 컨소시엄

○ 34평 25평 조합원은 로열동, 로열동 배정. 일반분양은 저층 또는 서향 배정

○ 37평 43평 45평 50평 55평 58평 64평 66평은 모두 조합원분양. 일반분양 없음.

○ 발코니 확장 및 시스템 샷시 등 전체 옵션 조합원은 무상, 일반분양은 본인 비용 부담하에 선택 가능

○ 일반분양은 34평 이하 25평 22평 18평 14평이며 전부 가점제. 추첨제 없음.

○●둔촌주공 전체 부동산 매물 중 거래 가능한 조합원 입주권 매매 시세

○ 매수 시 필요자금(현금)=매매가격-이주비 대출 및 이자-이사비용+취득세

○ 총투자금=매매가격+추가부담금(또는 환급금)▶▶추가부담금(환급금)은 입주 시 일괄정산

○ 이주비 이자 입주 시 정산으로 매수비용 3500만원~7000만원 절감 효과

○ 착공 전까지 10년보유 5년거주 1주택자만 전매가능(매수인은 주택 수 관계없이 매수 가능

○ 착공 3년 후 준공이 안될 시 3년 이상 보유자 예외 전매허용(22년 12월 3일~준공 전까지)

○ 기존주택+둔촌주공 입주권=기존주택 매도 시

①일시적 2주택 비과세/ ②다주택자 중과 유예(22.05.10.~23.05.09. 일반세율)

○ 둔촌주공입주권+신규주택=둔촌주공 매도 시

①일시적 2주택 비과세/②대체주택 비과세/ ③다주택자 일반세율 양도차익의 6%~45%(중과 없음)

○ 둔촌주공 매수 시 취득세 4.6%(무주택자, 1주택자, 다주택자 모두 동일 세율)

○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음(준공 전까지)))))

○ 둔촌주공 재건축초과이익환수금 없음(초기 재건축 단지 대비 수억원 수익 예상)

○ 우리은행, 기업은행, 신한은행, 하나은행, 농협 등 이주비 대출 승계 가능 여부 은행 상담 요함(무주택자, 1주택자 처분조건)

○ 추가부담금 및 환급금은 22년 12월 22일 예정된 관리처분계획변경 총회 기준 비례율 120.38%, 평당 조합원분양가 2845만원, 일반분양가 3829만원(2022.11.16. 평균 일반분양가는 3829만원/평으로 확정됨)

○ 둔촌주공 25평(59㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 34평(84㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 37평(95㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 43평(109㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 50평(134㎥)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 58평 복층 및 64평 66평 펜트하우스 매매시세

○ 둔촌주공 18평+18평(39㎡+39㎡)배정 조합원 입주권 매매시세

○ 둔촌주공 5호선 상가 매매시세

이상 2022.12.03.드림공인 조폭마누라의 올림픽파크 포레온 일반분양자를 위한 견본주택 방문 후기 및 둔촌주공 조합원 입주권 매매시세~~~브리핑이었습니다.

일반분양가 발표 이후 추가분담금이 증가하자 조합원 입주권 매매시세가 소폭 내렸습니다. 2022.12.22.(목) 관리처분계획 변경 총회 성공 여부,일반분양 흥행 여부에 따라 시장 분위기가 달라질텐데요 총회는 당연 통과 예상, 일반분양은 좀더 지켜봐야 할 것 같습니다. 어쨌거나 분양 완판 기원하겠습니다.

#둔촌주공 재건축아파트에 대해 궁금하신 점과

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둔촌주공 드림공인 02-478-9800 ☎010-9133-8705으로 연락바랍니다.

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#둔촌주공 드림공인 위치 - 02-478-9800 010-9133-8705

서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

둔촌아파트 정문(한전) 건너편 성내동 우체국 옆 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

건물 뒷편에 무료주차 가능합니다.

드림공인중개사

서울특별시 강동구 양재대로 1311