↑위에 질문하신 서울시 은평구 구산동 빌라 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2017타경6401*

 이 물건은 서울시 은평구 구산동 빌라 경매 물건입니다.

1.등기부 권리분석 결과

답변:본건 건물등기부를 확인한 결과 2016.10.17 주식회사

디에스판넬의 근저당이 말소기준권리가 되어 낙찰시 전부

소멸하므로 건물 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변: 본건 점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 말소기준권리 이전(2016년7월7일)전입한 대항력 있는

임차인 ‘정용해’ 가 전입되어 있으며 정용해는 보증금 2억3천만원에 대하여

확정일자 신고나 배당요구를 하지 않아 낙찰시 정용해의

임대보증금 2억3천만원 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.최종결론: 본건의 입찰을 포기하시기 바랍니다.

이유:본건 빌라는 2015년11월10일 사용승인(건축)되어 약 3년 경과하였고

아래---감정평가서 사진 상 건물 외관도 상당히 양호해 보입니다.

그리고 본건은 지하철6호선 구산역 3번 출구가 도보 10분 거리에 있어

대중교통도 어느 정도 무난해 보입니다. 하지만 물건과 주변지에 특별한

개발 호재가 없고 직접 현장을 방문하여 확인해 보시면 아시겠지만

아래---인공위성 사진에 파란 점이 찍힌 곳이 이번에 경매 나온 건물인데

문제는 바로 앞과 옆에 같은 크기의  에이동,비동,씨동 건물들이 본건 디동을 완전히 성벽처럼

둘러싸고 있어 향후 매각시 일조권이나 조망권의 부족으로 다른 동들에 비해 상당히 저평가된

가격으로 매각이 될 수밖에 없어 보입니다.

그리고 무엇보다 가장 큰 문제는 위에서도 말씀 드렸지만 임차인 정용해가

2억3천만원의 보증금을 주장하고 있어 낙찰 잔금 대출이 단 한 푼도 나오지

않을 뿐 아니라 만약 정용해가 진정한 임차인으로 판명되면 감정가인

2억5천만원 보다 1억8백만원이나 더 비싸게 구입하는 그야말로 최악의

투자실패 사례가 되고 말 것입니다.

더구나 본건의 경매신청 채권자가 일반적인 경매물건처럼 은행이나 저축은행 같은

금융권이 아니라 일반 제조업체(주식회사디에스판넬)라고 것도 제가 결정적으로

본건의 입찰 포기를 권유하는 근거이기도 합니다.

일반적으로 금융기관에 담보대출을 신청하면 주택의 경우 반드시 전입세대열람내역서의

제출을 요구 하여 임차인이 존재 하는지를 확인하고 소유자 이외의 존재가 없는 경우에

한하여 대출을 진행하기 때문에 금융기관이 제1순위 근저당일 경우 말소기준권리 이전

선순위 전입자가 있다고 하더라도 해당 금융기관에 무상임대차계약서(무상임대차확인서)가

존재하고 있는지 여부를 확인하고 입찰을 결정 하면 되지만

본건의 경우처럼 일반 제조업체가 제1순위 근저당이 설정 되었다는 것은

이미 금융권에서 임차인 정용해를 선순위 임차인으로 판단하여 대출 불가

판정을 내린 상태로 보아야 할 것입니다.

따라서 본건은 선순위 임차인 정용해로 인한 대출 불가능 조건과 정용해의

임대보증금 2억3천만원의 인수로 인하여 전혀 투자 가치가 없는 물건으로 보이니

본건의  입찰을 포기하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(010)3391-3005 올림.

[쥬트]

감사합니다.

[러브정/정의덕]

쥬트회원님의 댓글에 감사 드립니다.^^러브정/정의덕 올림.