뉴스외전

[번개번개]

수법 다양한 '전세사기'‥실태는?

정철진 "집값 하락하며 경매 넘어간 집 늘어"

집합건물 임의경매개시 1만 3천건‥20% ↑

정철진 "정확한 시세 파악 필요‥전세보증보험 가입해야"

"상속 포기하면 전세보증보험 제도적 미비"

일본은행, 장기금리 상한 0.5%로 인상

'초저금리' 기조 바꾼 일본‥이유는?

정철진 "인플레이션 여파 '엔화 약세' 일본에도 영향"

"일본, 금리 상한 0.25%p 올렸지만 글로벌 경제 파급력 커"

파월 연준 의장 "내년 금리 인하 없다"

파월 '매파' 발언 안 통하는 시장?

정철진 "채권 시장 등에서 경기 침체 우려 커져..법정 채무도 한도에 접근"

앵커

정철진 경제평론가와 주요 경제 현안 짚어보겠습니다.

어서 오십시오.

정철진/경제평론가

안녕하세요.

앵커

우리 리포트 방금 봤는데 그 이야기 잠깐 해 볼까요? 저 수법이 뭔가요? 언뜻 대강 들으면 잘 모르겠습니다.

정철진/경제평론가

일단 다양합니다. 우선 시세가 정확하지 않은 곳. 역시 빌라겠죠. 아파트 같은 경우에은 매매 시세라든가 전세 시세라든가 확실하고 균열하지 않습니까? 빌라 같은 경우에 일단 대량 매입을 한 다음에 여기에 대해서 세입자들의 전세금을 받고 파산해 버리고 고의파산 수법도 있고요. 바지 사장이라고 하죠. 직접 능력이 안 되거나 한 개인을 전체적인 총책으로 앞에 내세운 다음에 이 사람이 100채, 200채, 300채의 일단 계약을 다 맺는 겁니다. 갭 투자 같은 것들을 통해서. 그다음에 전세금을 받는 것이 나머지 범죄 집단이 빼돌리고 이 사람에게 모든 죄를 덮어씌우고 알아서 해라. 하는 식으로 하기도 하고요. 중간에 또 모든 계약을 가지고 페이퍼 컴퍼니 같은 유령 회사로 소위 말하면 빌라 주인을 바꿔치기 해 버린 겁니다. 그런 다음에 그 사이에는 전세 보증금들은 누가 사기꾼들이 빼가겠죠. 그리고 마지막에 세입자들이 이번에 나가겠습니다 라고 하면 주인은 이미 페이퍼 컴퍼니라는 법인으로 바뀌어 있을 텐데 법인은 깡통이니까 그럼 발을 동동 구를 수밖에 없고. 그런 다양한 전세 사기가 판을 치고 있고 문제는 전세 사기뿐만 아니라 정상적인 역전세난. 그러니까 사기는 아닌데 워낙 가격, 매매 가격 떨어지고 전세 가격이 떨어지면서 집주인이 전세금을 못 돌려주는. 이것도 지금 임의 경매가 올해 1만 3000건이거든요, 11월 말까지.

앵커

그래서 역월세가 나오는군요.

정철진/경제평론가

역월세도 나오지만 그것도 안 되니까 분쟁으로 가서 세입자가 임의 경매를 치는 겁니다. 임의 경매를 치는 것이 지금 1만 3000건. 보통은 1만 건 될까 말까 하니까 평균보다 30%가 늘어나고 있는데 이게 시작이라는 거죠. 왜냐하면 지금 매매 가격 떨어지고 전세 가격 떨어지는 게 올 한 9월부터 시작이 됐으니까 내년 상반기에는 이러한 부분을. 세입자가 전세금을 못 받아서 임의경매을 하는 것도 늘어나겠고. 앞서 봤지만 저런 전세 사기 같은 것들이 더 기승 부릴 수 있을 것 같아서 국토부의 선제적인 조치가 필요하다, 이렇게 조언하고 싶습니다.

앵커

일단 역전세는 경제 상황이 그래서 어쩔 수 없는 부분이 있다고 치고요. 이 전세 사기의 경우에 왜 그 가격이 일정치 않은 빌라가 대상이 되는 건가요?

정철진/경제평론가

왜냐하면 전세금을 확정할 수가 없는 거 아니겠습니까? 그리고 빌라의 전세라는 것이 여기 빌라는 얼마인데 여기 빌라는 얼마요. 할 수가 없는 게 신축 빌라에는 훨씬 더 많은 매력을 느끼지 않습니까? 그러니까 거기에 정확치 않은 전세 시세를 일단 노려서 큰 틀에서 갭 투자가 가능한 거고요. 여기서 끝나는 게 아니죠. 그다음부터 집주인이 바꿔치기 한다든가. 이런 식으로 전세 보증금만 빼 먹고 나중에 된 집주인 또는 나중에 새롭게 집주인이 된 유령 회사죠. 페이퍼컴퍼니들은 그냥 파산시켜버리는. 이런 수법이 현재 전형적인 것 같습니다.

앵커

그런데 저거 당하지 않으려면 뭘 조심해야 하나요?

정철진/경제평론가

기본적으로는 시세 파악이 굉장히 정확하겠죠. 정확히 필요할 텐데 그게 신혼부부라든가 사회 초년병들은 어렵죠.

앵커

그런데 부동산은 알 거 아닙니까?

정철진/경제평론가

알겠죠. 그러니까 이번에도 보면 사기에 꼭 공인중개사가 개입된 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 시세고, 그다음에 많이 권했지만 전세 보증 보험. 꼭 들어라. 거기서 전세 보증 보험에서 거절된 집은 솔직히 상당히 위험한 거잖아요. 그런데 다만 이번에 여러 차례 보도됐지만 1100채 이상의 빌라왕 사망 사건처럼 소위 말하는 집주인이 사망하니까 그다음에 상속자가 있어야 하는데 상속 포기할 경우에는 전세 보증 보험에 있어서의 제도적 미비가 있었거든요. 이런 부분에 있어서 조금 더 정교함이 필요하겠다, 이렇게 말씀드릴 수 있겠습니다.

앵커

그렇다면 일단 믿을 만한 부동산 업체를 골라야 하겠군요.

정철진/경제평론가

그런데 그게 어느 지역에서 얻는데 이 공인중개가 믿을 만하다, 안 하다는 기준도 현재는 없어서 이런 제안들이 부동산 카페라든가 일부 세입자들이 많이 나와요. 우선 국세를 체납한 집주인을 우리는 알 수가 없습니다. 세입자는 알 수가 없습니다. 그러니까 당국은 알잖아요. 그래서 일정 부분 국세 체납을 한 사람들에 대해서는 임대 사업을 하면 안 된다든가 이런 부분들. 또 지금 1000채, 600채, 500채 이러지 않습니까? 적어도 100채 이상, 혹은 50채 이상의 빌라 임대를 하는 것들에 대해서는 당국이 좀.

앵커

당국이 확인을 해야겠죠, 당연히.

정철진/경제평론가

이게 프라이버시 침해도 있지만 이 정도 부분에 있어서는 당국이 한번.

앵커

그래야 할 것 같은데요.

정철진/경제평론가

어떤 사람인지, 어떤 재산을 갖고 있는지를 할 수 있는 게 사실 공권력밖에 없거든요. 그런 의미에서 제안들이 나오고 있습니다.

앵커

맞습니다. 그리고 아까 말씀하셨지만 보증 보험 여부를 반드시 확인하라. 그것도 중요한.

정철진/경제평론가

가입을 하는 수밖에 없겠죠.

앵커

보증 보험. 불안하면.

정철진/경제평론가

가입해야 하는데 가입이 되냐, 안 되냐가.

앵커

그걸 조심해라.

정철진/경제평론가

그렇습니다.

앵커

굉장히 하여튼 특히 새로 사회 생활시작하는 젊은 사람들 경우에는 잘 모르지 않습니까?

정철진/경제평론가

그렇습니다.

앵커

이거 앉아서 눈 뜨고 당할 수 있을 것 같아서 걱정스럽습니다. 다른 거시경제 이야기로 넘어가 보겠습니다. 일본, 일본이 드디어. 이런 이야기가 나오던데요. 뭔가요?

정철진/경제평론가

어제 놀랐습니다. 왜냐하면 구로다 총재라고 고 아베 영혼의 단짝이다. 소위 말하는 아베노믹스, 엔화 살포의 주축이죠. 임기가 내년 3월까지고요. 굉장한 거물이니까 실제로 일본의 통화 정책은 내년 3월까지는 큰 틀의 변화가 없을 것이다. 이게 지배적이었는데요. 어제 나온 내용. 이것을 사실상 금리 인상, 사실상 긴축이라고 하는 것,은 단기 금리는 일단 손 대지는 않았습니다. 마이너스 0.1%에 뒀는데 일본은 YCC라고 해서 좀 어렵지만 일드 커브 컨트롤. 국채 금리를 중앙은행이 컨트롤을 합니다. 그래서 플러스마이너스 0.25. 10년물 기준입니다. 그래서 0.25 이상으로 금리가 올라갔다. 그러면 엔화를 찍어내든 갖고 있는 엔화를 통해서 일본 국채를 사주면서 밑으로 계속 누르는 거예요.

그러니까 일본의 장기 금리는 올라봤자 0.25입니다. 떨어져 봤자 마이너스 0.25. 0.25가 상한선인데 이것을 플러스 마이너스 0.5%. 0.25가 아니라 이제 일본의 금리를 0.5까지도 용인하겠다는 내용이 어제 나온 내용인데. 0.25에서 0.5, 고작 이러지만 이게 굉장히 의미하는 바는 크죠. 이것은 사실상의 금리 인상이고 그동안 나홀로 빠져 있었던 긴축 대열에 이제 일본도 합류를 했다. 그만큼 일본 내에서도 인플레이션에 따른 여파가, 엔화 약세에 따른 여파가 크다고 하는 것이고. 딱 이렇게 되니까 바로 시작되는 것이 엔화의 초강세였습니다. 달러 대비는 한 4%가량 엔화가 강해지면서 달러당 145엔, 150엔에 육박하던 게 지금 141엔대까지 강해졌다는 뜻입니다. 원엔환율도 진작에 깨졌잖아요. 950원, 940원대였는데.

앵커

심지어는 일본 가서 보니까요. 보도 보니까 일본 가서 명품 산다, 이런 이야기까지 나오더라고요.

정철진/경제평론가

튀르키예 정도는 아니겠지만요.

앵커

지금 원엔도 980원대를 육박하면서 오르고 있어서 엔화가 바로 반응을 했다고 볼 수가 있습니다.

앵커

그거는 역시 일본 역시 세계적인 고물가의 흐름을 역행할 수 없었다, 이렇게 봐야겠죠?

정철진/경제평론가

그런데 여기서부터가 금융 시장의 영향이 두 가지로 엇갈립니다. 왜냐하면 그동안 일본은 올라봤자 장기물이 0.25%밖에 안 오르는 그야말로 싼 이자지 않습니까? 싼 금리. 그래서 엔화를 빌려다 이런저런 데 다른 데 투자한 사람들이 많습니다. 이것을 투자학적 용어로 엔케리 트레이드라고 하는데. 이게 지금 금리가 올라간 거잖아요. 그동안 빌려서 투자했던 사람들이 일단 몇몇 자산을 갚고 고. 이자가 올라갔으니까. 이 갚아내는 이 과정이 약간 영향이 악영향을 미칠 수 있다.

실제로 어젯밤과 오늘 새벽에 미국의 10년물 국채 금리가 3.7%로 툭 튀어 올랐거든요. 이게 약간 이번에 엔화 강세가 영향이 있는 것 아니냐. 우리 한국 국채도 어제 상당폭 국채 금리가 튀어 올랐거든요. 이 역시도 엔 빌려서 투자했던 자금이 다시 엔으로 빚 갚으려고 일본으로 회귀하는 과정이다, 이거는 악영향인데. 이게 엔화 강세가 나오니까 아마 오늘 환율 아마 많이 보셨을 텐데, 그토록 바라던 달러 약세가 빠르게 진행된 겁니다.

앵커

그렇습니까?

정철진/경제평론가

달러 약세도 103까지 떨어졌고요. 오늘은 1280원을 순간적으로 바라보게 되면서, 현재 그동안의 금융 시장을 짓눌러왔던 게 강한 달러 초강세였다면 엔화가 엄청난 힘을 내면서 최근에는 유로화와 파운드화도 힘을 냈잖아요. 달러를 오히려 누르는, 달러 약세. 달러 유동성에 숨통이 트이는 거. 이거는 굉장히 긍정적인 거거든요. 이 두 가지의 영향이 현재로서는 함께 나오고요. 이게 어느 것이 더 클까를 주식 시장도 지금 지켜보고 있는 거 같아요.

앵커

글쎄요.

정철진/경제평론가

우리도 오르락내리락.

앵커

그렇습니다.

정철진/경제평론가

뉴욕 증시도 빠지는 척하다 거의 보합으로 끝났거든요. 뭐가 더 긍정적인지 조금 더 판단하고 있지 않나 생각합니다.

앵커

정말 일본은 아까도 말씀을 하셨지만 장기적으로 꿈쩍도 안 하고 이자율을 낮은 이자율을 인위적으로 만들어왔는데요. 일본까지 올리지 않으면 안 될 상황. 그거는 역시 아까도 여쭤봤지만 세계적인 고금리를 이 세계적인 고물가를 견디지 못했다.

정철진/경제평론가

그렇죠. 일본 국민 같은 경우에는 25년을 저물가로 살다가 이게 2%만 돼도 지금 인플레이션에 허덕될 수밖에 없기 때문에. 특히 일본도 에너지가 없죠. 그러니까 에너지를 수입하는 나라인데 저렇게 엔화가 얼마나 오랜 기간 최약세였습니까? 그래서 힘들어하니까 역시 일본 국민을 위해서라도 엔화 강세. 소위 말하는 긴축은 피할 수가 없었다. 가야만 했다는 건데.

여기서부터 일본은 또 하나의 딜레마가 있습니다. 왜냐하면 사실상의 긴축, 사실상의 금리 인상 나올 때 부랴부랴 일본은행에서 보도 자료를 내고 이거 긴축 아니야. 우리는 완화 더 할 거야. 이게 뭐냐 하면 일본은 실은 국민들에 대한 부채. 대내 부채가요. 250%가 넘습니다.

앵커

어마어마하죠.

정철진/경제평론가

과거 유럽이 피그스 국가, 돼지 국가, 거기도 160, 150%였는데 250%의 빚을 지고 있기 때문에 금리가 올라간다? 그러면 일본 재무성이 감내해야 할 이 이자가 어마어마합니다. 그러니까 금리를 올린다는 것도 일본에게는 굉장히 힘든 선택이고요. 더 올린다면 이제 선택할 길은 하나죠. 일본은 대내적으로도 빚이 많지만 대외적으로는.

앵커

건강하죠.

정철진/경제평론가

채권자입니다. 그러면 대외 자산 팔아서 끌어오고 끌어와야 하면 그게 또 얼마나 요동치겠습니까?

앵커

세계 시장이 요동 치겠죠, 또.

정철진/경제평론가

그래서 이게 일본이 꼭 고작 장기 금리 0.25 한도에서 0.5로 올린 게 뭐가 대단해. 하는데 돌아 돌아 참 많은 나비 효과를 앞으로 미칠 수 있어서 귀추가 주목되는 점입니다.

앵커

다시 뒤집어 이야기하면 일본이 얼마나 경제 대국이었는지 다시 한번 느껴지는 부분이 있습니다. 그런데 미국. 미국 시장은 어떻습니까?

정철진/경제평론가

연준의 말. 연준이 앞으로 하겠다는 말을 믿는 쪽과 안 믿는 쪽이 나뉘는 거 같습니다.

앵커

안 믿는 쪽이 조금 더 강한 것 같습니다.

정철진/경제평론가

일단은 믿고 반영하는 쪽은 역설적으로 주식 시장입니다. 왜냐하면 12월 FOMC 회의 이후에 제롬파월 연준 의장이 강력한 매파적 발언을 했죠. 그런 이후에 산타 랠리는 거의 안 올 것처럼 뉴욕 증시는 계속 빠지고 있는데. 안 믿는 쪽, 연준은 강력 물가 잡을 때까지 긴축할 거야. 안 믿는 쪽은 크게 두 가지인데요. 채권 시장하고 외환 시장입니다.

일단 외환 시장. 어제도 그랬고 그제도 그랬고 연준 의원들이 돌아가면서 지금 또 말폭탄이거든요. 강력한 매파적 발언을 하는데 이 정도였다면, 주가도 이 정도 빠다면 달러가 굉장히 힘을 내야 합니다. 그런데 달러는 주야장천 하락하고 있어요. 엔화 강세도 했고요. 그전부터 거기는 뉴욕, 미국의 긴축보다 유럽의 긴축이 더 세다 해서 유로화가 오히려 강해집니다. 이것은 뭐겠습니까? 지금 연준은 계속 긴축을 이야기하고 있지만 달러가 먼저 빠져요. 외화를 보면 저러다가 못 할 거야. 끽해야 4.75. 끽 해야 5%야라는 걸 하나 안 믿고 있고요. 채권 시장도 안 믿고 있습니다. 기준금리가 4.5인데, 지금 10년 물금리. 3.4였다가 간밤에는 소위 말하는 엔화의 사실상의 긴축. 이것 때문에 3.7까지 튀어올랐는데 아직도 기준금리 대비 10년물 금리가 훨씬 낮지 않습니까? 이것을 보면 채권 쪽에서도 이미 경기침체야. 이제 못 올릴 거야라고 믿는 쪽과 안 믿는 쪽이 확연하게 나뉘고 있습니다.

앵커

어제도 비슷한 이야기 나눴는데 역시 연준 자체에 어떤 과거의 말을 번복했던 여러 가지 역사도 있고 또 못 믿는 이유가 그만 좀 올려라 하는 기대도 있는 거 같고요.

정철진/경제평론가

그런데 확실한 건 저는 90년대부터 연준의 권위, 연준의 말, 연준 이거 계속 추적해오고 기사도 쓰고 했지만, 역대적으로 연준의 신뢰가 이렇게 떨어진 적. 또 연준의 통화 정책이 이렇게 약발이 안 먹힌 적은 처음입니다. 1900년대 초반에 FRB라는 게 생긴 이후에 이렇게까지 연준이 흔들리는 적은 처음이었고요. 아직도 주식 투자 격언 중에 또 주가가 더 떨어질 거라는 쪽에 하방을 외치시는 분들은 연준에 맞서지 말라는 이야기를 계속하고 있지만 시장은 상당히 맞서고 있고요.

앵커

시장이 맞서는 이유는 아까도 잠깐 말씀드렸지만 연준이 워낙 말을 많이 바꿨어요.

정철진/경제평론가

그것도 있고. 실은 그전에 얘기는 길어지지만 양적 완화라는 말부터가 연준이 연준 스스로를 망친 겁니다. 지금 뭐냐 하면 연준이 소위 말하는 채권들을 다 받아준 거 아닙니까? 그만큼 돈을 찍어내서 지금 전 세계 10년물, 미국 국채 10년물에 25%, 30% 가까이를 연준이 자기가 갖게 된 거예요. 그러면 여기서 금리를 올리면 손실은 고스란히 자기가 보게 되는, 이런 거에 빠진 것도 일단 연준의 힘이 약해졌다는 부분 중의 하나고.

두 번째는 미국의 정부 부채입니다. 연준에 맞서지 마라. 80년대에 무려 20% 이상씩 기준금리를 폴 볼커가 올렸을 때 미국의 법정 채무는 3조 달러 될까 말까 했고요. 지금 미국 정부의 빚은 31조 달러입니다. 이게 무슨 이야기냐. 당시에는 금리를 한번 진짜 물가 잡으려고 올려도 정부의 이자 내는 부담은 그리 크지 않았는데 지금 31조. 법적 채무 꽉 찼거든요. 여기에서 계속 금리를 올린다? 10년물 금리가 계속 튀어오른다? 이거는 계속계속 미국 금리가 추락해요.

앵커

거기다가.

정철진/경제평론가

거기다가 바이 백 이야기도 나온 거고요.

앵커

거기에 경기 침체가 온다는 거. 거의 기정 사실처럼. 시간의 문제이지만 이런 것들이 연준의 말을 못 믿는 거, 경기 침체 오면 그래도 떨어뜨리겠지, 금리를. 이런 기대가 있는 거 아니겠습니까?

정철진/경제평론가

그렇습니다. 그리고 연준이 계속해서 말하는 고용도 상당히 역설적인 건데 연준은 지금 다 나쁜데 고용이 짱짱하니까 금리를 올릴 거라고 하는데요.

앵커

경기 침체 오면 고용 떨어질 건 자명하고요.

정철진/경제평론가

그런데 또 이렇게 고용이 괜찮다는 건 경기 침체가 오더라도 최악은 아니잖아. 고용은 괜찮으니까. 또 이런 반론이 나오면서 계속해서 연준은 지금 조심해, 하지만.

앵커

어떻게 할지 알 수 없습니다.

정철진/경제평론가

시장은 안 믿고 있습니다.

앵커

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다.

감사합니다.

[번개번개]

전세 보증금 미반환도 큰 문제지만

사기꾼들이 고의로 전세 사기를 공공연하게 치는 세상이 됐네요.

재수 없으면 누가 당할지 모르는 세상이 됐습니다.

사기 치는 일에 동네 공인중개사들이 끼어 있다니

누구를 믿어야 될지

아무리 세상이 험해도 동네 떡방 사장님은 믿을 수 있어야 되는 거 아닌지