가성비 좋은 ‘급매’ 부동산 싸게 사는 법

[가자산]

◈ 오래 영업한 중개업소를 찾아라

요즘 부동산 매매시장에서는 시세보다 저렴한 급매물이 수요자들에게 손짓하고 있다.

한동안 지나치게 급등한 탓에 부동산 가격이 조정을 받을 것이란 기대감에 투자하려는 사람들이 꿈적하지 않자 급히 부동산을 팔아야 할 사정이 있는 사람들이 시세보다 현저히 낮은 가격으로 팔려고 주문하는 경우가 잇따른다.

수요자 입장에선 ‘가격 경쟁력’을 내세운 급매물에 관심이 갈 수밖에 없다. 그러나 다른 한편으론 조금 더 기다리면 더 좋은 매수기회가 오지 않을까 하는 기대감도 적지 않은 게 사실이다. 멀리 내다보고 투자하려는 실수요자라면 요즘 같은 침체기 때 기회를 찾는 것도 생각해 봐야 한다.

투자자들이 발길이 뜸해 거래시장에 움츠러들 때가 매수 찬스일수 있다. 그러나 침체국면이 길어질 조짐이 많고 급매물 가격도 추가로 더 내려갈 가능성이 크게 때문에 조금 더 시장상황을 지켜봐야 한다는 분석도 전문가들 사이에 의견이 분분하다.

◈ 최근 시장에 나오는 급매물 거래 동향은 어떨까?

‘급매물’은 파는 사람이 자금압박 때문에 나오는 값싼 부동산을 말한다. 통상적인 거래시장에 내놓았을 때 내놓은 가격, 즉 시세보다 5~10% 싸게 나온 매물이 일반적이다. 급매물은 아파트나 상가 등 종목을 가리지 않고 호·불경기에도 꾸준하게 공급되는 특징이 있다.

환금성이 떨어지는 토지나 전원주택, 대형 매물의 경우 호가 대비 20~30% 싸게 나오는 부동산도 종종 있다. 요즘처럼 침체기에는 경매나 공매보다 더 싸게 잡을 수 있는 급급매물도 눈에 띈다. 입찰 전에 공부해 둬야 하는 골치 아픈 경매투자보다 훨씬 안전하고 싸게 매입할 수 있는 기회 많은 투자대상인 셈이다.

급급매일수록 유통은 은밀하게 이뤄진다. 이유는 파는 사람이 소문 내서 팔고 싶지 않아서이다. 얼마나 자금압박을 받았으면 대놓고 값싸게 팔까 하는 소문 때문에 조용히 시장에 나온다. 안면 있고 비밀(?)을 지킬 수 있는 믿는 중개업자에게만 조심스레 의뢰한다. 따라서 지면에 공개되는 광고나 인터넷매물은 무늬만 급매물이거나 고객 유인용이기 때문에 초보 투자자만 현혹하는 불량 매물일 가능성이 크다.

한 지역에서 10년 이상 영업한 개업 공인중개사무소는 대체로 급매물이 많다. 다년간 많은 고객을 상대하다 보니 팔고사고를 반복해 매도자를 많이 알고 있어서이다. 파는 사람의 성향과 자금사정을 잘 알기 때문에 급매물로 처리하기 쉽다. 파는 가격을 매수자에 맞춰 협상하는 데 유리하다.


◈ 급매물로 나온 이유는 다양하다.

‘세금회피형’, ‘자금압박형’, ‘상속증여형’, ‘현지사정 모르쇠형’, ‘개인사정형’으로 나뉜다. 대체로 상속증여형과 현지사정 모르쇠, 개인사정형이 급매물로 사면 매우 싸다.

상속형은 부모님으로부터 물려받은 부동산인데 보유하려는 마음보다 등기 후 즉시 현금화시키려는 피상속자나 이해관계자들이 많아 값싸게 팔기 때문에 급매시장에서 인기가 높다. 통상 시세 대비 20~30% 싼 것은 물론 대형 아파트나 토지의 경우 경매 이하 가격에 내놓은 경우도 있다. 파는 사람은 빨리 현금화할 수 있고 사는 사람은 값싸게 사서 둘 다 이익이다. 이런 매물을 잘 잡으면 절반 값인 떨이로 매입할 수 있다.

현지사정 모르쇠형이 내놓은 부동산도 A급 급매물이다. 해외이민 또는 외지 사람이 투자목적으로 사둔 중소도시 대형 주택이나 토지에서 이런 매물이 대부분을 차지한다. 양도세와 기타 비용을 공제하고 어느 정도의 시세차익만 구현하면 굳이 제값 받지 않아도 된다는 후한(?) 마음에 현지중개업소에 급하게 나온다.

특히 장기 해외출장이나 이민 때문에 국내에 거주하지 않는 투자자가 사둔 부동산은 현지 부동산 시세동향에 둔하기 때문에 한 중개업소에 매도권리를 넘기며 의뢰해 더 값싸게 잡을 수 있다.

아파트의 경우 수도권 입주물량이 많은 곳과 입주 2년이 지난 단지에서 급매물이 풍부하다. 경기도 하남 광주 오산 남양주 의정부 김포 등 수도권 곳곳에서 투자를 목적으로 매입했던 아파트 급매물이 꾸준하게 공급된다.

여유계층이 투자목적으로 매입한 경우 양도세 중과 회피와 공급물량 과다에 따른 부담으로 시세대비 10~20% 싼 급매물과 분양가 원가 수준의 매물이 꾸준히 공급된다. 투자목적 부동산이다 보니 그 동안 가격상승으로 자본소득을 봤더라도 투자원금 회수가 되면 곧바로 급매로 처분한다.

이런 매물을 잡으려면 인적 네트워크를 활용하는 것이 중요하다. 관심지역 내 중개업소 몇 군데에 현재의 자금사정을 이야기하며 값싼 매물이라면 언제든 현금동원이 가능하다는 점을 부각시킬 필요가 있다. 달랑 연락처만 남겨놓고 오기보다는 명함을 주고받으며 개인적인 친분을 쌓아두는 것이 유리하다.

가끔 시간적 여유가 있을 때 업소를 방문해 직원들과 친분관계를 유지하면 중개업자는 확실한 고객으로 분류해 매수자 입장의 값싼 매물 찾기에 전력을 기울인다. 또 주변사람이나 친지에게 매입의사를 전해놓으면 훨씬 저가에 매입할 급급매물의 정보를 쉽게 얻어낼 가능성이 높아진다.

<부동산 개발협의회 디벨로퍼 아카데미>