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2013년. 부동산 세법 메뉴얼
010-7118-3119. 정 경윤 (전)국세청근무, 뉴욕 아델피 대학 연수/ 타워 팰리스 심판청구수행,로시닷 컴(주) 세무 상담 위원 , 시흥시청 호민관실 자문위원.FAX 031-499-4477.02-472-8295)
1.4.1 부동산 대책
양도주택요건 |
면적 및 금액요건 |
효과 |
신축, 미분양 주택, 오피스텔포함 |
전용85㎡이하 또는 6억이하 |
5년간 발생한 양도세 감면 |
기존 1세대 1주택. 오피스텔포함 |
전용85㎡이하 또는 6억이하 |
5년간 발생한 양도세 감면 |
(1).기존주택 : 비과세요건(2년 이상 보유)을 충족한 주택
(2)실지거래가액에는 순수한 취득가액(취득세 등 부대비용 제외)
(3)오피스텔: 주민등록 전입신고를 하거나, 취득 후 60일 이내에 임대등록 하여야 함.
(4)기산일:
2013년 4월1일부터 2013년 12월 31일 까지 매매계약을 하고 계약금을 지불한 경우 (5)5년간 발생한 양도소득세는 100%감면이나, 감면세액의 20% 농어촌 특별세 부담이있을 수 있음(특정 감면규정에는 농특세가 감면되는 경우도 있음).
(6)주택 수 제외: 종전 주택을 양도하는 경우, 신규 구입주택을 소유주택 수에서 제외
(7)감면대상 주택확인: 당해 시, 군 구청장에게서 확인받은 서류를 매매계약일로부터 30일 이내에 양수자에게 교부하여야 함.
(8)생애최초 주택구입자: 부부합산 연 소득이 7천 만원 이하인 경우 6억원 이하의 모든 주 택을 올해 연말까지 취득하면 취득세 면제함
2.양도소득세 계산구조
양도가액 : 상대방으로부터 실제 수수한 거래금액 -취득가액 :취득에 소요된 실제지출금액, 또는 환산가액 -필요경비 : 취득세 등, 양도비, 확장비용 =양도차익 -장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 -양도소득금액 -양도소득기본공제: 연간 1인당 250만원 =과세표준 *세율-누진공제 산출세액 -공제, 감면세액 =자진납부세액 / 동 세액의 10% 지방소득세 (양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내 신고 납부) 예시)2013년6월 14일에 잔금을 받으면 ,신고 납부기한이 8월 14일이 아니라,8월31일 임.(6월중 언제라도 잔금을 받으면, 신고 납부 기한은 8월31일 임.) 신고 기한이 지나면 20% 및 0.03%/1일당. 가산세부과. |
3.필요경비
공제 항목 |
불 공제 항목 |
취득금액. 베란다 확장비용.새시 설치비용 |
도배 ,장판 ,벽지, 조명기구 교채 비용 |
취득세 등 공과금. 세무사, 법무사 수수료 |
금융기관 차입금 이자 |
중개수수료/법정요율보다 많이 지급해도인정 |
건물 도색비용 |
강제매입채권 매각차손/광고비 |
주방가구(씽크대 등) 교체비용 |
소유권 취득을 위한 소송비/화해비용 |
상가를 분양받고 환급받은 부가가치세 |
부동산 컨설팅비용, 개발 부담금 |
종합소득세 계산시 계상한 감가상각비 |
무허가 중개업자에게 지급한 중개수수료 |
기존 건물의 현상 유지에 들어가는 비용 |
4.취득가액이 불분명한 때 (취득당시 계약서가 없는 경우 )
환산 취득가액=양도가액*취득당시 기준시가/양도당시 기준시가
환산 취득가액으로 신고하는 경우 상기 공제항목 이라 하더라도 불 공제됨.
이 경우 취득당시 기준시가의 3%만 공제됨.
5.기준시가의 종류
종류 |
명칭 |
포함내역 |
고시관청 |
일반 토지 |
공시지가 |
토지 |
국토교통부 |
일반 건물 |
기준시가 |
건물 |
국세청 |
상업용 건물 |
기준시가 |
토지와 건물 |
국세청 |
개별주택 |
개별주택가격 |
토지와 건물 |
국토교통부 |
공동주택 |
공동주택가격 |
토지와 건물 |
국토교통부 |
6.세율
(1)일반세율: 2년 이상 보유하고, 등기된 자산인 경우
과세표준 |
세율 |
누진공제 |
1,200만원 이하 |
6% |
- |
1,200만원초과 4,600 만원 이하 |
15% |
108만원 |
4,600만원초과 8,800 만원 이하 |
24% |
522만원 |
8,800만원 초과 3억원 이하 |
35% |
1,490만원 |
3억 초과 |
38% |
2,390만원 |
예시) 과세표준이 9,400만원이면(누진공제의 이해)
94,000,000원*35%-14,900,000=18,000,000원//지방소득세 1,800,000원.
1,200만원*6%+3,400만원*15%+4,200만원*24%+600만원*35%=
720,000+5,100,000+10,080,000+2,100,000=18,000,000원
(2)특수한 경우
구분 |
세율 |
비고 |
미등기자산 |
70% |
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비사업용 토지,3주택이상자 |
60% |
2013년 말까지는 일반세율(2년 이상 보유 시) |
중과 대상 2주택이상자, 1년 이내 단기 양도자 |
50% |
중과대상2주택이상자는 2013년 말까지는 일반세율(2년 이상 보유시) |
보유기간 1년 이상 2년 미만 |
40% |
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- 2013년 6월중 국회에서 다주택자 중과규정 폐지 논의가 있으니 참고.
7.장기보유특별공제(비사업용 토지는 공제 배제)
보유기간 |
장기보유특별공제 | |
일반적인 경우 |
과세되는 1세대 1주택 | |
3년 이상 |
양도차익*10% |
양도차익*24% |
4년 이상 |
양도차익*12% |
양도차익*32% |
5년 이상 |
양도차익*15% |
양도차익*40% |
6년 이상 |
양도차익*18% |
양도차익*48% |
7년 이상 |
양도차익*21% |
양도차익*56% |
8년 이상 |
양도차익*24% |
양도차익*64% |
9년 이상 |
양도차익*27% |
양도차익*72% |
10년 이상 |
양도차익*30% |
양도차익*80% |
*과세되는 1세대,1주택: 양도가액 9억 초과분.
8.1세대 1주택 비과세.
세법해석 시점은 특별한 경우 외에는 항상 양도당시를 기준으로 판단함.
1) 요건 :1세대가 1주택을 2년 이상 보유 하면 됨.(2012.06.29이후 양도 분 부터)
2) 양도가액이 9억을 초과하면, 초과분에 대하여만 양도세 내면됨.
(양도가-취득가)*양도가-9억/양도가액
3)일시적 2 주택자 : 신 주택 취득 후 종전주택을 3년 이내에 양도하면 비과세.
단 종전주택을 취득하고 최소1년이 지난 후에 대체주택을 취득한경우만 비과세적용
9.지분으로 소유한 주택의 경우.
원칙 |
각자가 1주택을 소유한 것으로 봄 |
예외 |
상속으로 인하여 공동 소유한 경우, 상속지분이 가장 큰 사람의 주택으로 봄 |
10.임대주택규정
등록요건 |
주택임대사업자 등록(시, 군, 구청 및 세무서) |
기준일 |
임대주택 등록 후 최초 임대 개시일 |
가액요건 |
상기 기준일 현재 기준시가 6억 원 (비 수도권 3억원) 이하 |
기간요건 |
5년 이상 임대 |
호수요건 |
전국의 모든 주택 1호 이상 |
양도소득세 혜택 |
거주주택 비과세(3년 이상보유, 2년 이상거주 시), 당해 임대주택은 양도세 감면 혜택 없음 |
종합부동산세 혜택 |
거주주택 (9억 공제. 장기보유공제. 고령자공제) 임대주택 비과세 |
지방세 혜택 |
취득세, 재산세 감면 |
*거주주택 비과세 후 추가로 비과세 받는 경우는 직전비과세 받은 거주주택의
양도일 이후 발생한 양도차익분만 비과세.
11.사업용 건물(공장, 상가, 사무실, 숙박업소등) 양도 시 부가가치세 문제.
(1).일반적인 경우 :양도소득세 외에 건물 분 부가가치세도 부담함.
(2.)포괄 사업 양수도 - 부가가치세 해당 없음.
12.취득세: 취득일로부터 60일(30일)이내 신고.
취득방법 |
과세표준 |
세 율 | ||||
취득세 |
농특세 |
지방교육세 |
합계 | |||
매매 (분양포함) |
일반 |
취득가액 |
4,00% |
0.2% |
0.40% |
4.60% |
국민주택 이하 |
2.00% |
비과세 |
0.20% |
2.20% | ||
국민주택 초과 |
2.00% |
0.5% |
0.20% |
2.70% | ||
원시취득(자가신축) |
2.80% |
0.2% |
0.16% |
3.16% | ||
상속 |
2.80% |
0.2% |
0.16% |
3.16% | ||
증여 |
3.50% |
0.2% |
0.30% |
4.00% |
(1)2013년 6월 30일까지 적용되는 세율(주택의 유상취득에 한함)
구분 |
취득세 |
지방교육세 |
농특세 |
합계 | ||
1주택자 |
9억 이하 |
85㎡이하 |
1% |
0.1% |
비과세 |
1.1% |
85㎡초과 |
1% |
0.1% |
0.65% |
1.75% | ||
9억~12억 |
85㎡이하 |
2% |
0.2% |
비과세 |
2.2% | |
85㎡초과 |
2% |
0.2% |
0.5% |
2.7% | ||
12억 초과 |
85㎡이하 |
3% |
0.3% |
비과세 |
3.3% | |
85㎡초과 |
3% |
0.3% |
0.35% |
3.65% | ||
다주택자 |
12억 이하 |
85㎡이하 |
2% |
0.2% |
비과세 |
2.2% |
85㎡초과 |
2% |
0.2% |
0.5% |
2.7% | ||
12억 초과 |
85㎡이하 |
3% |
0.3% |
비과세 |
3.3% | |
85㎡초과 |
3% |
0.3% |
0.35% |
3.75% |
-2013년 6월중 국회에서 취득세 감면시한이 연장될 수 도 있으니 참고.
(2)오피스텔은 무엇으로 사용하든, 상가로 분류되어 감면혜택 없음.(지방세에 한함)
13.상속(증여)세: 사망 (생존)시 재산의 무상이전
세율(상속세 ,증여세 동일)
과세표준 |
세율 |
누진공제 |
1억 이하 |
10% |
- |
5억 이하 |
20% |
1천 만 원 |
10억 이하 |
30% |
6천 만 원 |
30억 이하 |
40% |
1억6 천 만원 |
30억 초과 |
50% |
4억6 천 만원 |
*상속 증여세 과세 가액은 시가(감정가액이나, 매매사례가액)가 있으면 그 가액으로 하고,
시가가 불분명 하면 기준시가로 함. 아파트 매매사례가액은 국토교통부 사이트에서 확인가능함
* 법정신고 기한 내(상속:6월/증여3월)에 신고, 납부 하면 10% 공제함.
* 꼭 6월(3월)이 아니고, 사망일(증여일)이 속하는 달의 말일부터6월(3월).
* 예시) 2013년 1월 14일 사망하거나 증여등기 하면 신고기한은
증여 4월30일/상속8월 31일.(4월13일/8월13일이 아님)
14.상속공제
항목 |
금액 |
기초공제 |
2 억 원 |
기타인적공제 |
자녀1인당 3천 만 원, 20세까지 1년당 500만 원 등 |
일괄공제 |
5 억 원 /기초공제 및 기타인적공제 대신 선택 가능함. |
배우자상속공제 |
최소5억/최대30억 |
동거주택공재 |
5억과 주택가액의 40%중 적은금액 |
가업상속공제 |
100억,150억,300억 |
영농상속공제 |
한도 2억 원 |
금융재산공제 |
2천만원이하 전액. 2천 만원 초과분 [금융재산의20%와 2천만원 ]중 큰 금액 (한도 2억원) |
15.증여재산공제(10년간 누계 액임)
구분 |
공제액 |
배우자로부터 증여받은 경우 |
6억 원 |
직계존속(계부, 계모, 양부 포함),직계비속 |
3천만원(미성년자는1,500만원) |
기타친족(6촌 이내 부계 혈족 등) |
5백 만원 |
16.자금출처 조사 배제기준(10년간 기준임)
구분 |
취득자산 |
채무상환 |
총액한도 | ||
주택 |
기타재산 | ||||
세대주 |
30세 이상 |
2억 |
5천 |
5천 |
2억5천 |
40세 이상 |
4억 |
1억 |
5억 | ||
비세대주 |
30세 이상 |
1억 |
5천 |
5천 |
1억5천 |
40세 이상 |
2억 |
1억 |
3억 | ||
30세 미만자 |
0.5억 |
0.3억 |
3천 |
8천 만원 |
(1)소명금액의 범위
①취득자금이 10억 미만인 경우: 자금 출처가 80%이상 소명하면 전체가 소명된 것으로 봄
②취득자금이 10억 이상인 경우:
입증하지 못한 금액이 2억 원 미만인 경우 전체소명된 것으로 봄
(2) 자금출처 인정범위
재산처분대금:〔처분금액-공과금 상당액〕이자, 배당, 기타소득:〔지급액-원천징수세액〕
사업소득〔소득금액-공과금 상당액〕급여소득〔총급여액-원천징수세액〕
취득일 이전의 전세금, 임대보증금, 금융기관 대출금등
17.간이과세자 신고 횟수 축소
1)간이과세자는 부가가치세 신고를 다음연도 1월25일 한번만 함
(2013년도 분은 2014년1월25일 신고 및 납부)
2)연간 매출액이 2400만원 미만이면 신고는 하되, 납부의무는 없음
3)연간 매출액 4800만원 미만이면 간이과세자임.
4)직전과세 기간에 대한 차감납부 세액의 50%를 7월25일 까지 납부하고
확정 신고 때 그 금액을 공제함(해당자에 한함)
18.현금 영수증 발급 의무화
대상 업종 |
부동산 중개업 등 현금수입업종 2010.04.01. 부터 |
기준금액 |
거래건당 30만원(부가세포함)이상 거래 |
내용 |
소비자가 요청 하지 않아도 현금영수증 발급 하여야함, |
불이행시 제제 |
미 발급분에 대하여 50% 과태료부과 |
신고자 포상 |
미 발급 금액의 20% 포상금 지급(건당300만원, 동일인1500만원 한도) |
19. 상가 임대차 보호법 과 주택임대차 보호법
구분 |
개념 |
요건 |
효과 |
대항력 |
건물 주인이 바뀌어도 임차기간 및 보증금을 반환 받을 때까지 계속 살 수 있는 권리
|
①,건물의 인도 ②.상가는 사업자등록 ③,주택은 전입신고 |
보증금 전액에 대하여 소유자 ,양수인 경락인에게 대항 |
우선변제권 |
후순위 권리자 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리 |
①.건물의 입주 ②.사업자 등록 ③.주택은 전입신고. ④.확정일자 (주택 동사무소 / 상가 세무서)
|
-보증금 전액을 순위에 의해 우선 변제 -확정일자를 받음으로서 채권에서 물권으로 변환되는 효과 |
최우선변제권 |
선순위 권리자 보다 우선하여 소액 보증금을 변제 받을 수 있는 권리 |
경매개시기입등기 전에 ①.건물의 입주 ②.상가는 사업자 등록 ③.주택은 전입신고. 법정소액 보증금
|
-보증금중 법정 일정액을 최우선 변제 -법정소액보증금이면 확정일자와 관계없이 받을 수 있음. |
*.최우선 변제권은 입주당시를 기준으로 판단하는 것이 아니라, 당해 부동산의 최초담보물권 설정일의 기준으로 판단한다.
20.주택 임대차 보호법과 상가임대차 보호법 비교
내용 |
주택임대차보호법 |
상가 임대차보호법 |
건물용도 |
주거용 건물 |
주된 부분이 영업용 |
적용범위 |
무허가, 미등기 건물도 포함 |
사업자 등록대상이 되는 건물 |
공시방법 |
주택인도와 주민등록 |
상가건물의 인도와 사업자 등록 |
법적용대상 보증금범위 |
제한 없음 |
서울특별시 3억 이하 과밀억제권역 2억5천 이하 광역시(군지역,) 1억8천 이하 기타지역 1억5천 이하 |
최우선 변제 한도 |
주택매각가액의 1/2 |
상가매각가액의 1/3 |
확정일자 받는 곳 |
법원, 등기소, 공증인, 주민자치센터 |
사업장 관할 세무서 |
보호대상 |
자연인(법인은 일부포함) |
사업자 등록을 한 법인, 개인 |
계약기간 |
2년 |
1년 ,최장 5년간 보장 |
임대료인상 한도 |
연5% |
연9& |
보증금월세전환율 |
14% |
15% |
임차권승계 |
사실혼 배우자 인정 |
승계제도 없음 |
계약해지 사유 |
2회 이상 차임 연체 |
3회 이상 차임 연체 |
최우선 변제금액 좌기 금액 이하 (단위: 만원) |
서울특별시:7,500-2,500 과밀억제권역:6,500-2,200 광역시(군지역,):5,500-1,900 기타지역 4,000-1,400 |
-서울특별시 5,000 -1,500 과밀억제권역4,500-1,350 광역시(군지역,) 3,000-900 기타지역 2,500-750 |
-상가는 법적용대상 보증금을 초과 하면, 민법상 임대차 규정이 적용됨.
※상기 기재된 사항은 일반적인 경우에 해당하는 것으로서 최종 의사 결정시에는 관계 전문가와 다시 한 번 상담 후 결정 하십시요. 무단전재 및 복재를 금합니다.