재개발 바람이 분다~ 미니신도시로 변신 중 '장위뉴타운'

[김영일]

[주목해야 할 부동산 정보] 서울 최대 규모 뉴타운으로 주목받는 곳이 있습니다. 바로 장위뉴타운인데요. 이곳은 한때 정비구역 해제로 재개발 사업이 지지부진했지만, 최근 개발에 다시 속도를 내고 있습니다. 장위뉴타운이 서울 강북을 대표하는 신흥 주거타운으로 거듭날 수 있을지 KT에스테이트에서 살펴봤습니다.

서울 최대규모 재개발 사업지 ‘장위뉴타운’

서울시 35개 뉴타운 가운데 가장 큰 규모를 자랑하는 뉴타운을 아시나요?

지난 2005년 뉴타운 지구로 지정된 장위뉴타운입니다. 당시 장위뉴타운은 서울 성북구 장위동 일대 186만7000㎡의 땅을 15개 구역으로 나눠 아파트 2만4000여 가구를 조성하는 미니신도시급 계획으로 추진됐는데요.

하지만 기대와 달리 장위뉴타운은 반쪽짜리 뉴타운이란 오명을 얻게 됩니다. 2008년 금융위기 등으로 부동산시장이 급격히 얼어붙으면서, 장위뉴타운 재개발사업도 지지부진해진 탓입니다. 결국 장기간 표류하던 장위뉴타운은 15개 구역 중 절반 가량이 정비구역에서 해제되면서, 규모도 반으로(91만8901㎡)로 축소됐습니다.

이처럼 우여곡절이 많았던 장위뉴타운의 재개발 시계가 최근 다시 빨라지고 있습니다. 신속통합기획, 공공재개발 등 정부 주도 사업에 적극적으로 도전하는 곳을 비롯해 구역마다 개발 청사진을 확보하면서 멈췄던 사업이 다시 추진력을 얻기 시작한 것입니다.

해제구역 등에서 사업 재개 움직임… 재개발 시계 빨라진다

특히 정비구역에서 해제됐던 6곳(8·9·12·11·13·15구역)이 다양한 방식으로 사업을 재개하고 있습니다. 지난해 3월, 공공재개발 2차 후보지로 선정된 8구역과 9구역은 공공기관의 주도 하에 정비사업 절차가 진행 중이고, 12구역은 지난해 8월 도심공공주택 복합사업의 후보지로 선정되면서 재개발 사업에 물꼬를 텄습니다.

구역지정이 해제됐던 또 다른 곳들도 사업에 적극 나서고 있습니다. 지난해 서울시 신속통합기획에 공모해 최종 문턱을 넘지 못한 11구역과 13구역의 경우 역세권 시프트 사업이나 모아타운 등을 검토하며 어떤 형태로든 재개발을 다시 추진하겠다는 의지를 내비쳤습니다.

15구역은 지난 2018년 5월 정비구역에서 해제된 이후 제자리걸음을 걷다가 올해 3월 조합설립인가를 받았는데요. 개발이 완료되면 총 2464가구 규모의 대단지로 탈바꿈될 전망입니다. 이 밖에 4, 6, 10구역은 관리처분인가를 마치고, 막바지 사업을 추진하고 있습니다. 이중 4구역은 GS건설이 31개 동, 총 2840가구를 지을 예정이며, 올해 안에 일반분양(1331가구)을 진행할 계획입니다. 6구역과 10구역은 대우건설이 시공을 맡았으며, 각각 1637가구와 1968가구로 지어질 예정입니다.

그동안 재개발이 꾸준히 진행됐던 장위뉴타운 동쪽 구역은 입주까지 마친 상태입니다. △2구역 꿈의숲코오롱하늘채(2017년 10월 입주) △1구역 래미안장위포레카운티(2019년 6월 입주) △5구역 래미안장위퍼스트하이(2019년 9월 입주) △7구역 꿈의숲아이파크(2020년 12월 입주) 등이 새 아파트 단지로 거듭났습니다.

장위뉴타운 내 집값도 가파른 상승세… 입주한 신축 강세

장위뉴타운 내 재개발 구역들이 사업에 빠른 진척을 보이자 주변 시세도 들썩이고 있습니다. 특히 준공한 단지들의 가격 상승세가 가파른데요. 7구역을 재개발한 꿈의숲아이파크(1703가구)는 장위뉴타운 내에서 가장 비싼 단지로 꼽힙니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 2018년 분양 당시 꿈의숲아이파크 76㎡ 분양가는 4억9800만원~5억1200만원 선이었으나, 2020년 준공 이후 가격이 가파르게 오르면서 올해 5월에는 11억원(16층)에 거래됐습니다. 이는 분양가보다 무려 2배 이상 오른 금액입니다.

5구역을 재개발한 래미안장위퍼스트하이(1562가구) 전용 84㎡의 경우, 지난 6월 12억원(31층)에 거래되며, 5억원 초반대 수준이던 분양가 대비 시세가 2배 이상 치솟았습니다. 2구역 꿈의숲코오롱하늘채의 경우 2015년 분양가격이 전용 84㎡ 기준 4억8020만원~5억900만원 수준이었는데, 지난 6월에는 12억5000만원(17층)에 거래되며, 시세가 분양가 대비 2배 이상 오른 것으로 나타났습니다.

교통 등 대형 호재로 장위뉴타운 입지적 가치 UP

이처럼 재개발 사업 재개로 장위뉴타운 집값이 들썩이는 가운데 경전철 동북선 착공 등의 굵직한 호재들도 장위뉴타운의 입지적 가치를 끌어 올리고 있습니다. 대표적인 개발 호재가 2020년 7월 착공한 동북선 경전철입니다. 동북선은 서울 왕십리역에서 노원구 상계역을 연결하는 노선인데요. 계획대로 오는 2025년 개통하면 강남, 광화문 등 서울 주요 업무지구로의 이동 시간이 크게 단축될 전망입니다.

여기에 장위뉴타운 동쪽으로는 GTX-C 노선(양주 덕정~수원)도 예정돼 있습니다. 장위뉴타운 동쪽 구역의 경우, C 노선 환승역인 광운대역이 도보권인데요. 2027년 개통을 목표로 하는 GTX-C 노선 완공 시 광운대역에서 삼성역까지 약 10분 만에 이동할 수 있어 지역 내 기대감이 높습니다.

교통 호재뿐 아니라 광운대역세권 개발에 따른 수혜도 예상됩니다. 내년 하반기 착공 예정인 광운대역세권 개발은 지하철 1호선 광운대역 인근 부지(14만8166㎡)에 총사업비 3조원(예상)을 들여 동북권 최대 규모의 복합단지를 짓는 사업인데요. 최고 49층의 호텔·영화관 등 랜드마크 건물과 2694가구 규모의 주상복합아파트 등이 조성될 예정입니다.

앞서 서울시는 이 같은 광운대역세권 프로젝트를 통해 광운대역 주변을 주거·업무·판매·문화 등 복합적 기능을 갖춘 동북권 신 경제거점으로 조성하겠다는 목표를 밝히기도 했습니다. 특히, 이 일대는 경희대, 한국외대, 고려대 등 우수한 교육기관 및 연구소가 모여있는 만큼 발전 잠재력이 높다고 평가 받고 있습니다.

반쪽짜리였던 장위뉴타운… 관심 되살아날까

장위뉴타운은 그동안 해제구역이 많아 반쪽짜리 뉴타운이란 오명을 얻으며 관심 밖으로 밀려났지만, 최근 재개발이 속도감 있게 추진되며 사업이 본궤도에 오른 바 있습니다.

다만, 장위뉴타운 일대 개발 열망이 높아진 만큼 일각에선 우려의 목소리도 나옵니다. 우선 구역마다 개발 방식에 차이가 있고, 여전히 개발 방향을 놓고 주민 사이에 갈등을 빚는 지역도 있습니다. 특히, 13구역이나 15구역 등 일부 구역은 사업에 제동이 걸렸던 시기에 신축 빌라가 크게 늘어나 이를 허물고 다시 재개발을 추진하기 쉽지 않은 상황입니다. 이들 지역은 재개발이 어려울 수 있는 만큼 투자 시 유의할 필요가 있어 보이는데요.

그뿐 아니라 재개발 지역 일대를 둘러싼 고질적인 차량 정체도 문제점으로 지적되고 있습니다. 만일 향후 도로망 등의 인프라 확충이 없다면 시민들의 불편 또한 가중될 것으로 보이는데요.

이 같은 우려에도 불구, 장위뉴타운은 다양한 방법으로 재개발 사업의 명맥을 이어갈 전망입니다. 또, GTX·동북선과 광운대역세권 개발 등 다양한 호재 역시 이 일대 발전 가능성을 밝게 하고 있는데요. 정비구역 해제로 어려움을 겪었던 장위뉴타운이 해제의 아픔을 딛고, 향후 서울 동북권 내 신흥 주거타운으로 주목받을 수 있을지 기대해보겠습니다.