요즘 오피스텔 시장을 보면 부동산시장의 침체를 도무지 느낄 수 없다. 연일 계속되는 오피스텔 분양광고에도 불구하고 오히려 수 백대 일의 청약경쟁율을 보이고 있다. 이러한 오피스텔 투자열기가 과연 지속될 것인가?
오피스텔의 진화
원래 오피스텔은 사무실과 호텔을 겸한 복합빌딩으로 국내에서는 1985년 고려개발이 서울 마포에 지은 성지빌딩이 그 효시로 되어 있다. 사무실로만 이용할 수 있는 오피스빌딩과 달리 다목적으로 숙식까지 해결할 수 있도록 설계되었으나 초기에는 단지 주거기능이 가미된 60㎡ 이하 소형 사무실로만 인식되어 왔다. 그러나 최근 주거기능이 대폭 강화된 빌트인 오피스텔이 등장하고 아파트처럼 대단지화 되고 전용율이 높아지면서 오피스텔은 주택수요를 대체, 높은 관심을 끌고 있다.
사실상 최근 인천지역에서 분양되는 오피스텔은 고층 주상복합 아파트와 비교해도 큰 차이가 없다. 여기에 주택에 대한 과중한 세금, 대출규제, 청약통장, 전매제한 등을 피할 수 있고 임대수익을 중시하는 추세가 자리 잡으면서 수익성부동산인 오피스텔의 인기는 하늘 높이 치솟고 있다.
점차 늘어나는 오피스텔 공급물량
2003년까지 공급과잉과 주거용 오피스텔의 주택분류 등 규제강화로 2005년까지 극심한 침체를 겪게 되고 이로 인해 공급물량도 급감하게 되었으며 2006년 이후 신규공급 오피스텔은 품귀현상까지 발생하게 되었다.
최근 오피스텔 공급물량 추이를 보면 2006년 이후 공급물량이 급소하게 감소한 것을 알 수 있으며 따라서 높은 청약열기는 당분간 지속될 것으로 보인다. 여기에 지난 9월 22일 이후 분양승인을 받은 서울, 인천 등 수도권 지역의 오피스텔 전매제한이 소유권이전등기일까지 강화되면서 전매제한에서 자유로운 오피스텔의 인기는 높은 프리미엄으로 나타나고 있다. 통상 공사기간이 30개월인 점을 감안하면 향후 2년 반까지는 전매제한 영향으로 임대수익은 물론 시세차익까지 기대할 수 있을 거란 계산이 나온다.
그러나 장기적으로 2012년 이후 용산, 상암, 마곡, 인천 등 지역에서 집중적으로 오피스텔이 공급되면 다시 공급과잉으로 수익률 하락과 침체를 보일 것으로 전망되어 3년 이상 장기투자자라면 주의를 요하고 있다.
돈이 되는 오피스텔은?
오피스텔은 아파트, 토지와 달리 부동산시장의 주력 상품이 아닌 경기변동에 민감하게 반응하는 틈새상품 성격을 갖는 수익성부동산으로 아파트의 대체상품 성격을 동시에 갖고 있다. 오피스텔은 아파트시장의 가격동향에 따라 영향을 받고 있으나 과거 아파트 투자와는 달리 높은 시세차익을 기대할 수가 없다.
기본적으로 수익성부동산이므로 단기적인 시세차익보다 안정적이고 장기적인 임대수익을 목적으로 투자해야 한다.
수익률을 보면 CBD, 강남, 여의도, 분당, 일산 등 일부 지역을 제외하면 수익률 차이가 크게 나타나고 있으므로 입지선정이 무엇보다 중요하다. 이런 점에서 역세권 개발 호재 등이 있는 지역의 일정 규모 이상 오피스텔은 현재 투자열기라면 시세차익까지 볼 수 있어 투자가치가 높다. 특히 일부 단기 시세차익만 노리고 초기 청약경쟁율만 높은 지역에 투자하기 보다는 꾸준한 수요가 뒷받침해주고 검증된 서울 도심의 역세권, 중심상권지역, 대학교 주변 지역 등을 중심으로 투자해야 안정적인 수익을 보장받을 수 있다.
따라서 오피스텔 중 수요층인 독신자, 미혼 직장인, 신혼부부, 대학생 등을 대상으로 사무실이 밀집된 지역, 역세권 등 유동인구가 많고 교통이 편리한 지역의 소형평형을 선택해야 오피스텔 투자에 성공할 것이다. 이러한 지역의 투자는 향후 용산, 인천 등지에서 대거 공급될 오피스텔의 가격하락 영향을 최소화할 수 있을 것이다.
출처 : 모닝플러스