경기도 부천시 개발제한구역(그린벨트)에 12만평 규모의 주택단지가 조성된다.

[장정태]

부천 그린벨트 12만평 택지조성

경기도 부천시 개발제한구역(그린벨트)에 12만평 규모의 주택단지가 조성된다.

19일 한국토지공사는 최근 부천시와 시지역종합개발을 위한 기본협약을 체결, 시의 그린벨트 조정가능지역내 12만평규모의 주택단지 조성을 추진하기로 했다고 밝혔다.

이 주택단지는 오정구 오정동 일대에 조성될 금형산업단지 및 물류유통단지와 연계돼 개발될 예정. 산업단지(10만9,000평)와 유통단지(8만8,000평)는 오정동 일대 조정가능지역에 조성된다. 주택단지는 현재 구체적인 지역선정이 이뤄지지 않았으나 시 동측의 여월동, 작동과 남측 범박동, 괴안동 일대가 꼽히고 있다.

특히 여월동 일대 여월지구(20만3,000평)가 이미 국민임대주택단지로 지정돼 있어 범박동 일대가 유력할 것으로 예상된다. 토공 국토정책기획단 최우진 부장은 "주택단지는 그린벨트 지역인 만큼 중고밀도 개발은 힘들 것"이라며 "하지만 여월지구와 함께 서울외곽 서남부의 새로운 주거지역으로 발전가능성이 높다"고 말했다.

토공은 그 동안 부천시가 산업단지조성을 요구해 왔으나 높은 수용가격과 조성원가 수준 공급에 따른 수익성문제로 개발참여를 유보했다. 산업단지는 지난해 연말 단지조성을 위한 그린벨트 해제예정지구 지정이 예정됐으나 "행정수도 이전문제"등으로 연기되기도 했다.

토공과 부천시는 설계용역 등을 실시한 후 건교부 중앙도시계획위원회에서 6~8월께 수도권 그린벨트에 대한 광역계획이 확정되는 대로 관련부처와 구역지 조정, 업종 유치계획 등을 협의할 계획이다.

◆부천여월 = 경기 부천시 여월.작동 일대로 서울도심 남서쪽 17㎞ 지점. 경인고속도로(부천IC), 서울외곽순환도로(중동IC), 춘의로, 수주로, 경인선전철(소사역)이 지나고 중동.상동신도시와 인접. 하천, 임야 등을 활용한 친환경적 국민임대단지 조성을 위한 시범단지.



소사2지구, 여월지구 부천시 마지막 택지개발지구

부천시는 거리상으로 서울과 가깝고, 녹지공간이 많아 주거환경이 쾌적한 곳이다. 특히 택지개발지구내 아파트는 실수요자와 투자자들 사이에서 인기가 매우 높다. 입주가 진행 중인 상동지구내 아파트 매매가 프리미엄이 높게 형성돼 있어 이를 뒷받침한다. 현재 부천시 안에서 택지조성 사업을 벌이는 지역은 소사2지구와 여월지구가 있다. 소사2지구는 토지수용에 대한 보상절차가 마무리됐으며, 국민임대주택단지로 조성될 여월지구는 주민반대에 부딪히는 등 아직 넘어야 할 산이 많다. 부천시 택지개발지구 현장을 가본다.

“부천시는 주거환경이 매우 쾌적합니다. 제가 여기서 20년을 살았는데 공기 좋고, 물 좋고, 서울하고 가까워 생활에 만족하고 있습니다.”
부천시 여월지구를 취재하다가 만난 한 주민의 말이다. 그는 주거환경에 만족을 표하고 있다. 그만큼 부천시는 교통여건과 생활여건 등이 잘 갖춰져 있다. 서울 강서지역과 직접 연결되는 버스노선이 있고, 지하철 1호선(경인선)이 관통하며, 인근에 경인고속도로와 서울외곽순환도로가 위치한다. 생활편의 시설은 중동지역내 까르푸, 이마트 등을 쉽게 이용할 수 있다.
부천시는 중동지구에 이어 상동, 소사2, 여월지구 등의 대규모 택지개발 지역이 시 전체를 점령해 가고 있다. 이미 입주된 지 9년이 지난 중동지구를 제외한 나머지 세 지구의 크기는 115만3,109평이며 수용인구는 7만3,760명에 달한다.

상동지구 어떤 아파트들이 들어서있나?

현재는 상동, 소사2, 여월지구 중에서 상동지구만이 아파트가 들어서 있다. 상동지구는 원미구 상동, 중동 그리고 소사구 송내동 일대를 말한다. 택지면적은 94만3,471평으로 소사2지구와 여월지구를 합친 면적의 3배에 달하는 규모다.
상동지구에서 분양된 아파트는 24개 단지 총 1만8,529세대. 단지구성은 하이타운로즈빌, 한양, 현대, LG·SK, 세종그랑시아, 신동아, 서해쌍뜨리타운 1·2차, 대우, 창보밀레시티, 풍림, 금호, 동보매그너스, 대우자판, 동양덱스빌, 삼성래미안, 써미트빌, 유림넥스빌, 효성센트럴타운, 주공 1·2단지, 금강KCC, 쌍용스윗닷홈, LG상록 등 24개 블록으로 나눠져 있다. 평형대별로는 중·대형과 대형 평형이 많은 것이 특징이다. 이밖에 대림, 동남은 5년 임대아파트이다. 대림은 657세대, 동남은 839세대로 구성돼 있으며 모두 34평(전용면적 25.7평)이다.

상동지구 아파트 최고 1억 원 이상 웃돈 붙어

상동지구내 아파트 중에서 가장 화제가 됐던 곳은 LG·SK이다. IMF를 맞아 건설업이 불안했던 99년 12월 말 상동지구내 아파트들이 분양을 시작해 미달된 곳이 많았을 때도 LG·SK는 인기몰이를 했다. 이는 LG·SK가 모두 남향에 39평 위주로 구성돼 있으며, 내부가 젊은 세대 감각에 맞게 세련되게 꾸며졌기 때문으로 조사됐다. 7월5일 현재 본지 조사부에 따르면 LG·SK 39평의 매매가는 3억원 선. 48평의 경우 평균 매매가는 3억3,000만원이다.

상동지구 아파트 값은 부동산 경기가 호황을 누린 작년 9월 이후 황금기를 누렸다. 입주시점과 맞물려 상동지구내 아파트 값이 전반적으로 폭등한 것. LG·SK와 현대 아파트 39평형의 시세동향을 살펴보면 작년 9월 이후 상승세가 눈에 띄는 것을 알 수 있다.
34평형 아파트의 경우는 1억4,500만~1억4,820만원으로 분양됐던 아파트들이 지금은 2억500만~2억1,570만 원 선에서 거래되고 있다. 34평형 중에서 가장 높은 분양가인 1억4,500만원을 기록한 효성센트럴타운은 현재 아파트 값 역시 2억1,570만원으로 가장 높게 나타났다. 5년 임대아파트인 대림의 경우 분양가는 1억3,800만원 수준에서 책정됐지만 프리미엄은 로열층의 경우 1억원이 형성돼 있다. 12월에 입주를 하게 되는 동남아파트는 이보다 낮은 9,000만원 정도이다. 삼익공인 최동렬 대표는 “소형평형은 5,500만~6,000만원, 중형평형은 6,500만~8,500만원, 대형평형 이상은 1억원 이상의 프리미엄이 형성됐다”며 “상동지구 아파트들이 소형평형 의무비율이 폐지된 직후 지어졌고, 새 아파트에 분양가를 통제했을 때보다 자재가 고급이라는 점 등이 시세형성에 유리하게 작용했다”고 밝혔다.

현재 거래가 눈에 띄는 평형대는 의외로 대형평형이다. 통상적으로 거래를 주도하는 30평형대는 대부분 실수요자들이 갖고 있어 매물이 부족하기 때문. 현지 공인중개사들이 밝히는 수요자들의 아파트 거래 성향은 제일먼저 30평형대를 찾고, 그 다음 로열층에 대한 선호 때문에 동과 호수를 따지고, 마지막으로 아파트 브랜드를 보는 것이다. 그러나 매물이 워낙 귀하기 때문에 수요자들의 선호도와 상관없이 매물은 속속 소화되고 있는 실정이다. 한편 수요를 형성하는 층은 분양초기에는 인천지역에서 넘어왔고, 지금은 아파트 평수를 늘려가려는 부천 중동신도시 주민들이 주요 세력이라고 현지 공인중개사들은 전하고 있다. 대형평형의 경우는 서울지역에서도 수요가 넘어오고 있다.

소사2지구, 여월지구 최근 거래동향

소사2지구는 소사구 본동, 괴안동, 범박동 일대에 위치한다. 6만6,386평 크기에 2,214세대가 들어설 예정이다. 이 지역 주민들은 아직 토지수용에 대한 보상을 받지 않았기 때문에 주민이주가 시작되지는 않았지만, 대한주택공사는 준공예정일을 2004년 12월31일로 계획하고 있다.
택지가 개발되면 인근지역 땅값이 오르고 거래가 활발한 것과는 다르게 소사2지구 인근지역의 토지거래는 잠잠하다. 주변 땅이 대부분 단독주택지인데 토지보상가가 이들 단독주택지 매매가보다 싸기 때문이다. 부동산 플러스 소사1호점에 따르면 단독주택지 값은 건물이 1~2년 이내에 완공됐을 경우에는 평당350만~400만원이고, 노후한 건물이 들어서 있으면 평당 300만~350만원이다. 이들 단독주택지는 대부분 30~40평 규모로 촘촘히 위치해 있어 재개발을 통해 공동주택으로 지어질 가능성이 매우 희박한 것으로 알려졌다. 결국 소사2지구 인근의 단독주택지는 가격상승요인이 전혀 없는 것으로 분석됐다.

오정구 여월동, 작동 일대에 있는 여월지구는 20만3,000평 면적에 5,000세대가 건설될 계획이다. 여월지구 인근 취락지구 땅값은 이미 오른 상태. 여월지구와 가까이 위치한 동원공인에 따르면 평당 50만원이던 땅이 1월 이후 평당 200만~250만원으로 올랐다. 그러나 현재 매매거래는 조용하다. 투자자들은 땅값이 너무 올랐다고 생각하고 관망하고 있기 때문이다. 동원공인 강성모 대표는 “지금 여월지구 인근 취락지구는 땅값이 많이 올랐지만 사두면 이익이 된다”며 “취락지구가 풀리면 전용주거지역이 될 수 있어 연립 또는 다세대 건축이 가능하기 때문”이라고 밝혔다.
현재 여월지구는 주민반대에 부딪혀 택지조성 사업에 난항을 겪고 있다. 이에 대해 현지 주민은 “세입자들은 입주권 때문에 찬성하지만, 지주들 입장에서는 토지 보상가가 매매가와 같아 실이익이 없으므로 반대를 하고 있다”고 말했다.

도로여건·생활편의 시설 잘 갖춰져 있어

상동지구는 서울과 이어지는 교통여건이 편리하다. 특히 인근에 지하철 1호선 송내역이 있어 SK,LG, 현대 아파트까지는 걸어서 15분 걸린다. 송내역에서 나오면 중동대로가 뻗어 있어 역에서 다소 먼 삼성, 대우, 주공 아파트까지도 버스를 이용하면 몇 분안에 도착할 수 있다. 계남로를 지나 올림픽 대로를 타면 여의도까지 30분 소요되며, 강남까지 40분 가량 걸린다. 여월지구는 인근에 지하철 1호선 소사역과 부천역이 위치해 있다. 또한 여월지구에서 10분정도 차를 타고 가면 서울외곽순환도로와 경인고속도로를 이용할 수 있다.

강서구 신월동을 가는데 걸리는 시간은 15~20분이며, 김포공항까지도 20분 가량 소요된다. 버스노선도 다양하다. 일반버스인 70, 70-1, 588-2 그리고 좌석버스인 62-1 등을 이용하면 서울지역까지 한번에 갈 수 있다.
그러나 소사2지구의 도로여건은 좋지 않다. 주변에 차 2대가 마주보고 지나가기도 어려운 샛길 수준의 길밖에 없다. 버스로 인근 지하철역인 소사역이나 역곡역을 가려면 마을버스 를 타고 낮 시간대에도 10분정도 소요된다.

부동산플러스 소사1호점 한동수 대표는 “소사2지구는 범박동 교통량도 분산시킬 겸 큰 도로가 개통될 예정”이라며 “심곡본동 쪽으로 지나는 도로는 주민들의 반대가 있고, 산위를 지나게 돼있어 개통이 현실적으로 어렵고, 그 반대쪽에 경인로와 만나는 도로가 생길 가능성이 높다”고 말했다.
부천시에서 생활편의 시설인 대형마트들은 중동 신도시를 중심으로 위치해 있다. 따라서 아직 삼성홈플러스가 완공되지 않은 상동지역 주민들은 중동 신도시내 월마트, LG백화점, 까르푸, 이마트 등을 이용하고 있다. 소사2지구와 여월지구 역시 아파트가 들어서더라도 대형마트를 이용하려면 중동지역의 편의시설을 같이 이용해야 할 전망이다. 이마트 등이 있는 부천역까지는 소사2지구에서 차로 20분, 여월지구에서는 10분 거리이다. 그러나 버스노선이 부족해 자가용을 이용해야 한다.

한편 여월지구에서는 부천종합운동장이 가깝다. 때문에 여월지구 주민들은 이곳에서 열리는 K리그를 즐기기가 수월하다. 또한 종합운동장 주변에 조성된 놀이기구, 인공암벽, 분수대 등을 이용할 수 있다. 현재도 여월동 주민을 비롯해 많은 부천시민들이 가족단위로 즐겨 찾고 있는 곳이다. 이밖에 가까이 부천시립도서관도 있다. 상동지구는 ‘부천 판타스틱’ 영화제가 열리는 복사골 문화센터와 시민회관 및 시청이 가까이 있어 매년 열리는 영화축제를 즐길 수 있다.
상동지구의 교육여건은 흡족할 만한 수준이다. 단지내에 초등학교 4개, 중학교 3개, 고등학교 3개가 들어서 있다. 그러나 소사지구는 단지내에 초등학교 1개만 생긴다.

택지개발지구 쾌적한 주거환경이 될 전망

상동지구는 영상문화단지가 완공됐다. 그 밑에 대단위 공원이 조성되고 있으며, 상동지구 중심부에는 시외버스 터미널과 삼성홈플러스가 지어지고 있다. 단지조성이 마무리되고 있어 현지 공인중개사들은 상동지구 아파트 값이 더 오를 것이라고 전망하고 있다. 그러나 일부 공인중개사들은 시외버스 터미널이 아파트 값 형성에 호재로 작용할지 아니면 악재가 될지는 좀 더 지켜봐야 한다는 견해를 보인다.
상동지구 아파트 값의 잠재적인 최대변수는 2008년 개통예정인 지하철 7호선 상동역이다. 이 역이 개통되면 상동지구는 전체가 다 역세권에 들어가게 된다. 또한 중동 주공아파트 재건축 역시 아파트 값 상승의 요인이다.

부동산 플러스 상동점 윤명효 대표는 “부천시를 친환경적인 주거공간으로 조성한다는 시의 방침에 따라 상동지구 둘레에 폭3m 짜리 시민의 강도 생길 예정이라 상동지구 아파트 값의 전망은 더욱 밝다”고 말했다.
한편 지금 상동지구 아파트에 투자를 생각하는 사람들은 내년도 입주아파트를 노리라고 현지 공인중개사들은 조언한다. 금년 9월 입주물량이 가장 많지만, 내년도에 입주하는 금강KCC의 경우를 보면 현재 입주하는 아파트보다 1,000만원 정도 저렴하기 때문에 투자가 유망하다는 것이다.
소사2지구는 부천시 지역 중에서 서울과 가장 가깝다는 위치적인 장점이 있다. 때문에 서울로 출퇴근하는 수요자들이 상대적으로 저렴한 가격에 집을 장만한다는 장점이 있다. 그러나 대중교통과 공공 교육시설의 부족은 풀어야할 숙제로 지적된다. 여월지구는 친환경적인 국민임대주택단지로 조성한다는 정부방침으로 환경적인 면에서는 쾌적성을 자랑할 전망이다. 하지만 소형평형 위주로 구성될 가능성이 높아 상동지구처럼 신도시 열풍이 불기는 어려울 것으로 조사됐다.
동원공인 강성모 대표는 “여월지구는 국민임대주택단지로 조성되는 택지지구 중 가장 친환경적인 도시로 조성될 계획이라 주거환경이 좋을 것”이라며 “그러나 주민들이 대거 입주했을 때도 지금처럼 교통의 편리성이 유지될지는 모를 일이고, 거의 비슷한 시기에 많은 물량이 공급되기 때문에 인기 단지를 빼고는 미분양이 나올 가능성이 크다”고 내다봤다.

부천시 택지개발지구인 상동, 소사2, 여월지구에 대해 현지 공인중개사들이 이런저런 전망을 내놓고 있는 가운데 공통적으로 택지지구내 아파트의 가격이 떨어지지는 않을 것이라고 말하고 있다. 지성공인 박찬섭 대표는 “부천시를 환경친화적인 공간으로 만든다는 큰 기치 아래 택지를 개발하고 있고 또한 부천시에는 소사2지구와 여월지구를 끝으로 당분간은 더 이상 개발할 땅이 없어 택지지구내 아파트 값이 떨어지기는 힘들 것”이라고 말했다.