[답변] 제3자의 대위변제와 금융채권자 담보의 소멸

제3자의 대위변제와 금융채권자 담보의 소멸 1. 서 이 사안은 채권자 대위권을 행사하기가 적합하지 않은 듯 합니다. 채권자대위권은 순차적인 채권이 존재해야 행사할 수 있습니다. 시행사 입장에서 보면 잔금 지급시 지주에 대하여 소유권 이전등기청구를 할 수 있는 채권이 있지만, 지주가 금융권에 관해 채권을 가지고 있는 것이 아니라 오히려 금융권에 대하여 채무가 있어 담보를 설정해준 관계에 있으므로 채권자대위권의 법리로 구성하기는 쉽지 않습니다. 오히려 제3자변제의 가능성을 살펴보는 게 좋을 듯합니다. 2. 제3자 변제 (1) 원칙(제3자 변제 가능) 몇 가지 예외를 제외하고 원칙적으로 제3자는 채무자의 본래 채무를 변제할 수 있을 뿐 아니라 대물변제, 공탁도 할 수 있습니다. 이렇게 변제한 제3자는  채무자에 대하여 구상권을 취득하게 되며, 제3자의 구상권을 확보하기 위하여 변제자는 자신이 변제한 채권의 채권자가 누리던 권리를 대신 행사할 수 있는 변제자대위권을 가질 수 있도록 민법은 규정하고 있습니다. (2) 예외(제3자 변제 제한) ① 채무의 성질이 허용하지 않거나, ② 당사자가 의사표시로서 제3자의 변제를 허용하지 않는 경우, ③ 또한 이해관계 없는 제3자의 변제로서 채무자의 의사에 반하는 경우, 제3자의 변제가 허용되지 않습니다. 그러나 원칙적으로 제3자의 변제는 그 자체가 채무자의 이익을 위한 것이므로, 반증이 없는 한 채무자의 의사에 반하지 않는다고 추정되며, 법률상 이해관계가 있는 자는 채무자의 의사에 반해서도 변제를 할 수 있습니다. (3) 법률상 이해관계가 있는 자 일단 이 사안에서 채무자인 지주는 제3자 변제에 대해 반대하고 땅값을 올려달라고 하고 있는 것으로 보입니다. 또한 사업진행이 시급하니 시행사의 입장에서는 지주의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하여 계약금 배액배상을 요구하는 선택은 별로 선택하고 싶지 않은 상황으로 이해합니다. 결국 원래 계약내용에 따른 잔금만을 치르고 근저당 및 지상권을 말소하고 토지에 대한 소유권을 회복하여야 할 것인데, 지주인 채무자의 반대의사를 무시하고 금융권에 대한 변제가 유효하려면 변제자가 변제하는 데 있어서 “법률상 이해관계를 가지는 자”로 인정될 수 있어야 합니다. 일반적으로 법률상 이해관계를 가지는 자의 예로는 연대채무자, 보증인, 물상보증인, 담보부동산의 제3취득자 등을 꼽을 수 있습니다. 신축건물의 경우 시공사가 공사비를 받기 위해 유치권을 행사하자 건물의 매수인이 매도인을 대신하여 변제한 것은 법률상 이해관계를 가진 자의 변제라는 대법원 판례가 있습니다. 이러한 판례에 비추어보면, 채무자가 보유한 부동산을 매수한 자는 비록 채권자의 지위일지라도 법률상 이해관계를 가지는 자로 볼 여지가 있습니다. 3. 공탁 법률상 이해관계를 가지는 자로서 제3자 변제를 할 수 있는 상황임에도 변제의 상대방인 채권자가 변제 수령을 거부하면 제3자는 변제금액을 공탁함으로써 변제를 완수할 수 있습니다. 그러므로 시행사에서 금융기관의 피담보채권액을 변제하면, 피담보채권액이 소멸함과 동시에 저당권과 담보목적의 지상권은 법적으로 소멸되며 단지 말소등기 절차만 남게 됩니다. 매매잔금이 피담보채권액을 변제하고도 남아 있다면 이 또한 공탁수령자를 채무자로 하여 함께 공탁하면 될 것입니다. 공탁 완료 후 저당권, 지상권에 대한 말소청구를 하고, 채무자에 대해 소유권이전등기청구를 하면 법적으로는 소유권을 확보하는데 지장이 없습니다. 4. 직접 변제 시행사는 토지에 대하여 처분금지가처분을 받은 후, 지주가 잔금의 변제수령을 거절하면잔금전액을 공탁한 후 법적으로 소유권이전등기청구소송을 통해 강제집행할 수 있습니다. 승소는 거의 확실하다고 보시면 됩니다만,  법적절차에 따른 시간이 많이 걸리고, 가처분 결정이 나기 전에 지주가 횡령죄로 인한 형사처벌을 감수하고 선의(시행사와 지주의 계약사실을 모르는)의 제3자에게 이중매도를 해버리면 소유권을 가져오기 힘들다는 게 단점입니다. 5. 결어 정리하자면, 이러한 구성과 절차에서는, 첫째, 제3자 변제의 경우 법률상 이해관계를 가지는 자임이 확인될 수 있어야 하고 둘째, 상대방이 다투는 경우 법적절차를 거침으로 인해 시간이 많이 소요될 우려가 있다는 점이 단점입니다. 잘 아시겠지만 부동산 개발사업의 영역에서는 법적 절차로는 승소가 보장되어도, 시간지연이나 금융비용부담의 증가로 사업이 어려움에 빠질 우려가 큰 솔류션이 워낙 많습니다. 쉽게 말해서 법보다 주먹이나 힘이 가깝다는 말이지요. 그러므로 지주와 적정선에서 가격 재협의를 하고 사업진행을 빠르게 가져가는 게 최선일 것입니다. 다만 시행사 입장에서 이 사업부지와 병행할 수 있는 대체사업부지가 있고 초기계약금 선투입부분을 감당할 능력이 있으며 이 사건 사업부지는 약 6개월 내지 1년 시간을 두고 진행할 수도 있다면, 지주를 상대로 하는 잔금의 직접 공탁 및 소송을 통한 소유권확보방안을 적극 검토해 볼 수도 있을 것입니다.