투자대상으로서 REITs(리츠)의 특성과 운영실태

[강변]

 

투자대상으로서 REITs의 특성과 운영실태

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1. 부동산증권화의 시대



_ 우리나라의 부동산투자 관련 제도는 1991년 부동산신탁제도가 도입된 이래 계약형 부동산투자신탁(1998), 자산담보부증권(1998), 주택저당채권(1999), 부동산투자회사(2001) 제도가 각각 도입되면서 바야흐로 본격적인 부동산증권화 시대로 접어들고 있다. 특히 1997년 외환위기 직후 자산디플레이션문제를 해결하고 기업과 금융기관의 구조조정을 촉진하기 위한 수단으로 부동산증권화 방식을 본격적으로 활용하기 시작하였다. 이미 금년 5월 현재 자산담보부증권(ABS)은 총 757건에 58조 8천억원, 주택저당채권(MBS)는 9건에 1조 7천억원 정도가 발행되었고, 부동산투자회사(REITs)를 설립하기 위해 다수의 기관투자가들이 준비중에 있다.
_ 〈표 1〉 우리나라의 ABS 및 MBS의 발행현황(2001년 현재)
_ 그러나 구조조정 현황을 보면, 정부가 1997년 말부터 현재까지 금융기관들로부터 98.3조원에 이르는 부실채권을 매입했음에도 금융기관의 무수익여신 비율이 크게 개선되지 못하고 있는 상황이다. 지금까지 정부 부실채권 정리방안의 대부분은 개별 금융기관으로부터 부실채권을 분리하는데 중점을 둔 반면 실제로 이를 흡수할 투자자 유치/부실채권 정리시장 형성에는 적극적이지 못했던 것으로 평가되고 있다. 향후 금융기관이 보유하고 있는 부실자산 정리과정에서 최대 20조원 상당의 부동산이 처리될 필요가 있을 것으로 추정되며, 2001년 3월말 현재 자산관리공사가 보유하고 있는 부실채권 21.5조원(대우채권 29조원 제외) 중 절반에 가까운 10조원이 담보부 채권이다(고성수 2001).
_ 따라서 향후 부실채권정리는 민간중심의 부실채권정리시장 조성에 중점을 두게 될 것이며, 현재 한국경제의 부동산수요기반을 고려할 때 기업구조조정부동산투자회사(CR-REITs)를 포함한 REITs가 이러한 부실채권정리에서 중심적인 역할을 수행할 것으로 판단할 수 있다.
_ 리츠는 미국에서 부동산투자를 위한 가장 대표적인 공개회사이며, 캐나다, 네덜란드, 호주 등지에서도 유사한 투자기구들이 발달해 있다. 통상 리츠라고 하면 조세이점을 향유하고 있는 부동산투자회사를 의미한다.
_ 전세계적으로 2000년말 기준의 REITs 및 상장부동산회사(REOCs) 등 공개부동산주식시장(public real estate securities) 규모는 시가총액 기준으로 약 3,700억 달러에 달하며, 1985년 이래 13배 정도 증가한 규모로서 향후 지속적으로 성장할 것으로 보인다.
_ 이 가운데 약 38%를 미국이 차지하고 있으며, 현재 리츠제도가 가장 활발한 나라가 미국이다. 이하에서는 미국을 중심으로 그간 리츠 운영상황과 투자수단으로서 리츠의 특성을 분석하기로 한다.
_ 〈표 2〉 금융회사의 여신건전성 현황 (단위: 조원, %, %p)
_ 주 : 1) (고정이하여신 - 대손충당금) / (총여신 - 대손충당금)
_ 자료: 금융감독원

2. 리츠 주식의 거래 및 자금조달

_ 2001년 6월말 현재 미국에는 약 300여개의 리츠회사가 영업중이며, 이중 190개 회사가 증권거래소에 상장되어 있다. 상장주식 시가총액은 1,520억 달러이며, 이중 절대다수인 97.6%가 뉴욕증권거래소에 상장되어 있고, 1일 평균 거래금액은 4억 9천만 달러(약 6,300억원)에 이르고 있다.
_ 리츠유형은 크게 지분형(equity REITs), 모기지형(mortgage REITs), 혼합형(hybrid REITs)으로 구분할 수 있다. 지분형은 총 투자자산의 75%이상을 부동산소유지분에 투자하는 것으로서 수익성 부동산을 소유 및 운영하며, 임대차, 부동산개발 및 임차인 서비스 등과 같은 다양한 부동산활동에 참여하는 가장 대표적인 부동산회사로 자리잡고 있다. 주 수입원이 임대료이다. 모기지형은 직접 부동산소유자 또는 부동산운영자에게 자금을 대출하거나 부동산관련 대출채권 또는 증권에 투자함으로써 간접적으로 신용을 확대하는 리츠이며, 총투자자산의 75%이상을 부동산관련 대출이나 저당담보부증권 등으로 구성하고 있다. 이들은 저당담보부증권투자 및 헤징기법을 사용하여 이자율 위험을 효과적으로 관리하고 있다. 혼합형은 부동산 소유지분, 부동산관련

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대출, 저당담보부증권 등에 골고루 투자하는 복합형태이다. 2001년 6월 현재 95.7%가 지분형 리츠로 구성되어 있다(표 3 참조).
_ 리츠에 의한 공개시장에서 자금조달 추세를 보면, 1970년대 초반 리츠회사들은 은행으로부터 차입하거나 신종기업어음(CP)을 발행하여 자금을 조달하고, 이 자금을 건설 및 개발관련 대출에 운용하였다. 이러한 리츠를 건설·개발리츠(C&D REITs)라고 한다. 이러한 회사들은 높은 마진으로 큰 수익을 올렸으나, 단기 이자율의 급상승과 오일쇼크 등으로 인하여 이러한 높은 수익률은 이제 사라졌다(이소한 2001).
_ 공개시장을 통한 리츠의 자본조달규모는 1982년에는 9회에 걸쳐 약 4억달러에 불과하였으나 1997년에는 452억 달러로 가장 많이 조달하였다(표 4 참조).
_ 이후에는 감소추세에 있으며, 2000년에는 114회에 걸쳐 약 104억달러에 달하는 자금을 조달하였고, 금년의 경우 6월 29일 현재 60건에 69억 달러를 기록하고 있다. 이중 기업공개(IPO)를 통한 자금조달은 1994년과 1997년에 각각 45건과 26건으로 비교적 많았으나 작년과 올해에 걸쳐 한 건도 없다.
_ 〈표 3〉 REITs 종합지수 구성현황 및 주식거래현황(2001년 6월 29일현재)
_ 자료: NAREIT
_ 따라서 1990년 중반에 개인 및 가족소유 부동산기업이 재정거래모형(arbitrage model)을 통해서 상당한 투자수익을 향유할 수 있었으나, 1990년 후반부터는 그러한 수익모형은 추구하기 어렵다는 것을 보여준다(Corner & Liang 2000).

3. 리츠의 투자대상과 투자수익률

_ 주지하다시피 리츠는 다수의 투자자들로부터 투자자금을 모집하여 부동산에 투자하는 일종의 뮤추얼펀드이다. 부동산에 직접 투자하면서도 주식의 형태로 거래되고 있기 때문에 부동산에 유동성이 부여된 독특한 금융상품인 것이다. 따라서 리츠는 다른 금융상품과 수익률면에서 경쟁력을 갖출 수 있는 다양한 부동산을 투자대상으로 삼게 된다.
_ 현재 부동산유형별 REITs 투자현황을 보면, 오피스형 리츠, 소매업용 리츠, 주거용 리츠가 가장 대표적인 형태이며, 이들 세 형태가 시가총액 기준으로 전체 리츠주식의 약 61%를 차지하고 있다. 리츠가 주로 투자하는 주요 부동산은 오피스, 아파트, 지역몰(regional mall), 쇼핑센타, 산업용, 숙박/리조트, 의료시설용 부동산 순으로 나타나고 있어 임차인 모집의 용이함과 안정성이 중요함을 
_ 〈표 4〉 연차별 증권발행 실적(2001년 6월 30일 현재, 백만 달러)
_ 자료: NAREIT
_ 알 수 있으며, 국가의 주력 경제기반의 변화에 기초하고 있음을 알 수 있다(표 5 참조).
_ 리츠의 투자확대와 관련하여 리츠 회사의 운영수입 성장은 내적성장과 외적성장으로 구분할 수 있다. 내적 성장은 임대료 인상, 비용절감, 임차인 관리, 부동산의 개·보수, 부동산의 매각과 재투자, 부채의 적절한 활용을 통한 수익률 제고 등과 같이 기존 부동산에서 발생하는 현금흐름을 여러 가지 방식으로 활용하여 증대시키는 방식이다. 이에 비해 외적성장은 리츠의 성격상 내부 적립금이 거의 없기 때문에 적합한 매물이 나타날 때마다 차입 또는 주식판매를 통해 자본시장에서 자금조달을 통한 부동산 취득을 통해서 이루어진다. 아울러 부동산개발 역시 외적성장의 중요한 방편중의 하나이다.
_ 〈그림 1〉 리츠의 부동산취득 추이
  _ 자료: NAREIT
_ 리츠회사 부동산취득 추세는 1990년대에 들어 급격히 증가하는 추세를 보이다가 1998년 1/4분기에 약 250억달러의 부동산을 취득해 최고에 달했다. 이기간 동안 리츠회사들의 기업공개가 활발하였고, 자본시장에서 자금조달 금액 또한 가장 활발했던 시기이다(표 4 참조, 그림 1 참조). 그러나 1998년을 정점으로 하여 저가 부동산매물이 감소하면서 소득수익률(capitalization rate)이 급격히 하락하면서 부동산취득이 감소하게 되었고, 기존 부동산의 합리적 운영관리를 통한 내적성장 전략이나 부동산개발방식에 눈을 돌리게 되었다.
_ 〈표 5〉 REITs의 부동산유형별 투자현황(2001년 6월 29일 현재)
_ 주 : 지분형 오피스 리츠 1개회사 제외하였으며, 운영파트너쉽의 지분과 우선주는 시가총액에서 제외함.
_ 자료: NAREIT
_ 한편, 리츠 종합지수를 기준으로 한 리츠의 투자수익률은 6월 29일 현재 12.44%로 높은 수준을 보이고 있다. 이러한 금년의 리츠 수익률은 대형주인 S&P 500이 -7.26%, 기술주인 NASDAQ 종합지수가 -12.55%를 보이고 있는 등 대부분의 다른 투자수단들이 낮은 투자수익률을 보이는 것과 비교할 때, 작년에 이어 연속적으로 매우 높은 수익률을 보이고 있는 것이다. 이러한 경향은 리츠 주식가격의 상승에 힘입은 바가 크다(표 6 참조).
_ 이러한 리츠의 투자수익율을 장기적으로 검토해 보면 다른 투자수단과 차별성을 보이고 있다. 1990년 후반의 경우(1995-1999)는 지분형 리츠가 9.7%의 수익률을 올린 데 비해, 나스닥 41.9%, S&P 500 20.7%의 수익률을 기록해 리츠가 현저하게 뒤진다. 즉 이 시기의 투자수익률은 기술주와 대형주가 주도하였다는 것을 알 수 있다.
_ 그러나 1975년-2000년 기간에 걸친 수익률을 보면, 지분형 리츠의 평균수익률은 16.2%, 나스닥 19.6%, S&P 500 17.5%, S&P 공익주 16.1%, 채권 9.3% 등과 비교해 볼 때, 기본적으로 대형주와 채권사이에 위치한다고 볼 수 있다. 그리고 최근 5년 이전의 장기간(1975-1994) 수익률을 비교해 보면 나스닥주식보다 높고, 대형주인 S&P 500과 비슷한 17.7%의 수익률을 보이고 있음을 알 수 있다. 이러한 특성은 후술하는 바와 같이 리츠의 위험분산효과를 크게 해주는 요인으로 작용한다(그림 2 참조).
_ 리츠 유형별로 살펴보면, 작년과 올해 6월 현재 부동산유형별 투자성과를 보면 뚜렷한 대조를 보이고 있다. 작년의 경우 산업/오피스용과 주거용, 숙박/리조트용이 다른 부동산에 비해 높은 투자수익률을 올린데

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_ 〈표 6〉 투자수단별 투자수익률 추이(2001년 6월 29일 현재)
_ 〈그림 2〉 기간별/투자수단별 투자수익률 비교
  _ 자료: NAREIT
_ 비해, 올해의 경우는 이들의 수익률이 전반적으로 낮아지고 있다. 반면에 금년의 경우는 소매업용 부동산에 투자하는 리츠와 의료시설, 모기지, 특수부동산 리츠의 수익률이 높게 나타나고 있으며, 특히 모기지형(MBS, CMBS) 리츠의 투자수익률이 두드러지고 있다. 모기지형의 경우 연방준비은행(FRB)의 금리정책에 따라 이자율 상승과 미래 이자율 상승이 기대되는 경우는 담보부채권가격이 하락하기 때문에 수익률이 낮아지고, 반대의 경우는 상승하는 시장금리 변동의 영향을 받게 되어 나타나는 현상이라고 할 수 있다(표 7 참조).
_ 그리고 리츠 수익률이 마이너스를 기록하는 경우는 리츠의 경영성과에 따라 소유주식에 대해 수익은 배당되었으나 주식가격이 전년도에 비해 하락하여 주가하락율이 배당수익률보다 높은 경우에 발생한다. 이러한 경우는 기간 종료후에 주식을 매각하는 투자가는 배당소득은 벌었지만 주식매매 차손이 발생하게 되는 경우이다(한국토지신탁 2000).
_ 마지막으로 배당수익률(dividend yield)은 연간 배당금을 현재의 주가 또는 매입가격으로 나눈 비율을 말한다. 투자자금에 대하여 배당이 어느 정도의 수익률이 되는가를 나타내는 것으로서 투자수익률의 기본적인 척도가 된다. 지분형리츠의 평균배당수익률은 1999년 12월 16일 9.28%를 기록해 1990년 12월 이래 가장 높았으며, 10년만기 재무성채권보다 거의 3%가량 높다(그림 3 참조). 리츠는 법개정을 통해 2001년부터 과세대상소득의 90%를 주주에게 매년 배당하게 되어있다.
_ 리츠의 배당금은 투자에서 중요한 의미를 지닌다. 은퇴한 개인투자가들의 경우, 여생을 보낼 수 있는 소득원을 제공할 수 있는 투자대상을 선호하며, 젊은 투자가는 자신들의 포트폴리오의 변동성을 줄이고 가치를 보호할 수 있는 전략으로 수익성투자를 추구하는 경향이 있다.
_ 〈표 7〉 부동산유형별 리츠 투자성과와 재무레버리지(2001년 6월 29일 현재)
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_ 주1: 총수익률과 배당수익률은 리츠종합지수에 포함된 190개 리츠회사를 대상으로 함
_ 주2: 부채비율, 이자보상배율, 고정비보상비율은 지분형 145개와 모기지형 18개 회사를 대상으로 하였으며, 산업총계는 혼합형이 포함된 178개 회사를 대상으로 함.
_ 자료: NAREIT

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_ 〈그림 3〉 지분형 리츠 배당수익률과 10년만기 재무성채권수익률
  _ 〈표 8〉 미국 부동산투자의 자금원천(단위 10억달러, %)
_ 주: 2000년 9월 15일 현재, 1999년 6월 30일 현재
_ 자료: Lend Lease Real Estate Investment
_ 리츠의 배당금은 개별주식 포트폴리오의 가치를 안정화시키는데 도움을 준다. 부동산으로부터 계약임대료소득이 채권에 대한 이자지급과 유사하기 때문이다. 아울러 인플레이션 헤지기능이 없는 재무성채권, 회사채 등과는 달리 리츠의 주식은 인플레이션 잠식효과(corrosive)를 방어할 수 있는 상당한 배당금을 제공한다. 가격이 상승하는 기간동안 임대료가 상승하는 경향이 있기 때문이다.
_ 리츠의 배당금은 1992년 이래 연평균 6.6%씩 성장하고 있으며, 매년 소비자가격상승률을 초과하고 있고, 2000년의 배당수익률은 7.71%이며, 2001년 6월 29일 현재는 6.98%를 기록하고 있고, 부문별로 보면 의료시설 리츠가 10.04%로 가장 높고, 창고시설 리츠가 4.77%로 가장 낮다(표 7참조).

4. 리츠 투자와 위험관리

_ 2000년 9월 현재 미국의 부동산투자금액은 총 4조 3천억달러이며, 이중 기관투자가가 1조 3,900억 달러, 비기관투자가가 2조 3,700억 달러를 차지하고 있다. 기관투자가들의 비중을 보면 부동산지분투자의 경우는 리츠가 전체 금액의 37.4%를 차지하여 37.5%를 차지하고 있는 연기금과 더불어 미국 부동산지분투자시장을 사실상 양분하고 있다. 그리고 금융제공을 통한 투자시장(Debt)은 상업은행이 전체의 39.3%를 차지하여 가장 큰 기관투자가이고, 리츠는 0.7%인 364억 달러의 부동산 융자를 제공하고 있다. 전체 미국 부동산투자자금의 7.9%를 리츠가 차지하고 있는 셈으로서 전체 상업용부동산투자에서 차지하는 비중은 크다고 볼 수는 없다(표 8 참조).
_ 〈그림 4〉 미국의 부동산투자수단
  _ 자료: Greig(2001), 박원석(2001)
_ 〈표 9〉 미국의 부동산증권화와 투자형태
_ 그러나 리츠는 다른 금융상품과 비교할 수 있는 투자수단이면서 동시에 다양한 부동산투자수단중의 하나이다. 따라서 리츠제도의 도입은 부동산투자수단의 다양화를 촉진한다는 의미도 갖고 있다. 미국의 경우 개인이나 기관투자가들이 부동산에 투자할 수 있는 수단이 많아서 저위험-저수익 투자수단에 해당한 판매후 장기임대(long term sales & leaseback) 형태에서 고위험-고수익 투자수단인 Opportunity Fund(고수익 기회가 있는 곳이면 어디든지 투자하는 펀드)에 이르기까지 다양하다(박원석 2001).
_ 부동산증권화와 관련한 상품도 위험-수익 관계에서 다양한 형태의 부동산증권 상품들이 존재하고 있다(표 9 참조). 리츠는 주로 안정적인 현금흐름이 있는 수익성 부동산(income producing property)에 투자하는 수단이며, 위험-수익 스펙트럼상으로 볼 때 중간에 위치한다고 볼 수 있다(그림 4 참조).
_ 미국에서 리츠는 전체 상업용부동산투자에서 차지하는 비중은 크지 않지만, 다양한 매입전략(acquisition strategy)을 통해 다른 부동산투자에 출구수단(exit instrument)을 제공한다. 예컨대 금융기관과 기업이 보유한 부실채권 담보부동산을 매입함으로써 이들 기관의 구조조정을 돕고 출구수단을 제공하는 동시에, 리츠는 부동산을 저가로 매수하여 수익률을 제고 할 수 있는 기회를 갖게 된다.

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_ 〈그림 5〉 리츠의 재무레버리지비율
  _ 그리고 리츠 역시 출구전략으로서 다양한 투자수단들을 활용할 수 있다. 즉 비주력 부동산 매각을 위해 다른 리츠를 활용하거나 위험과 수익구조가 다양한 다른 부동산투자수단을 활용할 수 있는 것이다(박원석 2001).
_ 이처럼 리츠가 대안적인 금융투자상품인 동시에 부동산투자수단으로 기능 할 수 있고, 위험분산효과를 가져다 줄 수 있는 것은 건전한 재무구조에 기인하는 바도 크다. 역사적으로 수익성 상업용 부동산은 높은 부채수준으로 자금을 조달하였다. 그 이유는 상업용 부동산이라는 가시적인 유형자산을 담보로 제공할 수 있고, 임대소득으로부터 대출에 대한 이자비용을 지불할 수 있는 안정적인 수입원을 갖고 있다고 보기 때문이다. 1990년대 초 부동산경기 침체 이전에는 추정시장가치 또는 건축비의 80% 이상 90%까지 저당대출 하는 것이 아주 흔한 일이었고, 경우에 따라서는 더 높은 경우도 있었다. 그러나 이러한 관행은 경기침체, 인플레이션의 효과적인 억제, 부동산의 초과공급이 발생하는 시기에는 금융위기로 이어질 수밖에 없다.
_ 따라서 부동산투자에서 건전한 재무구조가 중요하게 된다. 오늘날 리츠가 소유하고 있는 부동산은 부채비율이 아주 낮으며, 〈표 7〉과 〈그림 5〉에서 볼 수 있듯이 주식가격이 하락하였던 시기에도 50%를 넘지 않고 있다. 투자가들은 통상 해당 회사의 현금흐름(이자, 세금, 감가상각 및 이연상각전의 현금흐름, 즉 EBITDA)을 이자비용, 또는 우선주 배당금과 같은 기타 고정지출비용과 이자비용을 합한 금액으로 나누어 어떤 회사의 능력을 평가한다. 리츠의 경우 이러한 보상비율이 평균적으로 각각 3.0, 2.5를 넘고 있다.
_ 이러한 리츠의 높은 배당수익률, 투자수단 다양화 기능 및 재무구조의 건전성 등으로부터 리츠에 대한 투자는 포트폴리오 효과를 높여 준다. 포트폴리오 이론에 따르면 타금융상품과 수익률의 상관계수가 낮은 금융상품을 포트폴리오에 편입하면 할수록, 포트폴리오 전체의 위험이 감소하는 분산효과(diversification effect) 또는 포트폴리오효과(portfolio effect)의 혜택을 보게 된다.
_ 투자가들은 일반적으로 고배당주식을 선호하며, 투자대상으로서 리츠는 가장 높은 배당을 지불한다. 특히 급격하게 변동하는 주식시장에서 포트폴리오 가치의 월별변동을 감소시키고 일정한 소득을 제공하는 주식을 선호하게 된다. 전술한 것처럼 일반적으로 리츠는 높은 배당을 실시하고, 주식가격 성장은 완만한 패턴을 보이기 때문에 리츠의 장기적인 종합수익률은 고성장주식의 수익보다는 다소 낮고, 채권수익률보다는 다소 높다. 따라서 위험을 분산하는데 유리한 투자대상이라고 할 수 있다.
_ 전문투자자문회사인 Ibboston의 지난 30년간 리츠수익분석 결과에 따르면, 포트폴리오에 포함시키는 리츠 주식의 비율을 증가할수록 수익률은 높아지는 반면, 위험율은 감소하는 것을 보여주고 있다. 분산화(diversification)의 목적이 주어진 수익률 수준에서 포트폴리오의 위험을 낮추는 것이라고 볼 때, 리츠는 다른 투자자산과 상관관계가 낮기 때문에 강력한 분산화 수단을 제공한다고 볼 수 있는 것이다.
_ 그리고 〈그림 6〉은 복합자산포트폴리오에서 리츠가 수익성 제고와 분산화의 강력한 수단이 된다는 것을 보여주는 사례이다. 표준편차와 수익률 자료를 이용하여 주식, 채권, 리츠에 대한 효율적 프런티어를 구성한 것으로서 리츠가 포트폴리오 구성에서 위험을 감소시키면서 수익률을 제고하는 기능을 수행하고 있음을 보여주고 있다. Ibboston사의 또 다른 분석결과는 리츠주식이 다른 투자자산과 상관관계가 지속적으로
_ 〈그림 6〉 리츠주식의 포트폴리오 편입비율에 따른 투자성과

_ 감소하고 있음을 알 수 있다. 소규모주식과 상관도는 1970년대 0.74에서 0.26으로 65%가 감소하였고, 대규모주식(S&P 500 지수)과는 0.64에서 0.25로 61%, 장기채권(20년만기 미국국채)과는 0.27에서 0.16으로 41%가 각각 하락하였다. 그만큼 분산화 효과가 강력하다는 것을 보여준다.
_ 한편, 다른 시장지수의 수익률과 지분형 리츠의 월간수익률 사이 상관관계를 정리한 〈표 10〉을 보면, 2열에서 보는 것처럼 1972-200간 상관관계가 높은 순으로 정리되어 있다. 이 기간동안 상관도는 Russell 2000 지수와 가장 상관관계가 높고, 나스닥 100지수와 가장 낮다. 아울러 전반적으로 상관도가 낮아지는 경향을 보여준다. 열 3-5는 10년단위로 보여주고 있고, 6과 7열은 대부분 90년대에도 상관도가 지속적으로 감소하는 것을 보여준다.
_ 그리고 월별가격수익률의 표준편차로 측정한 주식가격의 변동성을 보면, 전반적으로 지난 4년 동안 증가하는 추세를 보여주고 있다. 1996년말 S&P 500의 가격변동성은 54%까지 증가하였고, 동기간 동안 나스닥지수의 변동성은 거의 두배(94%)나 증가하였다. 반면에서 지분형리츠지수의 가격변동성은 1996말 이래 단지 11%만 증가하였고, 나스닥 변동성의 절반수준에 머물고 있다. 주식시장이 이렇게 요동(turmoil)칠수록 투자자들은 예측가능한 현금흐름과 고배당형의 주식을 포트폴리오에 포함시키게 되고, 리츠는 그에 적합한 투자대상이 되고 있다.

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_ 〈표 10〉 지분형 REIT 수익률과 다른 투자분야사이의 상관관계
_ 주 : 2000년은 8월까지 자료임. 나스닥 지수는 가격수익률만의 자료이며, 나머지는 월별종합수익률자료임.
_ 출처: NAREIT(2000)
_ 〈그림 7〉 월별가격수익률의 5년 단위 기간중첩표준편차로 본 변동성
 
5. 결론

_ 지금까지 미국의 리츠를 중심으로 리츠의 투자특성과 운영실태를 살펴보았다. 무엇보다도 리츠의 가장 큰 특성은 부동산투자상품이면서 금융상품이라는 점이다. 따라서 리츠의 투자전략은 부동산시장의 동향과 자본시장의 동향을 복합적으로 검토해야 한다는 것이다. 그리고 투자수단으로서 리츠는 높은 배당을 실시하고, 포트폴리오 효과가 크기 때문에 안정적이고 정기적인 투자소득을 기대하는 투자집단에게 유용한 투자수단이라는 점이다. 따라서 투기적인 투자수익을 기대하는 것은 어렵다. 제도상의 미비점으로 인해서 초기에 한국의 일반리츠가 정착에 애로를 겪겠지만 어느 정도 정착된 다음에 투기적 주식투자에 익숙한 국내 투자가들이 과연 어떻게 대응할 것인가도 흥미로운 점이다.