2024타경 52851 등판을 하다.

[길에서 길을묻다]

법원 경매에 귀한녀석이 등판했다.

빚투·영끌에 강남3구도 경매행으로 직행하는 아파트들이 속속 나오고 있는 가운데.(고마워~~^^)

우리동네 부자아파트 엘.리.트(엘스.리센츠,트리지움)중,
잠실 엘스!가 법원경매로 나왔다.

일단, 권리분석부터 들어갔다.
배당표를 짜고,입찰가를 산정하며, 수익률 산정에도 해보고..,

사건번호;2024 타경 52851
매각기일 : 2025년 1/3(월)
감정기: 32억 8000
2차 입찰가: 26억 2400

지난 11월에 17층 동평형 물건이 33억4000만원에
거래가 된걸 확인했다.

호갱노노에서 평균 실거래가(평균 시세)를 확인 후,
임장을 나가~ 근처 부동산을 샅샅이 돌아다니며 평균 시세파악과 흐름을 조사했다.

동일평형 최근 실거래가는 2024.10월 13층 32.3억... KB부동산(2024.11.22기준)
평균 매매 시세는 33억 ~37.1억, 전세시세는 15.75억~18.5억...

한국부동산원(2024.11.18기준) 매매시세는 32.5억~37억, 전세시세는 15.8억~18.2억.
네이버부동산 실제매물 (2024.11.25기준) 매도호가는 34억~40억, 전세호가는 14.9억~18.5억...으로

(그 결과. 최하가 34억선에 거래가 되고있는걸 감안하면..35~37억이 평균 바지노선이란 말인데...)

오호~~그럼,.정말 노려볼만 하겠다.승산있겠다 결론내렸다.




이번 2차 입찰 시작가(26억2400만원) 와는 큰 차이가 있다...이번 차수에서 꽤나 짭잘한 시세차익을 기대할 수 있단 얘기다..이번2차에서 낙찰이 될 물건이다!
다수의 입찰경쟁이 예상되는 가운데...
(파이의 캐안습!)


입찰보증금은 , 입찰시작가의 10%인 2억 2400만원

현재는, 이해관계인으로 추정되는 임차인이 일부,점유하고 있었고, 그 외는 소유자세대가 점유하고 있었다.


경매 종료뒤,명도 대상자로 채권합계액을 감안하면.추후
명도시에 상당한 저항이 예상된다!
(경찰특공대 송환해얀다...)우리같은 경린이 부린이들에게
높은 난이도 물건이란게,마음에 걸렸다.


경매 종료뒤, 채무자겸 소유자세대에 들어갈 금원여력 없으니 서류상 하자없는 물건이다!

오~~~호 정말 괜찮긴 하단 말이지...

하지만, 정00는 전입일상 대항력이 있기에, 만약 보증금있는 임차인일 경우,인수여지가 있다! (보증금 미상이다 그래서,법원경매는 잘못하면 독박 쓰고 큰일난단 얘기다!.낙찰된 금액외에~저 임차인 보증금을 내가 또 떠안아야 하기 때문이다.)

이 구간에서 .법원경매는 천국과 지옥을 오고가게 되는것이다. 낙찰 받았더니.어라? 낙찰잔금 말고도~
배당신청도 하지않은. 대항력과 우선변제권까지 장착한 임차인이 보증금으로 집값의70~%를 꽂아논 상태네?

그럼, 잔금과 별도로
그 인수되는 보증금 내가 떠안아야 하는데, 대출을 일으켜 뛰어드는 사람들이니 은행에서 대출이 안되고,막혀버린다.

그럼,생각도 못한 임차인의 보증금...을 어찌 치를까?
포기해야지뭐., 입찰보증금 2억2400을 몰수한다,법원측에서

이외에도, 위험인자가 너~~무 많아서,어설프게 알고,투기생각으로 함부로 뛰어들었다간
거지꼴!을 못 면한다고들 한것이다.
그래서,경매도 공부를 마니 해야한다고들 하는거다.

말소기준권리가 2022-02-28일,
임차인의 전입일은 이보다 빠른 2022-01-21 ...


대항력 있는 임차인인데 보증금이 미상이라 보증금이 있
으면 낙찰자가 인수해야 하는 권리이다.


다만, 채무자와 전입신고를 한 점유자가 가족관계일 수 있는 가능성이 있어서 입찰 들어가기전.참고해봐야 한다.

2024타경52851
잠실엘스 45평 건물등기부현황
[채권액합계: 3,933,009,678원]

2021년11월25일 소유권이전(매매)
말소기준등기 2022년02월28일 중소기업은행 12억원

다수의 후순위 근저당 및 압류,가압류 설정
2024년03월08일 중소기업은행 임의경매 신청
후순위 가압류 설정(하나캐피탈, 롯데카드, 하나캐피
탈 등)
2024년05월29일 오에스비저축은행 임의경매 신청

1순위 근저당권(을22, 2022.02.28 중소기업은행
12억원)에 기인하여 임의경매로 진행되는 사건이다.
3순위 근저당권자가 신청한 임의경매 사건과 병합
되어 진행되는 것이다.


중소기업은행 근저당 설정이~저 사건의 말소기준등기
가 되며고, 이후의 설정권리들은 경매 종료 뒤 모두 소멸
할것으로 판단내렸다.


현재는 채무자 겸 소유자세대가 점유하고 있으며,
일부= 이해관계인으로 추정되는 임차인이 점유중.



후순위 근저당.압류, 가압류.등 여런건 설정되이있다.
채권합계액과 임의경매 신청 이후의 추가적인 가압류
설정을 감안하면~ 매도호가도 훨씬 넘는 금액이러
경매가 취하될 여지는 없다! 안전하고 하자없는 물건이다!


경매 종료 뒤, 채무자 겸 소유자세대에 돌아갈 금원여력
역시 없으므로 추후 명도시 상당한 저항을 예상할수 있다.


점유자의 명도진행시에는, 사전에 인도명령 신청 및 강
제집행 계고 신청 등의 법적인 조치를 선행한 후에
협상에 임해야 할것으로 보인다.


일반적인 경우의 명도 소요기간은,
잔금 납부일 기준으로 2~3개월이며, 잔금 납부시
점유자에 대해 인도명령을 신청하며 본격적으로 명도절차가 시작된다.


헌데,영끌로 대출을 이빠~이 일으킨.낙찰자 입장에선,
저 소요되는 몇개월조차도 이자때문에 치여 죽을수 있다.
한달 이자만.몇천 단위이기 때문에...




등판을 계획중이긴한데..

하늘의 기운이 내게 오기를...