태양광 발전이 가능한 토지는 어떤 것인가요

[한태연 업무지원팀]

태양광 발전이 가능한 토지는 어떤 것인가요?     

해당 부지의 개발행위가 가능하냐가 중요

태양광 발전은 어떤 지목이든 상관없습니다.

심지어 하천부지에도 설치가 가능합니다. 과거에는 국토의 난개발을 방지하기 위해서 28개 지목 중에서 전,답,임,목,과 등 5개 지목은 REC를 0.7로 제한했으나, 2015년에 이 제한이 해제됐습니다. 따라서 지목에 상관없이 향과 일사량이 좋은 부지를 선택하시면 됩니다.
다시 말씀드리지만, 어떤 지목이냐가 중요한 것이 아니라 해당 부지의 개발행위가 가능하냐가 중요합니다.

토지에 대한 모든 정보, 토지이용계획확인서

토지는 사실 사는 것이 아니라 국가에게 사용범위를 양허받는 것입니다.

국가가 사용권리를 명확히 제시해 주는 것이 바로 토지이용계획확인서입니다.

누구나 쉽게 토지이용계획확인서를 열람할 수 있지만, 누구나 정확하게 분석하지는 못한다고 할 수 있습니다.

토지이용확인서에는
1. 지역·지구등의 지정 내용
2. 지역·지구등에서의 행위제한 내용
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 기록하고 있습니다.

또한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조에 따라 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역과
그 밖에 일반 국민에게 그 지정내용을 알릴 필요가 있는 사항으로서 국토해양부령으로 정하는 사항이 있습니다. 

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용도지역, 용도지구, 용도구역의 개념은 무엇인가요?

태양광 사업부지를 검토하다보면 수시로 용도지역, 용도지구, 용도구역을 접하게 됩니다.

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한함으로써 국토를 효율적으로 이용하기 위한 제도입니다. 대표적으로 도시지역내의 제2종 일반주거지역이 바로 용도지역입니다.

용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도와 건폐율 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화함으로써 용도지역의 기능을 보완하는 것을 말합니다. 학교의 교육환경을 유지하기 위한 학교시설보호지구와 같은 것을 말합니다.

용도구역은 용도지역 및 용도지구를 보완해서 도시의 무질서한 확산을 방지하고 토지이용의 종합적 조정 관리를 위한 지역을 뜻합니다. 대표적으로 그린벨트라 불리우는 개발제한구역이 있습니다.

간단히 개념을 정리해 보면,

용도지역	- 모든 토지는 반드시 하나의 용도지역이 존재 - 모든 토지는 용도지역에 의거하여 건축물의 종류와 건폐율 등을 적용 - 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등
용도지구	- 조례에 의해 개발을 제한 - 건축물에만 적용 - 경관지구, 보존지구, 취락지구, 개발진흥지 등
용도구역	- 토지에만 적용 - 도시자연공원구역, 개발제한구역, 지구단위계획구역 등

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왜 계획관리지역을 선호하나요?

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 의거해
대한민국의 모든 토지에는 반드시 하나의 용도지역이 존재합니다.

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나누어 관리됩니다.
도시지역은 국민의 주거와 환경을 고려하여 개발의 제한을 받는데, 비도시지역에서도 생활을 영위할 수 있게 개발하고자 하는 곳이 관리지역입니다. 한마디로 관리지역은 비도시지역에서의 개발이 가능한 지역을 말합니다. 농림지역은 농사를 경작하거나 나무를 기르는 것이 주목적인 지역입니다. 자연환경보전지역은 절대보전 지역으로 개발이 상당히 까다로운 편입니다.

관리지역은 다시 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 다시 나뉘게 되는데 계획관리지역에서의 개발행위가 개발면적도 넓고 행위제한도 적기 때문에 계획관리지역을 선호하는 것입니다. 물론 농림지역이라고 해서 태양광 개발이 불가한 것은 아니지만 계획관리지역에 비해 상대적으로 개발이 불리한 것은 사실입니다.

구분	용도 지역별 허가 면적(시행령 제 55조)
도시지역	주거지역/상업지역/자연녹지지역/생산녹지지역	1만[㎡] 미만
	공업지역	3만[㎡] 미만
	보전녹지지역	5천[㎡] 미만
관리지역	3만[㎡] 미만
농림지역	3만[㎡] 미만
자연환경보전지역	5천[㎡] 미만

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공익용산지에 태양광 발전을 할 수 있나요?

우리나라의 산지는 산지를 합리적으로 보전하고 이용하기 위하여 산지관리법 제4조에 의해 다음과 같이 구분됩니다.

준 보전산지 : 보전산지 이외의 산로
보전산지 : 공익용산지, 임업용산지

준보전산지는 산지전용의 제한이 거의 없는 개발가능한 산지입니다. 이에 반해 보전산지는 보존의 가치가 큰 산지로 개발이 엄격히 제한됩니다.

공익용 산지에서 개발할 수 있는 건축물은
1) 농림어업인의 주택 또는 종전 주택·시설 연면적의 100분의 100 이하
2) 농림어업인의 주택 또는 사찰림의 산지 안에서의 사찰을 신축하는 경우
3) 농림어업인이 자기 소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하면서
실제로 거주하기 위하여 신축하는 주택 및 그 부대시설의 개발은 가능합니다.

임업용산지 안에서 개발할 수 있는 건축물은
1) 부지면적 1만제곱미터 미만의 임산물 생산시설 또는 집하시설
2) 부지면적 3천제곱미터 미만의 임산물 가공·건조·보관시설
3) 부지면적 1천제곱미터 미만의 임업용기자재 보관시설 및 임산물 전시·판매시설
4) 부지면적 200제곱미터 미만의 산림경영관리사 및 대피소의 개발이 가능합니다.

위의 건축물에 태양광 발전시설을 설치하는 것은 원칙적으로 가능합니다. 개발행위를 통한 대규모 태양광 발전시설은 공익용산지는 사실상 불가능하지만, 임업용 산지는 법정도로가 보전산지에 지적상, 현황상 붙어있는 경우에는 개발이 가능합니다. 물론 해당 지자체마다 도로의 기준이 다르기 때문에 사전에 개발행위 담당자와 상담은 필수입니다. 정리하면, 보전산지는 경우에 따라서 개발이 가능할 수도 있습니다.

강원도 철원군 소재 임야로 왼쪽은 준보전산지로 개발이 가능하지만 오른쪽은 공익용산지로 개발이 불가합니다. 이 경우에는 사업가능한 부지를 기준으로 토지매입가의 평균을 재산정해야 합니다.

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토지분할은 어떻게 하나요?

토지를 매매하다보면 토지 분할을 해야 하는 경우가 종종 발생합니다.

가장 일반적인 토지분할 방법은
1) 개발행위를 통한 지목이 변경 되는 경우
2) 매매로 인해 토지주가 바뀌는 경우
3) 소송에 의해 공유자 지분 분할의 경우가 있습니다.

녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 인허가를 받지 아니하고 다른 토지와의 합병을 위하여 분할하는 토지와 2006년 3월 8일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지를 공유지분에 따라 분할하는 토지는 분할할 수 있습니다.
또한 다음의 경우도 토지를 분할할 수 있습니다.
1) 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역 안에서의 기존묘지의 분할.
2) 사설도로를 개설하기 위한 분할.
3) 사설도로로 사용되고 있는 토지 중 도로로서의 용도가 폐지되는 부분을 인접토지와 합병하기 위하여 하는 분할.
4) 토지이용상 불합리한 토지경계선을 시정하여 당해 토지의 효용을 증진시키기 위하여 분할 후 인접토지와 합필하고자 하는 경우

토지분할에 대해 명확히 이해하고 있으면 태양광 발전 토지 매매시 공동사업자와의 토지분할에 유용하게 적용할 수 있을 것입니다.

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농업진흥구역에서 태양광발전을 할 수 있나요?

농업진흥구역은 과거의 절대농지라 불려지던 토지를 말합니다.

이 구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련되지 아니한 토지이용행위를 할 수 없습니다. 다만, 대통령령으로 정하는 농수산물의 가공·처리 시설의 설치 및 농수산업관련 시험·연구 시설의 설치, 어린이놀이터, 마을회관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 농업인의 공동생활에 필요한 편의 시설 및 이용 시설의 설치, 농업인 주택, 어업인 주택이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 농업용 시설, 축산업용 시설 또는 어업용 시설의 설치만 가능합니다.

현재는 농지전용을 하지 않는 솔라팜 건물, 즉 버섯재배사나 곤충재배사를 통한 발전은 가능합니다.
다만, 버섯재배사를 활용한 발전시설은 준공 후 1년이 지나야 가중치 1.5를 받을 수 있으며, 1년이내에 설치를 하면 가중치 1.0을 받게 됩니다.

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문화재보호구역이란 어떤 구역인가요?

문화재 보호구역은 지정문화재를 보호하기 위하여 지정된 구역을 말합니다.

문화재 보호구역은 지상에 고정되어 있는 유형물이나 일정한 지역이 문화재로 지정된 경우에 해당 지정문화재의 점유 면적을 제외한 지역으로서 그 지정문화재를 보호하기 위하여 지정된 구역을 말합니다. 문화재 보호구역 중에서도 현상변경허가대상 구역에서 가능한 행위는 다음과 같습니다.

가. 건축물 또는 도로·관로·전선·공작물·지하구조물 등 각종 시설물을 신축, 증축, 개축 , 이축 또는 용도 변경하는 행위
나. 수목을 심거나 제거하는 행위
다. 토지 및 수면의 매립·간척·굴착·천공·절토·성토등 지형이나 지 질의 변경을 가져오는 행위
라. 수로, 수질 및 수량에 변경을 가져오는 행위
마. 소음·진동 등을 유발하거나 대기오염물질·화학물질·먼지 또는 열 등을 방출하는 행위
바. 오수·분뇨·폐수 등을 살포, 배출, 투기하는 행위
사. 동물을 사육하거나 번식하는 등의 행위
아. 토석, 골재 및 광물과 그 부산물 또는 가공물을 채취, 반입, 반출, 제거하는 행위
자. 광고물 등을 설치, 부착하거나 각종 물건을 야적하는 행위을 받게 됩니다.

일반적으로 문화재보호구역은 부동산인 문화재를 보호 하기 위하여 문화재 외각으로부터 500미터까지 지정됩니다. 문화재공간정보서비스의 문화재공간정보에서 확인 가능합니다. 태양광 발전 시설은 토지를 깊게 절토하지 않는 공작물 설치이기 때문에 매장 유물이 있다 하더라도 개발이 아예 불가능한 것은 아닙니다. 가장 정확한 확인은 해당 지자체의 문화재관리 담당자에게 확인하는 것입니다.

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상수원보호구역에서 공작물 설치가 가능한가요?

상수원보호구역이라고 해서 무조건 개발이 불가한 것은 아니기 때문에 해당 지자체에 문의해서 개발 가능 여부와 개발 허용 면적을 확인하시기 바랍니다.

상수원보호구역은 수도법 제7조에 의하여 「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」 제2조제7호 및 제8호에 따른 수질오염물질·특정수질유해물질, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 가축분뇨를 사용하거나 버리는 행위를 할 수 없습니다.

한편 상수원 관리규칙 제12조에 따르면 공익상 필요한 건축물이나 그 밖의 공작물은 설치나 공작물의 개축 재축이 가능하다고 명시하고 있습니다. 따라서 상수원보호구역이라고 해서 무조건 개발이 불가한 것은 아니기 때문에 해당 지자체에 문의해서 개발 가능 여부와 개발 허용 면적을 확인하시기 바랍니다.

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산지전용의 절차와 비용은 어떻게 되나요?

태양광발전 시설은 전답보다는 임야에 설치를 많이 하는 경향이 있습니다.

그 이유는
첫째, 남향의 산지는 경사를 지니고 있기 때문에 최적의 발전 효율을 낼 수 있습니다.
둘째, 태양광발전 시설은 산지전용비를 면제 받습니다.
셋째, 법인은 원칙적으로 농지자격취득을 할 수 없기 때문에 임야만 매수할 수 있기 때문입니다.

산지전용을 위한 대체산림 조성비는 준보전산지 : 3,070원/㎡, 보전산지 : 3,990원/㎡, 산지전용제한지역 : 6,140원/㎡ 정도입니다.

또한 산림청고시에 의해 이행을 보증하기 위한 이행보증금을 예치해야 합니다.
1만 제곱미터당
경사도 10도 미만 : 35,962천원.
경사도 10도 이상 20 도미만 : 103,757 천원.
경사도 20도 이상 30 도미만 : 138,198 천원.
경사도 30도 이상 : 180,016 천원.

산지전용 허가를 위해서는 다음의 서류를 준비해야 합니다.

1. 사업 계획서
2. 산지전용을 하려는 산지의 소유권 또는 사용 수익권을 증명할 수 있는 서류.
3. 산지전용예정지가 포함된 2만 5천분지1 이상의 지적이 표시된 지형도.
4. 지적 측량업의 등록을 한자가 측량한 축척 6천분지 1내지 1천 2백분지1의 산지전용예 정지 실측도.
5. 산림 기술 자가 조사 작성한 임목축척조사서.
6 .복구대상지의 종 ,횡 단면도 및 복구공정, 공법이 포함된 복구계획서.
7. 토목기사 이상의 자격증을 소지한 자가 조사한 표고도 및 평균 경사조사서.