당신의 투자방식은 투잡인가요 아니면 전업인가요?

[덕소]

안녕하세요. 덕소입니다.

오늘은 행꿈사에서 연초부터 불이 붙었던 5억프로젝트의 1기 승선자 10명이 선정된 날입니다. 저 역시 행꿈사 골수팬중의 한명으로서 경매천사님의 큰 의중을 알기에 나름 열심히 참여를 했고, 우수하신 분들을 뒤로하고 먼저 1기에 승선을 하게 되었습니다.

행꿈사 회원분들중에는 정말 필력도 좋으시면서 경매 능력도 아주 뛰어나신 분들이 많이 있습니다. 우리가 행꿈사 카페에서 활동하는 큰 이유중 하나는 ‘경제적 자유’를 실현하여 ‘행복한 부자’가 되는게 큰 목표들일 것입니다. 저역시 직장생활을 하면서 부동산 투자를 병행하고 있습니다. 카페회원들과 이야기를 하다보면 몇 번의 투자로 아주 큰 금액의 돈을 벌었다는 분들도 봤고, 10년 이상을 꾸준하게 투자를 하면서 일확천금은 아니지만 매년 일반 직장인 연봉 수준의 수익을 실현 하시는 분들도 봐 왔습니다. 이런 2가지 투자 방식을 보면서 저 또한 많이 부럽기도 했고 자극도 되었습니다. 내가 경제적 자유를 위해 해야할 것이 무엇인지 여러모로 생각도 해 보았고 나름은 구체적 계획도 세웠습니다.

저도 본격적으로 부동산 경매 투자를 한지는 올해가 4년차입니다. 많은 경험은 아니지만

- 특수물건을 통한 수익(차익실현) 모델

- 특수물건을 통한 월세 수익 모델

- 일반 물건을 통한 차익실현 모델

- 일반 물건을 통한 월세 수익 모델

의 4가지가 제가 주로 추구하는 방식이며, 아직까지는 제 경우는 주거용으로 한정 하고 있습니다.

최근 부동산 투자 여러 가지 성과에 대한 성공사례로 많은 책들이 쏟아지고 있습니다. 제 경우는 경매 관련 투자나 성공사례에 대한 도서는 대부분 읽는 편입니다. 그러나 제가 객관적으로 봤을 때 몇몇의 책들은 단순 성과를 나열하는 것에 지나지 않은 경우가 많았고, 지렛대 효과를 최대한 활용한 무피투자의 자랑이나 실투자금 대비 고수익률을 제시하는 경우가 많았습니다. 제가 좀 비판적으로 몇몇 책들의 독서 후기를 말씀드려 본다면, 이건 경매 보다는 시장흐름을 통한 일반 매매이며, 단지 2014년 이후 시장 흐름이 좋아서 결과가 좋은 것 뿐이라는 생각이었습니다. 제가 몇몇 책들의 투자 성과를 폄하하는건 절대 아닙니다. 그러나 만약에 시장이 침체로 접어들었다고 하면 과연 이런류의 책이 시중에 출판되어 대중들의 큰 호응을 얻었을지 생각도 해 보았습니다.

저는 연회원 1기때부터 본격적인 부동산 경매 중 특수물건 위주로 하면서, 제가 미래의 시장을 예측할 수 있는 능력은 없고 투자자금도 많지 않은 상황에서 워렌버핏이 늘 강조하는 ‘잃지않는 투자’를 해야 하기에 특수물건 부동산 경매만한 것이 없다고 생각을 했습니다. 결과적으로 본다면 2014년부터 일반 매매를 투자금을 최소화해서 투자했다면 지금쯤 아주 큰 성과를 실현했을 것입니다. 그러나 시장이라는게 호시절만 있는게 아닙니다. 저 역시 100% 제 자금으로 투자를 하는게 아니라서 하나하나의 투자에 가슴앓이도 많이 했었습니다. 아시다시피 특수물건은 해결되는 과정이 2~3년까지 걸릴수도 있어서 어느 순간에는 돈맥경화에 빠지기도 하여, 현금 흐름을 일정 수준 만드는게 중요하다고 판단을 하여 시장 상황이 투자하기에 괜찮다고 자주 말씀하신 ‘경매천사님’ 의견을 적극 수용하여 일반 매매도 몇 건 하기도 했습니다.

저를 아시는 분은 제 투자 방식이 상당히 공격적이라고 말씀들을 하십니다. 그러나 저 역시 많이 보수적이고 이것저것 많이 살펴보는 편입니다. 여러편의 부동산 투자 책들을 보면서, 단순히 투자 1~3년만에 10~20채 이상의 부동산을 취득하는게 중요한 걸까? 라고 많은 생각을 하게 되었습니다. 그리고 그 책들의 성과처럼 실투자금 대비 수익률이 어떤지 제 경우도 분석을 해 보았죠.

제가 경매를 통해서 취득해서 현재도 보유하고 있는 주택은 5채입니다.(물론 일반 매매로 보유중인 물건도 몇 채 있습니다.) 공동투자건은 제외로 했습니다. 공투물건은 대부분 차익 실현 물건이며, 현재 몇몇 건은 소송이 마무리되어 실투자금 대비 100% 이상의 실적을 보이고 있습니다. 여기서 실투자금이 얼마나 될지 많이들 궁금해 하실거 같은데, 제 경우는 주로 3천만원 전후입니다. 이러한 고난이도 특수물건을 몇건 정도 공동투자로 낙찰을 받았으며 현재 경매천사님 이하 법무법인 열린 스탭분들이 해결을 위해 열심히 노력해 주시고 계십니다.

다시 제 단독 물건으로 가서 말씀을 드리면, 5건의 경매를 통한 예상 수익률은 실투자금 대비, 소송까지 갔던 물건은 100~250%, 일반 경매건은 50~100% 수익률을 보이고 있고 현재 대부분 월세로 세팅이 되어 있습니다. 대출 이자를 다 내고도 월세의 반 이상은 수익으로 남습니다. 월세 차익으로 인한 수익은 계산에서 제외 했습니다.

위의 예상 수익률은 확정 수익이 아닙니다. 부동산은 매도하고 나서 양도세까지 정산이 되어야 순수한 수익으로 확정됩니다. 그러나 제가 경매를 통해 낙찰받은 부동산들은 예상하시겠지만 가격 하락에 대한 Risk를 어느정도 감안하여 보수적인 금액으로 낙찰을 받은 경우이며, 특수 물건은 대부분 감정가의 50%전후로 받은 물건들입니다. 물론 시장이 안좋아 제가 낙찰받았던 가격 이하로 시세가 떨어질 수도 있을것이고, 전세가도 떨어져 역전세도 발생할 수도 있을 것입니다. 그러나 일반 매매로 산 물건들 보다는 손실은 크지 않을 것으로 전 판단하고 있으며, 순수하게 전세로 준 물건은 없기 때문에 역전세나 전세입자를 맞추지 못하여 생기는 거금의 자금 마련 Risk 또한 없다고 봅니다. 오히려 공동투자의 차익 실현이 몇 개월 단위로 오고 있어서 대출 원금을 상환을 하고 있는 상태입니다.

작년에 회사에서 희망퇴직 신청을 받았는데, 많은 동료들이 멘붕에 빠졌었습니다. 제 경우는 집에서 회사까지의 편도 거리가 85km, 시간은 2시간 정도 걸리는 거리였습니다. 3년을 새벽 5시 20분에 일어나, 칼퇴하더라도 집에 오면 9시 10~20분전 이었습니다. 평일에 도로에서 보내는 시간이 거의 4.5시간 정도 되다보니 친구들이나 지인들과의 만남 등을 추진하기가 쉽지 않았습니다. 저는 부동산 경매를 그 당시에도 투잡으로 하고 있다보니, 꼭 ‘희망퇴직 명단에 들어가야겠다’라고 다짐을 하고 또 했습니다. 직장인이 목돈을 만지는게 쉽지는 않기 때문에, 조금 편한 직장으로 옮기면서 부족한 연봉은 희망퇴직금이나 부동산 투자 수익금으로 보전하면 되겠다라고 생각을 했습니다. 제 경우는 희망퇴직을 한다는게 마음이 편했습니다. 믿는 구석이 있었기 때문이었죠.

제가 제목에서 투자방식이 투잡인가, 전업인가로 한 것은 다음을 말씀드리기 위해서입니다.

저는 8살 때 학교에 들어가면서부터 작년말 회사에서 희망퇴직을 할 때까지 지금이 가장 길게 쉬어본 것 같습니다. 기껏해야 회사 이직시 10일 정도 쉬어본게 다 였습니다. 올해로 직장 생활 만16년이 됩니다. 길다면 길고 짧다면 짧습니다. 그런데 저는 직장 생활을 20년 이상은 한 걸로 가끔씩 착각을 합니다. 그만큼 직장생활이 힘들었다는 반증일 것입니다. 정도의 차이는 있지만 직장생활은 자기 의지대로 시간 활용을 할 수 없으니 누구나 직장생활이 힘들다고 느낄 것입니다.

저 역시 희망퇴직을 하면서 전업으로의 고민을 많이 했었습니다. 그러나 전업을 하기위한 월세 등의 현금흐름은 턱없이 부족하다는 생각이 들었고 몇 년만 더 직장 생활을 해야겠다고 마음을 고쳐 먹었습니다. 제 경우는 기술자격만 가지고 약250만원 정도의 월급을 주겠다는 회사들이 있었습니다. 물론 출근은 안하고 재택근무를 하면서 말이죠. 그렇다면 전업을 해도 되지 않겠냐 라고 말씀하시는 분들이 많을 것이나, 제 아내와 합의가 되지 않았고 아직 아이들도 어리고해서 조금 더 제 몸을 남에게 맡기기로 했습니다. 지금도 현장 발령을 받지 못하여 재택 근무를 하고 있으나 그 시간을 효율적으로 쓰지를 못하고 몇 개월이 지났습니다. 시간날 때 좀 더 열심히 해야 했는데 그렇게 못한 것이 좀 후회도 되나 5억프 미션을 수행하면서 아직 경매에 대한 열정이 살아있음을 다시 깨닫기도 했습니다.

솔직하게 제가 3개월 정도 집에서 살림도 하고 아이들도 케어하고 하면서 느낀점은 ‘아직은 내가 집에서 있는게 익숙치가 않구나’ 라고 생각을 했습니다. 여러 가지 이유가 있겠으나, 아직 친구들이 다 회사 생활을 하다보니 같이 놀 친구도 별로없고, 아내도 일을 하다보니 같이 여행을 가는 등의 계획을 세울수도 없었습니다. 그리고 이전 직장 만큼의 월급을 받지 못하는 상실감도 마음이 편치 못한 이유중의 하나였습니다.

또한 전업을 하면 발품 열심히 하고 경매도 열심히 할 것 같지만 실상은 회사 다닐때보다 더 게을러 지고 있다는 느낌을 많이 받았습니다. 시간이 많다보니 효율적으로 관리하려는 노력이 많이 줄어드는 것도 한가지 이유일 것입니다. 낮잠은 절대 자서는 안된다고 다짐을 했었는데 이건 지금까지 어긴적은 없습니다. 제 경우는 집에서 낮잠을 자게되면 밤에 편하게 잠에 들지를 못하고 다음날 기상해서도 피곤하며, 이런 일들이 반복되면 생활의 리듬이 완전히 깨지기 때문입니다.

행꿈사 회원분들중에는 대부분이 직장인인 경우가 많고, 또한 대기업에 다니시면서 고액 연봉을 받으시는 분들도 상당수입니다. 정말 열심히 직장생활을 하면서 경매 투자까지 하시는 분들이 많습니다. 어느 정도 경매나 부동산 투자를 하면서 본인이 목표로 하는 수준에 와 있을 때 전업투자에 대해 심도있는 고민을 해야 할거라 감히 제가 말씀을 드립니다. 저도 아직은 갈길이 먼 투잡 투자자입니다.

제가 지금부터 언제까지 재택근무를 하면서 시간을 자유롭게 쓸 수 있을지는 아무도 모릅니다. 그러나 다시 출근 하기 전 까지는 정말 열심히 하기로 이 글을 쓰면서 다짐을 해보려 합니다.

(1) 5억프 1기 활동 최선을 다하자!

(2) 고급반1기 수강으로 특수물건 1건 이상 3개월내에 낙찰받자!

(3) 스터디팀2기 종료전까지 1건이상 공투로 낙찰받자!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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부동산경매/공매/아파트경매/법원경매/오피스텔경매/오피스텔경매

경매카페/법무법인열린/부동산경매강의/경매컨설팅/행꿈사/정충진변호사

경매, 공매로 행복한 부자를 꿈꾸는 사람들

[맑은물 청수]

직장을 다니면서 투자를 하시는 분들이라면 대부분이 생각을 해봤을 것이라 생각합니다.
그렇지만, 전업 결심은 정말로 쉽지 않습니다.
저도 직장을 그만뒀을때(실은 짤렸을때...ㅜㅜ) 전업을 생각해보기도 했지만...쉽지는 않더군요..
또한, 전업을 하면 시간적 여유가 더 있을 것이라 생각하지만, 오히려 마음만 조급하지...
실질적으로 더 부지런하지 않으면 안되겠더군요...
덕소님의 글에 정말로 공감이 갑니다.
깃수도 틀리고 수강커리큘럼이 틀리고해서(수준이 다름? ㅋ~) 뵙기는 어렵지만, 언젠간 한번 봐요~~
(당분간은 울 깃수 언젠간 님만 볼 수 있을듯...-.-;;;)

[덕소]

제가 겪은 비슷한 경험을 하셨기에 더욱 공감을 하셨다고 생각이 듭니다.
언젠가는 뵐날이 있을겁니다.
그동안 화이팅 하시구요.

[니꼴라이]

덕소님의 글을 읽으면서 제 자신을 돌아보게 됩니다.
나태하고, 핑계대고 그랬습니다.
마음을 다잡는 덕소님을 응원합니다~^^

[덕소]

별말씀을요.
제일 열심히 하시는분들중에 한분이신데요.
응원 감사합니다.

[분당초보]

저는 직장을 다니며 경매에 투자를 할려고 하는데 덕소님 글을 읽으면서 많은생각을 하게되네요

[덕소]

열정, 부지런함, 경매지식, 발품, 시장흐름 등 두루 고려할게 많지만, 직장생활 하시면서 투자하시는게 처음 시작하시는분들에게 정답입니다.

[자이젠]

현재의 심정과 상황이 전해져오네요! 멋지십니다.!!!

[덕소]

좋게 봐 주셔서 감사합니다.
자이젠 님에게 늘 많은 자극을 받고 있어요.

[급경사]

덕소님 좋은 글 잘 읽었습니다~~^.^
꿈꾸는 자만이 자유로울 수 있다고 그 꿈을 이루기위해 포기하지않고 노력해온 덕소님 멋지십니다.
제 자신을 다시 한번 생각해 보게 됩니다.
앞으로 덕소님 소망하는 모든 일이 다 이루시기를 기원합니다.

[덕소]

그 꿈을 위해 열심히 노력하고 있는데. 잘 될지요.
긍정적으로 생각하면서 몇년 더 고생하면 좋은 날 오겠지요.

[에그짱]

덕소님의 16년동안의 성실함이 지금의 덕소님을 있게 해준 원동력이었나봅니다.
경매콘서트때 기쁜오늘님 뒷자리에 앉으셨죠? 제가 좀 낯을 가리는 편이라 살갑게 인사를 못드렸어요.
다음 만남에 인사드릴게요^__^
저도 나름 부지런하다고 자부하는 사람인데^^;; 부지런만 ㅋㅋ 덕소님 참 대단하십니다.

[덕소]

네. 맞아요.
기쁜오늘님 뒷자리,,,
다음데 한번 만나게 되면 말이나 시켜주세요.

[인천탱이]

저도 직장인으로 공감되는 부분이 많네요
덕소님도 고급반 신청하셨군요 저도 신청했어요
토요일에 뵙겠습니다 ^^

[덕소]

아, 고급반 수강생이시군요.
지난주 수업은 들었는데 제가 모르시는분들이 많더구요.
다음 모임때 뵙겠습니다.

[별바다]

덕소님의 차분하게 돌아보는 글을 읽고
여러가지 부러운 점이 많습니다만,
그 중 가장 부러운 것이 이제 열매를 하나 하나 거둬 들이는

"공동투자의 차익 실현이 몇 개월 단위로 오고 있어서 대출 원금을 상환을 하고 있는 상태입니다."

입니다.
"투자란
씨를 뿌려야 하고, 일정기간 묵혀야하고~~"
알지만 쉽지 않던데

특수물건과 공투로 큰 투자금 안들이면서 차익실현의 열매를 거둬들이는
지금의 단계가 부럽기만 합니다.

[덕소]

머니트리라고 누군가 말씀하셨는데.
저도 여러방면으로 공투든 개인투자든 해서 일단은 실행을 해야 한다고 생각합니다. 그 실행이라는것이 씨가 될 것이고 이게 일정시간 지나고 양분을 먹게되면 우리에게 달콤하고 맛있는 열매를 준다 라는 개념이죠..

[벨사이]

부럽네요
새내기 벨사이도
덕소님처럼 경매고수되어 경험담도 올리고 그럴때가 올까요 .
멀어서 교육 받을 기회도 없을거 같고 ....

[덕소]

저도 불과 3~4년전에는 벨사이님과 같은 생각이었습니다.
그당시 경매 낙찰받고 수익내시는 분들 보면 얼마나 부럽던지,,
노력하시면 금방 될 겁니다.
경매천사님 강의부터 들어보시면 눈에 보이는 수익모델이 많으실 거에요.

[덕소]

아, 그런가요?
잘 지내시죠?
한동안 못 뵈었네요..

[청포도]

긴 글인데 조금도 지루하지 않게 읽었습니다.
경매에 입문하고 많은 생각을 했는데 공감이 갑니다.
특수물건과 공투에 대하여 다시금 생각하게 하네요.
덕소님의 뜨거운 열정 본받고 싶습니다.

[덕소]

그 많은 생각이 실행으로 바로 옮기신거죠?
생각만하거나 공부만 한다고해서 뭔가가 이루어지지는 않으니 잘 생각해 보시고 실행해 보세요.
혼자가기 어렵다면 열린에 문을 두드리셔도 됩니다.

[딱! 좋아]

글에는 표현이 안돼도 내면세계는 엄청난 내공을 간직하고 있음이 감지됩니다.
저는 카페에 들락거리면서 이글을 꼭 한 번 읽어야 겠다는 생각을 했는데 오늘
읽게 됨을 후회합니다. 저도 산전수전 많이 겪었지만 덕소님의 이런 내공을
따라잡기엔 아직 역부족임을 절실히 느끼면서 많은 생각에 잠기게 됩니다.
하지만 주어진 저의 환경에 맞춰 차근차근 선배님들의 뒤를 따라가 보겠습니다.

[솔개비]

덕소님 글 잘 읽었습니다.
마음가짐이 훌륭하시네요
감사합니다

[리치마인드]

글 잘 읽었습니다. 제가 느끼고 생각했던 그리고 몸소 경험하고 있는 상황을 글로 올려주셨네요. 전업과 투잡 사이에서 고민 중 입니다..^^

[소망1]

바로 옆에서 듣는듯 합니다. 좋은글 감사히 잘 보았습니다.

[쨍하고 해뜰날]

덕소님 멋지세요
저두 덕소님 같이 되길 원하면서
그리고 월급에 목숨걸지 않는 자유로운 영혼을 위하여
늦었지만 화이팅 하려 합니다
좋은글 감사합니다 ㅎㅎ

[퓨리101]

열정이 대단하시네요 최고입니다 좋은글 감사합니다

[균짱]

지난번에 읽고나서 댓글없이 마음만으로 감동받았는데... 오늘 다시 읽어보니, 정말 더 가슴에 와 닿는 글들입니다. 저와 비슷한 부분도 있고요....~~ 덕소님!~ 앞으로도 좋은 결실 맺기를 바래봅니다.!~ 님께서 선택한 삶이 정답이라는걸 보여주세요!! 행꿈사 회원으로써 항상 지켜보고 있겠습니다.!!~~

[박선준]

좋은글 감사합니다~

[홍상사]

저는 전업으로 경매을 선택하여 1년동안 전업맨이 되려고 열심히 공부했습니다
그래서 특수물건을 공부하였고 특수물건공략을 할려고하니 대출부분과 시간이1~~2년이 소요되고 문재인정부출범후 부동산경기의 위축등 여러가지이유로 현재 많은 고민을 하고 있습니다,,,,,

[뉴월드]

투잡으로 경매를 생각하며 준비하고 있는 이 시점에서 많은 걸 배웁니다.

[눈덮인산]

좋은글입니다