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■ ‘일자리 안정자금’ 관리비차감 안했다고 주택관리사 자격정지?
창원지법
☛ ‘자격정지 취소’
⊙ 관할관청의 주택관리사 자격정지처분 위법
정부로부터 지원받은 ‘일자리 안정자금’(이하 안정자금)을 관리비에서 차감하지 않았다는 이유로 ‘중대한 과실’이 인정돼 관할관청으로부터 자격정지처분을 받은 A주택관리사가 행정소송을 제기해 ‘자격정지처분 취소’ 판결을 이끌어 냈다.
창원지방법원 행정1부(재판장 서아람 부장판사)는 경남 창원시 모 아파트 관리사무소장인 A주택관리사가 창원시장을 상대로 제기한 주택관리사 자격정지처분 취소소송에서 A주택관리사의 손을 들어줬다.
지난해 5월경 창원시는 A주택관리사에 대해 안정자금 지원금을 관리비에서 차감하지 않고 입주자 등에게 부과했고, 안정자금 일부 금액을 아무 근거 없이 집행해 입주자 등에게 재산상 손해를 입게 했다는 이유를 들면서 구 공동주택관리법 제69조 제1항 제5호를 적용해 1.5개월의 주택관리사 자격정지 처분을 내렸다.
A주택관리사 소속 주택관리업자 B사에 대해서도 영업정지 2개월에 갈음한 180만원의 과징금 부과처분을 한 바 있다.
공동주택관리법 제69조 제1항 제5호에 의하면 시·도지사는 주택관리사 등이 고의 또는 중대한 과실로 공동주택을 잘못 관리해 소유자 및 사용자에게 재산상 손해를 입힌 경우에는 그 자격을 취소하거나 1년 이내의 기간을 정해 자격을 정지시킬 수 있다고 규정하고 있다.
이에 대해 A주택관리사는 “안정자금에 관한 권리·의무의 귀속주체는 입대의로, 안정자금은 입대의 명의 관리비계좌에 입금됐고 처리방안을 의결한 것도 입대의”라면서 “관리사무소장은 입대의의 업무집행기관에 불과해 자신이 안정자금을 인건비로 지급한 것은 입대의 의결에 따른 것일 뿐이고, 안정자금 집행은 관리사무소장의 업무에도 해당하지 않는다”며 자신으로 인해 아파트 입주민에게 손해가 발생했다고 할 수 없다고 반박했다.
법원이 인정한 사실에 의하면 이 아파트 입대의는 정부로부터 경비원 3명과 미화원 3명 그리고 경리직원 1명에 대한 안정자금으로 2018년 1월경부터 10월경까지 합계 약 840만원을 관리비계좌를 통해 수령했다.
2018년 4월경 안정자금 처리방안을 논의한 입대의는 안정자금 중 매월 10만원을 대상 근로자들에게 기존 임금에 추가해 지급하기로 의결함에 따라 나머지 약 500만원은 입대의 명의 잡수익 계좌에 그대로 예치돼 있는 상황이었다.
한편 경남도의 감사 지적에 따라 입대의는 2018년 12월경 근로자들에게 지급한 안정자금을 회수하고, 지급받은 안정자금 액수만큼 관리비에서 차감하기로 의결했다.
이와 관련해 재판부는 “A주택관리사가 고의 또는 중대한 과실로 이 아파트를 잘못 관리해 아파트 입주민에게 재산상 손해를 가했다고 볼 수 없다”면서 “주택관리사 자격정지 처분사유를 인정할 수 없다”고 못 박았다.
이에 대한 근거로 우선 근로복지공단은 공동주택 경비원과 미화원에 대한 안정자금의 경우 사업주가 아닌 입주민 측(입대의 등)에 지급해야 하고, 지급된 안정자금의 귀속·관리·처분 주체 역시 입대의로 볼 수 있다는 점을 들었다.
아울러 “A주택관리사가 입대의 계좌에 입금된 안정자금을 근로자들에게 지급하고 나머지를 그 계좌에 그대로 보관한 것은 안정자금 귀속·관리·처분 주체인 입대의 의사결정에 따라 처분·관리한 것에 불과하다”며 “이는 공동주택관리법(제63조 제1항 제6호, 제64조 제2항 제1호)에 따른 것으로 A주택관리사가 입대의 의결에 따라 안정자금을 처분·관리한 것만으로는 공동주택을 잘못 관리했다고 볼 수 없다”고 밝혔다.
특히 입대의 결의가 위법하다고 보기도 어렵다고 선을 그었다.
재판부는 “입대의가 수령해 관리 중인 안정자금에 관해 입주자들 스스로 입대의 결의를 통해 관리비 차감 형태로 돌려받는 대신, 안정자금 지급 취지에 맞춰 그 일부를 근로자들에게 지급하고 나머지는 잡수익 계좌에 남겨두기로 결정했다”며 “잡수익 계좌에 남겨둔 안정자금은 언제든지 입주자들을 위해 사용할 수 있다”고 설명했다.
그러면서 “입대의 의결로 안정자금의 실질적인 혜택이 입주민들에게 돌아가지 않게 됐다고 볼 수 없다”며 “고용안정과 근로자들의 삶의 질 향상이라는 안정자금의 궁극적인 지급 목적에 반한다고 볼 수도 없다”고 해석했다.
또한 임금 추가 지급 부분은 ‘안정자금 수령 후 입주민이 기부담한 경비·청소비 차감(관리비 고지서에 차감내역 명시)’이라는 구체적인 안정자금 집행지침에도 반한다고 볼 수 없으며, 입대의 의결을 집행하는 과정에서 A주택관리사가 관리사무소장으로 주의의무를 위반했다고 볼 사정도 찾아볼 수 없다고 봤다.
더욱이 아파트 입주민에게 손해가 발생했다거나 그 손해가 A주택관리사의 잘못에 기한 것이라고 볼 수도 없다고 판시했다.
재판부는 “안정자금은 입대의 명의 계좌에 입금돼 그중 일부는 입대의 의결에 따라 임금 추가 지급에 사용했고, 나머지는 계좌에 그대로 남아 있었다”며 “안정자금이 입대의에 지급·귀속된 후 입대의 의사에 따라 처분·관리된 이상 입주민에게 무슨 손해가 발생했다고 볼 수 없고, 이는 관리주체나 관리사무소장이 임의로 안정자금을 관리·처분한 경우와 전혀 다르다”고 밝혔다.
개별 입주민에게 관리비 차감 형태로 직접 안정자금의 혜택이 돌아가지 못한 것이 입주민들의 손해라는 취지의 관할관청 주장에 대해서도 “설령 입대의가 안정자금을 취지와 무관한 용도에 사용했더라도 사용용도가 입주민들을 위한 것인 이상 입주민들에게 무슨 손해가 발생했다고 볼 수 없다”고 해석했다.
입주민들로서는 안정자금으로 충당한 비용에 해당하는 만큼 실질적으로 관리비 지급의무를 면하게 될 것이라는 이유에서다. 이때 이 같은 지출이 안정자금 지급 취지에 반하는지와 그로 인해 입주민들에게 손해가 발생했는지는 다른 문제라고 부연했다.
A주택관리사의 법률대리인을 맡아 사건을 진행한 법률사무소 한영화 대표 변호사는 “관리사무소장이 안정자금 귀속·관리·처분 주체인 입대의 의결에 따라 안정자금을 처분·관리한 것만으로 공동주택을 잘못 관리했다고 볼 수 없는 점, 안정자금이 입대의에 지급·귀속된 후 입대의 의사에 따라 처분·관리된 이상, 입주민에게 무슨 손해가 발생했다고 볼 수 없는 점 등에 특히 주목할 필요가 있다”고 강조했다.
출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자yellow@hapt.co.kr
■ 시‧도지사가 주택관리사자격증발급 판단기준정해도 법 위반아냐
법제처
☛ “주택관리업 임원 등 경력도 주택관리사 자격증 발급 실무경력에 포함”
법제처는 최근 주택관리업 법인의 대표 등 임원으로서 주택관리업무에 종사한 경력도 주택관리사 자격증 발급을 위한 실무 경력으로 인정된다는 해석을 내렸다.
법제처는 또 주택관리사 자격증 발급 권한을 가진 시도지사가 주택관리업무 경력을 판단하기 위한 구체적인 기준을 정해도 공동주택관리법에 위반되지 않는다고 해석했다.
공동주택관리법 제67조 제2항에서는 주택관리사 자격증을 발급받을 수 있는 요건으로 같은 조 제1항에 따른 자격시험에 합격하고 주택관리사보 합격증서를 발급받을 것과 대통령령으로 정하는 주택 관련 실무 경력이 있을 것을 규정하고 있고, 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제73조 제1항에서는 일정 규모 공동주택의 관리소장으로 근무한 경력 3년 이상, 일정 규모 공동주택의 관리사무소 직원(경비원, 청소원 및 소독원은 제외) 또는 주택관리업자의 직원으로 주택관리업무에 종사한 경력 5년 이상 등을 경력요건으로 규정하고 있다.
법제처는 “일반적으로 ‘직원’은 일정한 직장에 근무하는 사람을 통틀어 이르는 말(국립국어원 표준국어대사전 참조)이고 ‘근무’란 직장에 적을 두고 직무에 종사하는 것(국립국어원 표준국어대사전 참조)을 의미하며, 대표자 등 임원 또한 특정 법인에 적을 두고 직무에 종사하는 사람이므로 법령에서 그 범위를 달리 정하지 않는 한 ‘직원’의 범위에서 ‘임원’이 반드시 제외된다고 볼 수는 없다”고 밝혔다.
그러면서 “공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하고 공동주택의 입주자‧사용자의 권익을 보호하기 위해서는 주택관리와 관련한 일정한 업무경험을 토대로 하는 업무숙련성이 필요(각주: 법제처 2014. 1. 21. 회신 13-0644 해석례 참조)하다”고 설명했다.
또한 “공동주택관리법 시행령 제73조 제1항 제5호은 주택관리사 자격증 발급의 경력요건으로 주택관리사단체와 공동주택 관리와 관련된 단체의 임직원으로 주택 관련 업무에 종사한 경력 5년 이상을 규정해, 주택관리를 업으로 하는 것이 아닌 공동주택 관리와 관련된 단체인 경우에도 해당 단체의 임원으로 주택 관련 업무에 종사한 경력까지 주택관리사 자격증 발급을 위한 경력으로 인정하고 있다”고 덧붙였다.
이에 법제처는 “주택관리를 업으로 하기 위해 등록한 법인의 대표 등 임원으로서 주택관리업무에 종사한 경력을 주택관리업자의 직원으로서 주택관리업무에 종사한 경력과 달리 취급해 주택관리사 자격증 발급을 위한 실무 경력으로 인정하지 않는 것은 타당하지 않다”고 해석했다.
그러면서 법제처는 주택관리사 자격증 발급 업무를 수행하는 데에 혼란이 발생하지 않도록 공동주택관리법 시행령 제73조 제1항 제2호의 주택관리업자의 직원에 주택관리업자로 등록한 법인의 대표 등 임원도 포함된다는 것을 분명하게 규정할 필요가 있다는 법령 정비 의견을 밝혔다.
이와 함께 법제처는 주택관리사 자격증 발급 권한을 가진 시‧도지사가 주택관리업무에 종사한 경력에 관한 별도의 구체적 기준을 정해 해당 여부를 판단하는 것도 가능하다고 해석했다.
공동주택관리법 제67조 제2항 각 호 외의 부분에서는 주택관리사 자격증 발급 주체를 시‧도지사로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제73조 제2항은 주택관리사 자격증을 발급받으려는 자는 자격증발급신청서(전자문서로 된 신청서를 포함함)에 같은 조 제1항 각 호의 실무경력에 대한 증명서류(전자문서를 포함함) 및 사진을 첨부해 시‧도지사에게 제출하도록 하고 있다.
시‧도지사는 주택관리사 자격증 발급 신청을 한 자가 제출한 경력이 같은 영 제73조 제1항 각 호의 경력에 해당하는지 여부를 판단해 자격증 발급 여부를 결정할 의무가 있다.
법제처는 “공동주택관리법 시행령에서 주택관리사 자격증 발급의 경력요건으로 ‘주택관리업자의 직원으로 주택관리업무에 종사한 경력 5년 이상이라고 규정하고 있을 뿐 ’주택관리업무에 종사한 경력‘의 구체적인 범위나 기준 등에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않다”며 “공동주택관리법 시행령 제73조 제1항 제2호의 주택관리업자의 직원에 주택관리업자로 등록한 법인의 대표자 등 임원도 포함된다고 봐야 한다”고 설명했다.
또 “’주택관리업무에 종사한 경력‘에 해당하는지 여부는 주택관리사 자격증 발급을 신청한 자가 제출한 자료를 토대로 수행한 업무 내용 및 직무의 성격 등 구체적인 사실관계를 종합적으로 고려해 시‧도지사가 판단해야 한다”며 “’주택관리업무에 종사한 경력‘을 판단하기 위한 구체적인 집행기준을 정하고 이에 따라 주택관리사 자격증 발급 업무를 수행할 수 있다고 보는 것이 타당하므로, 해당 기준이 제3자에 대한 기속력이 있는지 여부 등은 별론으로 하더라도 별도의 구체적 기준을 정하는 것 자체가 공동주택관리법 시행령에 위반된다고 볼 수는 없다”고 밝혔다.
출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr
■ 18일부터 4년단기임대·8년, 아파트매입임대 자진말소 가능
18일부터 4년 단기임대와 8년 아파트 매입 임대의 자진 등록말소가 가능해진다.
11일 국토교통부에 따르면 7·10 대책의 주요 내용을 담은 민간임대주택특별법 개정안이 이날 국무회의에서 통과돼 18일 시행될 예정이다.
법이 시행되는 18일 전에 이미 임대의무기간이 경과했다면 18일에 임대주택의 등록이 말소된 것으로 처리된다.
이와 함께 12월 10일부터는 미성년자나 민간임대주택법상 주요 의무위반으로 등록이 말소된 후 2년이 지나지 않은 사업자는 등록이 제한된다.
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⚫ 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입 의무화
⚫ 민간임대특별법 개정안 국무회의 통과
(세종=연합뉴스) 윤종석 기자 = 18일부터 4년 단기임대와 8년 아파트 매입 임대의 자진 등록말소가 가능해진다.
11일 국토교통부에 따르면 7·10 대책의 주요 내용을 담은 민간임대주택특별법 개정안이 이날 국무회의에서 통과돼 18일 시행될 예정이다.
이에 의해 4년 단기임대와 아파트 8년 일반 매입임대 유형이 폐지된다.
종전 법에 따른 3년, 4년, 5년 임대와 아파트 매입형 준공공임대, 10년 임대도 폐지된다.
폐지되는 유형의 등록임대는 최소 임대의무기간이 지나면 자동으로 등록이 말소된다.
법이 시행되는 18일 전에 이미 임대의무기간이 경과했다면 18일에 임대주택의 등록이 말소된 것으로 처리된다.
폐지 유형 임대주택은 임대의무기간 내 자발적 등록말소를 허용하며, 이때 임대의무기간 미준수를 이유로 과태료도 부과하지 않는다.
앞서 정부는 등록임대의 임대의무기간을 절반 이상만 채우면 세제 혜택을 유지해주기로 한 바 있다.
이렇게 되면 8년 아파트 매입임대의 경우 사업자가 4년만 채우고 세제 혜택을 보면서 집을 처분할 수 있게 된다.
물론 이 경우 세입자의 동의가 필수적이지만 애꿎은 세입자의 피해도 예상된다.
장기임대유형의 최소 임대의무기간은 기존 8년에서 10년으로 연장된다.
모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입이 의무화된다.
법 시행 이후 신규 등록하는 주택은 법 시행 즉시 적용하되, 기존 등록주택은 법 시행 1년 후 임대차 계약을 체결하는 경우부터 적용된다.
지방자치단체의 등록임대 심사도 대폭 강화된다.
지자체가 임대 등록 신청을 받았을 때 사업자의 신용도와 임대주택의 부채비율 등을 고려해 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되면 등록을 거부할 수 있다.
사업자는 세입자가 없는 집을 등록할 때는 장차 받을 보증금 상한을 밝히고, 이를 준수해야 한다.
이와 함께 12월 10일부터는 미성년자나 민간임대주택법상 주요 의무위반으로 등록이 말소된 후 2년이 지나지 않은 사업자는 등록이 제한된다.
사업자가 임대 보증금 반환을 미뤄 세입자가 명백한 손해를 봤거나 임대주택의 권리관계를 허위로 제공한 경우 지자체가 등록을 직권 말소할 수 있게 된다.
출처 : ©연합뉴스, 윤종석입력 banana@yna.co.kr