↑위에 질문하신 서울시 성동구 성수동1가 쌍용아파트 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2017타경7495 *

이 물건은 서울시 성동구 성수동1가 쌍용아파트 경매 물건입니다 .

1.건물 등기부 권리분석 결과

답변 :본건 건물등기부를 확인한 결과 1998.05.25. 남광토건의

근저당이 말소기준권리가 되어 낙찰시 전부 소멸 하므로  건물

등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다. .

2.토지 등기(대지권 미등기)관련

답변:본건의 매각물건명세서와 감정평가서/건물등기부를 보면 본건 아파트는

일반적인 아파트와 달리 대지권이 없는 ‘건물’만의 경매이고 낙찰 후

대지권을 확보하기도 불가능 합니다.(아래—매각물건명세서 참조)

그리고 실제로 제가 별도로 토지대장도 열람해 확인해보니 1997년 10월27일 706번지의 토지 전체에 대한

구획정리가 완료되어 본 아파트는 건물이 노후하여 철거 될 때 까지 대지권을 확보 할 수 없는 상태 이었습니다.

3.임차인 관계건

답변 : 본건 점유관계조사서 /매각물건명세서 /전입세대열람내역서를 확인한 결과

소유자겸채무자인 ‘이응대 ’이외에 말소기준권리 이후에 전입한 대항력 없는

임차인 김봉환과 최종림이 기재되어 있으며 이응대 /김봉환 /최종림은 모두

인도명령 대상자입니다.

다만, 2015년3월31일 주민등록 전입한 김봉환의 경우 2017년3월3일 전입한 임차인

최종림이 보증금 2천만원 월세 80만원으로 1301호 전부를 사용한다고 신고한 것으로

보아 김봉환은 전임차인으로 이사한 후에 주민등록을 옮겨가지 않은 것으로 보입니다.

따라서 만약 붉은매님이 낙찰을 받는 다면 관할 주민 센터에 김봉환에 대한 주민등록직권말소

신청을 하면 실지 조사를 거쳐 한 달 안에 김봉환의 주민등록을 직권말소 시켜 줄 것입니다.

4.본건의 강점 과 약점 정리

<강점 >

①본건은 20층 아파트중 13층으로 로얄층에 속합니다.

②가장 큰 장점은 역시 대중교통으로 서울지하철2호선 뚝섬역 3번 출구에서

도보 7분 거리이고 단지 앞에 쌍용마트가 소재하여 쇼핑에도 편리 합니다.

③또한 건축물 대장을 보면 지하 공용부분(현재 미사용 중으로 보임)까지 포함하면

건물 등기면적이 134㎡(41평)로 30평형 아파트치고는 상당히 여유 공간이 있어 보입니다.

<약점 >

①본건은 1997 년 10월 07 일 건축 (사용승인 )되어 약 22년이 경과한

아파트로 아래—감정평가서 자료상 외관은 일부 노후해 보입니다.

②그리고 본건의 경우 대지권이 없는 물건이라 금융권에서 특수물건으로 취급되어

정상적인 낙찰 잔금 대출이 사실상 불가능 하여 매각대금 전액을 현금으로

준비해야 한다는 치명적인 약점도 가지고 있습니다.

③또한 물건에 특별한 개발 호재가 없으며 주변에 공장들이 소재하다 보니 특히

어린아이가 있는 경우 교육(어린이집/초등학교)시설이 없다는 것이 결점입니다.

④그리고 모커뮤니티를 보면 건물이 예전에 지어져서 그런지 유독 층간 소음이 심하고

인근 동부간선도로 차량으로 인하여 아파트 단지 내로 먼지가 많이 유입 된다고도 합니다.

5.최종결론 :본건은 만약 대출받아 낙찰 후 매각하여 수익창출 목적 이라면

입찰을 포기 하시고  낙찰대금 전액 현금 준비가 가능하면서 건물 잔존가치

40년 (앞으로 18년 후)만료 까지 서울에서 월세 아파트를 얻는 대신 직접

거주하시거나 월세를 받을 목적이시라면 2회 유찰(감정가의 64%선)시에

입찰 참여를 고려하시기 바랍니다.

*이유 :본건은 위에서 자세히 설명 드렸지만 대지권이 전혀 없는 아파트 건물만의

경매이고 일반적으로 건물의 경우 40년이 경과하면 잔존가치가 0원으로 계산 됩니다.

따라서 본건의 경우 이미 22년이 경과 하였고 남은 18년 동안 월세를 받는 다고 가정하고

역산하면 현재 감정가격 3억6천만 원은 수익성이 없어 보이며 2회 유찰되어 감정가의 64%

230,400,000원이 되면 월세를 받거나 아니면 직장 관계로 꼭 서울에 거주해야 하는 상황일 경우

월세를 얻는 대신 본건을 낙찰 받아 18년 동안 거주하시는 것으로 가정할 때 어느정도

가능성이 있습니다. 다만, 다시말씀드리지만 본건의 경우 낙찰 잔금 대출이 한 푼도

안 나올 가능성이 높기 때문에 현금여력이 풍부한 경우에 한하여 2회 유찰을 기다려 보시고

현금보유가 여의치 않다면 본건은 깨끗이 입찰 포기 하시고

다른 물건을 검색하여 입찰 준비하시기를 권해 드립니다.

 ^^러브정 /정의덕 (010)3391-3005 올림.

[붉은매]

러브정정님 늘 명쾌한 권리 분석 진심으로 감사드리며 행복한 하루 보내세요 감사합니다

[러브정/정의덕]

붉은매회원님 댓글 감사 합니다.행복한 하루 되십시오.^^러브정/정의덕 올림.