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2017.02.23. 다음 아고라 경제 토론방.

해야 해야

먼저, 2020~2023년까지 평당 4~5천만 원 전후가 가능한 아파트 단지는, 워터 프런트, 바다 영구 조망을 겸유한, 조합원들의 추가 분담금 수천 만원에서 억대를 즐겨 납부하며 커튼 월, 내지 커튼 월룩, 이중 입면 분할창 등으로 고품격 새 주거 단지로 업그레[이드 될 삼익타워 자이, 대연비치 푸르지오 입니다.

다소 힘에 부치는 듯하지만, 트럼프월드 센텀, 마린시티 자이, 남천 어울림 일부 세대, 원거리 바다 영구 조망권을 구비한 극소수 가구의 중동 힐스테이트 위브 등도 이에 준할 수 있을 것입니다.

다음은 2020~2023년경 평당 3천만 원대로 가능한 단지들 예시입니다. 

해운대 자이 1, 2차, 중동 힐스테이트 위브, 중동 래미안, 좌동 스위첸, 재송동 센텀파크 등,

그리고 남천 하늘채, 대연 뷰 힐스, 대연 힐스테이트 푸르지오, 대연 캐슬 레전드, 등등,

거제 자이, 거제 피렌체, 명륜 자이, 명륜 힐스테이트 2차, 명륜 아이파크, 사직 캐슬, 장전 래미안 등등,

현재  6억 대 내외, 평당 1800~2000만 원대에서 9~10억 대, 평당 3천만원 대로 상승 가능한 단지들입니다.

나아가 워트 프런트, 바다 영구 조망권을 보유한 민락 오션 테라스, 지금은 미분양 상태지만 송도 힐스테이트 베이시티, 조만간 분양 예정인 동삼 푸르지오 오션시티 일부 세대 등등 분양권 상태의 아파트 단지들과, 최근에 더욱 힘이 약해진 듯하지만, 민락 센텀 포레, 비스타, 대연 캐슬, 대연 자이, 용호 자이 등등은 물론..

부산의 대표적 재건축 단지들인 해운대 재정비 전 낡은 상태의 대우, 경남 마리나,삼호 가든, 수영 현대, 삼익 비치, 뉴 비치, 동래 럭키, 대신 삼익 등의 재건축과 우동 3구역 시민공원 촉진 3구역 등등도 그 대열에 합류할 수 있겠네요. 분양 전, 혹은 분양권 상태겠지만, 대연 3구역, 거제 2구역, 온천 2, 4구역, 괴정 5구역 등등도 최소 평당 2500 이상은 될 듯합니다.

중기적으로 입주 물량이 과다한 동래구, 연제구, 부산진구 아파트군들은 그 과잉 입주 물량이 해소될 때까지 그 상승이 다소 지연될 수도 있을 것입니다. 또, 상기 예시한 아파트 단지들 중 일부의 가격은 현재 오히려 5억 대의 실거래 가격이 더 많은 듯하지만, 최고가를 기준으로 한 것입니다.

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 5일 부동산 단신 5.

규제 완화에도 강남 아파트값 8억 '뚝'.. 서울 강남구 압구정 신현대 11차 전용면적 183㎡는 지난해 3월 59억5천만원에서 11월 56억원에, 압구정 한양아파트 5차 전용면적 100㎡는 28억9천만원에서 26억8천만원에 거래됐다. 지난해 12월 압구정동 미성 2차 아파트 단지에서 전용 면적 140㎡는 직전 거래가보다 7억원이 낮은 40억원에 거래됐다. 송파구 잠실동 주공아파트 5단지 전용 면적 76.5㎡도 작년 5월 27억8천만원에서 최근 20억850만원에 거래됐다.

종부세·양도세 중과 폐지 등 세부담 감소 효과 전국 아파트값 10주 만에 최대 하락 멈춰... 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76.79㎡는 지난달 18억5천만∼18억9천500만원 선에서 4건이 거래됐다. 송파구 잠실 리센츠 전용 84㎡는 지난달 14일 계약 건으로 현재 19억8천만∼21억1천만원에 3건이 신고됐고, 잠실 엘스 전용 84.8㎡도 지난달 최고 21억3천만원에 계약돼 지난해 8월(23억1천만원) 이후 가장 높은 금액에 매매됐다.

경기도 과천시 원문동 ‘래미안슈르’ 전용면적 116㎡가 지난달 말 14억3500만원(17층)에 거래됐다. 지난 2021년 7월 최고가(20억5000만원)보다 6억원 넘게 떨어진 가격이다. 2021년 11월 11억3420만원에 팔린 고양시 덕양구 덕은동 ‘고양덕은중흥S클래스 파크시티’ 전용 84㎡는 이달 6억4800만원에 거래됐다. 서울 송파구 풍납동 동아한가람 전용면적 84㎡ 호가는 최저 9억5000만원에 나와 있다.

2022년 1월 5일 부동산 단신 5.

집값 꺾일수록 '똘똘한 한채', 노도강도 줄줄이 신고가... 은평구 녹번동 '힐스테이트 녹번' 전용면적 85㎡(16층)는 14억5000만원에 기존 신고가을 갱신했다. 은평뉴타운의 '상림마을 현대아이파크 4단지' 134㎡에서도 신고가보다 높은 11억500만원에 거래가 이뤄졌다. 도봉구 '대상타운 현대아파트' 전용 84㎡는 21일 10억2900만원, '창동주공 3단지' 62㎡가 8억3400만원, '도봉동 동아에코빌아파트'(85㎡)가 7억8000만원으로 각각 신고가를 찍었다.

강남구 대치동 래미안대치팰리스 1단지 전용 94㎡는 40억5000만원, 강남구 아이파크 전용 195㎡는 70억원, 압구정 현대아파트 160㎡도 60억 2000만원, 삼성동 ‘중앙하이츠빌리지’ 전용 152.98㎡도 37억원, 서초구 잠원동 신반포 4차 전용 105.8㎡도 32억5000만원, 서초구 잠원동아 전용 84㎡ 역시 27억3000만원, 송파구 아시아선수촌 아파트 151㎡도 42억원에 신고가로 거래됐다. 반면, 마포구 상암동 성산시영 아파트는 가격 변동폭이 크게 나타나고 있다.

문정부 4년... 부산 동래구 ‘명륜 아이파크 1단지’ 84㎡는 5억7800만 원에서 9억 원으로 상승률은 55.7%, 대구 달서구 ‘월성 월드메르디앙’ 84㎡ 상승률도 69.3%(4억750만 원→6억9000만 원), 울산 남구 신정동의 ‘문수로 2차 아이파크1단지’ 84㎡도 같은 기간 상승률은 (96.4%), 같은 면적의 대전 유성구 ‘트리풀시티 5단지’(4억900만 원→7억1000만 원)와 광주 북구 ‘광주첨단2지구호반베르디움1단지’(4억2000만 원→7억3750만 원)의 상승률은 70%대였다.

주간 경매... 서울 송파구 잠실동 22번지 리센츠 아파트 215동 1704호가 경매로 나왔다. 감정가 25억원에서 한 차례 떨어져 20억원에서 매각이 진행된다. 금천구 독산동 1147번지 금천롯데캐슬골드파크 아파트 109동 2104호는 감정가 12억4500만원에서 한 차례 떨어져 9억9600만원에서 매각이 진행된다. 경기 파주시 금촌동 992번지 후곡마을 뜨란채 아파트 420동 204호도 최초 감정가 3억1000만원에서 한 차례 떨어져 2억1700만원에서 매각이 진행된다.

2021년 1월 5일 부동산 단신 5.

1분기 서울 입주 34% `뚝`…신축아파트 공급만으론 전세난 해소하기 역부족...월별로는 1월 강남구 일원동 ‘디에이치 포레센트’(184가구), 양천구 '래미안목동아델리체'를 포함해 서울에서 2658가구 입주를 앞두고 있다. 2월에는 강동구 '고덕자이'(1824가구), 동작구 상도동 ‘상도역 롯데캐슬’(950가구) 등 총 6478가구, 3월에는 마포구 '마포프레스티지 자이'(1694가구) 등 2234가구 입주가 예정됐다.

수도권에서는 1월에 안양동안 3850가구, 남양주호평 2894, 파주 운정3(1422가구), 양주 옥정(608가구)가구 등 2만1420가구가 입주할 예정이다. 2월에는 수원고등 4086가구, 고덕강일 1945가구 등 2만1224가구가 입주하고 3월엔 화성병점 2666가구, 마포염리 1694가구 등 총 1만1469가구가 집들이에 나선다. 지방은 충북 청주 동남(1077가구), 전북 전주 덕진(830가구) 등 4129가구가 이달 입주한다. 2월에는 대구 연경(1812가구), 충남 서천 예산(1273가구) 등 8068가구가 입주할 예정이다. 3월 물량은 충북 음성 금왕(1664가구), 세종시(1500가구) 등 1만4077가구다.

“강남이 싸 보이는 착시?”…'5.5억' 뛴 압구정 재건축...강남 집값은 정비사업 진척 기대감이 높은 압구정동, 개포동, 반포동 재건축 아파트단지가 선도했다. 이 중에서 압구정을 중심으로 집값이 큰 폭 뛰었다. 강남구 최고가 아파트 10곳 중 7곳은 압구정에 있다. 1위에 오른 단지는 압구정한양8차(전용206㎡) 아파트로 54억원에 실거래됐다. 직전 최고가(11월·48억5000만원)에서 5억5000만원 뛴 값이다. 압구정현대2차(전용162㎡)는 직전 최고가(11월·33억5000만원)에서 1억5000만원 오른 35억원에 거래됐다. 지난달에만 압구정에서 18건의 신고가를 찍었다.

'반포 옆' 흑석11구역에 '써밋더힐' 들어선다...흑석11구역은 흑석7구역을 재개발해 2019년 12월 입주한 ‘아크로리버하임’(1073가구)과 마찬가지로 한강에 붙어 있다. 흑석뉴타운에서 서초구 반포동과의 거리가 가장 가깝다. 면적 90만㎡에 달하는 흑석뉴타운에는 총 10개 단지에 1만2000여 가구의 아파트가 들어서게 된다.

동작구에 따르면 흑석뉴타운 내 10개 구역 중 흑석푸르지오, 흑석센트레빌, 흑석캐슬에듀포레 등 4·5·6·7·8구역이 입주까지 마쳤고, 1·2·3·9·11구역에서 사업이 진행 중이다. 흑석뉴타운 내 다른 구역도 재개발 사업이 활기를 띠고 있다. 흑석뉴타운 내 최대 규모인 3구역에서는 ‘흑석리버파크자이’(1772가구)가 지난해 5월 분양했다. 9구역은 조합이 최근 사업 지연 등을 이유로 롯데건설과의 계약을 해지하고 새 시공사를 물색 중이다

아파트값도 강세다. ‘아크로리버하임’은 전용 84㎡가 지난해 9월 20억원에 팔렸다. 그 전에 전용 84㎡ 아파트 매매가가 20억원을 기록한 건 강남·서초·송파구 등 강남 3구를 제외하면 한강변 고급 주상복합인 성동구 성수동1가 ‘트리마제’뿐이었다. 아크로리버하임 전용 84㎡는 현재 호가가 21억원에 달한다. 지난해 5월 평균 분양가가 10억원 수준이었던 인근의 흑석리버파크자이 전용 84㎡ 입주권 평균 시세는 17억원까지 뛰었다.

재건축 막히니…대형 건설사 리모델링 시장 '격전' 예고...6일 한국리모델링협회에 따르면 지난해 말 기준 서울, 분당, 용인 등 수도권 54개 단지(4만551가구)에서 리모델링 조합이 설립돼 사업을 추진 중이다. 1년 전과 비교해 단지 수는 19개, 가구 수는 약 1만8000가구 늘어난 것이다.

포스코건설은 시공사가 결정된 33개 단지 중 절반이 넘는 17곳을 수주했다. 누적 수주액은 약 3조원으로 업계 1위다.
2000년대 초반 건설 업계에서 처음으로 리모델링 시장에 진출한 쌍용건설은 방배동 쌍용예가 클래식(2007년 준공) 등 지금까지 13개 단지에서 약 1조원의 수주고를 올렸다.

HDC현대산업개발은 지난해 11월 수주한 공사비 708억원 규모 광진구 광장동 상록타워를 비롯해 대치현대1차, 대치2단지 등 5곳의 사업장에서 리모델링 시공권을 따냈다. 2019년 서초구 잠원동 롯데캐슬갤럭시 리모델링 시공권을 확보해 시장에 첫 진출한 롯데건설은 지난해 10월 공사비 2728억원 규모 용산구 이촌동 리모델링 시공권을 따냈다.

현대건설은 지난해 말 포스코건설과 손잡고 공사비 3400억원 규모 용인 현대성우8차 리모델링 공사를 수주(시공지분율 45%)하며 시장에 첫발을 내딛었다. 2018년 강남구 청담동 건영아파트 리모델링을 수주해 시장에 진출한 GS건설은 올해 서울과 수도권에 1~2개 리모델링 사업 수주를 목표로 한다.

아직 리모델링 시공사를 결정하지 않은 서울과 수도권 대단지들은 대형 건설사들의 각축전이 될 전망이다. 총공사비 1조원 규모로 추정되는 중구 신당동 남산타운(5150가구) 리모델링 사업은 포스코건설, 현대건설, GS건설, 대우건설 등이 물밑 수주전을 진행 중으로 알려졌다.

이와 함께 송파가락 쌍용1차(2054가구) 금호 벽산(1707가구) 목동 우성2차(1140가구) 리모델링 사업에도 여러 대형 건설사들이 시공권 확보에 나설 채비다. 수도권에선 수원 영통동 신성신안쌍용진흥(1616가구) 산본 율곡 주공(2042가구) 산본 우륵(1312가구) 광명 철산한신(1568가구) 등에서 대형 건설사들의 리모델링 수주전이 예상된다.