[지금 사야할 부동산. 팔아야할 부동산] 강남 아파트도 수억 내려 급매.. '매수자 우위 시장' 본격화..(부동산세미나. 무료상담. 강남아파트투자)

[부동산재테크1번지 TF팀]

[지금 사야할 부동산. 팔아야할 부동산]

강남 아파트도 수억 내려 급매.. '매수자 우위 시장' 본격화

코로나 사태로 경기위축 가속
대출 규제·보유세 급등 악재도
매수우위지수 100 깨질 가능성
강남3구 아파트가 8주연속 하락
잠실 리센츠 1년 전 가격에 거래

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코로나19 사태로 경기위축이 가속화 되며 부동산 시장이 '매도자 우위 시장'에서 '매수자 우위 시장'으로 급격히 재편되고 있다.

잇단 규제대책으로 부동산 안정화 기조가 이어지는 가운데 △코로나19 사태 △고강도 대출 규제 △보유세 급등이라는 3대 악재가 겹치자 가격 하방경직성을 보이던 강남 아파트까지 수억원을 낮춘 급매가 쌓이며 실거래가 하락을 주도하고 있다.

지난해 말까지만 해도 서울 및 수도권은 공급부족과 집값 상승에 대한 기대감으로 인해 집주인들이 매매가격 추이를 주도해왔다. 잇단 부동산 대책에도 잠깐씩 급매로 출렁이다 장기적인 상승세를 견지해왔지만 올해 들어서는 쌓이는 급매물을 시장에서 제대로 소화되지 못하고 있다.

매도자 우위 시장에서는 호가가 시세가 됐지만 매수자 우위에서는 급매가 시세가 되는 상황을 맞은 셈이다.

■매수우위지수 100 깨고 떨어지나

시장에서 매수자가 매도자에 대비해 얼마나 많은지를 나타내는 매수우위지수는 급격히 하락하고 있다. 매수우위지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 '매수자가 많다'를, 100보다 작으면 '매도자가 많다'는 의미다.

22일 부동산 업계와 KB부동산 리브온 자료에 따르면 지난 9일 기준 서울 매수우위지수는 가까스로 100을 넘긴 100.9를 기록했다. 지난해 12·16대책 직전인 12월 9일 기록한 128.6에 비하면 무려 27.7이 줄었다. 서울의 매수우위지수는 12·16 대책 이후 지속적으로 감소하고 있지만 아직까지 100 이하로 줄어든 적은 없었다.

하지만 이달 들어 서울 매매거래량이 더 낮아지고 강남 초고가 단지와 일부 마포 용산 증 고가 단지에서도 1~2억씩 낮아진 급매물이 거래되면서 매수우위지수가 100 이하로 떨어질 가능성이 열린 셈이다.

한국감정원이 발표한 3월 둘째 주 서울 강남3구 아파트 매매가격은 평균 0.06% 하락해 8주 연속 하락세가 계속됐다.

8주 연속 하락세를 이어지면서 석 달 새 최고 5억원 떨어진 매물도 거래됐다. 송파구 잠실동 리센츠 전용면적 85㎡가 16억원에 거래됐다. 이는 1년전인 2019년 3월 실거래가 수준이다.

서초구 반포동 반포리체 전용면적 84㎡도 지난달 14일 21억7000만원에 거래돼 같은 기간 5억원 가까이 떨어졌다.

■늘어난 보유세 다주택자 매도 압박

코로나19발 가격 하락세와 함께 또 다른 악재는 서울의 공동주택 공시지가가 14.75% 급등했다는 점이다. 강남3구 평균 공시가격 상승률은 20%를 넘겼다. 다주택자의 세부담은 지난해에 이어 올해도 적게는 수백만원에서 수천만원씩 오를 것으로 보인다.

전년도에도 14.07% 오른 서울 아파트 공시가격은 2년 간 30% 가까이 상승했다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84.95㎡를 보유한 2주택자는 보유세가 지난해 3818만4000원에서 올해 6324만9000원으로 66%가 급증한다.

다주택자의 경우 종부세율과 세부담 상한을 올리는 '종합부동산세법 일부 개정법률안'까지 통과되면 세부담이 더욱 가중돼 주택 매도 압박감이 더욱 커질 것으로 보인다.

경기 위축이 예상되는 가운데 가처분소득을 줄이는 부동산 세금부담이 늘어난다는 점은 결국 매도물량 압박으로 이어질 수 있다.

이런 우려감을 반영하듯 강남권 다주택자의 경우 올해 초부터 매매 대신 증여를 선택해 증여 거래는 큰 폭으로 늘었다. 한국감정원에 따르면 올해 1월 서울 아파트 증여 건수는 1632건으로 5개월 만에 최고치를 기록했다. 특히 강남4구 증여 건수는 897건으로 서울 전체의 55%에 달했다.

■대출규제 신규수요도 발목 잡아

매수자우위 시장을 강화하는 또 다른 요인에는 이번 정부의 19차례나 이어졌던 고강도 규제대책이 한몫 하고 있다. 그 중에서도 투자과열지구와 조정대상 지역 등에 적용된 대출규제는 신규수요 발생을 원천적으로 막고 있다.

서울은 25개 자치구 모두 투기과열지구로 묶여 15억원 이상 아파트는 대출이 불가능하고 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 주택담보인정비율(LTV)이 30%로 축소됐다. 수도권과 세종 등을 포함한 44곳은 조정대상지역에 포함돼 LTV가 9억원 이하분은 50%, 9억원 초과분은 30%로 더 낮아졌다.

'0%대' 사상 최저 금리에도 일부 실수요마저 발생할 가능성이 가로막힌 셈이다.

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