중대형 집값 상승세는 언제?

[어마니너스]

10월이 되니 태풍의 계절이 왔네요. 하지만 한반도에 직간접적으로 영향을 주는 태풍은 아주 드물죠. 대비해서 나쁠 것 없지만 일희일비(一喜一悲)할 필요는 없습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 심상치 않은 중대형 전셋값 상승에 따라 중대형 집값을 전망해보겠습니다.

매 매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 중소형에 이어 최근 중대형도 상승하기 시작한 이유는 여러 가지 있겠지요. 그중 대표적인 것이 수급의 원칙에 따라 중대형 전세수요가 증가했기 때문이지요. 중소형 전세난이 심각하자 중대형에서 전세물건을 찾는 세입자가 늘어나고 있는 것입니다. 갈수록 찾는 사람(수요자)이 많으니 가격이 오르기 마련입니다.

중 대형은 매매시장과 전세시장 상황이 현재 극과 극을 치닫고 있습니다. 매매시장은 수요가 거의 없는 상황입니다. 가장 큰 이유는 박근혜정부의 4.1대책, 8.28대책 등 각종 주택시장 활성화대책에서 소외됐기 때문입니다. 혜택을 받는 대상이 대부분 실거래가 6억원 이하이거나 전용면적 85㎡이하기 때문입니다. 

따라서 매매시장에서 85㎡ 초과는 아직까지 찬밥 신세입니다. 급매물도 많구요. 이같은 상황은 최소한 취득세, 양도소득세 감면혜택이 끝나는 올 연말까지 계속될 것입니다.

그러면 2014년 이후에는 중대형 매매시장이 어떻게 될까요?

전세난으로 인한 전셋값 상승이 중대형 집값을 끌어올릴 수밖에 없다는 게 제 결론입니다. 다만 상승폭은 세계경제, 내수, 금리 등 각종 변수들이 호재가 없어 제한적일 수밖에 없을 것입니다.

경기권 중대형 전세가율은 현재 70% 안팎입니다. 의왕시 포일자이, 산본 래미안 하이어스는 40평형대 전세가율이 80%를 육박하고 있습니다. 전셋값이 이미 4억5천만원을 넘어섰습니다.

판교신도시의 경우 65%를 넘어섰으며 입주 2년이 지나가는 광교신도시는 최근 60%를 돌파했습니다. 1년 뒤인 2014년 가을에는 경기권 중대형 전세가율이 대부분 80%를 넘어설 것으로 내다보는 전문가도 있습니다.

그러면 중대형 전셋값이 지속적으로 상승할 경우 중대형 매매시장에 어떤 영향을 미칠까요?

중대형 집값 상승세는 6억원이하 주택에 대한 각종 세제 및 대출 혜택이 끝나는 2014년부터 시작될 것입니다.

2008년 이후 정책, 경기불황, 전세난 등으로 주택공급물량은 줄어들었습니다. 또 공급물량은 85㎡이하 중소형에 집중되고 있습니다.

그 러면 40평형대에 전세를 사는 사람은 어디로 가야할까요? 재계약을 하지 못하면 전세난민이 돼 다른 지역으로 이주할까요? 아니면 월세를 선택할까요? 중대형 전세입자가 중소형 전세입자가 될 가능성은 거의 없기 때문에 논외로 칩니다.

저는 중소형보다 중대형 전세입자가 훨씬 더 매매수요로 돌아설 확률이 높다고 봅니다. 이유를 3가지로 정리합니다.

첫 째 지난 2007년 9월 분양가 상한제가 민간택지까지 확대 도입된 후 신규 주택공급물량이 급감하기 시작했습니다. 여기에 주택시장 침체도 시작돼 건설업체들은 미분양을 우려해 수요가 줄어든 중대형 공급물량을 대폭 줄이고 있습니다. 또 정부는 공공택지에서 중대형을 못 짓게 하거나 역시 공급 비중을 낮추고 있습니다. 시간이 흐를수록 공급물량 부족에 따른 부작용이 나타날 것입니다. 시장의 역습이 시작될 것입니다.

둘 째 중대형 전세입자들은 주거이동이 중소형보다 자유롭지 못합니다. 그 이유는 자녀 교육때문이지요. 대부분 40~50대에 가족이 4인 이상입니다. 자녀가 중고등학교를 다녀 대학가기전까지 이사를 다니지 않고 한곳에 눌러 사는 경우가 많습니다.

셋째 중대형은 매매시장에서 수요가 거의 없다보니 거의 확고한 매수자 우위 시장이 계속되고 있습니다. 급매물이 아직 많습니다.

따라서 중대형 전세가율이 70%를 넘어서 80%에 육박한다면 중대형 전세입자가 경기권에서 1억원 안팎을 대출받아 매매수요로 돌아설 가능성이 높습니다. 매도자 우위 시장을 활용해 급급매 또는 급매물을 매수하는 것이지요.

물론 2014년 이후 중대형 매매수요가 늘어나려면 중소형 매매가 상승이 내년까지 지속돼야 할 것입니다. 주택시장은 중소형 전셋값 상승-중소형 매매가 상승-중대형 전셋값 상승-중대형 매매가 상승 패턴으로 흘러갈 것이기 때문입니다.

중언부언하지만 중대형 전세가율 상승(80%가 넘는다면)은 상대적으로 구매력이 높은 중가 또는 고가 중대형 전세입자의 매매수요를 자극할 것입니다. 즉 전셋값 상승이 집값을 끌어올릴 것입니다.

이 글을 읽는 부자노트 독자님 가운데 지금 40평형대 전세를 살고 있는 분이 있을 것입니다. 구매력이 있다면 입주예정 아파트나 2기 신도시 등 입주한지 2년 안팎 된 아파트의 40평형대 급매물을 올해 가기전 매입하세요. 내집마련용으로 말입니다. 그리고 최소한 3년 이상 보유한다면 투자수익도 노릴 수 있습니다. 

어느 분의 말처럼 중대형 시대가 쉽게 오지는 않을 것입니다. 중대형 시대가 오려면 먼저 중소형 대세상승이 와야겠지요. 

2014년에는 중대형 전셋값 상승이 중대형 매매수요를 증가시킬 것입니다. 매매수요가 늘어날 경우 매수할만한 공급물량(특히 새 아파트)이 태부족입니다. 그렇다면 오를 수밖에 없겠지요. 수급의 원칙에 따라 말입니다.