Re:임차기간만료후 전세금미반환

[chan]

 

반갑습니다.

저희 까페를 찾아 주셔서 감사드립니다.

귀하께서 질문하신 내용 중 등기부 등본을 확인해 보아야 할 사항이 좀 있습니다,

먼저 등기부의 갑구만 확인한 상태에서 가등기와(말소예고등기) 가압류 등이 임대차계약의 대항력(전입신고, 실거주, 확정일자)보다 후 순위로 등재되어 있다고 이야기 하고 있습니다. 그러나 을구의 근저당권이나, 전세권 등의 순위에 관하여는 언급이 없군요, 그리고 말소예고 등기가 어떤 내용의 말소 예고등기인지가 분명치 않습니다.

즉 원소유권자의 소유권 말소에 기한 예고등기인지, 아니면 가등기에 관한 말소예고등기인지에 따라 상황이 달라지거든요 그점을 확인해야 더 확실한 답변을 드릴수가 있겠습니다.   만약 현 소유권자의 소유권 말소에 기한 예고등기인 경우는 문제가 발생할 수 있겠군요

이 부분을 제외한 현재적 상황을 가지고 말씀을 드린다면

일단 귀하보다 후순위 권리자 즉, 가압류권자 등이 당해 오피스텔을 경매신청한다 해도   대항력을 갖추고 가압류권자보다 선순위의 우선변제권을 갖추고 있으므로 당해 건물이 낙찰된다 해도 귀하의 전세보증금은 보전 받을 수 있게 됩니다.

예를 들어 경매에 들어간 경우 보증금 전액을 받고 이사를 가고자 하는 경우에는 배당요구신청을 하여 해당 보증금을 배당받고 이사를 하면 될 것이고, 계속 살고 싶다면 낙찰자에게 임차권 승계가 되므로 계약만료시 보증금을 받고 이사를 가면 됩니다.

만약 현재는 이사를 가겠다고 계약만료 1개월전에 통보를 하고 계약기간이 만료되었음에도 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다..

과거에는 이사를 가거나 전출신고를 하게되면 종전의 임대차 대항력과 우선변제권을 상실하게되므로 집이 경매에 들어가게 되면 전세보증금의 보장을 받을 수 없으므로 이사를 가고 싶어도 가지 못하는 엄청 불편한 때가 있었으나 지금은 “임차권등기명령“신청을하여 임차권이 등기가 되게되면 이사를 가거니 전출을 한다해도 종전의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으므로 안심할 수 있게 됩니다.

이 경우 계약만료 1개월전에 이사를 가겠다는 통보를 입증하기 위해서는 내용증명 등에   의한 서면 통보가 있어야 주장하기 유리합니다.

임차권등기명령을 신청하려면 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지방법원지원   시· 군법원에 접수시켜야 하는데 그 전에 관할구청과 등기소 및 동사무소에서 준비서류를 발급받아야 합니다..

먼저 관할구청 세무민원창구에 비치된 신청서를 작성한 다음 등록세 및 교육세 납부고지서 발급받아은행에 납부하여야 합니다. 이때 임대차계약서와 주민등록증을 지참해야 합니다.

영수증을 받은 후에는 등기소와 동사무소를 방문해 건물등기부등본 1통과 주민등록등본 1통을 발급받아 임차주택 소재지 관할법원에 임차권등기명령 신청서와 함께 준비서류들(건물등기부등본 및 임대차계약서 사본)를 제출하면 됩니다.

소요되는 비용은 지금은 변동이 있는지 확인은 해보지는 않았지만 제가 알고 있기에는 등록세, 교육세 3,600원, 임차권등기명령신청서에 붙이는 수입인지 2,000원, 등기촉탁수수료 5,000원과 송달료 등 입니다..

송달료 의 경우 관할법원에 사법부 전산망이 설치되어 있는 곳은 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,260원×3=7,780원)를 현금으로 납입하여야 하고, 설치되어 있지 아니한 경우에는 당사자 1인당 1회분의 송달료(2,260원)를 우표로 납입하면 됩니다..

본인이 직접 신청하지 못하고 법무사 등 대리인이 신청하는 경우에는 신청서에 대리인의   서명을기재한 후 위임장, 등기부등본 등 자격을 증명하는 서면을 함께 첨부해야 합니다.

임차권등기명령이 신청되면 법원은 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유있다고 인정되면 임대인에게 고지한 후 임차권등기명령을 발령하게됩니다.

그렇게 되면 법원이 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 재판서등본을 첨부하여 임차권등기를 직권으로 촉탁하고 등기소에서는 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다.

임차권등기명령을 신청한 임차인은 반드시 등기소에서 임차권 등기가 완료되었는지 직접확인 후 이사를 해야만 대항력을 보장받을 수 있게됩니다.

임차권 등기명령신청 후 등기종료까지는 약2주일 정도 소요가 됩니다.

충분한 답변이 되었는지 모르겠군요?

보충적 질문이 있으시면 다시한번 질의 해주시기 바랍니다.

시간을 쪼개어서라도 답변을 드리도록 하겠습니다.

질문을 해주셔서 감사드립니다.

<리치공인중개사사무소 소장 이기찬> 

[자격증필득]

답변감사드립니다. 현재 전세기간완료가 되었으며,돈을 돌려받지못하여 자동계약연장이 된 상황입니다.그리고 을구에는 기재된내용이 없으며,예고등기는 가등기에 대한 말소예고등기가 되어있습니다. 그러면 현재상황에서는 이사갈 계획이 바로 있진 않으니, 계속살고있으면 되는것죠? 소장님 잘알겠습니다. 감사합니다.