서울시 도정법 조례안

[보광주민협]

서울특별시도시및주거환경정비조례안

1. 제정이유

     노후·불량주택을 체계적이고 효율적으로 정비하여 도시기능을 회복하고 쾌

     적한 주거환경을 조성하기 위하여 도시재개발법·도시저소득주민의주거환경개

    선을위한임시조치법 및 주택건설촉진법중 재건축관련 규정을 통합한 도시및주

    거환경정비법이 제정(2002.12.30)됨에 따라 관계 법령에서 위임된 사항과

    그 시행에 관하여 필요한 사항을 정하려는 것임.

2. 주요골자

  가. 무분별한 재건축·재개발로 인한 자원낭비를 예방하고 부동산 가격의 안정에

    기여하기 위하여 노후·불량건축물의 경과년수 기준을 정함.(안 제3조)

     · 공동주택

        - 1990년 1월 1일 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년, 4층이

         - 1980년 1월 1일부터 1989년 12월 31일까지 준공된

           5층이상 건축물은 22＋(준공연도－1980)×2년,

           4층이하의 건축물은 21＋(준공연도－1980)년

     · 공동주택 및 기존무허가건축물이외의 건축물은 다음 각목의 내구연한의  

       3분의2 이상이 경과한 건축물

         - 철근·콘크리트 또는 강재 건축물 : 60년

         - 그 외의 건축물 : 40년

  나. 주거환경개선구역 지정 요건을 구체화함.(안 제4조)

     ·호수밀도가 80이상인 지역.

     ·주택접도율이 20퍼센트 이하지역

     ·노후·불량건축물의 수가 건물총수의 2/3이상인 지역

     ·90㎡이하의 과소필지, 부정형 또는 세장형 필지 수가 50%이상인 지역 등

  다. 재개발사업의 활성화를 위하여 주택재개발구역 지정요건을 완화함.(안 제4조)

     ·호수밀도 80 이상 → 70 이상 (단, 뉴타운사업지구는 60 이상)

  라. 정비구역입안지정에 관한 주민동의 요건을 정함.(안 제6조)

     ·토지등소유자의 3분의 2이상의 동의를 얻도록 함.

  마. 정비계획의 세부적인 작성 기준에 정비구역에는 원칙적으로 공원·녹지를

     포함하지 않되, 공원·녹지의 기능회복, 건축물 정비, 토지이용증진 등에

    필요한 경우에는 포함하며, 임대주택 부지는 획지로 분할하고  진입로를

   확보하도록 함.(안 제9조)

  바. 주택재개발사업의 공동주택 건립기준을 정함.(안 제9조)

     ·세대당 전용면적 115제곱미터이하로 하되, 종전의 주택규모가 이를

    초과하는 때에는 초과하는 주택수 만큼 전용면적 165제곱미터 범위안

    에서 조정 가능함.

     ·전용면적 85제곱미터 이하를 80퍼센트 이상 건립

     ·전용면적 60제곱미터 이하를 40퍼센트 이상 건립

     ·임대주택은 전용면적 30제곱미터 이상 45제곱미터 이하로 함.

  사. 주택재개발사업의 임대주택 건립기준을 정함. (안 제9조)

     ·정비구역의 총 건립가구수의 20퍼센트 이상이고, 거주 세입자 총 가구수의

     40퍼센트 이상을 건립

     ·임대주택 부지 면적은 건립 세대당 25제곱미터 이상 확보

     ·정비구역안에 학교용지를 확보하는 경우에는 임대주택 용지 면적을 조

      정할 수 있도록 함.

  아. 임대주택의 경우 사업시행자의 불만을 해소하기 위하여 사업시행자가

    건설하는 것을 원칙으로 하되, 서울특별시 도시개발공사를 사업시행자로

    지정할 수 있도록 함.(안 제19조)

  자. 주택재개발 및 도시환경정비사업의 관리처분 기준을 정함.(안 제23조·

제33조)

     ·관리처분계획기준일 현재 종전 토지의 소유면적은 소유토지별 지적공부에

       의하고, 건축물의 소유면적은 건축물대장에 의하며, 토지등의 소유권은

       부동산 등기부에 의함.

  차. 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 공동주택 분양대상자의 자격을

     정함.(안 제24조·제33조)

     ·종전의 건축물 중 주택을 소유한 자

     ·토지면적 90제곱미터 이상의 소유자

     ·분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자

     ·단독주택 또는 다가구주택을 건축물준공이후 다세대주택으로 전환하여

      구분소유권을 취득한 경우에는 수인의 분양신청자를 1인으로 봄.

       - 단, 이 조례 시행일전에 다세대 주택으로 전환하여 구분등기를 완료한

     주택은 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 공급하거나 정비구역안의

     임대주택을 공급함

  카. 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 분양 예정 대지 또는 건축물의 추

    산액 산정방법을 정함.(안 제25조·제33조)

     ·구청장이 추천하는 감정평가업자 2인이상이 각각 평가한 금액을 산술

     평균한 금액을 참작하여 결정하고, 국민주택기금을 지원 받는 공동주

    택은 국민주택기금운용및관리규정에서 정하는 바에 의함.

  타. 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 분양주택 공급 기준을 정함.(안

제27조·제33조)

     ·권리가액에 가장 인접한 분양가액의 주택을 분양토록 함.

     ·정관 등으로 별도로 정한 경우에는 국민주택규모의 주택은 분양대상자의

     권리가액 다액순으로 분양할 수 있으며, 국민주택규모를 초과하는 경

     우에는 50퍼센트까지  공급할 수 있도록 함.    

     파. 주택재건축사업의 관리처분계획 방법 및 기준을 정함.(안 제28조)

     ·조합원이 출자한 종전의 토지 및 건축물의 가액 또는 면적을 기준으로

      새로이 건설된 주택 등을 분양함.

     ·임대주택법에 의하여 임대사업자 등록을 한 임대사업자에게 주택을

      공급하고자 하는 경우에는 구역지정 공람공고일 현재 정비구역안에

     소유하고 있는 주택수만큼 공급하도록함.

    하. 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 보류지 지정기준을 정함.(안 제

27조·제33조)

     ·착오· 소송 및 민원 등에 사용되는 보류지는 공동주택 건설세대수의 1퍼센트

     범위안의 공동주택과 상가 등 부대복리시설의 일부를 정하도록 하고,

     초과하는 경우에는 구청장의 인가를 받도록 함.

  거. 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 임대주택 공급대상자 기준을

    정함.(안 제32조·제33조)

     ·정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3월전부터 이주시까지 계속 거주한

 무주택세대주

     ·분양대상 토지등소유자가 분양신청을 포기한 자 등

  너. 사업시행자가 설치하는 정비기반시설 중 시장이 설치비용의 전부 또는

     일부를 부담하거나 보조할 수 있는 시설의 종류를 정함.(안 제35조)

     ·주거환경개선구역안에 설치하는 정비기반시설

     ·주택재개발구역안의 주간선도로, 보조간선도로 및 공원 등

  더. 국·공유지의 점유·사용 연고권 인정 기준을 정함.(안 제37조·제38조)

     ·국·공유지를 점유 사용하고 있는 건축물 소유자에게 사유토지를 포함

     하여 관리처분 신청전까지 200제곱미터를 초과하지 않는 범위내에서

     이를 매각하도록하고

     ·사업시행자에게 무상양여된 주거환경개선구역안의 국·공유지의 관리

     처분에 따라 매각한 대금은 서울특별시공유재산관리조례의 관련 규정

     에 따라 분할 납부할 수 있도록 함.

3. 참고사항

  가. 관계법규 : 도시및주거환경정비법(제29조· 제48조· 제68조·  75조·

제81조· 제82조), 도시및주거환경정비법시행령(제2조·제10조·

제12조· 제13조· 제27조· 제31조· 제32조· 제38조·

제41조· 제47조· 제52조· 제54조· 제71조· 제73조),

도시및주거환경정비법시행규칙 제7조 : 별첨

  나. 예산조치 : 별도조치 필요없음

  다. 기    타

    (1) 입법예고(2003. 7. 16. ∼ 8. 5.)결과, 별첨

    (2) 규제심사 : 규제개혁위원회 협의결과 (2003.8.11), 신설·강화 규제사무 없음  

서울특별시조례  제    호

서울특별시도시및주거환경정비조례안

제1장  총   칙

제1조(목적) 이 조례는 도시및주거환경정비법(이하 "법"이라 한다), 동법

시행령(이하 "영"이라 한다) 및 동법시행규칙(이하 "시행규칙"이라 한다)에서 위

임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 정의는 법 제2조 각호와 같으며,  

 그 밖에 용어의 정의는 다음과 같다.

  1. "기존무허가건축물"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 무허가건축

물을 말한다.

     가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물

     나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물

     다. 재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하

        였다는 확증이 있는 무허가건축물

     라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의

        주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나

        재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였

       다는 확증이 있는 무허가건축물

  2. "신발생무허가건축물"이라 함은 제1호의 규정에 의한 기존무허가건

      축물 이외의 무허가건축물을 말한다.

  3. "관리처분계획기준일"이라 함은 법 제46조제1항의 규정에 의한 분양

     신청기간이 만료되는 날을 말한다.

  4. "권리가액"이라 함은 관리처분계획기준일 현재 제24조제3항의 규정에

     의하여 산정된 종전 토지등의 총가액을 말한다.

  5. "호수밀도"라 함은 정비구역 면적 1헥타아르 당 건축되어 있는 건축물의

     동수로서 다음 각목의 기준에 의하여 산정한 밀도를 말한다.

     가. 공동주택은 기준층의 소유권이 구분된 1가구를 1동으로 보며

        기준층 이외의 가구는 계상하지 아니한다.

     나. 신발생무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외한다.

     다. 기존공원의 일부 또는 전부를 존치하여야 하는 경우에는 정비구

        역안의 총 건축물 동수를 존치면적을 제외한 면적으로 나누어

       산정한다.

     라. 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공후 다세대주택으로 전환한

      경우에는 구분소유등기에 불구하고 전환전의 건축물동수에 의하여

      산정한다.

     마. 준공업지역안에서 정비사업으로 기존공장의 재배치가 필요한

      경우에는 정비구역 면적중 공장용지 및 공장 건축물은 제외하고

      산정한다.

  6. "사업시행방식전환"이라 함은 법 제80조제1항 또는 법 부칙 제14조의

     규정에 의하여 주택재개발사업의 시행방식이 전환되는 것을 말한다.

  7. "무주택세대주"라 함은 주택공급에관한규칙 제2조제9호의 규정에

     해당하는 세대주를 말한다.

  8. "기본계획고시일"이라 함은 법 제3조제6항의 규정에 의한 도시·

    주거환경정비기본계획의 고시일(종전 도시재개발법 제3조의 규정에 의

    한 재개발기본계획의 경우에는 당해 계획의 공고일)을 말한다.

제3조(노후·불량건축물) ①영 제2조제2항제1호의 규정에 의하여 노후·  

 불량건축물로 보는 기준은 다음과 같다.

  1. 공동주택의 경우 다음 각목의 1에 해당하는 기간이 경과한 건축물

     가. 1990년 1월 1일 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년, 4층

         이하의 건축물은 30년

     나. 1980년 1월 1일부터 1989년 12월 31일까지 준공된

         5층이상 건축물은 22＋(준공연도－1980)×2년

         4층이하의 건축물은 21＋(준공연도－1980)년

     다. 1979년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년

  2. 공동주택 및 기존무허가건축물 이외의 건축물 중 다음 각목에서

      정하는 내구연한의 3분의 2이상이 경과된 건축물

     가. 철근·철골콘크리트 또는 강구조 건축물 : 60년

     나. "가"목 이외의 건축물 : 40년

  ②영 제2조제2항제3호의 규정에 해당하는 노후·불량건축물은 다음

     각호와 같다.

   1. 기존무허가건축물

   2. 부엌·화장실·세면장 중 한가지 이상을 갖추지 못한 주택

   3. 급수·배수·오수설비가 노후화되어 수선이 불가능한 건축물

   4. 그 밖에 규칙이 정하는 건축물

제2장 정비구역의 지정

제4조(정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건) 영 제10조제1항관련 별표1  

 제5호의 규정에 의한 정비계획 수립대상 구역의 지정요건은 다음 각호와 같다.

  1. 주거환경개선구역은 호수밀도가 80 이상인 지역으로서 다음 각목의

1에 해당하는 지역

     가. 노후·불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 2/3이상인 지역

     나. 주택접도율(정비구역안의 너비 4미터 이상의 도로에 접한 건축

        물의 총수를 정비구역안의 건축물 총수로 나눈 비율을 말한다.  

        이하 이조에서 같다) 20퍼센트 이하인 지역

     다. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지(서울특별시건축조례

제25조제1호에 의한 규모 이하의 토지를 말한다. 이하 같다),

부정형 또는 세장형 필지 수가 50퍼센트 이상인 지역