환산보증금 초과 상가임차인의 대항력과 우선변제권(2015.5.13 개정)

[고구마]

이번에는,

환산보증금 초과 임차인 분들이 궁금해 하시는 대항력과 우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

 ​우선변제대상 환산보증금은 앞의 글을 참조하시구요,

 결론적으로 말씀드리자면,

환산보증금 초과 임차인은 우선변제권은 없으며,

대항력은 2015년 5월 13일 상가임대차법 개정으로 인정이 됩니다.

환산보증금이 ​초과된 임차인 대항력 등 법조항

<상가임대차보호법 : 2015. 5. 13 개정>

관련법조항	환산보증금 이내 임차인	환산보증금 초과 임차인
제3조(대항력 등)	건물의 인도와 사업자등록이 완료되면 익일 0시부터 대항력발생	금번 법 개정으로 대항력 인정. 단, 2015년 5월 13일 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용
제5조(보증금의 회수)	우선변제권(대항력+확정일자)이 있다	우선변제권 제도 적용 없으므로 다른 안전장치 필요(예:전세권 등)
제9조(임대차기간)	임차인은 선택적으로 주장가능 : 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 경우 1년으로 본다. 임차인은 1년미만 기간 주장할 수 있다​	약정기간만 인정됨
제10조(계약갱신)	계약기간 5년 보장	계약기간 5년 보장
제10조 4항 (묵시적 갱신)	임대차기간 만료 6개월전~1개월 전 이내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경 통지를 하지 아니한 경우 동일한 조건으로 임대차 한 것으로 본다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 본다 - 임차인은 언제든지 해지 통고할 수 있고 통고를 받은 날부터 3개월 지나면 효력발생. 임대인은 해지 불가	갱신요구를 하지 않아 묵시적갱신이 된 경우에는 민법의 묵시적갱신 규정 적용 즉, 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차 갱신된 것으로 보며 당사자는 언제든 해지 통고 할 수 있다(주의하세요) -임대인 : 통고후 6월 지나면 해지 -임차인 : 1월 지나면 해지
제14조 (보증금 중 일정액 보호)	경매나 공매시 최우선 변제권 적용	적용되지 않음

상가를 임대차하는 경우에는 상가건물임대차보호법의 영향을 받게 됩니다.

다만, 주택과 달리 상가는 각 지역별 환산보증금이라는 제도가 있어서 일정한 기준금액을 초과 하게 되면 원칙적으로 상가임대차보호법의 적용에서 배제됩니다.

​즉, 환산보증금을 초과하면 대항력이 없어 보증금회수도 불투명하고 사업자등록시 확정일자도 받을 수 없었습니다.

또한 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서의 계약갱신요구권도 행사할 수 없어, 5년간의 영업보장의 기회가 없었으며, 기타 상가임대차보호법에서 임차인을 보호하는 강행규정을 적용을 받지 못함으로서 각종 위험에 노출 되었었지요.

그러나, 2015년 5월 13일 ​상가임대차보호법 개정으로 환산보증금 초과 임차인 분들이 조금이나마 안심하고 사업을 할 수 있게 되었습니다.

환산보증금 금액 한도가 아직은 현실적인 시세를 반영하지 못하고 있지만 이정도 만이라도 개정된 것이 다행이 아닌가 싶네요.

.

.

.

이상으로 개정된 상가임대차보호법에 대해 알아보았습니다.

더 궁금하신 점은 댓글로 남겨주시거나 연락 주세요~

[출처] 상가임대차보호법 환산보증금 초과 임차인의 대항력, 우선변제권 |작성자 예서아빠