대한민국 아파트의 미래 42부..원숭이들의 전철을 밟고 있는 서울아파트

[임곡사랑]

대한민국 아파트의 미래 42부..원숭이들의 전철을 밟고 있는 서울아파트

05 Apr 2010 13:50:00 전세-매매값 따로 논다
... 경향이 뚜렷해졌다. 수도권 지역에서는 전세를 구하는 수요가 많아 전셋값은 연일 상승세를 나타내고 있는데 반해 집을 사려는 수요는 드물어 매매값 하락은 확산되고 매물이 넘쳐나고 있다. ◇전세는 부족, 급매물 속출 5일 부동산업계에 따르면 서울을 비롯한 수도권 지역은...

06 Apr 2010 11:46:00 기존주택 약세-전세 강세 지속
... ‘기존 주택 매매시장 약세, 전세시장 강세’ 기조가 유지될 전망이다.... 시장도 침체로 빠져들었다. 부동산 114에 따르면, 1분기 서울 지역 매매가는 0.23% 상승했지만, 수도권과 신도시는 각각 -0.2%, -0.33%로 하락세를 보였다. 2차보금자리 분양시장의 핵…민간청약 양극화현상 심화...
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부동산 파탄의 조짐을 이제야 감 잡았다면 당신은 지각생입니다.

아직은 버틸 만 하시죠? 그러나...

지금 본격적인 구조조정이 예정되고 있습니다. 그리고

거품의 진원지인 반값세븐 지역이 담보가치 밑으로 추락할 위기에 쳐해지고 있습니다.

그래도 뒤늦게나마 결단을 내려 집 팔고 대출 갚고 전세로 이동 하신다면

당신은 후에 다시 재기 할 수 있습니다 ( 전세금으로 퉁치거나 조금보태 내집 마련 )

마냥 하릴없이, 버티신다면 당신은 곧 일본판 신 빈곤층으로 전락하고 말 것입니다.

앞으로 쨉쨉 스트레이트가 연속 들어오다가 결정적인 좌우 연타 아파컷 한 방으로 끝장 날 겁니다.

한마디로 시중금리 대폭 상승을 앞두고 있다는 말입니다.

참고로 전번 환란 때는 시중금리가 28%를 훨 넘었습니다.

그 때가 오면 “ 때는 늦으리 ” 가 되고 맙니다

선제적이고도 과감한 결단이 필요한 시점입니다.

나이아가라 폭포가 눈앞에 보이기 시작하는 군요.

지금이라도 뛰어내리면 헤엄쳐서 살길은 있습니다. 그러나...

하릴 없이 막연히 버티기를 하신다면

아파트는 아파트대로 날아가고 빚은 빚대로 남게 되는

신 빈곤층으로 전락할 가능성이 매우 큽니다.

향후 집값이 조금만 더 하락하면 은행들이 반값세븐 지역에 “추가담보요구서” 가 발송하기 시작할 겁니다.

지금은 오픈게임 일 뿐입니다 진짜는 2차 대폭락부터 시작 됩니다.

“도쿄 버블”을 검색해 보세요 아니면 제 글을 전부 꼼꼼히 읽어보세요.

여러분들께서 과거 대한민국의 고성장과 호황기 시절에 투기에 가세할 때는 뜨거운 가슴으로 하셨겠죠?

통념이 더이상 통하지 않는 시대에 이렇게 쌓아올린 왕거품이 붕괴되는 시기에는

예리한 눈과 차가운 머리만이 필요합니다.

전세금과 매매값이 뽀뽀한적은 제 기억으로 두번 있었습니다.

한번은 물가 대통령 전두환 정권 시절이고 (이 양반은 국보위 포함 집권 8년동안 분양가를 평당 105만으로 시작하여 퇴임시까지 105 만원을 사수하여 단 한푼도 올려 주지 않았습니다.)

또 한번은 전번 환란 때였죠. 그런데 제 경험과 감각으로는

앞으로 세번째 뽀뽀를 보게 될 것이 틀림없습니다. 100년 만에 볼까말까 하는 전대미문의 위기란 말입니다. 주가지수가 2000을 넘길 때 누가 감히 환율과 주가 지수가 뽀뽀 하리라 생각했겠는가 말입니다. → 금융권 과 실물인 기업 등의 구조조정 여파로 2차 쇼크 → 집단 경매대란으로 3차 쇼크 → 전세가와 매매가의 크로스 →토종 한국 인구 감소로인한 L 자형 장기침체 (2018년부터 년 70 만명 씩 감소)

지금껏  대공황 이후 거쳐온  여러 경제위기로 인한 거품 붕괴시 주식이건 부동산이건 단 한 차례 폭락으로 마무리 된 적은 역사상 단 한번도 없었습니다.  1929년 세계 대공황이나 도쿄버블을 검색해서 시뮬레이션 그래픽을 살펴 보세요...주식은 유동성이 강해서 평균15회 정도 기술적 등락을 반복하다가 힘을 잃고 80% 이상까지 대폭락을 했으며 부동산은 계단식으로 두 번정도 내리막이다가 걍 쭉~ 바닥까지(80% 폭락) 가는 양상을 확인하게 될 것입니다. 

지금 시장은 Nobody  Nobody  but 뚝 입니다.

마치 태평양 한 가운데에서 지진이 꽝 터진 후

바다 물이 크레파스 속으로 쏘옥 빠진 직후의 징후인, 적막강산처럼 고요합니다.

시장의 모든 거래는 뚝 되어 소름 끼치도록 고요한 적막 속에 있습니다.

이제 아무도 말릴 수 없는 거대한 부동산 쓰나미가 덮치기 직전인 징후인 게죠.

인간 고유의 위기감지 능력이 작동되고 있는 겁니다.

시장은 그 날이 오기를 기다리고 있습니다.

왕거품이 완전 붕괴되어, 잃어버린 10년이 찾아오기를 기다리고 있는 겁니다.

일본식 버블붕괴의 전철을 밟고 있는 대한민국 아파트...

해방이후 경제문제 만큼은 15년 전후 간극으로 늘 우리나라는 일본의

“데자뷰” 였습니다. 이것은 지난 60여년간 단 한 번도 어김이 없었습니다.

이는 문화적 유사성과, 지정학적 밀접성, 우리 사회적 경제구조가 일본을 벤치마킹 한 부분이 많기 때문입니다.

부동산 문제도 어김없이 그 양상이 아주 똑같습니다 고로

일본식 장기하락은 피할 수 없다고 단언 할 수 있겠습니다.

일본의 버블 붕괴 원인은 다음 5가지로 요약할 수 있습니다.

1)왕거품 + 2)과잉공급 + 3)인구감소 + 4)경기침체 + 5)정치적 배경 = 버블붕괴, 슈퍼 폭락

우리도 상기 한 것 5가지 중 어느 한 가지도 일본과 다른 점이 없습니다.

아니 오히려 더 끔찍할 정도로. 모골이 송연할 정도로 아주 똑같다는 것입니다.

살 떨릴 정도로 너무나 똑같다는 것입니다.

1) 왕거품

이는 더 말해봤자 입만 아픕니다.

우리나라는 GDP 대비 80%를 부동산이 차지하고 있답니다.

이는 10억 자산가가 8억을 엉덩이에 깔아 뭉기며 살고 있다는 뜻입니다.

다시 말해 강부자도 완전 허당이란 말이지요.

그래도 일본은 버블 붕괴당시 GDP 대비 35%에도 못 미쳤었습니다.

우리나라는 아파트 값이 평균 국민소득 대비 17배랍니다.

수도권에서 아파트 하나 장만하려면 17년 동안 쌔가 빠져야 한다는 뜻입니다.

태어나서 감가상각재인 콘크리트 박스를 구입하기 위해 인생을 다 걸어야 한다는 뜻입니다. 하하...

이래도 나라가 안 망하는 게 신기할 뿐입니다.

이런 거품은 일본도 쨉이 안 되는..., 귀신도 곡하며 도망갈 정도란 말입니다.

2) 과잉 공급

일본은 주택보급율 현재110%, 우리는 108.5%(한국은행 통계자료 ecos 참조) 국민은행 주택 동향자료에서는 112%, 그런데도 불구하고

보상(수용)이 완료되어 착공중인 2기 신도시 및 지자체 지구단위 계획에 의해 확정된 물량만도 모두 합하여

약240만 가구...

하이고 거기다가 이명박 정권이 발표한 주택 500만 가구 공급 실천 목표( 너는 미쳤어. 정말 미쳤어.)

너무 끔찍하니까 2200만평에 이르는 대전 행정 복합 신도시는 걍 빼버립시다.

양도세 2년 시한 감면조치로 쏟아져 나올 다주택자 보유분158만개도 생각해보십시요.

3) 인구감소

일본은 1990년 초부터 버블붕괴가 시작됐지만 인구감소는 2006년부터 본격 시작 됐습니다.

그러나 이런 공개된 정보는 통상 6~7년 정도 앞당겨 시장의 기대심리에 반영 되는 것이거든요,

그리고 일본도 버블 붕괴 시점부터 경제참여 토종 한국 인구는 미리 감소되기 시작했습니다,

우리도 2018년부터 전 연령대에 걸쳐 한해에 70만 명씩 감소됩니다.

25세에서~40세 경제활동 인구가 내년부터는 한해에 10만 명씩 감소합니다.

어떻게 이리도 인구 구조까지 일본 버블 붕괴 때와 똑같을 수가 있습니까

4) 경기침체

1985년 9월 22일 미국 뉴욕에 있는 플라자 호텔에서 플라자 합의(Plaza Agreement 또는 Plaza Accord)에서,

미국의 쌍둥이 적자 (재정, 경상수지 적자) 해소를 위해 일본은 엔화의 가치를 강세모드로 전환하기로

미국과 합의한 결과, 본격적으로 내수 경기침체로 빠져들기 시작했습니다.

우리나라도 미국 서브의 발발로 지금 내수 침체가 말도 아닙니다,

그래도 일본은 버블 붕괴 당시 무역수지는 짱짱했었습니다.

그럼 우리는.. 다들 알고 있겠지요.. 빈사상태라는 걸요...

5) 정치적 배경

버블 붕괴의 단초를 제공한 토건족 출신 일본 다나까 수상이 “ 전국토 도시화” 라는 선거 캐치프레이스로

집값 땅값을 올려줄 것처럼 하여, 이름 그대로 당시 표를 다 낚았습니다. (다나까)

우리도 어멍한 놈들이 지들 아파트 값 올려줄 것 같아 헷가닥하여 건설 출신 대통령한테 표를 다 낚였단 말이지요. (지난 대선 강남3구의 평균 득표율 62.7%)

자. 상기한 5가지 사유로, 무려 87% 씩이나 대폭락한 일본 버블 붕괴와 우리 나라가 뭐 하나 틀린 것이 있습니까.

너무너무 똑같아서 소름이 돋을 지경입니다. 아니, 오히려 일본 원조 버블 붕괴를 먹어치울 것같아 살이 떨릴 지경입니다.

고로 일본식 대폭락은 필연이라고 단정 짓는 것이란 말입니다.

이런대도 게시판에 일본식 버블 붕괴가 정말 올까요. 말까요. 설마...하면서

실상을 자꾸 호도하려는 의도를 도무지 이해못하겠습니다.

정확한 분석으로 정보를 제공할 생각들은 없이 언론들은 그저 선동질에만 열중하니...쯧쯧

실수요자 여러분

유동성이 강한 주식과 달리 부동산은 그 특성상 계단식으로 폭락을 합니다.

1차 하락 후 쉬었다 가고 2차 하락을 하고 쉬었다 가고 일본은 무려 4 계단을 거쳐서 작살이났습니다.

각 계단 바닥을 디딜 때마다 막간을 이용한 “요요현상” (일시적 주둥이 호가 상승) 이 일어나게 돼있다는 말이죠, 그건 2차 대폭락을 알리는 전조 현상일 뿐입니다.

일본도 30~40% 1차 하락 시에 투기꾼들이 주둥이 방정에 바닥인 줄 알고 덥석 물었다가

2차 대폭락으로 거덜 났다는 사실을 명심해야 합니다. 이제 아파트는 영원히  끝난 겁니다.

집합건출물의 적용을 받는 엄연한 공동 주택인 아파트는 선진 외국에서는 걍 임대용으로만 이용 될 뿐입니다. 지금 우리나라도 제 꼬리 잘라먹고 사는 깔세 인생인 아파트는 재건축으로 분담금, 이주비용만 수억원이 들어가는, 재산보존 가치가 없다는 것을 이제야 국민들이 눈치 채기 시작 했습니다. 그래서 shift( 장기전세 ) 제도가 생겨난 겁니다.

앞으로 윤상원이가 말한 대로 되게끔 돼있습니다. 기다리는 것도 투자입니다. 기다리세요.

1929년 세계대공황, 1989년 저축대부조합 파산으로 인한 부동산 거품붕괴, 일본 도쿄버블 붕괴, 등등 수많은 버블 붕괴 시

주식이건 부동산이건 간에 단 한차례 폭락으로 마무리 된 적은 역사상 단 한 번도 없었습니다.

2차 3차 쭈욱 거쳐야만 마무리 되었습니다.

일단 종이 울리면 갈 때까지 가야만 된다니까요,

금리인하 건 규제완화 건 간에 아무 소용없이 없습니다.

사상 유래없는 초저금리인 기준금리 꼴랑 2%대에 DTI규제 꼴랑 10% 했다고 집값 고꾸라 지는것 보세요. 그럼 앞으로 출구전략이 시행되면...금리가 이전수준(5~7%)으로 다시 회복된다면...

윤상원

<추신> 내집마련 실수요자 분들께서 꼭 참고하셔야 할 글입니다.

부디 여러분의 재산의 안녕을 위해 꼭 읽어보세요>

대한민국아파트의 미래 1부, 2부, 3부