LTV DTI 규제완화

[토요일4시 박상준]

LTV DTI 규제완화? 어떻게 될까

1. LTV와 DTI

2. 규제 완화

3. 허와 실

1. LTV와 DTI

LTV와 DTI는 대체 무엇일까요? 정말 쉽게 접근하는 법은 "내 신용이나 주택을 담보로 돈을 얼마까지 빌릴 수 있냐!" 입니다. 이를 이니셜로 각각 LTV와 DTI라고 합니다.

LTV란 ​Loan To Value ratio의 약자입니다. 주택담보대출비율을 의미하는 말입니다. 예를 들어서 현재 수도권의 LTV는 50%입니다. 이 말은 시가 1억짜리 아파트를 가지고 있다면, 아파트를 담보로 최대 5천만원까지 빌릴 수 있다는 말입니다. 그렇게 어렵지 않지요?

DTI는 Debt To Income ratio의 약자입니다. 총부채상환비율을 의미합니다. LTV보다는 조금 복잡한 개념입니다. 즉 내가 "얼마나 잘 갚을 수 있는 능력"이 되나에 따라 금액을 상황해주는데 계산법이 따로 있습니다. 흔히 금융기관에서 돈빌릴 때 대출심사를 하지요? 그것이 DTI를 측정하는 일련의 작업과 유사한 것이라 생각하시면 편하실 것 같습니다. 참고하실 것은, LTV 40%와 DTI 40%는 대출가능금액이 조금 다릅니다. DTI의 40%는 현재 연간소득에 적용되기 때문이지요. 결과적으로, 상대적으로 LTV보다는 DTI가 대출가능금액이 상환만기에 따라 다르긴 하지만 평균적으로는 적습니다.

   2. 규제 완화

기존의 LTV는 수도권 50% 지방은 60%였으나 8월 1일부터는 모두 통일되어 70%로 개선되게 됩니다. DTI도 마찬가지로 완화되어서 통일된 60%로 개선됩니다. 정부는 규제 완화를 함으로서 주택거래의 활성화를 꾀하고 있습니다. 아직 그것이 경기를 회복시킬 것인지 오히려 가계에서 대출을 함으로서 부채비율이 더 높아져서 경제위기를 초래할 것인지에 대한 여러 사람들의 의견들이 분분합니다. 규제완화는 어떤 결과를 불러올까요?

3. 허와 실

규제완화에 대한 수익은 많은 경제관계자들은 역시 자본가를 위한 것이라고 언급합니다. 예를 들어 어떤 것이 있을까요? 예를 들어 2금융권에 한해서는 완화라는 말을 적용할 수 없습니다. 기존에 돈을 많으빌리려 이자를 높아도 많이 빌릴 수 있는 2금융권을 찾는 고객들이 많았습니다. 그러나, LTV와 DTI를 통일시킴으로서 2금융권에서 기존의 (잠정적) 고객들이 1금융권으로 몰려가게 될 것입니다. 따라서 상호금융과 저축은행의 많은 수입을 차지하는 대출에 큰 영향을 미치면서 수입이 악화될 것으로 예상됩니다.

가계부채증가에 대한 문제 악화도 무시할 수 없는 부분입니다. 많은 사람들이 완화된 대출조건에 따라서 경각심을 가지지않고 대출을 마구 해버리는 경우에 해당하는 것이지요. 충분히 금융부실의 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 이에 대해서는, 금융위 관계자도 나중에 경기회복이 되고 충분히 가계부채에 대한 위험의 부상 가능성을 언급하며, 거시 경제 조절에 대한 준비를 하겠다고 말했습니다.

현 금융권에서는 정부의 방안대로 완화에 따른 비은행권 주택담보대출 등 사채 관련 부채가 1금융권으로 상대적으로 흡수되면서 오히려 가계부채의 질이 개선될 것으로 전망하는 의견들도 있습니다. 또한 정부도 심리를 개선하는에 도움이 될 것이라 전망하고 있습니다. 예를 들어, 우리 나라의 주택담보대출 규모는 상당합니다. 하우스푸어라는 말이 유행할 정도로 부동산시장에 대해 민감하게 반응하고, 주택을 중요하게 생각하기 때문에 많은 사람들이 빚을 감수하고 주택을 구매합니다. 그러니 이런 상황에서 오히려 고금리 2금융에 있던 돈을 저금리 1금융으로 전환시킨다면? 큰 시야에서 볼 땐 오히려 가계부채가 감소할 것이라고 추측해볼 수 있습니다.

주택담보대출 받아 고금리 빚 갚는 가계- 9월 11일자 서울경제.

은행의 가계빚 증가세가 1년2개월 만에 최고치를 경신했다. 특히 주택담보대출은 4조6,000억원(모기지 포함)이 증가한 반면 마이너스통장 등의 대출은 늘지 않았다. 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)이 완화되고 기준금리가 낮아지자 저금리의 주택담보대출을 받아 고금리의 빚을 상환하는 '빚 돌려막기'가 시작된 것이 아니냐는 해석도 나오고 있다.

8월부터 주택대출 규제가 완화됐고 기준금리가 인하되면서 대출자의 부담이 줄면서 은행 문을 두드린 게 주 요소다. 부동산 규제 완화가 본격화된 지난달 주택담보대출이 빠르게 늘어난 가운데 주담대로 빌린 돈을 마이너스 통장 등 신용대출 상환에 쓰는 경우가 늘어난 것으로 파악됐다. 주담대가 저소득층 생활자금이나 자영업자 사업자금에 쓰였을 경우 부채 부실화 우려도 제기된다.

11일 한국은행에 따르면 8월 중 은행권 마이너스 통장대출 등 기타대출 순증액은 '제로'였다. 2011년부터 지난해까지 8월 기타대출은 평균 1조원 순증 했지만, 올해는 이례적으로 제자리걸음했다. 금리가 더 낮은 주택담보대출로 신용대출을 갚는 사례가 늘어난 영향으로 풀이된다.