재개발 재건축 감정평가

[정오현 대조동 열린부동산]

재개발 재건축 감정평가와 일반적인 아파트의 감정평가 방식 자체에는 차이가 없습니다. 토지는 공시지가 기준법을 적용하고 건물은 원가법을 적용하고 있고 건물은 원가법 아파트와 같은 구분건물은 거래사례비교법을 사용합니다. 하지만 실질적으로 종전자산평가할 때에는 감정평가금액이 차이가 있는데요. 감정평가가 적용되는 일반평가와 다르게 도정법이 적용되는 재개발 재건축 평가에서는 일반평가와 시점에서 큰 차이가 있습니다.

일반평가의 경우에는 특정 정해진 기준시점에 따라 평가를 하는 반면 도정법에 따른 종전자산평가는 사업시행 인가 당시 시점을 기준으로 하기 때문에 시점에서 차이가 생깁니다. 감정평가 실무기준에도 종전자산평가는 사업시행 인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하라고 명시되어 있습니다. 즉 일반 평가과 종전자산평가의 감정평가는 시점이 다릅니다.

만약 사업시행 인가 직후 곧바로 감정평가받은 재건축 재개발 경우에도 가격차이가 나는 경우도 있는데요. 종전자산의 평가는 일반 자산의 평가와 다르게 시가평가가 아니라 비리율 산정을 위한 평가입니다. 비례율은 사업의 수익성이라고 보면 되는데요. 예상되는 총수입에서 사업비 총액을 뺀 다음에 종전자산 합계액으로 나눈 것입니다. 감정평가사가 평가한 종전자산과 비례율을 곱해서 조합원의 권리가 액이 산정됩니다. 이러한 권리가 액은 나중에 얼마를 정산해야 하는가에 대한 그 차액을 결정하게 됩니다.(즉, 분담금 = 분양가액 - 조합원 권리가 액)​\

감정평가금액과 조합원 분양가격의 차이인 분담금을 납부하게 되는데요. 큰 물건을 가지고 있으면 분담금을 적게 내던가 아니면 환급을 받게 되고 적은 물건을 가지고 있다면 분담금을 많이 납부하게 됩니다. 감정가격이란 정확히 말하면 권리가 인디 감정평가액에 비례율을 곱한 것을 말합니다. 관리처분 이후로 감정평가를 다시 할 수 없다 보니까 조합원들 간에 일단 지분율을 나눠놓고 추후 사업성이 변화가 생겼을 때 비례율 조정 후 분담금액에 대한 수치를 나눕니다.

만약 회사라고 하면 그 회사의 오너가 가진 지분이 있을 것이고 그리고 각 주식의 투자자들마다 지분이 다르고 그리고 배당받는 비율도 다르듯이 조합원들마다 지분이 얼마나 있느냐를 산정하기 위한 감정평가가 비례율 감정평가라고 할 수 있습니다.

​이렇게 종전자산평가는 내 금액이 중요한 것이 아니라 상대적인 금액이 중요합니다. 그래서 절대적인 평가금액이 높은 것이 중요한 게 아니라 상대적으로 옆집보다 내가 얼마나 더 받았냐가 중요합니다. 그렇기 때문에 감정평가금액을 낮게 받았다고 해서 실망할 일은 아니겠죠

.왜냐하면 조합원 분양가도 그만큼 낮게 되면 분담금액은 똑같게 되고 설령 감정평가금액이 높게 받았다 하더라도 조합원 분양가가 올라가면 분담금액 역시도 동일할 수 있습니다. 다시 말해 감정평가액은 상대적 가격이 중요하다는 것입니다. 결국 종전자산평가는 개인 분담금에 영향이 있기 때문에 절대 평가가 아닌 상대평가로 상대적으로 더 좋은 금액을 받도록 노력을 기울이셔야 합니다.

절대적인 방법이 있을 수는 없지만 비교 대상이 되기 때문이라도 동일한 아파트 동일한 다세대주택이라 하더라도 직접 확인이 어려운 자산인 내부적 인테리어에 들어간 비용에 대한 차이가 있을 수 있기 때문에 이러한 차이를 평가 시 잘 설명할 필요가 있습니다. 하지만 감정평가 시 높은 금액을 받기 위해 인테리어를 해야 한다는 것은 아닙니다. 재개발 감정평가 시점은 사업시행 인가 고시일 기준이고 실제 들어간 비용을 판단하는 기준도 시간에 따른 감가를 감안해서 평가하기 때문에 들어간 비용만큼 정비례로 산정할 수는 없습니다. 결론은 감정평가금액을 더 높게 받기 위한 인테리어 공사나 리모델링 공사는 의미 없다는 것입니다.

종전자산평가는 시점에 따라 자산 가치가 달라지기 때문에 사전에 높게 평가된 감정평가액이 나중에 종전자산 평가에는 직접적인 영향은 없는데요. 단지 이 자료는 나중에 종전자산평가 시 단순한 참고 자료로 만 사용됩니다.

재건축과 다르게 재개발의 경우에는. 아파트, 다가구. 빌라, 단독주택 등 물건이 다양한데요. 여기서 단독주택이나 상가주택 소유자들 같은 경우에는 대지면적은 30~40평인데 감정평가금액은 상대적으로 얼마나 오지 않습니다. 반대로 아파트나 빌라 같은 경우는 대지지분이 적어도 감정평가금액이 평 단가로 따져보아도 좀 더 많은데요. 이런 차이가 나는 이유는 감정평가상에서는 대지의 크기가 아닌 물건의 가치가 더 중요하기 때문입니다. 그리고 단독주택이라든가 토지의 경우는 평 단가를 기준으로 산정하고 아파트의 경우에는 실거래 금액을 감안해서 감정평가를 하게 됩니다. 결국 대지의 크기가 중요한 것이 아니라 대상 물건의 가치가 중요하다는 것입니다.

이상 재개발 재건축 감정평가에 대해 알아보았는데요. 감정평가금액이 조금이라도 높게 나오려면 감정평가 의뢰 시 근거나 자료를 제시하는 등 현장조사에 적극적으로 참여해서 소중한 자산의 제대로 된 평가를 받는 것이 중요하다고 하겠습니다.

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Asset Management Expert.
Real Estate Consultant.
Real Estate Rights Analyst.
The Open Real Estate
대표공인중개사 : 정오현