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[스크랩] 농업진흥지역에 농가주택을 지으려면 ??? |
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농업진흥지역에 농가주택을 지으려면 * 농지원부가 있고 해당지역에 거주하며 실제농사를 짓는 분으로서 농가주택시공이 가능하며 농업인 보호법의 적용으로 농가전용비용부담이 면제입니다 그러나 5년 이내 매매가 불가능하고 만약의 매매 시 세금과 전용부담을 물게 됩니다 따라서 보통의 농지를 매입하여 전원주택이나 농가 주택 형을 시공하시려는 비 농민과 주택을 소유하지 않으신 분들은 농지의 본래 주인 명의로 농가주택이나 전용허가를 받아서 주택을 시공한 후 이전하는 방법을 사용하고 있는 것으로 알고 있으나 역시 세금은 이를 명의 이전 받는 분들이 부담을 하고 있기도 합니다 * 창고도 역시 가능합니다 하지만 농지원부의 내용과 농가주택을 시공함에 있어서 농업인으로서 연평균의 수입원인 규명 등이 서류상으로 완벽하게 처리되어야 할 것입니다 이와 같은 농가주택 신고처리는 주택의 필요성이 절대적이라면 처음부터 빈틈없이 서류처리를 해 나아가야 할 것으로 판단되어 해당지역의 시,군,구청 앞에 가시면 토목측량설계사무소 들이 있는데 그 중에서 농지 전용등 농가주택서류처리 대행을 하는 업체도 있습니다 또는 건축시공업체에 일괄 처리하는 방법도 있습니다 ** 처음으로 준비하실서류는 (국토이용계획확인원)(지적도등본)(토지대장등본)(농지원부복사분) 1. 농업인 주택 0 농업인 1인이상으로구성되는 농업, 임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 - 당해세대의 농업,임업, 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 1/2을 초과하는 세대 - 당해 세대원의 노동력의 2분의1이상으로 상기업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것 0. 상기 1의 내용에 해당하는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 당해 건축물에 부속한 창고,축사 등 농업,임업 또는 축산업을 영위하는데 필요한 시설로 총부지 면적이 660 제곱미터 이내일 것 2.. 상기 1호에 해당하는 농업인일 경우 농지보전부담금은 면제입니다.100% 3. 기타 농업용 또는 축산업용시설 설치 0 농업인이 자기가 생산한 농산물을 건조 또는 보관하기 위하여 설치하는 시설 - 탈곡장, 잠실, 잎담배건조실, 애누에 공동사육장 - 비료, 종자,농약, 농기구,사료 등의 농업자재를 생산, 보관하기 위하여 설치하는 시설 4. 총부지의 면적이 1,500제곱미터 이하인 콩나물 재배사 등등등... ** 더 자세한 문의는 농지소재지 관청에 문의 하세요 *** 0 축사나 야생조수의 인공사육시설 농업인 주택을 지을 수 있습니다(허가사항) ■ 농업인주택의 의미 ○ 농업인이 설치하는 주택의 일반적 정의가 아니고 농업진흥구역 내에 설치 할 수 있는 주택의 범위를 정하는 것임(농지법 시행령 제34조제4항) ○ 다만, 동 규정은 농지법시행령 별표1제1호(농업진흥지역밖에 설치하는 농업인 주택의 범위) 및 별표2 제10호(농지보전부담금 100% 감면)에 의하여 다음 사항을 결정하는 기준으로도 적용 됨. - 농지전용신고 대상에 해당 되는지의 여부(허가 처리와는 구별) ■ 농업인주택 부지로 전용 신청자가 갖추어야 할 조건 ○ 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업,임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 - 당해 세대의 농. 임. 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의1을 초과하는 세대주이거나 - 당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농. 임.축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것 ○ 당해 세대의 농업.임업.축산업의 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사 등이 소재하는 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면 지역에 설치 할 것. ○ 관련근거 : 농지법 제34조. 동법시행령 제34조제4항. ■ 전용신고 할 수 있는 조건 ○ 무주택 세대주로 농업진흥지역밖에 설치하고자 할 경우에 한함. - 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설일 것. - 무주택자가 농업진흥지역안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야 하고. - 유주택자가 농업진흥지역안이나 밖에 설치하고자 할 경우에는 모두 농지전용허가를 받아야 함. (시행령제34조4항. 별표1 각 호) ○ 관련근거 : 농지법 제34조3항. 동법시행령별표1제1호 및 비고 ■ 농업인주택의 시설 기준 ○ 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고, 축사 등 농. 임. 축산업을 영위하는데 필요한 시설 ※ 대규모 축사시설 등과 같이 주택의 부속시설이라고 보기 어려운 경우에는 별도로 허가(신고)신청 가능(예:축사 시설부지) ■ 농업인주택의 부지면적 기준 ○ 그 부지(농지면적이 아님에 유의)의 총면적이 660㎡이하 이고, 당해 세대주가 그 전용허가(협의) 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적(부지면적이 아님)을 합산한 면적이 660㎡이하 일 것. ■ 농지보전부담금 부과 여부 ○ 농업인주택 부지로 전용할 경우 신고대상이든 허가대상이든 모두 전액 감면함. ■ 농업인 주택의 사후관리 ○ 농업인주택으로 사용된 지 5년이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우에는 - 농지법 시행령 제60조의 규정에 의거 용도변경 승인을 받아야 함. 다만 농업진흥지역내에서는 행위제한 규정(기간이 경과하여도 일반주택으로 용도변경 안됨)에 저촉되지 않아야 함. ○ 용도변경 승인이 가능할 경우에는 용도변경승인을 신청하는 자가 감면되었던 농지보전부담금 납부 ■ 농업인주택부지로의 농지전용허가(신고)업무처리지침 : 농림부 농지51311 - 810( 농업용주택을 건립하려면 우선 자격조건을 갖추어야만 합니다. 아버님으로부터 농지를 증여받았으니 농지원부는 있다 하더라도 본인이 무주택자이어야만 가능하며 농업,임업,축산업에 의해 수입액이 연간 총수액의 2분의 1을 초과하여만 합니다. 1. 농가주택의 절차는 농지전용과 개발행위허가를 득하여야 하는데 이는 토목설계사무실에 의뢰를 하면 모든 절차를 대행해 주기에 사장님은 구비서류만 준비하시면 됩니다. 참고로 처리기간은 15일입니다. 2. 농가주택의 규모는 660㎡(200평)이하여만 가능하며 창고와 축사를 부속건물로 할시도 660㎡ 이내에 주택,창고,축사를 그 안에 건립할 수 있습니다. 창고와 축사가 부족하다면 똑같은 자격요건을 갖춘 순수한 농업인일 경우 세대당 1,500㎡이하로 건립을 할 수 있습니다. 3. 처음 허가를 득할시 660평방미터안에 대지와 창고와 축사로 되어있기에 지목은 순수한 대지일 뿐입니다. 그러나 다른 세대로 1,500평방미터의 창고와 축사를 건립하였다면 지목은 창고(창)나 축사(목)으로 지목이 변경되며 10년이 지나도 대지로 변경되지는 못합니다. 다만 축사를 폐사하고 주택을 건립한다면 지목은 대지로 가능합니다. 4. 전용비는 농업용주택이기에 농지전용부담금은 부과 받지 않습니다. 만약 일반주택일 경우에는 1평방미터당 10,300원의 부담금을 지불하여야 합니다. 1. 농업진흥구역이라면 비농민이 비농업목적의 농지전용허가 받는 방법은 없습니다. 2. 무주택농민이고 당해 농업진흥지역외 토지가 없는 경우, 경우에 따라서 농가주택 가능한 것으로 알고 있습니다. 군농지계담당자 말은 절대농지로써 건축행위를 할 수 없다는 말입니다. * 일반주택으로 허가 받으려 하지만 진흥구역안에서는 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지이용 행위를 해야만 하며 농업용주택은 순수하게 농업인이어야 가능하며 무주택자여만 가능합니다. 침수지역이라면 읍,면,동사무소에 신고하여 우량농지를 개량한다고 신고만 하면 성토를 하여 농사를 지을수 있습니다. * 농업인주택으로 사용된지 5년 이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하실경우에는 [농지법 시행령 제 60조]의 규정에 의거 용도변경 승인을 받아야 합니다. 다만 농업진흥지역 내에서는 행위제한 규정(기간이 경화하여도 일반주택으로 용도변경 안됨)에 저촉되지 않아야 합니다. 용도변경 승인이 가능할 경우에는 용도변경승인을 신청하는 자가 감면되었던 농지부전 부담금을 납부하여야합니다. 정확한 상황을 몰라 참고 사항입니다. * 농어촌주택 관련 조세특례제한법 ▶ 주요골자 ○ 이미 1주택을 소유하고 있는 자가 수도권 및 광역시를 제외한 (연천군.옹진군 등 포함) 읍.면지역에 소재하는 농어촌주택을 ▶ 주요내용 ○ 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령이 정하는 1세대가 가. 취득 당시 다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 읍 또는 면지역에 소재할 것. - 광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역. 다만, 접경지역(광역시에 소속된군에 소재하는 지역 및 수도권지역 중 지역특성 등이 접경지역과 유사한 지역을 포함)부동산가격동향등을 감안하여 대통령령이 정하는 지역을 제외한다. - 도시지역 및 토지거래허가구역 - 부동산의 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있다고 소득세법제96조제1항제6호에 의해 지정한 지역 - 그밖에 관광단지 등 부동산가격 안정이 필요하다고 인정되어 대통령령이 정하는 기준 이내일 것(관광단지). 나. 대지면적이 660㎡이내이고, 주택의 면적이 150(공동주택은 전용면적116)㎡이내 일 것. 다. 주택 및 이에 부속되는 토지의 가액(소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가를 말한다)의 합계액이 당해 주택의 취득 당시에는 7천만원을 초과하지 아니하고, 일반주택의 양도 당시에는 1억원을 초과하지 아니할 것. 라. 2008년까지 계약금을 지불하고 마. 1세대가 취득한 농처온주택과 보유하고 있던 일반주택이 같은 읍,면이나 연접한 읍,면에 소재하는 경우 인정하지 않음. ▶ 관련법령 : 조세특례제한법제99조의4. 동법시행령제99조의4 ▶ 담당부서 : 관할 세무서 일반적으로 농업진흥구역이란 절대농지라고 표현합니다. 즉 절대적으로 농업 이외에는 사용할 수 없는 토지라는 것이지요. 그러나 예외적으로 바로 그 지역에서 농사를 지으려 하는 농민이 거주와 영농을 목적으로 주택을 지으려고 한다면 그 상황만큼은 허가가 되는 경우가 됩니다. 지금의 질문은 지식인사이트가 아닌 해당 지자체의 건축사사무실에 문의 하심이 맞을 것 같습니다. 논에다 집을 지을 때와 밭에다 지을 때와 비용은 달라질 수 있으며 지자체의 건축관련 조례에 따라 다르므로 형질변경허가를 많이 취급한 그런 사무실에 질의하시기바랍니다. 아마도 국가에 내시는 비용은 무시하셔도 될 것같고요... 다만 직접적인 토목 및 건축비용이 더 중요할 것으로 생각됩니다. 농가주택을 지을 수 있는지 알려면 그 농지가 농업진흥지역에 속해 있는지 진흥지역 외 지역에 속해 있는지 먼저 알아야 합니다. 토지이용계획확인서 떼어보면 알 수 있거든요? ** 농업진흥지역의 농지인 경우 ㅡ농업진흥구역에 속해 있을 때: 농업인주택 신축 가능ㅡ농업인 자격요건에 부합하는 사람이어야 하며 부지 면적은 200평 이하 ㅡ농업보호구역에 속해 있을 때: 일반주택 신축 가능ㅡ농업인이 아닌 사람도 가능하며 부지 면적은 300평 이하 농업진흥지역 외 농지인 경우 ㅡ농업인이 아닌 사람도 가능하며 부지 면적에 대한 제한 없음 *어떤 지역이라도 농지에 건축물을 지으려면 농지전용허가를 받고 농지보전부담금을 내야 합니다. * 강원 원주 판부면에 농지를 소유, 1년 농사짓고 곧 농지원부도 신청한 후 이어 그 농지 일부에 집을 지으려는데 일반 전원주택보다 농가주택이 여러가지 유리하다고 합니다.무슨혜택,어떤 유리점이 있는지 알고 싶습니다.현재 무주택1년임.농지는 농업보호구역임. 임시 게재중단 안내 본 게시물은 현재 지식iN 회원의 신고 또는 게시물 내용 분석 시스템에 의해 검수대상 게시물로 분류되어 작성자 본인 이외에는볼 수 없도록 임시 게재 중지된 상태입니다. 대체농지조성비를 면제 받을수 있습니다. 지목상 농지에 주택을 건축하고자 할 경우 농지전용허가(신고)를 득하여야 하며, 이때 농업인이 농가주택을 건축하고자 할 경우 일 경우 허용면적은 660㎡이하입니다. 또한 무주택 농업인이 농업진흥지역밖에 주택을 건축하고 할 경우 농지전용신고이며, 유주택자 또는 농업진흥지역(농업진흥구역, 농업보호구역)안에 농가주택을 건축하고자 할 경우는 농지전용허가대상입니다 *님의 경우 농업보호구역임으로 농지전용허가 대상임. 농가주택의 가장 큰 혜택은 대체농지조성비가 면제된다는 것입니다. * 대체농지조성비(㎡당)는 아래와 같습니다.. 1. 경지정리가 시행된 논 13,900원 2. 용수개발이 시행된 논 18,300원 3. 1.2가 모두 시행된 논 21,900원 4. 밭경지정리가 시행된 밭 12,500원 5. 기타 농지 10,300원 예를 들면 통상 농지의 과다전용 여부는 목적사업에 이용되고 있는 전체면적과 건축물 면적을 대비할 때 30% 전후를 기준으로 판단함으로 건축면적 30평을 기준으로 할 때 전용가능면적이 약 330㎡(100평)이므로 가장 싼 대체농지조성비(10,300원)를 적용 부과되는 금액은 330㎡×10,300원=3,3999,000원을 납부하셔야 합니다. 따라서 농가주택일 경우 전액 면제 받을 수 있으니 그 혜택은 상당하다고 볼 수 있습니다. 참고로 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업.임업 또는 축산업을 경위하는 세대로서 다음중 1에 해당하는 세대의 세대주는 농업인 주택을 설치할 수 있습니다.(비농업인 세대주 포함) ·당해 세대의 농업.임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 1분의 1을 초과하는 세대 ·당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농업.임업 또는 축산업을 영위하는 세대 절대농지는 1992년 농업진흥지역제도 시행으로 폐지되었습니다. 따라서 님의 질의사항은 농업진흥구역으로 판단 됩니다. 농지법상 농업인의 주택은 농지전용허가 대상이며, 660㎡이하까지 가능합니다 . 농업진흥구역내에는 농업인이외의 주택은 허가 되지 않습니다.. 이때 농지전용허가등의 제한 규정에 적합하여야 하며, 특히 자기농지와 가까운 지역에 설치할 경우 가능합니다.. 귀농인의 경우 농지(가축등)구입 및 재배작물 식부형태(가축사육규모 등)등을 감안하여 현재 농업인의 정의에 부합하고 향후 1년이내 농업등에 의한 소득 또는 농업등에 투입하는 노동력이 농지법시행령제34조의 규정에 명백히 적합하다고 판단될 경우에는 농업인 주택을 신청할 수 있습니다. 예) 귀농하여 다른 직업없이 대규모 축사를 짓고 실제로 가축을 사육하는 경우, 시설채소를 일정규모이상 전문적으로 재배하는 경우 등...... (일단 주소지를 토지가 위치한 읍면으로 옮기셔야 귀농자임을 인정받는데 도움이 될 것이며, 담당공무원의 판단 사항이 크게 작용함을 유의 하시기 바랍니다..) 허가를 득하는 절차로는 "논이나 밭을 사서 전운주택을 지을려면 어떤 준비를 해야하나요?"를 입력하시면 자세한 사항이 나타나 있습니다. 참고하시기 바랍니다. 농지법시행령34조의 규정은 아래와 같습니다. 농업인 1인이상으로 구성되는 농업.임업 또는 축산업을 경위하는 세대로서 다음중1에 해당하는 세대의 세대주는 농업인 주택을 설치할수 있습니다.(비농업인 세대주 포함) ·당해 세대의 농업.임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 1분의 1을 초과하는 세대 ·당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농업.임업 또는 축산업을 영위하는 세대 주택을 소유하고 있어도 농가주택은 가능합니다. 농사를 짓고 계시니 농지원부는 있겠군요.. 농가주택으로 대지는 200평 제한입니다..건폐율은 60%고요 통상 보면 주택 30평에 창고 60평정도를 짓더라구요 ...참고로 농협에서 농가주택 30평 이하로 지을때 저금리로 대출이 가능합니다..30평 이상은 해당사항 없고요..그리고 농가주택을 지을 때 허가 사항인지 신고사항인지는..농림지역(진흥구역,보호구역)에선 허가사항이구요 관리지역에선 신고사항입니다..토지이용계획 확인원을 보시고요.. 흔히 말하는 절대농지는 농림 진흥구역입니당..........절차는 개발행위(농지전용,농지신고)허가를 득한 후 건축을 하시고, 준공처리함 돼고요, 예전(2003년이전)에는 농지신고가 쉬웠지만..2003년 이후론 개발행위를 득해야 하므로 절차에 큰 차이는 없어요...고로 신고와 허가와의 차이점(농지전용에만 해당함)은 지금은 별차이가 없다는 거지요... 지적도상에는 도로가 없는데 현장에는 도로가 존재하는 경우가 지방에는 종종 있습니다. 실제 도로가 있는데 지적도상에 도로가 없으면 전용허가나 건축허가가 나지 않습니다. 그러나 지적도상에는 도로가 아니나 장기간 통행로로 사용하고 있는 도로를 인정할 수 있도록 하고 있지요. 건축법 제33조에는 현황도로 인정여부가 규정되어 있지 아니하나 그러니 해당 관공서에 가셔서 문의하셔야 합니다. 그리고 농가주택 건축에 관해 질문하셨는데.. 농가주택은 건축법상에는 적용되지 않고 농지법에 의해 규정을 받습니다. 수도권을 제외한 읍·면지역 + 대지면적 660㎡ 이내 + 건물연면적 150㎡ 이내 (공동주택 전용 116㎡) + 취득가 (기준시가) 7,000 만원이하 + 매도가 1억원 이하 이런 경우를 '농가주택'이라고 합니다. 지목상 농지에 '농업인'(농업인의 조건이 있음)이 주택을 건축하고자 할 경우 농지전용신고(무주택 농업인이 농업진흥지역밖에 주택을 건축하고 할 경우에만 신고이며, 유주택자 또는 농업진흥지역안에 농가주택을 건축하고자 할 경우 농지전용허가대상입니다.)를 해야 합니다. (허용면적은 660㎡이하) 지목상 농지가 아닌 토지에 건축하고자 할 경우는 건축법에 의한 건축물의 바닥면적과 토지이용계획확인원상의 용도지역에 따라 건축허가 및 신고 또는 건축물관리대장등재신청으로 나뉘어 집니다.(단독주택으로 분류됨.) 건축하고자 하는 토지나.. 등등의 상황에 따라 달라질 수 있는 답변이니, 꼬옥 해당 관공서에서 상담을 받으시길 바랍니다. 알고 계신 대로 농업인이 농업인 주택을 짓기 위한 200평까지의 농지전용에는 농지조성비가 전액 감면됩니다. 농지를 전용하는 데에는 농지전용신고와 농지전용허가가 있습니다. 농지전용신고 대상건물은 농지조성비가 정해진 비율에 따라 감면됩니다. 농지전용신고대상에는 농업진흥구역이 아닌 곳에서의 농업인주택, (진흥구역에서는 허가) 농수산물 가공시설, 처리 및 유통시설, 공동편익시설, 연구시설 등등의 정해진 규모의 시설이 있습니다. 농지법상 농업인의 범위는 농지법시행령제3조에 의하여 1. 1천제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나 1년중 90일 이상 농업에 종사하는 자 2. 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 기타 농림부령이 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자 3. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년중 120일 이상 축산업에 종사하는 자 4. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자 중 하나에 해당하면 됩니다. 이미 경작지를 소유하고 계시므로 농지원부를 발급받으시면 농업인으로 인정받으실 수 있겠군요. 농지원부는 농지 소재지 및 지번, 면적 등을 파악하여 주소지 읍면동사무소 산업담당에게 농지원부 작성 신청을 하시면 됩니다. 660㎡를 전용하시면 건폐율이 20%라 하셨으므로 40평이 한계이겠구요. 용적률이 80% 이므로 1층 40평, 2층 20평 이상이라도 충분히 가능하시겠군요. 단독주택의 경우 연면적 330㎡(100평) 까지 건축신고 대상입니다. 하지만 100㎡(30.24평) 를 초과하는 단독주택은 건축법시행령 제18조에 의해서 건축사의 승인이 필요합니다. 즉, 건축사가 설계해야 한다는 거지요. 그런데 이것도 피해갈 방법이 있습니다. 농업기반공사에서 제공하는 농어촌 표준도면을 사용하시면 건축사의 승인 없이도 건축은 가능하지요. 50평 정도가 가장 큰 도면이군요. 농어촌 표준도 시스템 : http://www.karico.co.kr/sds/ 참고하세요. 재정적인 여유가 조금 있으시고 제대로 된 건축을 하시고 싶으시다면 가급적 건축사를 통해 설계를 하시기를 권해드립니다. 그냥 허가, 신고를 위한 설계가 아니고 건축주의 생각 속에 있는 집에 건축사의 감각을 더한 집을 원하신다면 설계 비용은 치를만 하다는 것이 제 생각입니다. 또, 좋은 설계는 공사비를 줄일 수 있는 장점도 있습니다. 처음부터 잘 계획된 공사 도면을 통해 시공자의 임의 해석을 막아 공사비로 인해 생기는 문제를 줄이기 때문입니다. 설계에 대한 여러가지 조언, 공사 계약시에 필요한 지식, 각종 공사비 자료를 보실 수 있습니다. 농지전용에 대한 상세한 자료는 http://www.nongji114.com 에 들러 보시면 많은 도움이 되실겁니다. 사실 저도 거기서 공부했습니다. ^^; |