8.15 삼송테크노밸리 임장후기

첫 임장이라, 받아적느라 정신이 없었습니다.두서없이 확인한 내용 정리해보았습니다. 물건 : 경기도 고양시 덕양구 동산동 376 삼송테크노밸리 제지하 2층 제비-비 206~209호 현장조사일시 : 2020-08-15 11:00~14:00 경매번호 : 2019 타경 68205  1. 권리분석 : 2015.07.13 중소기업은행 근저당권 설정(채권채고액 18억) - 말소기준, 특이사항 없음2. 위치 : 삼송역과 지축역 중간/도보 12~13분(800m~900m)          대부분 차량으로 출퇴근          권역은 서울에 포함(전화번호도 02~)   3. 특징 : 준공 5년차           지하 2층~지상 4층, 총호수 670호 / 층고가 일반 지식산업센터보다 높다(일반 5.5m, 삼송 : 6~7m)                     분양당시 층고가 높은 것을 장점으로 복층 변경한 매수인이 많았음          전 호수 Drive In 가능(지하 5톤, 지상 3톤 트럭까지 출입 가능) 4. 사용용도 : 지하는 주로 공장, 지층/지상은 사무실이나 기숙사로 활용중              기숙사(9~12평)의 경우 공동주택이기 때문에 매수시 다주택이 됨(주의)              대학 연구소나 스타트업(15~20평) 창업자, 서울권역 사업자들이 많음 5. 공실률 : 5%이하(부동산에서 들은말로 추가 확인은 필요해보임) 6. 분할 임차 가능여부 : 층고가 높기 때문에 상하 2분할, 4분할 공장도 있음 7. 현재 급매물 : 급매 거의 없음 8. 임대차 매매하는데 걸리는 시간 : ??  9. 임대규제 여부 : 없음(국가산업단지 규제 없음)                       분양당시 제조업이나 s/w 관련 사업자는 필요/잔금을 치르고 기존 사업자 유지한 상태로                    임대 사업자 추가하여 임대 10. 매수시 대출 : 평균 75%(80%까지 가능) 11. 현재 시세 : A급 위치 40평 기준 매수 6억 4천~7천                        임대의 경우 보증금은 큰 차이가 없음                   지상복층 보3000/270~280         vs    지상일반 2500~3000/220~230                 지하복층 보2500~3000/220~230    vs    지하일반 2000/170~180                          매매시세의 가파른 상승세는 지났고, 현재 보합세로 가고 있음, 주변에 신규 지산이 생기고 있음    현재 정부 규제로 매수자 문의는 많으나 물건이 거의 없음    임차문의도 많이 오나 물건이 거의 없음(부동산 말이라 100% 믿기는 어려움)   12.타 물건 견학   (1) 2층 2동을 통으로 매매 : 한동당 6억 7천, 전망이나 향이 좋으나 매수시 인테리어 공사 필요      (바닥, 계단, 별도 문등 공사 필요)      (2) 3층 : 기본적인 시설(계단, 바닥)이 되있어 별도 인테리어 필요없음. 매수시 5억 3천~5천 / 임대 2500/240~250   13.  관리비 : 40평 기준 월 50만원선으로 관리사무소 휴일로 정확한 확인은 안되나 경매물건 대략 1억 정도 예상됨(공용관리비 80%) 14. 현재 이슈사항 1) 전체동의 90%이상이 복층으로 구조 변경했으나, 불법으로 행정처분 예정   - H빔으로 복층 변경한 경우 처분금액 평당 30만원으로 40평 기준 1200~1300만원 벌금   - 철제 기둥으로 변경한 경우 처분금액 평당 10만원으로 400~500만원 예상        2) 복층으로 변경했어도 연결 계단이나 간이 승강기가 없으면 복층이 아님  3) 매수/수익률 계산 시 벌금/철거/인테리어 비용 감안해야함 15. 해당물건 정리 1) 감정가가 다소 높게 책정됨(지하2층으로 지상에 비해 fee가 적음,      현 시세는 지하2층의 경우 3억9천~4억2천, 감정가 4억8천) 2) 시설 철거/인테리어 추가될 수 있음 : 식품제조 시설로 매수 시 철거 및 인테리어 비용 추가 3) 벌금 : 복층으로 되있어 행정처분 처리 비용 4) 미납 관리비 : 대략 1억 이상(80%로 계산 시 8000만원 이상) 5) 삼송테크노밸리 5.5% 수익률 감안 시 행정처분 벌금, 감정가, 관리비 등 고려 요소가 많음 16. 느낀점 1) 삼송테크노밸리 내 임대료는 거의 비슷함 2) 동마다 구조 변경이 다양해서 고려해야할 사항이 많음(인테리어, 철거 등) 3) 바로 옆의 동이라도 사용용도에 따라 다 다름 4) 실제 해당물건을 확인해서 추가 비용요소를 고려해야 하나, 사무건물이라 정확한 파악이 어려움 5) 식품시설공장이라 4개 동이 벽없이 연결되있을 가능성 있음, 분리 매도시 벽/문/계단등 인테리어 비용 높을 것으로 예상됨--> 경매로 받기에 위험 요소가 많음.......