<![CDATA[
<P><STRONG><FONT color=#e31600>*2008타경26903*</FONT></STRONG></P>
<P>이 물건은 양재동 빌라 경매물건 입니다.</P>
<P> </P>
<P>1.<FONT color=#e31600><STRONG>권리분석결과</STRONG></FONT></P>
<P>답변:현재 건물 등기부상으로 말소되지 않는 (낙찰자 인수)최선순위 </P>
<P>박순남,박은희의 <STRONG><FONT color=#e31600><U>소유권이전청구권 가등기</U></FONT></STRONG>가 존재 합니다. <SPAN style="FONT-SIZE: 9pt"> (아래자료 참조--출처:매각물건명세서)</SPAN></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">
<IMG class=tx-daum-image style="CLEAR: none; FLOAT: none" hspace=1 src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/135B47204A1BE69471" width=702 vspace=1 border=0 actualwidth="702"></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">2.<STRONG>소유권이전청구권 가등기의 구분</STRONG></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">답변:소유권이전청구권 가등기는 배당요구시 말소되는 <STRONG><FONT color=#193da9>"담보가등기"</FONT></STRONG>와</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">진정 소유권이전을 목표로 하는 <STRONG><FONT color=#e31600>"소유권이전청구권 가등기"</FONT></STRONG> 로 구분 되는데</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">이건의 경우 법원 문건 접수내역에 가등기권자의 배당요구가 없고 </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">매각물건명세서에 소유권이전청구권 가등기 라고 적시 한것으로 보아 </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">담보가등기가 아닌 말소되지 않는 선순위 소유권이전청구권 가등기로 판단 됩니다.</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"> </P>
<P>3.<STRONG><FONT color=#e31600><U>소유권이전청구 가등기의 소멸시효 문제</U></FONT></STRONG></P>
<P>답변:언뜻 보면 소유권이전청구권 가등기가 1998년 11월21일 등기되어 </P>
<P>아래 자료 처럼 <STRONG>소멸시효가 완성 </STRONG>된것으로 <STRONG><FONT color=#e31600>착각</FONT></STRONG> 하기 쉬우나 <SPAN style="FONT-SIZE: 9pt">(아래자료 참조---자료출처:네이버 블로그"귀거래사")</SPAN></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">
<IMG class=tx-daum-image style="CLEAR: none; FLOAT: none" hspace=1 src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/157B681F4A1BEA3C77" width=763 vspace=1 border=0 actualwidth="763"></P>
<P> </P>
<P>문제는 위 판례에도 불구하고 <STRONG><FONT color=#e31600><U>가등기권자가 해당 부동산을 사용,수익 하는한 </U></FONT></STRONG></P>
<P><STRONG><FONT color=#e31600><U>소멸시효에 걸리지 않는다는 것</U></FONT></STRONG> 입니다.<SPAN style="FONT-SIZE: 9pt">(정보출처:네이버 카페-- 박수진의 "부자파로스")</SPAN></P>
<P> </P>
<P><SPAN style="FONT-SIZE: 10pt">본건의 경우 아래 전입세대열람내역서에 <STRONG>"김병우"</STRONG>가 점유 하는것으로 나타나고 있어 </SPAN></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">
<IMG class=tx-daum-image style="CLEAR: none; FLOAT: none" hspace=1 src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/197A561F4A1BEE333E" width=450 vspace=1 border=0 actualwidth="450"></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">가등기권자와 부부관계 라면 소유권이전청구권가등기의 소멸시효 <STRONG><FONT color=#e31600>중단</FONT></STRONG> 사유가 됩니다.<SPAN style="FONT-SIZE: 9pt">(전입세대열람내역서 출처--굿옥션)</SPAN></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><SPAN style="FONT-SIZE: 9pt"> </SPAN></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">4.<STRONG><FONT color=#000000>채무자 이면서 가등기청구권자 "박순남" 문제건 </FONT></STRONG></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">답변:건물등기부를 살펴 보면 본 경매물건의 신청채권자인 근저당권자 김희수의</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">근저당 설정자(채무자)는 박순남 으로 매각물건명세서상 기록과 등기부등본 주민등록 </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">뒷번호 앞자리로 보아 소유자 박태영의 딸 이며 채무자이며 가등기권자 이므로</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">경매 낙찰되면 소유권도 상실 되므로 박순남의 소유권이전청구권 가등기권자 자격도 상실 될것 으로 보입니다.</P>
<P> </P>
<P>5.<U><STRONG><FONT color=#e31600><SPAN style="FONT-SIZE: 11pt">공동</SPAN></FONT></STRONG><SPAN style="FONT-SIZE: 11pt"> </SPAN><STRONG><FONT color=#e31600><SPAN style="FONT-SIZE: 11pt">가등기청구권자 박은희 문제건 </SPAN></FONT></STRONG></U></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">답변:문제는 박태영의 딸 <STRONG><FONT color=#e31600>박은희</FONT></STRONG>도 언니인 박순남과 공동으로 소유권이전청구권 가등기권자 로</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">등기 되었는데 <STRONG><FONT color=#e31600>박은희</FONT></STRONG>의 가등기권자의 자격은 그대로 유지 된다는 것 입니다.</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">더구나 법원 문건처리 내역을 보면 박은희는 2009년3월24일에 서류 열람및 복사를 하여 </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">낙찰 되고 난후 본 등기를 위한 사전준비를 미리 하고 있는것으로 판단 됩니다.<SPAN style="FONT-SIZE: 9pt">(아래자료 참조---자료출처:대법원경매사이트)</SPAN></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">
<IMG class=tx-daum-image style="CLEAR: none; FLOAT: none" hspace=1 src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/137B791F4A1BF1F366" width=708 vspace=1 border=0 actualwidth="708"></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">*이경우 통상 가등기권자가 낙찰후 대금납부 전에 본등기를 신청하면 낙찰불허가 사유가 되어 보증금을 반환 받지만</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><FONT color=#e31600><U>낙찰자가 대금 납부 하고 소유권 취득 후에 가등기권자가 본 등기를 하면 낙찰자는 소유권을 상실(뺏기고)하고</U></FONT></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><FONT color=#e31600><U>채권자를 상대로 대금반환청구소송을 해야 하지만 사실상 자금 회수가 어려운 상황에 빠집니다.</U></FONT></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><U></U> </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"> #건물등기부의 소유자 박태영의 근저당을 보면 박태영이 (주)세명종합주류를 운영하고 있어 </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">경매의 법적인 절차나 부동산 권리관계에 상당히 능통 할것 으로 예측 되어 </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"><U>두번째 방법(낙찰자가 소유권 취득후 본등기)을 사용 할것이 확실시 됩니다</U>.#</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left"> </P>
<P>6.<STRONG>최종결론:<FONT color=#e31600><SPAN style="FONT-SIZE: 14pt"><SPAN style="FONT-FAMILY: Dotum">입찰</SPAN><SPAN style="FONT-FAMILY: Gungsuh">不可 </SPAN><SPAN style="FONT-SIZE: 12pt">(</SPAN></SPAN></FONT><FONT color=#e31600><FONT color=#e31600><SPAN style="FONT-SIZE: 12pt">입찰 참여를 포기 하</SPAN></FONT><SPAN style="FONT-SIZE: 12pt">십시오.) </SPAN></FONT></STRONG></P>
<P><STRONG></STRONG> </P>
<P>답변:이 물건은 위에서 지적한 것 처럼 ①<STRONG><FONT color=#e31600>말소되는 않는 선순위 가등기</FONT></STRONG> 약점 에다 더해</P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">
<IMG class=tx-daum-image style="CLEAR: none; FLOAT: none" hspace=1 src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/157A8E1F4A1BF6D12C" width=450 vspace=1 border=0 actualwidth="450"></P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">위의 <FONT color=#e31600>붉은선</FONT> 표시 처럼 점유자 <U><FONT color=#e31600>'<STRONG><FONT size=+0>김병우'</FONT></STRONG></FONT></U>가 말소기준권리인 2008년1월16일 김희수 </P>
<P style="TEXT-ALIGN: left">근저당 보다 먼저 전입 하여 <U><STRONG><FONT color=#e31600>대항력이 있으므로 </FONT></STRONG></U></P><FONT color=#e31600><!--StartFragment-->
<P class=바탕글><FONT color=#000000>②</FONT><U><STRONG>진정한 임차인일 경우 </STRONG></U></FONT><FONT color=#e31600><U><STRONG>고스란히 임차보증금을 물어 주어야 합니다.</STRONG></U></FONT></P>
<P><STRONG></STRONG><FONT color=#e31600> </FONT></P>
<P>더구나 감정평가서 사진을 보면 물건지 바로 앞에 다른 빌라가 가로 막고 있어</P><!--StartFragment-->
<P class=바탕글>③일조권의 제약이 많아 매매나 전세를 놓을때 상당히 불리 할것 으로 판단 되며 </P>
<P class=바탕글>④낙찰 받아 소유권을 정상적 으로 취득 하더라고 선순위소유권이전청구권가등기를</P>
<P class=바탕글>법원에 촉탁 말소 못한다면 추후 낙찰자가 직접 가등기 말소작업을 진행 해야 하는 </P>
<P class=바탕글>절차가 남아 복잡하고 힘든 작업을 추가로 해야 합니다.</P>
<P class=바탕글> </P>
<P>따라서 이 물건의 입찰은 과감히 포기하고 </P>
<P>차라리 수익성 높은 다른 물건을 낙찰 받으시는 것이</P>
<P>훨씬 더 현명한 재테크 방법 입니다.</P>
<P> </P>
<P><STRONG><FONT color=#0686a8>^^러브정 </FONT></STRONG>올림.</P><!-- --><!-- end clix_content -->
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첫댓글 아 일이 그렇게 되는군요....
청풍거사님 댓글 감사 합니다.^^러브정 올림.
공부하구갑니다..꾸벅
동굴이 회원님 댓글 감사 드립니다.^^러브정/정의덕 올림.
아~ 어렵네요...잘 읽었습니다~
저도 이 사건을 풀면서 마치 형사(?)가 된듯 하였습니다.답변 하는데도 시간이 제법 소요 되었구여...댓글 감사 합니다.^^러브정/정의덕 올림.
대단하세요.. 형사처럼 추리력과 상상력을 발휘하시는 러브정님 .. 공부하고 갑니다.. 정말 감사드립니다..^^
한보따리회원님 칭찬 댓글 감사 드리구여...성투를 빕니다.^^러브정/정의덕 올림.
러브정님의 법률적 지식과 대응력등을 보면서 배워갑니다. 좋은 내용 감사합니다.
굴비회원님 칭찬 댓글 감사 합니다.^^러브정/정의덕 올림.
좋은정보 감사 합니다
김성두회원님 댓글 감사 합니다.^^러브정/정의덕 올림.
유익한 정보 감사드립니다.
권영민회원님 댓글 감사 합니다.^^러브정/정의덕 올림.
명쾌한설명에 감사드립니다.
혜정네회원님 댓글 고맙습니다.^^러브정/정의덕 올림.
시원한 물로 샤워한느낌 ? 이라할까요 정말 대단하세요 존경합니다 꾸~~벅
야행화회원님 칭찬 댓글 진심으로 감사 드립니다.^^러브정/정의덕 올림.
한수배우고 갑니다
진주성회원님 댓글 감사 합니다.^^러브정/정의덕 올림.
잘보고 갑니다...^^
곰탱이회원님 댓글 감사 합니다.^^러브정/정의덕 올림.
열공해야됨을느끼네요
잘 읽고 지나 갑니다. 정리되고 나니 진심으로 감사합니다.